地产术语

【卧室】供居住者睡眠、休息的空间。

【起居室（厅）】供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

【厨房】供居住者进行炊事活动的空间。

【卫生间】供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

【使用面积】房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。

【套型】按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

【层高】上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

也就是一层房屋的高度。

在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

【室内净高】楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

【住宅开间】住宅的开间就是住宅的宽度。

在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。

砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

【住宅进深】住宅的进深就是指住宅的实际长度。

在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

【平台】供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

【露台】一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

【过道】住宅套内使用的水平交通空间。

【壁橱】住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

【壁龛】利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分
【吊柜】住宅套内上部的贮藏空间。

【跃层住宅】套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

【走廊】住宅套外使用的水平交通空间。

【阁楼】指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。

【骑楼】指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。

【幢】是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。

【廊】泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。

一般不具备构成“房屋”的相应条件。

【门廊】指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。

如门斗、雨罩、雨蓬等。

【玄关】登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

【阳台】泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

【封闭阳台】原设计及竣工后均为封闭的。

【非封闭阳台】原设计或竣工后不封闭的阳台。

【凹阳台】凹进楼层外墙（柱）体的阳台。

[凸阳台]挑出楼层外墙（柱）体的阳台。

[底阳台]房屋一层的阳台。

[挑阳台]房屋二层（含二层）以上的阳台
[房屋总层数]房屋总层数为地上层数加地下层数之和。

房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。

[房屋地上层数]
一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。

[房屋地下层数]指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。

[自然层]一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。

[技术层]指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

[附属层(夹层)]指介于自然层之间的夹层。

[假层]指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。

[避难层]高层建筑中用作消防避难的楼层。

[自然层数]按楼板、地板结构分层的楼层数。

[中间层]底层和最高住户入口层之间的中间楼层。

[标准层]平面布置相同的住宅楼层。

【小高层】是指楼层在八至十二层间，配备电梯的住宅。

在建设部有关规定中，只有多层与高层的高规定，没有小高层这个概念。

自1996年上海、深圳等地出现小高层楼盘，并取得骄人销售业绩后，小高层开始走俏。

小高层有以下特点：一是小高层通过电梯的配置，使原有意义的多层住宅具有了高层的优点。

小高层以现浇楼板施工，建筑结构上与高层基本相同，建筑质量好，住户上下方便。

小高层的房型、建筑系数又接近多层，间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。

特别是一些建筑优良、档次高的小高层，水电配置精良，集供冷暖气、冷热水于一身，双路供水供电，且采用智能化的布线系统，使楼宇更易于管理，居住舒适、安全性高。

二是很多小高层的得房订不低于普通多层，且通过多阳台、多露台的设计，使住宅的有效使用面积大大增加。

小高层视野宽阔、景观美好，更是多层住宅难以企及。

因此小高层在南方城市越来越受到人们的喜欢。

【别墅(villa)】是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。

追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。

我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。

别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。

按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。

多建在城郊或风景区。

中国古代称别业、别馆。

3 世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。

中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。

此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。

近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒·柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。

别墅设计要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。

真正说起来，中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。

在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。

villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。

当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是我们现在别墅区的原形。

别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。

我们现在常说的"别墅"，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA。

如果直译过来，HOUSE应该是"房子、住宅"；而VILLA才应当是"别墅"。

事实上，我们国内目前房地产市场中所销售的大部分别墅，并不是VILLA，而是HOUSE。

那么，如何区分VILLA和HOUSE呢？简单地说，VILLA是SECONDHOME，即第二居所；而HOUSE则是第一居所，是一个家。

在中国的传统建筑中，别墅多数表现为私家园林。

它最早在中国就叫"别业"，望文生义可以理解为第二处物业。

从这一点来看，中国古代别墅与国外别墅在定义上是一样的。

因此，与HOUSE对比，VILLA属于理想，而HOUSE则属于现实。

设计HOUSE时，我们想得更多的是布局如何合理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与锅碗瓢盆有关系--这是居家过日子。

而设计VILLA时，最重要的是要看它符不符合我们的理想：如果亲水是你的理想，那么就要看这个VILLA是否跨到了水面上；如果登山是你的理想，那么就可以干脆把VILLA的墙面设计为原来的岩石……偷得浮生半日
闲，是VILLA生活的最好写照。

所以，HOUSE建在城里或者靠近城区，而VILLA则来到了山野之间。

按照中国话来说，“墅”就是野外的房子，“别墅”就是另外的房子，也就是第二居所。

【楼花】
一词最早源自香港，是指未完工的在建物。

一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

【实际销售面积】
是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。

不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

【外销（租）】
经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。

[期房]
是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

[现房]
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

[商品房的起价]
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

[商品房的均价]
是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。

【TOWNHOUSE】
也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

【灰空间】
最早是由日本建筑师黑川纪章提出。

其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。

也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。

【商住住宅】
是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

【会所】
就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。

以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

【外飘窗】
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

【中空玻璃】
中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

[七通一平](熟地)
是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

[三通一平]
(净地)是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。

[五证]
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

[酒店式服务公寓]
是指提供酒店式管理服务的公寓。

始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。

它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。

除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。

[容积率]建筑总面积与建筑用地面积的比。

[使用面积]：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。

[公用面积]：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

[实用面积]它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

[套内面积]俗称“地砖面积”，是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

[得房率]指套内建筑面积与套建筑面积之比。

【建筑密度】指在居民区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。

【绿化率】指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

【绿地率】描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。

73、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

[使用率]：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。

[实用率]套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

[五证]○1房地产资质证书、○2规划局的《建设工程规划许可证》、○3国土局的《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》（证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权保障）、○4建设局的《建设工程开工建设许可证》、○5房地产管理局的《商品房销售〈预售〉许可证》
商品房最长使用期限为多少年？
国家规定：住宅的建设用地使用期限最长为70年，在国家规定的土地使用年限70年之内，购房者对所购的住房依法拥有占有、使用、收益、处分权，并可以依法转让、出租、出售、交换、赠予、抵押，也可以继承。

土地使用期满（即70年之后），购房者需按规定提前一年提出续期审请，如果国家不在此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设施，应当予以批准，并重新签订土地使用合同，同时购房者还应向国家交纳地价款和土地使用费。