张清容、成都市保新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

张清容、成都市保新房地产开发有限公司商品房预售合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2021.12.22
【案件字号】(2021)川01民终19556号
【审理程序】二审
【审理法官】冯璐
【审理法官】冯璐
【文书类型】判决书
【当事人】张清容;成都市保新房地产开发有限公司
【当事人】张清容成都市保新房地产开发有限公司
【当事人-个人】张清容
【当事人-公司】成都市保新房地产开发有限公司
【代理律师/律所】贺鹏飞四川君盛律师事务所;张强四川君盛律师事务所;张诺依国浩律师(成都)事务所;陈娇国浩律师(成都)事务所
【代理律师/律所】贺鹏飞四川君盛律师事务所张强四川君盛律师事务所张诺依国浩律师(成都)事务所陈娇国浩律师(成都)事务所
【代理律师】贺鹏飞张强张诺依陈娇
【代理律所】四川君盛律师事务所国浩律师(成都)事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张清容
【被告】成都市保新房地产开发有限公司
【本院观点】张清容提交的上述证据材料，均不属于二审新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。

本案二审的争议焦点为：1．保新公司是否具有违约行为；2．保新公司是否应赔偿张清容损失。

即便案涉房屋所在楼栋垂直于地面没有地下2层，但案涉小区的车位配置，符合规划要求，亦与双方约定相符，现案涉房屋已经竣工验收合格并交付。

【权责关键词】代理违约金合同约定反证新证据质证诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。

二审另查明，一审法院向成都市新都区住房和城乡建设局发送《关于协助查明保利·狮子湖项目涉众案件有关争议事实的函》，成都市新都区住房和城乡建设局回函中主要载明：1．根据《住宅设计规范》(GB50096-2011)第4.0.5条关于住宅楼层数计算规定及《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)(2018年版)关于“建筑高度和建筑层数的计算方法”规定：本案中建筑层数应按建筑的自然层数计算。

2．地下室的层数应按最大层数来计算层数，本案中，地下室是一个整体，应按地下室的整体层数计算。

【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为：1．保新公司是否具有违约行为；2．保新公司是否应赔偿张清容损失。

对此，本院评判如下。

张清容与保新公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及附件、补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。

关于第一个争议焦点。

张清容认为案涉房屋所在楼栋层数与合同中约定不一致，合同约定的是地下共
两层，而实际只有一层，保新公司构成违约。

根据查明的事实，成都市新都区住房和城乡建设局出具《关于保利·狮子湖项目涉众案件的回函》，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。

必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明”的规定，本院对该回函予以采信。

根据该回函可知，建筑层数应按建筑的自然层数计算，地下室的层数应按最大层数来计算，地下室是一个整体，应按地下室的整体层数计算。

本案中，案涉地下室虽局部2层，但整体层数为2层，而地下室作为一个整体，针对的是案涉小区内的所有楼栋，故一审法院认为保新公司不具有违约行为正确，本院予以维持。

关于第二个争议焦点。

张清容认为，车位数量严重不足、案涉房屋价值贬损、严重影响居住生活需要，给其造成损失。

如上述所述，保新公司不具有违约行为。

本院认为，即便案涉房屋所在楼栋垂直于地面没有地下2层，但案涉小区的车位配置，符合规划要求，亦与双方约定相符，现案涉房屋已经竣工验收合格并交付。

张清容以“车位数量严重不足、案涉房屋价值贬损、严重影响居住生活需要”为由，要求保新公司赔偿损失，但并未提供相应的证据予以证实，其应承担举证不能的不利后果。

故张清容的该上诉理由无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。

综上所述，张清容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费678元，由张清容负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 05:48:40
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年8月14日，张清容与保新公司签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》《保利狮子湖紫竹郡项目商品房买卖合同附件及补充协议》(以下简称附件及补充协议)，约定由张清容以总购房款1461279元购买保新公司开发的位于成都市新都区住宅。

其中合同第四条第三款约定：“该商品房所在建筑物的主体结构为剪力墙，建
筑总层数为1幢、3幢、4幢：20层；7幢、8幢：13层，其中地上1幢、3幢、4幢：18层；7幢、8幢：11层，地下2层。

”第十五条约定：“(一)该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书。

(二)该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。

”第十六条约定：“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：……(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)。

1、规划的绿地率：2020年12月31日达到该期／批验收条件；2、规划的非市政道路：2020年12月31日达到使用条件(限交房区域内)；3、规划的车位、车库：Ｘ年Ｘ月Ｘ日达到Ｘ；4、规划的物业服务用房：Ｘ年Ｘ月Ｘ日达到Ｘ；5、配置的电梯、消防、安防等设备设施：2020年12月31日达到使用条件(限交房区域内)；……关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定，见附件五。

”第十七条约定：“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任。

……(二)该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第(二)款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：第1项未按时达到交付使用条件的，出卖人应当继续履行。

逾期在30日以内的，不承担责任；逾期在30日以后的，自第31日起承担买受人已付房款每日万分之零点五的违约金；第2项未按时达到交付使用条件的，出卖人应当继续履行。

逾期在30日以内的，不承担责任；逾期在30日以后的，自第31日起承担买受人已付房款每日万分之零点五的违约金；第3项未按时达到交付使用条件的，Ｘ；第4项未按时达到交付使用条件的，Ｘ；……”。

附件及补充协议中附件五关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定第一条约定：“相关设施的位置及用途。

……7、机动车停车库(位)的规划配比、数量、位置：住宅1.2辆/100㎡，550辆；商业0.8辆/100㎡，4辆；配套0.8辆/㎡，3辆；……”。

2019年8月14日，保新公司向张清容开具收据2张，分别是：××××定金(诚意金转)50000元；××××首付481279元，共计531279元。

另外，剩余购房款930000元，张清容以向中国建设银行按揭贷款的方式于2019年10月9日向保新公司支付完毕。

2020年10月16日，成都市新区规划
和自然资源局向保新公司出具《建筑工程规划土地核实意见书》(成规核字第510114202050078号)，载有：……保利狮子湖二期③地块(1-10某楼及地下室)项目的规划核实及土地核实申请已受理，……经核实，该项目建设符合规划要求，建筑用途为住宅、商业，土地用途为住宅用地，实际用土地面积为18581.24平方米，核实合格。

【一审法院认为】一审法院认为，张清容与保新公司签订的商品房买卖合同及附件与补充协议，不违反法律法规的效力性强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，案涉合同及附件与补充协议应作为确定双方权利义务的依据。

关于保新公司是否具有违约行为。

按照合同第四条第三款约定，案涉房屋所在的第8幢楼共13层，其中地上11层，地下2层。

一审法院认为，建筑层数应按建筑的自然层数计算，地下室的层数应按最大层数来计算，地下室是一个整体，应按地下室的整体层数计算。

本案中，案涉房屋所在楼栋垂直于地面没有地下第2层，但如前所述，地下室作为一个整体，针对的是案涉小区内的所有楼栋，本案地下室虽局部2层，但整体层数为2层，即案涉小区的地下室为2层，即可以说本案案涉房屋所在第3幢楼地下有2层。

故保新公司并未违反合同第四条第三款的约定，不具有违约行为。

另外，建设用地配建机动车车位控制指标系针对整个建筑区划内的住宅建筑面积(45829.12㎡)与车位(住宅停车位550)，案涉小区的车位配置达到了住宅1.2辆/100㎡的配置，符合法律规定。

关于张清容主张因案涉房屋地下局部2层导致案涉房屋价值贬损、严重影响居住生活需要的问题。

如前所述，保新公司不存在违约行为，张清容能够到达案涉小区地下负2层，就在案证据来看，一审法院认为并未达到严重影响居住生活需要的程度，同时张清容并未举证证明其房屋价值因此而贬损，故对于张清容这一主张，一审法院不予采纳。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回张清容的全部诉讼请求。

一审案件受理费减半收取338元，由张清容负担。

【二审上诉人诉称】张清容上诉请求：撤销一审判决，改判保新公司赔偿张清容35000元。

事实和理由：1．一审法院认定案涉房屋存在地下第二层系认定事实错误。

建筑层数是建设工程中的严谨概念，具有明确的定义。

GB/T17986-2000《房产测量规范》5.6.6.1规定：房屋层数是指房屋的自然层，一般按室内地坪±0以上计算；采光在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2m以上的，计自然层数。

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层、(夹层)、插层、阁楼(暗楼)装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

从案涉小区示意图中可明显算出，地下2层仅存在小区内一半空间(即1、4、5、6、10等楼栋及共有部分对应地下建筑)，剩余部分(即3、7、8楼栋及共有部分地坪对应地下建筑)无地下2层。

一审法院所谓“整体层数”与建设工程规范相悖，且认为张清容所在楼栋具有地下第2层背离了事实；2．双方对垂直地面的地下第二层有明确的合同约定，保新公司未按合同约定履行义务，应当承担违约责任。

综上所述，张清容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
张清容、成都市保新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2021)川01民终19556号当事人上诉人(原审原告)：张清容。

委托诉讼代理人：贺鹏飞，四川君盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张强，四川君盛律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：成都市保新房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市新都区木兰镇同兴街104号。

法定代表人：严吉洁，董事长。

委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师(成都)事务所律师。

委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师(成都)事务所律师。

审理经过上诉人张清容因与被上诉人成都市保新房地产开发有限公司(以下简称保新公司)商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院(2021)川0114民初5399号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年9月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张清容上诉请求：撤销一审判决，改判保新公司赔偿张清容35000元。

事实和理由：1．一审法院认定案涉房屋存在地下第二层系认定事实错误。

建筑层数是建设工程中的严谨概念，具有明确的定义。

GB/T17986-2000《房产测量规范》5.6.6.1规定：房屋层数是指房屋的自然层，一般按室内地坪±0以上计算；采光在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2m以上的，计自然层数。

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层、(夹层)、插层、阁楼(暗楼)装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

从案涉小区示意图中可明显算出，地下2层仅存在小区内一半空间(即1、4、5、6、10等楼栋及共有部分对应地下建筑)，剩余部分(即3、7、8楼栋及共有部分地坪对应地下建筑)无地下2层。

一审法院所谓“整体层数”与建设工程规范相悖，且认为张清容所在楼栋具有地下第2层背离了事实；2．双方对垂直地面的地下第二层有明确的合同约定，保新公司未按合同约定履行义务，应当承担违约责任。

二审被上诉人辩称保新公司辩称，张清容主张赔偿没有事实及法律依据，不应得到支持。

1．地下室是一个整体，总平面图及建设工程规划许可证、竣工验收备案书中均
标明案涉地下室为负二层，保新公司在合同中对案涉楼盘地下室的层数描述不存在任何错误；2．补充协议中已经载明，买受人对包括总平面图在内的文件予以确认；3．张清容购买的标的物系房屋，地下室层数对其没有任何影响，也不会对其造成任何损失，案涉房屋完全符合交付条件，保新公司不存在任何违约；4．一审中已查明经规划验收合格的车位与合同约定一致、案涉房屋不存在贬值与严重影响居住的情形。

原告诉称张清容向一审法院起诉请求：1．保新公司赔偿张清容损失35000元(一审庭审中，张清容将该损失明确为：车位数量严重不足；案涉房屋价值贬损；严重影响居住生活需要)；2．本案诉讼费用由保新公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年8月14日，张清容与保新公司签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》《保利狮子湖紫竹郡项目商品房买卖合同附件及补充协议》(以下简称附件及补充协议)，约定由张清容以总购房款1461279元购买保新公司开发的位于成都市新都区住宅。

其中合同第四条第三款约定：“该商品房所在建筑物的主体结构为剪力墙，建筑总层数为1幢、3幢、4幢：20层；7幢、8幢：13层，其中地上1幢、3幢、4幢：18层；7幢、8幢：11层，地下2层。

”第十五条约定：“(一)该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书。

(二)该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。

”第十六条约定：“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：……(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)。

1、规划的绿地率：2020年12月31日达到该期／批验收条件；2、规划的非市政道路：2020年12月31日达到使用条件(限交房区域内)；3、规划的车位、车库：Ｘ年Ｘ月Ｘ日达到Ｘ；4、规划的物业服务用房：Ｘ年Ｘ月Ｘ日达到Ｘ；5、配置的电梯、消防、安防等设备设施：2020年12月31日达到使用条件(限交房区域内)；……关于本项目内基础设施设备和相关公
共设施的具体约定，见附件五。

”第十七条约定：“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任。

……(二)该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第(二)款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：第1项未按时达到交付使用条件的，出卖人应当继续履行。

逾期在30日以内的，不承担责任；逾期在30日以后的，自第31日起承担买受人已付房款每日万分之零点五的违约金；第2项未按时达到交付使用条件的，出卖人应当继续履行。

逾期在30日以内的，不承担责任；逾期在30日以后的，自第31日起承担买受人已付房款每日万分之零点五的违约金；第3项未按时达到交付使用条件的，Ｘ；第4项未按时达到交付使用条件的，Ｘ；……”。

附件及补充协议中附件五关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定第一条约定：“相关设施的位置及用途。

……7、机动车停车库(位)的规划配比、数量、位置：住宅1.2辆/100㎡，550辆；商业0.8辆/100㎡，4辆；配套0.8辆/㎡，3辆；……”。

2019年8月14日，保新公司向张清容开具收据2张，分别是：××××定金(诚意金转)50000元；××××首付481279元，共计531279元。

另外，剩余购房款930000元，张清容以向中国建设银行按揭贷款的方式于2019年10月9日向保新公司支付完毕。

2020年10月16日，成都市新区规划和自然资源局向保新公司出具《建筑工程规划土地核实意见书》(成规核字第510114202050078号)，载有：……保利狮子湖二期③地块(1-10某楼及地下室)项目的规划核实及土地核实申请已受理，……经核实，该项目建设符合规划要求，建筑用途为住宅、商业，土地用途为住宅用地，实际用土地面积为18581.24平方米，核实合格。

2020年10月30日，保利狮子湖二期③地块(1-10某楼及地下室)经相关部门审查，认为根据建设单位提供的工程有关文件及监督机构提供的监督报告，经审查，符合
备案条件，准予备案。

2020年12月24日，保新公司向张清容邮寄送达保利狮子湖紫竹郡交付通知书，次日，张清容签收(他人代收)。

2021年1月13日，张清容接收案涉房屋。

另建设工程设计方案总平面图上载有：地下建筑面积及层数：19179.22㎡、2F，其中：1．地下机动车库建筑面积：17613.5㎡……；机动车位(地下)：557辆，其中：1．住宅停车位：550(住宅按1.2辆/100㎡配置)；2．商业停车位：4(商业按0.8辆/100㎡配置)；3．配套停车位：3(配套按0.8辆/100㎡配置)。

一审法院认为一审法院认为，张清容与保新公司签订的商品房买卖合同及附件与补充协议，不违反法律法规的效力性强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，案涉合同及附件与补充协议应作为确定双方权利义务的依据。

关于保新公司是否具有违约行为。

按照合同第四条第三款约定，案涉房屋所在的第8幢楼共13层，其中地上11层，地下2层。

一审法院认为，建筑层数应按建筑的自然层数计算，地下室的层数应按最大层数来计算，地下室是一个整体，应按地下室的整体层数计算。

本案中，案涉房屋所在楼栋垂直于地面没有地下第2层，但如前所述，地下室作为一个整体，针对的是案涉小区内的所有楼栋，本案地下室虽局部2层，但整体层数为2层，即案涉小区的地下室为2层，即可以说本案案涉房屋所在第3幢楼地下有2层。

故保新公司并未违反合同第四条第三款的约定，不具有违约行为。

另外，建设用地配建机动车车位控制指标系针对整个建筑区划内的住宅建筑面积(45829.12㎡)与车位(住宅停车位550)，案涉小区的车位配置达到了住宅1.2辆/100㎡的配置，符合法律规定。

关于张清容主张因案涉房屋地下局部2层导致案涉房屋价值贬损、严重影响居住生活需要的问题。

如前所述，保新公司不存在违约行为，张清容能够到达案涉小区地下负2层，就在案证据来看，一审法院认为并未达到严重影响居住生活需要的程度，同时张清
容并未举证证明其房屋价值因此而贬损，故对于张清容这一主张，一审法院不予采纳。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回张清容的全部诉讼请求。

一审案件受理费减半收取338元，由张清容负担。

二审中，张清容提交以下证据：1．视频，拟证明地下室现场实际情况，张清容所购房屋不存在负二层，不具备使用负二层的基本条件；2．规范性文件三份，包括房产测量规范、住宅设计规范、车库建筑设计规范，拟证明案涉房屋不符合国家强制性规范的规定。

保新公司质证认为，上述证据均不属于二审新证据，不能达到其证明目的；案涉地下室并未违反房产测量规范及车库建筑设计规范，住宅设计规范与本案无关。

本院经审查认为，张清容提交的上述证据材料，均不属于二审新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。

本院查明经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。

二审另查明，一审法院向成都市新都区住房和城乡建设局发送《关于协助查明保利·狮子湖项目涉众案件有关争议事实的函》，成都市新都区住房和城乡建设局回函中主要载明：1．根据《住宅设计规范》(GB50096-2011)第4.0.5条关于住宅楼层数计算规定及《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)(2018年版)关于“建筑高度和建筑层数的计算方法”规定：本案中建筑层数应按建筑的自然层数计算。

2．地下室的层数应按最大层数来计算层数，本案中，地下室是一个整体，应按地下室的整体层数计算。

本院认为本院认为，本案二审的争议焦点为：1．保新公司是否具有违约行为；2．保新公司是否应赔偿张清容损失。

对此，本院评判如下。

张清容与保新公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及附件、补充协议，
系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。

关于第一个争议焦点。

张清容认为案涉房屋所在楼栋层数与合同中约定不一致，合同约定的是地下共两层，而实际只有一层，保新公司构成违约。

根据查明的事实，成都市新都区住房和城乡建设局出具《关于保利·狮子湖项目涉众案件的回函》，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。

必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明”的规定，本院对该回函予以采信。

根据该回函可知，建筑层数应按建筑的自然层数计算，地下室的层数应按最大层数来计算，地下室是一个整体，应按地下室的整体层数计算。

本案中，案涉地下室虽局部2层，但整体层数为2层，而地下室作为一个整体，针对的是案涉小区内的所有楼栋，故一审法院认为保新公司不具有违约行为正确，本院予以维持。

关于第二个争议焦点。

张清容认为，车位数量严重不足、案涉房屋价值贬损、严重影响居住生活需要，给其造成损失。

如上述所述，保新公司不具有违约行为。

本院认为，即便案涉房屋所在楼栋垂直于地面没有地下2层，但案涉小区的车位配置，符合规划要求，亦与双方约定相符，现案涉房屋已经竣工验收合格并交付。

张清容以“车位数量严重不足、案涉房屋价值贬损、严重影响居住生活需要”为由，要求保新公司赔偿损失，但并未提供相应的证据予以证实，其应承担举证不能的不利后果。

故张清容的该上诉理由无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。

综上所述，张清容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：。