精编【房地产管理】海地产招评标管理细则

【房地产管理】海地产招评
标管理细则
xxxx年xx月xx日
xxxxxxxx集团企业有限公司
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沿海集团管理制度供应链与采购管理模
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目录
1. 总则 (1)
1.1 目的 (1)
1.2 适用范围 (1)
1.3 管理原则 (1)
1.4 管理范围 (1)
2. 招评标管理权责 (2)
3. 招标 (2)
3.1 招标管理机构 (3)
3.2 招标程序 (3)
3.2.1 招标计划 (3)
3.2.2 招标文件 (3)
3.2.3 供应商（投标单位）资格审查和确定 (4)
3.3 招标工作行为准则 (5)
3.4 其他规定 (5)
4．评标 (5)
4.1 评标管理机构 (5)
4.2 评标程序 (5)
4.2.1 开标 (6)
4.2.2 初步评审 (6)
4.2.3 详细评审 (8)
4.2.4 撰写评标方案 (9)
4.3 评标方法 (9)
4.4 评标纪律 (11)
5. 定标 (11)
5.1 定标管理机构 (11)
5.2 定标程序 (12)
6. 特殊情况处理 (12)
7. 附则 (13)
招评标管理细则
1. 总则
1.1 目的
为规范集团招评标采购行为，提高招标、评标管理水平，依据《中华人民共和国招标投标法》和国家有关招标投标的管理规定以及集团《集团采购管理规定》，特制定本细则。

1.2 适用范围
本细则适用于沿海地产投资（中国）某公司（以下简称集团）及下属独资、合作、合资的子公司和所属管理的公司。

1.3 管理原则
（1）集团的招标工作必须贯彻公开、公平、公正和诚实信用的原则，以技术、管理、信誉、业绩、履约能力、合理低价等条件进行竞争。

（2）集团的招标管理必须贯彻“经办、评标、定标”三分离的原则，任何人员不得兼任其中的俩项活动。

（3）集团营销业务类合同标的在10万元人民币及之上的或未约定合同金额但预计年度内采购金额在10万元之上的、建设工程业务类和设计业务类合同标的在20万元人民币及之上的除集团另有规定外，必须进行招评标。

（4）评标工作应当遵循公平、公正、科学、择优的原则。

任何单位和个人不得干预或者影响评标过程和结果。

（5）评标工作应接受集团有关部门的监督。

1.4 管理范围
本细则适用于集团所有房地产开发投资业务。

主要包括房地产开发的业务：建设工程业务（项目设计、工程施工和安装、采购、监理、咨询服务）、营销业务（策划顾问、销售代理、市场研究、广告发布等）、设计业务（概念性方案设计、方案设计、施工图设计等）的项目招标活动中的招评标工作。

本细则仅针对集团非集中采购业务的招评标工作，集团集中采购业务的招评标工作请参阅《集中采购管理细则》。

2. 招评标管理权责
营销类10万元及之上、工程类/设计类20万元及之上的招评标业务，其管理权责见下表：
不同管控模式下招评标管理权责
备注：营销类10万元以下、其他类20万元以下的招评标业务，由地区（项目）公司/专业公司自行组织和审批。

3. 招标
3.1 招标管理机构
（1）地区招标工作小组由地区业务主办部门牵头，地区财务管理部配合，一般由2-3人组成，报地区招标领导小组批准。

（2）海创公司、经典公司也应成立相应的招标工作小组。

（3）招标工作小组主要负责组织招标文件的编制及招标的相关业务工作、组织招标过程评审。

3.2 招标程序
项目的招标必须具备基本的招标条件，包括明确的招标范围、技术条件要求（图纸）及说明、工期要求等。

招标一般包括制定系统性的招标计划、招标文件编制和确定、投标人资格审查和确定等工作及步骤。

3.2.1 招标计划
招标计划由招标工作小组负责编制，地区公司/专业公司总经理负责审批。

3.2.2 招标文件
（1）编制
a)招标文件由招标工作小组负责编制。

b)对于招标文件中的实质性的主要内容，必须事先进行招标要点评审和审
批，设定的支付条款应当和合同实施的计划进度匹配，同时和项目的报
价清单协调。

c)集团若有招标文件的格式文本，招标时,应按格式文本要求编写招标文件。

d)在招标过程中，所有涉及实质性内容的修改，必须按照管理权责规定审
查批准。

e)招标文件中必须约定投标人在投标时，不得更改招标要求，如：对业主
要求的各种服务性项目，不允许以提供免费服务的形式更改，从而造成
不平衡报价，形成服务性项目的管理失控；必须约定投标文件提供电子
文档；工程招标文件中必须附工程量清单，清单应当采用综合项目的形
式，即以完成的具体工作项目为基础进行合同计量和支付。

f)投标保函是为了避免招标人因投标人的行为而蒙受损失，是对投标行为
的一种约束。

原则上必须要求投标人提供投标保函，按照标的2%左右设定投标保函金额（咨询服务类项目能够视实际情况，不设投标保函）。

（2）审核
➢地区业务部门：
地区各业务管理部门负责评审招标文件的技术要点和管理要点，地区财务管理部负责评审招标文件合同商务要点。

工程垂直管理地区的工程类招标文件商务要点、技术要点和管理要点审核由经典公司负责。

设计垂直管理地区的设计类招标文件由海创公司审核技术要点和管理要点，地区财务管理部评审招标文件合同商务要点。

➢集团职能部：
经典公司负责组织对工程类招标文件商务要点、技术要点和管理要点的审核；集团财务部成本组负责设计类、营销类招标文件合同商务要点审核；
海创公司负责设计类招标文件技术要点和管理要点；集团营销管理部负责审核营销类招标文件技术要点和管理要点。

（3）审批
➢工程类招标文件：在工程水平模式下，由地区总经理审批；在工程垂直模式下，由经典总经理审批。

➢设计类招标文件：在设计水平模式下，由地区总经理审批；在设计垂直模式下，由海创总经理审批。

➢营销类招标文件：由地区总经理审批。

3.2.3 供应商（投标单位）资格审查和确定
（1）对于前来提供项目业务相关信息的外来单位人员，集团内任何人不得拒绝，且有义务负责引荐到业务相关部门；集团内任何人都能够推荐供应商（投标单位）。

（2）所有投标单位必须满足相应的供应商资格初选条件要求，供应链整合清单范围内的投标单位必须经过集团对口管理部门进行资格审查，且确定定向招标单位；而供应链整合清单范围外项目的投标单位须报集团对口管理部门备案。

无相应资质或未能通过资格审查者，不得参加投标。

（3）招标过程中，投标单位推荐人必须主动回避。

（4）项目招标过程中，未参加投标的单位不得以任何理由中途介入，更不得进行任何形式的合作。

3.3 招标工作行为准则
（1）所有参和招标的人员，应当按照本办法履行职责，严格按照各个项目制定的评标办法和细则工作。

（2）在招标过程中，集团所有参和人员不得私自和投标单位接触，若因此发生投标人的任何投诉，由有关人员个人承担法律责任。

3.4 其他规定
（1）当招标项目技术方案不稳定时（如：智能化系统等），可采用二次招标评标法：即第一次招技术方案标，同时要求参考性报价，以技术评审为主，选定技术方案。

第二次招标时，针对选定的技术方案，要求按照工程量清单形式进行投标报价。

4．评标
4.1 评标管理机构
（1）评标委员会是集团营销类10万及之上，设计、工程类20万及之上招标业务的专门评标机构。

评标委员会由商务评标成员和技术评标成员组成，每个招标项目的评标人员由专业公司/集团营销管理部派员组建，人数根据标的大小为不少于3人的奇数，评标成员必须具备3年之上的相关业务工作经验。

（2）海创公司、经典公司也应成立相应的评标委员会。

（3）评标委员会主要负责根据招标文件及集团的有关规定，对标书进行认真评审，及时提出澄清要求，完成评审方案；根据评标工作量和工程特点，必要时制订工作计划，明确分工，交叉审核，确保评标质量；向地区招标领导小组/集团招标领导小组方案评审意见，推荐合格的中标人和中标备选人，总结评标经验，提供招标建议。

招标工作小组应密切配合评标委员会工作。

4.2 评标程序
评标工作应按开标、初步评审、详细评审、撰写评标方案程序进行：4.2.1 开标
参加开标人员不少于3人，包括读标人、登记人、见证人；必须填写开标记录表，表中应记载：
（1）招标项目的名称及招标内容；
（2）投标人的名称；
（3）投标报价；
（4）工期或供货周期；
（5）质量承诺；
（6）其他必要的事项。

对投标文件首先应当在初步评审阶段进行符合性检查。

投标人经过初步澄清，全部满足如下主要商务条件的，为符合性检查合格。

通过符合性审查的主要条件包括：
商务符合性检查表
4.2.2 初步评审
（1）只有通过初步评审的投标文件才能参加详细评审。

（2）评标委员会开始评标工作之前，要认真研读招标文件，获取评标所需的重要信息和数据，主要包括以下内容：
➢招标项目建设规模、标准和工程特点；
➢招标文件中规定的主要技术要求、标准和商务条款；
➢招标文件规定的评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。

（3）评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较。

（4）评标成员能够书面方式通过招标工作小组要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。

澄清、说明或者补正应以书面方式进行且不得超出投标文件的范围，或改变投标报价和其他实质性内容。

澄清函回复时商务部分必须密封提交评标组，由评标组再次组织开标。

（5）投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额和单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。

（6）在评标过程中，评标成员发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。

（7）在评标过程中，评标成员发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明且提供相关证明材料。

投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标组认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。

（8）投标人拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，评标委员会能够否决其投标。

（9）评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。

未能在实质上响应的投标，应作废标处理。

（10）评标委员会应当根据招标文件，审查且逐项列出投标文件的全部投标偏差。

（11）投标偏差分为重大偏差和细微偏差。

重大偏差应作废标处理。

下列情况属于重大偏差：
a)投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；
b)明显不符合技术规格、技术标准的要求；
c)投标文件载明的货物检验标准和方法等不符合招标文件的要求；
d)投标文件附有招标人不能接受的条件；
e)不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

（12）细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况，且且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。

细微偏差不影响投标文件的有效性。

评标委员会应当书面要求存在细微偏差的投标人在评标结束前予以补正。

拒不补正的，在详细评审时能够对细微偏差作不利于该投标人的量化，量化标准应当根据招标文件中的有关规定。

4.2.3 详细评审
（1）通过符合性检查和初步评审合格的投标文件，评标委员会应对投标文件从合同条件、投标报价、财务能力、技术能力、管理水平以及投标人以往业绩及履约信誉等方面进行详细评审。

（2）投标人通过合同条件评审的主要条件：
a)投标人未增加业主的责任范围，也未减少投标人义务；
b)投标人未提出不同的工程验收、计量、支付办法；
c)投标人未对合同纠纷、事故处理办法提出异议；
d)投标人在投标活动中没有欺诈行为；
e)投标人对合同条款没有重要保留。

投标文件不符合之上条件之一的，评标组应对其作废标处理。

（3）评标委员会对投标报价的评审，以计算出的评标价进行评审。

如果评标委员会发现所有投标人的报价均高于CCO3指标，评标委员会有权否决所有投标，且建议重新招标。

（4）评标委员会要对投标人的财务能力、技术能力、管理水平和以往施工业绩及履约信誉进行详细评审。

如发现投标文件有以下情况之一的，评标委员会能够对其作废标处理。

a)相对资格预审时，其施工能力和财务能力有实质性降低，且不能满
足本工程实施的最低要求；
b)承诺的质量标准低于招标文件或国家强制性标准要求；
c)关键技术方案不可行；
d)施工业绩及履约信誉证明材料虚假。

（5）评标委员会不得接受投标人主动提出的澄清。

投标人的澄清不得改变投标文件的实质性内容。

（6）投标人的澄清内容将视为投标文件的组成部分。

4.2.4 撰写评标方案
评标工作完成后，评标委员会应组织编写评标方案，提交给招标领导小组，
作为定标的重要依据。

评标方案应当记录以下内容：
（1）基本情况和数据表；
（2）评标成员名单；
（3）开标记录；
（4）符合要求的投标一览表；
（5）废标情况说明；
（6）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（7）经评审的价格或者评分比较一览表；
（8）对投标人的技术方案评价，技术、经济风险分析；
（9）对投标人技术力量、设施条件评价；
（10）对投标人的报价及商务条件的分析评价；
（11）对满足评标标准的投标人进行排序，推荐3家中标候选人；
（12）推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜；
（13）澄清、说明、补正事项纪要。

评标方案必须由评标全体成员签字。

评标成员对评标结论持有异议的，可保留意见，但应以书面方式在评标方案中阐述理由。

评标成员拒绝在评标方案上签字且不陈述理由的，视为同意评标结论。

4.3 评标方法
4.3.1 评标方法包括综合评估法、经评审的最低投标价法及其他法律法规允许的
评标法。

4.3.2 综合评估法是按照招标文件设定的不同分值权重对投标人的评标价、财务
能力、技术能力、管理水平和以往施工履约信誉进行评分，按照得分高低推荐中标候选人。

综合评分采用百分制。

4.3.3 采用综合评估法评标的，对各项内容的评分方法如下：
（1）按照招标文件规定的方法计算评标价得分，一般采用直线内插法计算；
（2）以投标人拟投入的财力资源情况，包括投标人的财务报表和相关证明材料，评价投标人的财务能力；
（3）以投标人承诺的拟投入本工程的技术人员、设备的配置情况，以及投标人制定的关键工序技术方案是否严密、可靠、有效评价投标人的技术
能力；
（4）以投标人编制的施工组识设计、主要管理人员素质和安全生产保障措施和招标文件规定的质量和进度要求的符合程度评价投标人的管理水
平；
（5）以投标人近三年完成类似工程的质量、工期和履约表现评价投标人以往施工业绩和履约信誉情况。

评标组应在充分讨论、沟通情况的基础上，分别对投标文件进行打分。

4.3.4 采用综合评估法评标的工作步骤：
（1）对通过初步评审的投标文件进行列表；
（2）对在符合性评审过程中拒绝澄清的，按照招标文件规定对其进行不利于该投标人的量化评分；
（3）对不能满足5.2条要求的投标文件作废标处理；
（4）计算投标文件的评标价，且按照招标文件规定进行评分，其中以低于
成本价竞标的，应作废标处理；
（5）对投标文件财务能力、技术能力、管理水平和投标人以往施工履约信誉进行评分，对不能满足5.4条要求的作废标处理，对存在细微偏差的
投标文件应进行澄清或量化评分；
（6）对各项评分进行汇总，拟定“综合评分排序表”，按评分从高到低进行排序，推荐得分最高的投标人为中标候选人，得分排名第二和第三的为
后备的中标候选人。

4.3.5 经评审的最低投标价法是对通过初步评审和详细评审的投标人按照评标
价由低到高排序，推荐评标价最低的投标人为中标候选人。

4.3.6 采用经评审的最低投标价法评标的工作步骤：
（1）对通过初步评审的投标文件报价进行列表；
（2）对在符合性评审过程中拒绝澄清的，按照招标文件规定对其进行不利于该投标人的评标量化；
（3）按照招标文件规定扣除非竞争性因素，计算出评标价，其中以低于成本价竞标的，作废标处理；
（4）对投标文件的合同条件、财务能力、技术能力、管理水平和投标人以往履约信誉进行评审，对不符合要求的作废标处理，对存在细微偏差的
投标文件进行澄清或者按招标文件规定对其进行不利于该投标人的评
标量化；
（5）拟定“标价排序表”，按评标价由低到高进行排序，推荐评标价最低的投标人为中标候选人，评标价排第二的为后备的中标候选人。

4.4 评标纪律
（1）评标成员应当严谨、客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

（2）评标成员必须对评标方案有关内容负责，承担有关评标价的合理性、评标分析、评分的公正性的责任。

（3）评标成员不得和任何投标人，或者和投标人有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人和其他和投标有利害关系的人的财物或者其它好处。

（4）所有参和评标的人员不得泄露评标及和评标有关的其他情况,若发生此类事件，将追究当事人责任。

5. 定标
5.1 定标管理机构
（1）各地区招标领导小组由地区总经理、分管业务的副总经理、业务管理部门的高级经理及财务管理部的高级经理等组成，地区总经理任组长。

特别说明：
●设计水平模式下，概念设计、方案设计和施工图设计（包括初步设计和
施工图设计）招标，海创公司（代表）增加为招标领导小组成员；
●营销类（策划顾问、销售代理、广告策划公司）的招标，集团营销管理
部（代表）增加为招标领导小组成员。

（2）海创公司、经典公司也应成立相应的招标领导小组。

（3）招标领导小组负责审定评标委员会提出的书面评标方案和推荐的中标候选人，确定中标单位。

5.2 定标程序
（1）中标的投标人应视项目需要，常规情况是以能够满足招标文件的实质性要求，且且经评审的投标价格合理最低中标，即经评审的最低投标价中标；
若此项招标主要考虑的不是价格而是投标人的个人技术和专门知识及能力及所能达到的最佳效果，则以能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，综合评价最佳的投标中标。

（2）地区招标领导小组/专业公司招标领导小组应审查评标组提交的评标方案，结合实际情况在评标委员会确定的3家候选人中确定中标人，且提交《中标候选人对比分析表》。

如无正当理由，未经集团总裁批准，招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，对招标单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分。

（3）在地区招标领导小组/专业公司招标领导小组会议决定定标结果后，必须进行最后澄清，确定合同签订的最终条件，参加最后澄清的所有人员必须遵守保密规定，若发生泄密事件，导致澄清和合同条件的被动，将作为违反集团保密规定的责任予以追究。

（4）所有项目的招标，必须在完成合同的最后澄清后，才能发出中标通知书。

（5）应当在发出中标通知书后10天内向未中标人一次性退仍投标保证金，招标文件中规定给予未中标人经济补偿的，也应当在此期限内一且给付。

应当在中标人提交履约保函后5天内向中标人一次性退仍投标保证金。

6. 特殊情况处理
对于营销类10万元及之上、工程类/设计类20万元及之上的业务，因特殊
情况需要采取议标/直接委托采购的，其管理权责请参照下表执行：
不同管控模式议标/直接委托采购权责
备注：对于营销类10万元以下、其他类20万元以下的业务议标/直接委托业务，由地区（项目）公司/专业公司自行组织和审批。

7. 附则
本细则由经典公司负责编制、修订和解释，由集团知识管理部负责审核和发布，自颁布之日起生效。

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