磐石市人民政府关于印发磐石市规范房地产投资建设健康发展管理规定的通知-磐政发〔2015〕28号

磐石市人民政府关于印发磐石市规范房地产投资建设健康发展管理规定的
通知
正文：
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磐石市人民政府关于印发磐石市规范
房地产投资建设健康发展管理规定的通知
磐政发〔2015〕28号
各乡、镇人民政府，各街道办事处，磐石、明城开发区管委会，市政府各办、局，各相关单位：现将《磐石市规范房地产投资建设健康发展管理规定》印发给你们，请认真按照执行。

磐石市人民政府
2015年12月10日
磐石市规范房地产投资建设健康发展管理规定
为有效规范房地产开发市场秩序，依法依规实施房地产开发经营行为，将鼓励性开发转为适度控制规模，营造依法、诚信、规范、和谐的市场环境，进一步规范房地产开发市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《建设工程质量管理条例》、《吉林省城乡规划条例》、《吉林省建设工程质量管理办法》、《吉林省建筑市场管理条例》、《吉林省物业管理办法》、《吉林省城市供热管理条例》、《吉林市房地产交易管理
条例》、《吉林市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，特制定本管理规定。

一、严格房地产开发市场准入制度
（一）强化房地产开发资质管理，禁止靠挂和借用资质进行房地产开发。

域内外房地产开发企业（以下简称开发企业），有下列情形之一的，从严审批新的房地产开发项目，同时对存在问题不整改或不配合解决处理的开发企业不予受理资质年审、升级等行政许可申请，直至降级或吊销资质证书。

1.不按《房地产开发建设协议》约定时限及时开工竣工的；
2.不按法律法规规定使用土地的；
3.开发工程项目存在工程质量问题或开发（建设）单位在质量保修期内不认真处理群众对工程质量投诉、不履行质量保修义务的；
4.商品房销售过程中有欺诈行为的；
5、签阴阳合同，不按实际销售价格纳税的；
6.拖欠农民工工资或拖欠工程款的；
7.开发（建设）企业不按规定进行项目工程竣工验收或工程竣工验收不合格，擅自交付使用的；
8.遗留拆迁安置问题且不予以解决的；
9.不按规定要求给购房人办理房屋产权证的；
10.既有建设项目不按规定缴纳税费的；
11.有令不行、有禁不止、不服从管理的。

（二）提高市区房地产开发立项规模准入面积标准。

1.老城区（石城大街以西、永盛路以南、吉沈铁路以东、石城大街与磐石大街交汇处以北）新立项的房地产开发建设项目，原则上立项建筑面积不得少于5万平方米，且规划拆迁线范围内所有房屋及附属物全部拆除、地下管线需迁移的全部迁移后（即为净地）方可放线施工建设。

对特殊情况，市政府采取一事一议的方式处理。

2.新城区新立项的房地产开发建设项目，原则上立项建筑面积不得少于10万平方米，且规划拆迁线范围内所有房屋及附属物全部拆除、地下管线需迁移的全部迁移后（即为净地）方可放线施工建设。

二、严格实行定期报检备案制度
开发企业必须认真执行吉林省《房地产开发项目手册》和房地产开发项目信息报表制度。

如开发企业不如实填写或者不按照规定时间报送《房地产开发项目手册》，以及存在企业信息报送不及时、数据不准确、虚报、瞒报情况的，将列为不良记录记入开发企业诚信档案，并按有关规定予以处理。

三、严格实行项目建设保证金制度
开发企业与市房地产开发管理部门（以下简称市开发管理部门）签订房地产开发建设协议，要严格履行职责和义务，并按工程总造价的一定比例向市开发管理部门存储项目建设保证金后方可进行项目审批。

项目建设保证金专户存储、管理。

（一）征收改造平房区的项目，开发企业按工程总造价的10%标准存储项目建设保证金，也可按工程总造价的7%标准存储现金，另3%可以用有合法证件的房地产（固定资产）向市开发管理部门进行抵押抵顶。

项目建设工程主体封闭后按施工进度逐步返还项目建设保证金的1/3；如有合法证件抵押的，先行返还有效证件，剩余的保证金待所建项目完成所有配套项目建设、初始登记后一次性返还。

（二）征收改造老城区成片旧楼的项目，开发企业按工程总造价的30%标准存储项目建设保证金。

项目建设保证金按工程施工进度予以返还，项目建设工程主体封闭，返还至项目建设保证金的2/3，剩余项目建设保证金待所建项目完成所有配套项目建设、初始登记后一次性返还。

（三）项目建设保证金的返还，由市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）审核，主管市长审批。

乡镇项目由所在地乡镇政府（包括福安街道、经济开发区，下同）签署意见。

（四）经市城乡规划委员会(以下简称规划委员会)审批、公示的房地产开发项目，市政府下发项目审批会议纪要后，市开发管理部门向申报规划方案的企业下达限期办理相关建设审批手续的通知，申报规划方案的企业必须在接到通知后一个月内到市开发管理部门签订《房地产开发建设协议》，并按规定存储项目建设保证金。

否则，视为自动放弃开发建设权，取消其立项资格及开发建设权，拟建地块市政府无条件收回或重新进行招商确定投资开发单位。

原申报规划方案的企业取消其重新招商投标权利。

（五）开发企业必须妥善处理好在征地、拆迁、工程建设、房屋竣工交付入住过程中出现的各种矛盾及信访问题，否则，市开发管理部门有权动用项目建设保证金予以先行处理解决。

四、严格项目审批及“一放三验”制度
（一）项目建设开工前必须按照基本建设程序完成项目审批，取得：（1）房地产开发建设协议；（2）建设用地规划设计条件；（3）项目规划设计方案；（4）项目可行性研究报告；（5）发改部门核准手续；（6）国有建设用地出让合同；（7）建设用地规划许可证；（8）建设用地批准书；（9）房地产开发项目批准书；（10）建设工程规划许可证（包括地下空间单独开发利用，或附着地面建筑进行的地下工程建设）；（11）项目建设消防前期审查手续；（12）建筑工程安全施工条件审查意见；（13）建筑设计图纸审查；（14）建筑工程施工许可证。

如涉及河道规划的，须经市水利局审批同意。

（二）建设项目开工后严格执行“一放三验”制度，即规划定位放线、基础验线、主体验线、规划核实，否则不得进行下一步施工。

各参建单位履行监管职责。

1.建设单位在取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》后，向市住建局（规划科）提出规划定位放线申请。

对符合规划定位放线条件的项目，由建设单位组织，市住建局会同市城市管理行政执法局（以下简称市执法局）、项目所在地乡镇政府等相关单位共同参与现场放线。

规划定位放线时相关单位不得缺席，否则不予放线。

参与放线单位集体现场在规划放线定位图上进行签字后，建设单位方可进行基础施工，施工现场交由工程监理、质量监督等现场管理部门负责监管。

相关单位已签字的规划放线定位图纸作为施工现场监督的依据，并由规划审批、执法部门进行存档。

市执法局负责违章建设执法工作。

2.建设单位要在工程基础完工时，向市住建局（规划科）申请基础复验，市住建局现场验线，验线合格的，核发验线合格通知单。

建设单位需将合格通知单转交现场工程监理，由工程总监理工程师组织地基与基础分部工程验收。

基础验线图纸经市住建局规划、建工主管局长签字后存档。

3.建设工程主体封顶后，建设单位向市住建局（规划科）申请主体验线，市住建局现场验线，验线合格的，核发验线合格通知单。

建设单位需将合格通知单转交现场工程监理，由工程总监理工程师组织主体分部工程验收。

主体验线图纸经市住建局规划、建工主管局长签字后存档。

4.建设工程具备竣工验收条件时，建设单位要持竣工测绘报告、消防验收备案证等相关材料向市住建局（规划科）申请规划核实。

因施工需要临时搭建的设施，建设单位要在建设工程规划核实前予以拆除并清理场地，否则不予规划核实。

市住建局对符合规划的项目，自收到竣工资料之日起10个工作日内核发《建设工程规划核实意见书》。

未取得《建设工程规划核实意见书》的项目，建设工程不得交付使用，不得办理竣工验收备案，产权登记部门不予办理房屋产权登记。

5.建设单位必须按照已审定的规划设计方案进行小区内道路、绿化、亮化、外墙涂饰及其他基础配套设施的建设，对道路验收不合格、绿化率不达标、建筑风格及楼体色彩与所报效果图不符和绿化亮化效果、景观环境与审批方案不一致、基础配套设施未建设等行为，经整改不合格或拒不整改的项目，由市住建局组织实施，所需费用从项目建设保证金中直接扣除。

五、严格执行“四同时”制度
开发项目及其配套设施建设，严格执行“四同时”制度，即同时规划、同时设计、同时施工、同时验收制度。

（一）开发项目立项、规划方案审批，严格执行规划委员会审批制度，项目上报规划委员会前，必须按照相关规定完成以下工作：
1.房屋征收社会稳定风险评估（房屋征收区域内公众民意调查等）；
2.楼体规划平面布置方案图的设计；
3.建筑方案立面造型、楼体色彩的设计；
4.小区供热与热源企业签订的意向合同（市物业管理中心已备案）；
5.小区供水与供水公司签订的协议（市住建局市政公用科已备案）。

以上各项设计在规划委员会上进行综合性审查，由相关部门对现有设计提出合理化建议或调整意见。

（二）严格建设工程项目规划设计方案和建筑设计方案管理。

1.建设工程项目规划设计方案要明确建设用地位置、面积、使用性质、建筑密度、绿地率和容积率等主要经济技术指标；明确道路交通组织形式、主要出入口方位；明确各建筑单体长、宽、高、建筑风格及立面；明确道路、垃圾站点、围挡等基础设施和社区服务用房、物业管理用房及换热站等公共服务设施的建设标准；明确小区给水排水、供热、电力电信的设计；明确小区实施智能化管理，如小区监控等设计；明确项目绿化面积及标准、种植树木品种、胸径等；明确项目环境设计，建筑小品、水景、广场、小区亮化方案，小区内景观建设必须与已审核的小区整体效果图相一致。

2.建设工程项目建筑设计方案的各项强制性指标必须符合已审定的规划设计方案；建筑设计蓝图楼号、用途、几何尺寸、面积必须与规划设计方案相一致；建筑结构形式、抗震设防烈度、节能设计情况均要满足工程建设强制性标准。

未经审批，不得建设阁楼。

经批准建设的阁楼限高2.2米以下且从顶层入户，不得单独建设阁楼入户楼梯。

在施工过程中必须严格按照已审定建筑施工图纸施工。

3.经依法审定的建设工程规划设计方案不得随意调整，确需调整的，应完成以下工作：
（1）建设单位向市住建局提出书面申请，说明变更理由并附拟调整方案。

（2）市住建局组织技术人员、专家及相关部门对调整方案进行专题论证，并根据专题讨论意见，确定是否同意调整，需调整的方案向规划委员会做专题汇报。

（3）经规划委员会同意调整的，由市住建局组织编制修改方案，通过本地主要媒体和现场公示等方式进行公示。

（4）调整方案经规划委员会批准后，由市住建局按程序履行相关审批手续，并及时将变更后方案抄送市国土资源局和市执法局。

（三）开发企业在委托建筑设计部门进行建筑施工图纸设计时，必须配套对供水、排水、供热、供电、燃气、数字电视双向网、通讯、邮政信报箱等配套设施安装施工进行设计。

（四）开发项目沿街建设的商业服务用房必须大中小合理配置，满足各类商业服务需要。

所有开发项目必须按照规划设计配建停车场。

配建形式包括地面停车场（位）、地下停车场（库）、立体停车楼（库）等形式。

配建停车位（库）指标为棚户区改造回迁户每户0.5，商业开发每户0.8，达到基本满足本小区住户需求。

（五）沿街路两侧新建改建建筑，一、二层外立面装饰必须使用大理石等建筑材料，且色彩美观协调。

（六）沿街路两侧建筑建设有台阶的，台阶建筑材料必须使用石材。

（七）回迁房屋与商业开发房屋在一个小区的，建筑外墙风格、外墙装饰材料统一一致。

（八）房地产开发项目必须统一规划、统一建设、统一验收，且一次性完成房屋征收拆迁工作。

项目可分年度建设，以取得建设用地批准书为准，建设期限最长不超过2年，竣工期限最长不超过3年。

取得《建设工程规划许可证》两年内未取得建设工程开工手续的，《建设工程规划许可证》自行失效。

项目建设分期实施的，一期必须首先完成回迁安置楼建设，否则不予办理房屋征收范围内其它建筑的规划定位、施工许可等手续。

1.产权调换回迁安置房屋装饰及配套设施标准：客厅、居室、餐厅水泥沙浆地面；天棚、墙壁刮大白；安装室内门、进户防盗门、楼宇门；卫生间、厨房地面砖、墙面砖到顶；洗脸盆、坐便、洗菜盆、水龙头、电灯、开关、天燃气、数字（有线）电视等基本设施齐全（以上设施回迁户免交费用）。

2.产权调换房屋的竣工测绘面积少于补偿协议约定面积的，少于面积不超过3%的（含本数），缺少部分按该部分房屋价值货币补偿被征收人；少于面积超过3%的，被征收人有权要求重新提供产权调换房屋，也可以协商解决。

产权调换房屋的竣工测绘面积超过补偿协议约定面积的，超出面积在3%以下（含本数）的，被征收人按该部分房屋价值交付价款；超出面积在3%以上的，被征收人对3%以上部分不交付价款并拥有产权。

（九）根据《磐石市社区服务暂行办法》（磐政发〔1998〕10号）规定，开发企业要按开发建筑面积交纳社区设施建设费，收费标准为10元/平方米（按5‰的开发建筑面积×商品房造价，商品房造价暂按2000元/平方米计算）。

开发企业在项目开工前按规划建筑面积交纳，在项目竣工后按测绘面积核算，多退少补。

社区设施建设费由市政府统一收缴，用于新建社区服务用房或改善社区设施。

新建社区服务用房建设由全市统一规划，在开发项目规划审批时一并考虑。

按照全市社区服务用房总体规划布局，社区服务用房由开发企业无条件建设并由市政府出资购买，购买价格为小区平均建设成本。

（十）根据《吉林市物业管理条例》规定，新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业，开发企业应当按照下列规定配置物业服务用房。

1.建筑面积在10万平方米以下的按照不少于总建筑面积4‰配置，但最小不得低于50平方米；
2.建筑面积超过10万平方米（含本数）的，超过部分按照2‰配置物业服务用房。

物业服务用房应当设置在物业管理区域中心位置或者主出入口附近，并且是具有独立使用功能的地面以上的一层及毗连房屋。

具体位置以及建筑面积应在规划图和规划一览表中标注。

物业服务用房的所有权依法属于全体业主。

3.物业服务用房的落实由市住建局（物业管理中心）负责监管及验收，并出具监管或验收意见（必须明确位置、面积、是否符合规定标准等），作为该项目房屋测绘、商品房预售许可及房屋产权登记的依据。

六、严格施工管理
（一）施工承包管理。

建立实行建筑工程总承包制度，禁止将建筑工程肢解发包。

建筑工程确定总承包施工单位后，如出现任何纠纷由总承包施工单位负责及承担。

（二）开发企业项目开工前必须按规定标准向市人力资源和社会保障局存储农民工工资保障金，市人力资源和社会保障局出具相关凭证作为办理《建筑工程施工许可证》的要件之一。

凡未存储农民工工资保障金的项目，不予办理《建筑工程施工许可证》。

（三）实行施工蓝图会审程序。

建设单位需在办理《建筑工程施工许可证》前将施工蓝图及《施工图设计文件审查报告书》报市住建局进行审核，市住建局（建工科牵头，会同规划科）对施工蓝图进行会审，经审核签字确认的施工蓝图作为项目开工建设的依据，否则不予放线开工。

1.整个开发项目的施工蓝图是否符合经审核的“建设工程建筑设计方案”；
2.审核强制性指标的落实；
3.审核基础设施和公共服务设施的落实；
4.审核社区服务用房、物业管理用房的落实；
5.单体楼的面积及用途等内容是否符合规划要求；
6.回迁安置房屋户型必须符合被征收人签订协议的户型标准。

（四）严格项目安全生产管理。

开发建设项目在取得《建筑工程施工许可证》前严禁开工建设，市区项目由市执法局进行监管和查处，乡镇项目由所在地乡镇政府监管，并上报市执法局查处；已取得《建筑工程施工许可证》的项目由市住建局（安监站）负责监管，项目所在地乡镇政府负责日常巡查，发现违规问题及时处理并上报。

开发项目在开工建设前，施工现场需达到规定的安全施工条件。

开工前工地大门、围挡按标准封闭，生活区、办公区和现场主要道路完成硬化，现场施工作业范围内涉及高压电线等危险源的部位需拆除或做好防护。

工地大门、围挡等防护设施在建设项目竣工后方可拆除。

七、严格项目配套燃气工程管理
（一）项目配套燃气工程，建设单位必须委托具有相应资质的设计单位与建筑设计同步进行设计，作为建筑设计的分项设计，并做到同时施工、同时验收。

（二）铺设市政燃气管线，建设单位必须书面请示市住建局批复同意并办理规划手续，经市执法局现场施工审批后方可施工，对未经审批擅自施工的企业予以严肃处理。

（三）配套燃气工程竣工后，燃气工程建设单位应依法组织竣工验收，并自竣工验收合格之日起15日内将竣工验收报告报市住建局备案。

八、严格规划审批管理和监督检查
（一）市住建局作为城乡规划管理行政主管部门，负责城市规划区内建设项目及各乡镇的建筑二层、
建筑面积300平方米、投资金额30万元（含本数）以上建设项目（以下简称“二三三”工程）规划审批工作。

各乡镇负责辖区内“二三三”以下建设项目规划审批和日常管理工作，并负责辖区内“二三三”以上工程的初审及日常监管工作。

（二）市城管执法局作为城乡规划监察部门，依法负责对违反城乡规划的行为及时制止、查处工作。

各乡镇政府负责本辖区内建设工程的初审和日常监管，发现工程违章行为必须及时上报市执法局。

市住建局相关管理人员发现违章建设行为应及时报告，并由市住建局函告市执法局。

（三）建设工程管理部门对建设工程的实施情况进行监督检查，有权采取以下措施：
1.要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复印；
2.要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场进行勘测；
3.责令有关单位和人员停止违反有关法律法规的行为。

（四）未取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》审批内容进行建设的，均为违章建筑，由市执法局责令其停止建设。

尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期整改，并处建设工程造价10%罚款后，相关部门按照审批程序予以补办相关手续。

有下列严重影响城乡规划行为之一、无法采取改正措施消除影响的，由市执法局限期拆除：
1.占用城市公园、绿地、道路、河道及其护堤地、停车场、广场、高压供电走廊、占压地下管线和消防通道进行建设的；
2.在文化古迹保护地段进行建设的；
3.不符合国家、省和吉林市有关标准、规范、强制性条文的；
4.法律、法规规定的其他严重影响城乡规划行为。

对不能拆除的，没收实物或者违法所得（无法没收实物的折合成应没收相等面积或参照市场价值相等金额执行），并处建设工程造价10%以下的罚款。

１.超过《建设工程规划许可证》确定的建筑面积（计算容积率部分）且超出合理误差范围的；
２.超过《建设工程规划许可证》确定的建筑高度（以规划设计条件为准）且超过合理误差范围的；
3.严重影响居民居住环境的；
4.擅自改变建筑层高和房屋结构、外扩基础等；
5.擅自改变规划用途的。

（五）建设单位擅自开工建设的，以及验线不合格的建设工程，由市执法局责令停止建设立即整改，并按相关规定进行处罚。

（六）市有关管理部门作出责令停止建设或限期拆除的决定后，当事人不停止建设或逾期不拆除的，由市政府责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

九、严格房屋建筑工程验收制度
房地产开发项目建筑工程验收包括专业验收、规划核实、工程竣工验收。

（一）专业验收包括市公安消防大队对项目消防设施进行验收；市气象局对项目防雷设施进行验收；国网磐石检修分公司对项目供电设施进行验收；市邮政局对邮政设施进行验收；吉视传媒磐石分公司对数字电视设施进行验收；各通讯公司（电信、联通、移动）对通讯设施进行验收；市国土资源局对项目是否按用地条件使用土地情况进行验收；市住建局组织市政、房产、供水、物业、维管、园林、燃气等单位对项目的给水、排水、供热设施、小区绿化、硬化、亮化和物业智能化管理及物业管理用房、燃气等配套设施进行验收、移交。

（二）规划核实由市住建局按规划设计方案要求对项目建设情况进行核实。

（三）工程竣工验收由市建设工程质量监督部门对建设项目实体工程质量进行工程竣工监督验收。

根据房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理相关规定，工程完工施工单位需向建设单位提交工程竣工报告申请工程竣工验收。

建设单位须在收到竣工报告15日内及时组织勘察、设计、施工、监理等进行验收。

工程质量监督部门应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。

未经竣工验收或验收不合格的工程不得投入使用。

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程质量管理部门备案。

将未经竣工验收或者经竣工验收不合格的建设工程交付使用的，对建设单位处以工程合同造价2%以上4%以下罚款。

建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，责令限期改正，对建设单位处20万元以上50万元以下罚款。

市房地产开发管理办公室根据专业验收、规划核实、工程竣工验收意见，出具综合验收结论。

十、严格房屋产权登记管理
开发企业所建项目竣工后必须及时到市城市建设档案馆办理所建项目的工程竣工验收备案资料移交手续，且在竣工入住之日起三个月内办结房屋初始登记，为住户办理所购房屋转移登记。

未在规定期限内达到办理房屋转移登记条件的，有在建项目的，在未办结初始登记前不得施工建设；无在建项目的，清出我市房地产开发市场，不再审批新的房地产开发项目。

同时对开发企业存在的入住收取办证所需税费长期占用行为，移交有关部门依法进行查处。

十一、严格建筑材料使用管理
（一）开发项目所用建筑材料进入施工现场必须经检测合格后方可使用。

（二）开发项目的入户防盗门、单元可视对讲安全门必须使用国家质量技术监督部门检验合格的产品，鼓励开发单位选用优质名牌防盗门、安全门及新型窗体材料和墙体材料。