房地产广告策划书模板上课讲义
房地产推广方案演示稿课件
目标与愿景
01
02
03
销售目标
设定具体的销售目标，包 括房屋数量、销售金额等 指标。
市场占有率
期望通过本项目提高公司 在市场中的占有率，提升 品牌知名度。
客户满意度
致力于提供高品质的产品 和服务，提升客户满意度 ，建立良好的口碑。
CHAPTER
中产家庭
针对中产家庭的改善型购房需求，提 供舒适宽敞的住宅。
价格定位
高档
针对高端客户，提供高价值、高 品质的房源。
中档
针对中产阶层，提供性价比较高的 房源。
低档
针对首次购房者和预算有限的客户 ，提供价格实惠的房源。
CHAPTER
03
推广策略
品牌定位
总结词
明确房地产项目的市场定位，塑造独特的品牌形象。
房地产推广方案演示稿 课件
CONTENTS
目录
• 引言 • 市场分析 • 推广策略 • 实施计划 • 预期效果与评估 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
CHAPTER
01
引言
项目背景
当前房地产市场状况
介绍当前房地产市场的趋势、供需情 况、价格水平等，说明项目的市场背 景和机会。
目标客户群体
广告创意与设计
总结词
创意独特、设计精美的广告，吸引潜在客户的关注。
详细描述
广告创意与设计是推广方案中的关键环节。通过创意独特的广告内容和设计精美的视觉元素，吸引潜在客户的关 注，激发他们的购买欲望。同时，要注意广告与品牌形象的统一，提升项目的整体形象和市场竞争力。
ER
04
实施计划
时间表与里程碑
房地产项目推广策略PPT教学讲解课件
团队组织架构
租金策略
团队组建及计划
今天去看了一下昨天那篇文章的收益，只有四分钱，超级超级少，不过这一篇的单价比前面几篇文章都要高。因此虽然这篇文章的雪阅读量不高，但最终的收益还是不错的，至少要比前面的一分钱要高一点点。
租期策略
物料准备 工作流程
谈判策略
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上海
南宁
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85%
90%
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推广计划 推广预算
活动内容
活动策略
外围
相关人员向过往群众 发放DM单页并邀请
参加活动
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内场
吸引围观群众参与主 体活动及市场调查
后勤组
（组长）
音响
灯光
秀导
模特管理
后台管理
服装管理
机动协助
物料保障
后勤储备
媒体网络分布
各大城市电梯媒体市场占有率
北京
100%
房地产广告推广讲义65页
房地产广告推广讲义第一讲房地产广告计划拟定当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。
而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。
一、广告周期的安排广告时间的安排，在一个规范化的营销行为下，便是广告周期的拟定。
而一个楼盘的广告周期是隶属于它的营销周期的，作为一个相对独立的促销过程的营销周期，广告周期的安排便是其不可缺少的一个部分。
通常，一个完整的营销周期由筹备期、公开期、强销期和持续期这四个部分组成。
在引导期，大量的作业是一些销售前的准备工作，广告运用仅为一些新闻报道和户外媒体。
人员销售了只是配合企业内部进行的少量认购工作。
进入公开期，楼盘则被正式推向市场，适量的报纸稿配合人员推广，开始将卖场渐渐热络起来。
当强销期来临的时候，大量的报纸广告，结合强有力的业务推广，如人员拜访，电话追踪，派报邮寄等等，立体的促销攻击全面展开。
为配合销售达到顶峰，或者在相对低落的时候创造又一个销售高潮，各种促销活动层出不穷。
强销期过后的持续期，则是对前期积累客户的消化吸收和一些事务性的收尾工作，工作平稳，广告量也相对平静。
若这个营销周期只是整个销售过程的一部分，则该阶段的工作还应包括对此次销售策略的修正和检讨，努力为下一个营销周期的到来作准备。
区别于其他产品的营销周期，预售商品房的营销周期的确定除了企业内部自身的因素外，往往依赖于楼盘的施工进度，并时常以施工进度的某个时间点，如建筑出地面，结构的封顶，楼盘竣工等等为营销的契入点。
此外，各类节假日，各种舒适的季节等等也是制定营销周期的重要时间考量点。
因为这些时候，人们出行方便，产品宣传有话题，容易形成人气鼎沸的旺销局面。
营销周期的长短并没有严格的限定，短则二三个月，长则一年二年。
习惯上讲，一个房地产项目从刚开始预售到最后一套房屋的卖出，可以规划为一个完整的营销周期。
房地产广告策划方案范本（三篇）
房地产广告策划方案范本一、背景分析随着经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产行业也迎来了新的发展机遇。
____年，房地产市场竞争将进一步加剧，品牌之间的差距将进一步凸显。
因此，制定一份切实可行的广告策划方案，将对房地产企业未来的发展起到重要的推动作用。
二、目标确定1.提升品牌知名度：通过广告宣传，让更多消费者了解我们的品牌，提高品牌认知度。
2.增加销量和市场份额：通过广告宣传，吸引更多购房者选择我们的产品，增加销量和市场份额。
3.树立品牌形象：通过广告宣传，展现我们的优势和特色，提升品牌形象。
三、目标受众分析1.首次置业者：年轻人群体是房地产市场的主要消费群体，他们通常是首次置业者，对房产的选择具有较高的敏感度和决策权。
2.改善型置业者：有一定经济实力，正在升级自己的住房条件的人群，通常是二手房市场的主力购房者。
3.投资型置业者：希望通过购买房产来实现资产增值和投资回报的人群，通常是预售房和豪宅市场的主力购房者。
四、广告传播媒介选择1.电视广告：电视是广告传播的主流媒介，具有广告覆盖面广、观众数量多的特点，适合快速提高品牌知名度，但同时也较为昂贵，需要进行合理的资源调配。
2.网络广告：随着互联网的普及，网络广告成为非常重要的传播渠道，可以通过新闻网站、社交媒体等进行精准投放，适合各种类型的目标受众，投入成本较低。
3.户外广告：户外广告具有长时间、广泛覆盖的特点，可以提高品牌知名度和曝光率，适合用于交通枢纽、商业中心等人流密集地区的广告投放。
4.电台广告：电台广告以其音频传播的特点，适合用于增加品牌声音的认知度，尤其对于汽车驾驶人群而言，投放在交通广播等频道，效果较为明显。
5.报纸、杂志广告：针对特定受众群体的报纸、杂志广告，通过线下印刷的方式进行投放，适合针对特定受众群体的定向传播。
五、广告内容创意1.品牌形象广告：通过更加动感、时尚的广告创意，展现公司的实力和品牌形象，打造具有辨识度的广告形象。
房地产广告推广策划方案(模板)PPT课件
目录
• 引言 • 目标市场分析 • 广告策略制定 • 广告执行方案 • 预算和时间安排 • 结论与建议
01
引言
目的和背景
目的
制定一套有效的房地产广告推广 策划方案，以吸引潜在客户，提 高房地产销售业绩。
背景
随着市场竞争日益激烈，房地产 开发商需要采取创新的广告策略 来吸引目标客户群体。
感谢您的观看
THANKS
电视广告
覆盖面广，适合品 牌宣传。
户外广告
视觉冲击力强，适 合吸引眼球。
短信、邮件广告
针对性强，适合个 性化推广。
广告主题和创意
突出楼盘卖点
情感诉求
利益承诺
创新设计
如地理位置、环境、配 套设施等。
通过情感共鸣吸引潜在 客户。
强调购买后可获得的利 益。
以独特的设计吸引眼球。
广告投放计划
01
02
03
进行目标客户群、竞争对手等 方面的调研，为后续策划提供 依据。
媒体发布
将广告投放到预定的媒体上， 并按照计划进行发布。
监测评估
对广告效果进行监测和评估， 以便调整策略。
06
结论与建议
总结本次策划方案的优势和不足
优势 01
02
本次策划方案针对目标受众，精准定位，有 效提升了广告的传播效果。
通过多渠道、多形式的推广手段，扩大了 广告的覆盖面，提高了品牌知名度。
竞争分析
竞争对手分析
了解同区域的其他在售楼盘，分 析其优劣势。
市场趋势分析
了解当前房地产市场的政策、经济 形势和未来发展趋势。
客户需求满足程度
评估竞争对手在满足客户需求方面 的表现，找出自己的优势和不足。
房地产广告策划
《房地产广告》课程结业报告题目： 0375首府房地产项目广告策划书专业：房地产经营管理（本）姓名：付艳学号：053411168任课教师：郭伟完成时间：2014年6月13日目录第一章项目概况 (1)1.1项目简介 (1)1.2项目技术经济指标 (2)第二章项目市场分析 (3)2.1.项目物业市场分析 (3)2.2 项目客户分析 (6)2.2.1目标客户的特征 (6)2.2.2目标客户的职业 (6)2.2.3目标客户共同的心理特征 (6)2.3 个案及竞争对手分析 (7)第三章项目产品分析 (8)3.1 项目SWOT分析 (8)3.1.1 S—优势 (8)3.1.2 W—劣势 (8)3.1.3 O—机会 (9)3.1.4 T—风险 (9)3.2 项目产品分析 (10)3.2.1项目产品形象定位分析 (10)3.2.2项目生活定位分析 (10)3.3 项目卖点提炼 (11)第四章项目广告策划 (12)4.1 项目广告目标 (12)4.2 项目广告主题 (12)4.3 项目广告目标客户 (13)4.4 项目广告诉求点 (13)4.5 项目广告媒介策略 (14)4.6 项目广告创意 (15)4.7 项目广告计划 (16)4.7.1 广告媒介选择 (16)4.7.2广告实施计划 (16)第一章第一章项目概况1.1项目简介0375·首府位于新城区经二路南段西侧，南距白龟山水库仅100多米，西接19万平方迷的湖滨公园，北接新城区规划得市政文化休闲中心。
自然景观得天独厚，是罕见的一类居住用地。
0375·首府总占地面积67000多平米，在仅建有351套房，容积率仅为1.5。
同时，楼间距很宽，最窄的也有20米，由此可见项目室外活动空间很大。
另外，项目的绿化面积很大，有30000多平方米，绿化率达到了45%，这在平顶山市是最高的，相信在未来几年内其他任何小区都是很难做到了，项目根据原地貌南低北高的走势采用错落式布局。
(房地产策划)第九讲房地产项目广告策划
2020/7/21
15
9.3 广告媒体的选择与运用
9.3.3 媒体组合策略
（1）“纵”的方面
在一个完整的广告周期的四个阶段（筹备期、公开期、 强销期、持续期）采取不同的策略。
（2）“横”的方面
广告媒体在“横”的方面的安排，其实也贯穿于广告 周期的四个阶段，且于强销期的要求特别高。
2020/7/21
9.4.2 拟定广告标题
（1）广告标题的作用
（2）确定标题的要求
2020/7/21
20
9.5 广告设计技巧
9.5.1 房地产广告内容构成
（1）楼盘名称 （2）地理位置 （3）价格 （4）项目的主要卖点 （5）商品房销售“五证”齐全 （6）开发商、代理商、建筑设计、施工、物 业管理单位名称及售楼电话
（7）“豪”字当头，缺乏亲和力
（8）边缘产品唱主角
2020/7/21
24
9.6 广告质量评价与广告节奏把握
2020/7/21
9
9.2 广告目标确定与广告费用预算
9.2.2 广告费用预算
（2）影响房地产广告预算的因素
①竞争程度 ②广告频率 ③房地产的销售进度 ④房地产的替代性 ⑤企业的品牌
2020/7/21
10
9.2 广告目标确定与广告费用预算
9.2.2 广告费用预算
（3）广告预算的方法
①量入为出法 ②销售百分比法 ③竞争对等法 ④ 目标任务法
（3）大项目和小项目
小项目必须追求速战速决 大项目广告的目标是项目的认知度和品牌
2020/7/21
23
9.5 广告设计技巧
9.5.4 广告设计的误区
（1）重平面表现而淡化广告诉求
（2）虚张声势，华而不实
房地产广告策划
第二讲 了解房地产广告策划
? 目标市场的策略
开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市 场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个 细分市场为目标并采取 相应的广告策略。
以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例： ? 当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用 开拓性
1、认真听讲—— 老师是知识的组织者、提炼者，可以让你更系统、更快速的 掌握更多的知识。
2、努力实践—— 能力从实践中得来，要想将书面知识化为实际技能，并使能 力得以不断提高，达到职业的基本要求，那就请认真完成训 练项目吧。
3、不断自学—— “师傅领进门，修行在个人”，要想获得真正的本领，最终在 于你自己平时不断的学习与积累。
广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告 空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、 频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
第二讲 了解房地产广告策划
4、广告计划。 又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、
广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的 其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告 计划书时要注意 提案的技巧、文字的风格和格式的赏 心悦目。
第二讲 了解房地产广告策划
? 广告表现策略
广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思 路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的 重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一 层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自 豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并 确定广告设计、制作的风格和形式。 广告创意讲求新颖独特，但 不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负 面影响。
房地产广告策划文案 PPT模板课件
显示了塞外名城的古老神韵。呼和浩特土地总面积为1．7万平方公里，建成 区面积149平方公里，现辖四区、四县、一旗和一个国家级开发区。全市总 人口258万，市区人口 150多万，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数，满、 回、朝鲜等36个民族共同聚居的塞外名城。
（二）呼和浩特小户型主要楼盘及地理位置 由于当前人们对小户型比较向往，呼和浩特当前开发此类项目寥寥无几，
（四）从以上调查分析，我们公司将在位于呼市核心街区。本项目总 占地面积约16.5亩，将建16座六层小户型。小户型分为三部分，（1）是 35～45㎡、一室一卫占50%；（2）45～50㎡、一室一卫一小厨房占25%； （3）50～60㎡、一室一厅一卫一小厨房占25%。其中1层为商用；中心 广场有1200平方米左右的集中中央绿化，地下设两层平方米的大型停车 场，项目规划总建筑面积约80000平方米。
项目可行性分析
（一）背景分析 近年来我国房地产市场发展速度之快，价格上涨较大， 呼和浩特2005年涨幅居全国第一位。房地产市场欣欣向荣， 但2008年的房地产市场非常不景气，国家对房地产企业贷款 政策上限制，同时对二手房交易进行限制，不予办理二手房 贷款。典当行、投资公司等地下钱庄也把钱投入到煤炭等暴 利行业，使房地产企业出现融资难的问题。加上消费者的观 望态度，出现有价无市的局面。2008年10月国家开始刺激楼 市到目前为止仍然无力回天。
房地产策划培训讲义
房地产策划培训讲义时间：2009年7月14日 13:04，稿源：网络，浏览次数：1784序言今天，给同事们讲解房地产策划。
首先，但策划是没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。
所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是我们以后学习的主要渠道。
此培训计划分八个部分：一、策划是什么二、一般策划流程三、策划报告的内容及分类四、销售工具种类五、活动六、广告七、营销策划常见的失败因素八、房地产开发项目运作程序（投资商）一、什么是策划（1）策划从字面上看：“策”是计策，划：是规划，筹划等。
，《孙子兵法》中：夫战而庙算胜者，得算多也；多算胜，少算不胜，……”提出庙算概念：庙算：庙：指古时战前君主在宗庙里举行仪式,商讨作战计划。
其大意是，开战之前就预计到胜利的是因为筹划周密，得胜的条件多。
条件充分、算计周密的，就能取胜。
这里强调的是事前的计划和运筹帷幄。
按道理来说策划从古就有，只是名称不一样而已，古代策划者就是军师，谋臣良将，古代的策划者：诸葛亮、李斯、刘温等，为君王做国家大事的谋划，而现代的策划是为企业和商家做运营方面的谋划和计划，说到者呢策划人就要作为军师的角色出现。
你也不是决策者，你是决策支持者。
先举几个例子：“见事不疑，疑事不为，详虑而后行”(孔子)“运筹帷幄之中，决胜千里之外。
”(孙子兵法·公孙丑上)“条条大路通罗马，最近的路只有一条，策划就是寻找这条路。
”（王志纲大师）“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。
” （美国哈佛企业管理丛书）以上所举例子可以说是古今中外有关策划的一些代表性名言，古人强调“谋”，很是实在、比较直接，今人则更加感性，比如王老师的策划就是找一条最佳的路，是一种感性的比喻，而老外则秉承其一贯的理性思维，给出了一个理性定义拿三国时的诸葛亮来说，他干的活就是策划，而关羽、张飞、赵云干的就是现在的销售经理、生产经理等干的事。
房地产广告推广讲座
房地产广告推广讲座尊敬的各位业界精英，您好！我代表XXX房地产公司，非常荣幸地邀请您参加我们即将举办的房地产广告推广讲座。
本次讲座的目的是为了帮助您了解最新的广告推广策略和技巧，并在市场竞争中脱颖而出。
房地产行业竞争激烈，广告推广已经成为各大房地产公司提升品牌知名度和销售业绩的重要手段。
然而，随着时间的推移，传统的广告方式已经不再足够有效。
我们理解您对广告推广的关注和需求，所以为了帮助大家抓住新的机遇，我们特意邀请了业内知名专家，为大家分享最新的推广策略和实战案例。
讲座将包括以下内容：1. 市场趋势分析：了解当前房地产市场的状况和趋势，洞察潜在机遇和挑战。
2. 广告推广策略：通过深入分析行业数据和市场调研，了解如何选择最适合的广告推广策略，以达到最大的影响力和转化率。
3. 媒体选择与整合营销：了解不同媒体平台的特点和优势，有效整合多种渠道传播，提升品牌曝光和触达率。
4. 创新案例分享：邀请了几位成功案例房地产行业的代表，分享他们在推广过程中的成功经验和教训。
5. 互动交流环节：与业界同仁分享心得，讨论具体问题并提出建议。
通过参加我们的讲座，您将获得以下收益：1. 更新知识储备：了解最新的广告推广策略和技巧，为您的工作带来更多可能性。
2. 提升专业实力：通过与业内专家和同行的交流互动，增强您的专业素养和行业竞争力。
3. 拓宽人脉圈子：与来自全国各地的房地产行业精英们互动交流，拓展您的人脉资源。
时间地点及报名：本次讲座将于XX年XX月XX日在XXX城市举行，具体地点将会在稍后通知中告知。
请您通过回复本封邮件或致电XXX联系我们，向我们表达您的意愿并预留您的席位。
感谢您对XXX房地产公司的信任和关注，我们期待与您共同探讨房地产广告推广的未来趋势，为行业的发展贡献一份力量。
谢谢！此致XXX房地产公司敬上尊敬的各位业界精英，您好！首先，我代表XXX房地产公司诚挚地感谢您对我们即将举办的房地产广告推广讲座的关注和支持。
经典房地产营销策划方案模板课件
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广告企划与房产销售培训讲义课件
广告企划与房产销售培训讲义
7
4、楼盘包装要力求全面
消费者买房与买别的商品不一样，促使其产生购买行为
的因素绝对不是单方面的。打个比方，牙膏只要能防蛀这一
点就可以使其购买。但对于房子他要求地段要好，户型是我
生活状态的表达，发展商要有实力，增值的潜力要强，价
广告企划与房产销售培训讲义
4
1、寻找楼盘的USP（独特销售主张）
USP理论认为，任何一种产品必须提出一个独特的卖 点，这一卖点必须同时具备以下三个条件：
（1）这个卖点是该产品首先或独有的；
（2）这个卖点是一个具体的承诺，它为其他竞争对 手所不能提出；
（3）这个承诺可以打动成千上万的消费者，有很强 的传播力和销售力；
格要合理，景观、交通、配套设施要好等等，他们会综合考
虑，反复比较。
所以，好的楼盘包装，一定是包装楼盘的方方面面，而
不只是独特的一点。
我们可以挑选出来楼盘很有竞争优势的一个或几个突出
的卖点，但其他方面也要兼顾推广。
将各个方面考虑到位或者说定位准确是一个发展商成熟
的表现，这也就是房产企划的所追求的核心价值所在。
广告企划与房产销售培训讲义
8
三、广告企划是什么？
广告企划与房产销售培训讲义
9
企划没有一个严格的定义概念，无论从书本上还是从日 常理论上都找不到统一的、被所有人都一致认同的定义概 念，因为企划是一门综合的社会科学。
因此，根据一些理论书籍和实践心得，并借鉴前辈的经 验，在这里与大家共同进一步认识什么是广告企划？什么是 房产广告企划？从房产企划的角度出发，我们如何做好房产 的销售和推广。
一个真正有价值的企划是因为它自己本身 “来源于生 活，又高于生活”，它是生活的高度艺术化，表达方式不落 俗套。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产广告策划书1.市场分析1．1区域市场分析1．2定向市场分析1．3项目分析1．4竞争对手资料分析1．5项目周边配套状况1.6.项目企划思路2．项目市场定位2．1市场定位2．2项目形象定位2．3目标客户定位3．宣传策略3．1.媒体选择建议3．2.宣传主题3．3广告创意及诉求3．4广告宣传推广策略3．5媒介的组合策略结束语1.市场分析1．1．区域市场分析**区位于**市东部，东与**区相连，南濒**，西南接**区。
总面积147.77平方公里，人口41.8万人。
**区交通四通八达，是**市地区的要通。
全区有**大道等63条主要干道，**高速公路共穿东西，**车站终点位于区内。
**区是**省著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。
区内社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，**区作为新兴区域，也就成为了**市商品楼集中地。
**区楼盘分布相对集中，主要分布XXXXXXX为中心的集中区域。
1．2．定向市场分析**位于天河区南部，毗邻**公园和**区政府，地理位置优越。
附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。
随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天**区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。
1．3．项目分析1.项目名称：海景中心2.项目规模：由2幢28层组成3.推售情况：现推**的7～28层4.宣传主题：只交一成，即做业主5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m26.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）7.优劣势分析⑴优势分析1、本项目由海海滨置业公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。
2、位于城市中轴线，发展潜力巨大。
3、地处交通主干道**大道和**大道交汇点，交通十分便利；4、项目以准现楼发售，增强买家信心。
5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等；（2）劣势分析1、****配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。
2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。
3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。
4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；1．4．竞争对手资料分析对手一1.项目名称：XX小区2.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成3.推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层4.宣传主题：新都市、新市民、新文化、新生活5.价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m26.优劣势分析⑴优势分析①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力；⑵劣势分析①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率；对手二1.项目名称：XX花园2.项目规模：由3幢连体9层组成3.推售情况：现推C—H座的3～9层4.宣传主题：享受家在公园旁的舒适与休闲5.价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m26.优劣势分析⑴优势分析①该楼盘是本区一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；③该楼盘紧靠**区政府，**公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；⑵劣势分析①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象；1．5．项目周边配套状况1.社区配套①大学：**师大、**学院、**学校②中学：**附中、**中学③小学：**小学④银行：中国工商银行⑤康体：**体育中心、羽毛球馆1.6.项目企划思路由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。
区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。
我们得企划思路：1.充分利用先天优越的交通环境项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“**中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特的品牌形象。
2.把握市场需求，迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。
3.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。
项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。
4.体现“以人为本”的经营理念面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。
2．项目市场定位2．1市场定位附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“一路之隔，楼价翻一番”。
所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新都市社区紧密挂钩，淡化小区域概念才是本项目获胜的前提。
结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象---“**区宜商宜住精品公寓典范”以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样电子商务资料库3(2154/7!&-;"73的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。
在下述项目建议中会逐一阐述。
2．2．项目形象定位在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心”的双重“抵买”价值。
初步提供以下项目形象定位供贵司参考：**小区--住精品公寓典范——最后一期精品。
通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。
2．3．目标客户定位其购房客户群有较为特殊的一面。
以此概念，整个新地区的客户都是本项目客户。
根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下：1.区内的买家分析：小区附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。
对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。
2.区域居民的子辈分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。
3.区域居民的亲属、朋友分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。
4.外来人口在该地置业分析：此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。
2．5．目标客户市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对海南楼市的调查分析，天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为15~60万元这一阶段，如图示：3．1.媒体选择建议⑴**日报最大型的报纸之一，是首选的地产广告媒体。
⑵**晚报全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。
⑶**电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。
价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。
⑷户外广告和指示路牌①在楼盘附近做指示路牌②巴士车身广告③楼盘工地周边围墙广告3．2.宣传主题本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解和广告建议，旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。
并通过一系列新颖而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。
竞争对手分析高质素的物业在现今的**市房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。
海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。
主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。
而对本项目构成压力。
短期内建立具有独特个性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的注视，促使消费者作出购买行动。
“**小区宜住精品公寓典范”3．3广告创意及诉求1、广告创意“海景中心”的广告创意是以““**小区宜商宜住精品公寓典范”，此广告句统领项目整体广告的宣传，强调大都会内丰富多彩的高品味生活。
2、广告诉求在前期以理性与感性相结合，中期则以理性诉求为主，后期的广告宣传则侧重于感性的宣传。
3、表现手法结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造等方面，以现代都市感的平面表现手法，围绕项目广告主题，在标题等方面统一完整地表现“海景中心”的“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范”，从而塑造项目的品牌形象和亲和力。
3．4广告宣传推广策略1、项目在第一阶段，将以树立品牌形象为主。
敝司现将楼盘的目标客户定位为都市中精英一族，所以广告将以鲜明的都市风格和精彩的都市生活，树立起“海景中心——新城市中心升起的一颗璀璨新星，精致都会生活的一颗新星”的鲜明形象。
以此获得目标消费群的认可，带动销售。
2、第二阶段延续第一阶段的广告策略，仍以高品味的都市生活为主要诉求点，以渲染精彩的都市生活为主要出发点。
但配合了具体卖点的演绎，例如：新城市中心地理位置的演绎、规划、网络时代的个性、会所的休闲情趣、高品味的都市生活点犹如揭开面纱般将楼盘的大都市形象塑买家的面前，以引起买家的共鸣。
3、第三个阶段将著力配合销售的高潮期进行促销活动。
3．5媒介的组合策略报纸、电视、电台为主，广告为辅。
配合的公关活动，在新闻媒介上适当的报道。
1、报纸《**日报》、《**晚报》2、电视**省有线、**市有线台与本市台为主，**电视台为辅3、电台XX1台、XX2台方案说明此次策划提案提供了本项目广告宣传推广的总体思路及意图都只是一个大的框架，许多细节部分还有待与发展商沟通，加以进一步充实完善，其中主要有：1、报纸、楼书等的重新创作设计2、公关活动的专项活动提案结束语就项目本身现存的规划设计而言，结合适当的价格定位，理应能够保持一定的销售业绩。
而对于上述的项目建议，敝司认为势必能够较大程度地提高项目的综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的指标性物业。