酒店融资商业计划书

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目录

第一章总论

1项目概况

2项目提出的背景及建设必要性

3可行性研究的依据与范围

4本项目与其她项目相比较优势分析

5本项目前景预测

第三章项目定位

1主题定位

2功能定位

3市场定位

4项目建设方案及规划设计定位

5价格定位

6入市姿态及推广时机定位

7销售方式定位

8物业管理定位

第四章营销策略

1宣传主题概念

5分阶段控制的公关效果

6外发式宣传策略

8资金回笼计划

第五章投资估算与资金筹措

1投资估算

2资金筹措

第六章财务评价与社会效益分析

1盈亏平衡分析

2赢利预测

3敏感性分析

4社会效益分析

第七章结论

第一章总论

项目概述

（一）消费群体构成

当前,中国大众旅游的发展,异地商务、公务等交流日益频繁,为星级酒店的发展打下了广阔的市场基础。中国星级酒店接待的住客,既有国内客人,也有入境客人。据国家有关方面的统计,2006年入境过夜旅游者为4991万人次,比上年增长6、6%;国际旅游(外汇)收入339、49亿美元,比上年增长15、9%。国内旅游者为13、94亿人次,比上年增长15、0%;国内旅游总收入为6230亿元,比上年增长17、9%。

显然,星级酒店就就是为她们服务的。无论就是为了商务、公务、会议或者展览,还就是为了观光、购物、度假或者就是探亲访友,抑或就是为了经济、文化、体育等等的交流,她们都就是酒店的顾客。

有关资料显示,2006年,中国星级酒店住客中,商务散客占43%;公司协议客户占22%;会议团队占5%;旅行团队占4%;休闲散客占8%;其她占8%。

从2006年与2005年的比较中,可以发现,虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落,但就是其变化也不容忽视。比如商务住客的增长,就就是值得十分注目的。虽然不少入境的外国客人常常选择在星级酒店下榻,但就是国内住客目前仍然占着绝大多数(为88％)。

（二）国内目前连锁经济型酒店连锁经营的发展趋势

目前中国目前共有星级酒店11828家,客房平均出租率为60、96%。值得注目的就是,星级越低、价格越低的内资星级饭店,反倒出租率越低(其中三星级出租率为61、21%;二星级出租率为57、11%;一星级出租率为49、60%)。其经济效益也不甚理想,其中占星级酒店95、36%的11828家内资饭店,几乎全面亏损,有25个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数。

相形之下,中国经济型酒店却就是一片光明。另一份正式资料显示,中国经济型酒店,2005年的平均出租率为89、0%,2006年的平均出租率为82、4%;2006年的GOP竟然高达44、47%。

经济型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇。

A:居民出行的增长。

B:奥运商机。2007年就是北京筹办奥运会的决战之年。根据有关要求与测算,2008年奥运会期间,北京的星级酒店将达到800家。而据此前不久的统计,目前北京地区共有住宿接待单位4761家,客房28万间左右(其中星级酒店658家,客房11、2万间)。缺少的142家酒店的空白,有关方面希望主要通过改造与升级现有非星级酒店来填补。

●项目提出的背景及必要性

我们先从酒店与酒店式的公寓,从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。

有个大的方向:能以中国酒店市场的一个宏观角度,先来做一个大纲性的探讨。在2008年之后,北京的酒店市场还就是有相当的机会存在的。这就是一定的,因为北京的酒店就是政治中心、经济中心,目前加上外来人口已经有差不多有1700多万人了,无论如何,这么大的一个人口的城市,它有它的一个容量。因此,中国的地位在这几年正在大力的发展,所以从这方面我们就是比较谨慎的、积极的来瞧这个事情。

北京,从容量方面的发展空间与潜力就是相当大的。就此而言,在全中国发展的时候,上海、北京就是几个主要的重点发展城市之一。无论就是2008年的奥运会还就是2010年的上海世博会,都给酒店的管理公司创造了很多发展的机会。但就是,总体来讲,在选择酒店的时候,就像选择地理位置上面,我们还就是非常关注的。到最终,还就是回到一个方面,就就是投资回报。我们不就是说开酒店就是为了奥运会开,也不就是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说就是四年,所以这个不就是短期的。很多酒店集团现在还在积极的开拓过程当中。相信这个机会对于大家来室都就是一个很好的发展机会。所以我们认为北京在中国还就是属于一线的城市,这两个城市如果从全球的经济上给它定位的话,应该就是国际级的大都市。因此将来不要担心酒店过剩的问题,某些酒店可能经营不好。

从货币角度出发:人民币的升值有一个力大于臂的问题。总体来说应该就是力好,但就是到了一定的程度力就不好了。这就是一个不利的因素,为什么？因为中国东西如果变的太贵了,国外的旅游者就很难进来。但就是目前对于投资者,对于中国一个低成本的市场。那么所有的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边来投资。特别就是外地投资进来了以后,由于这就是一个双收的投资项目,但就是随着人民币不断的增长,最后与美元一比一了。

●可行性研究的依据与范围

2007年1-10月全国房地产投资额为14610、6亿元,同比增长24、1%,增幅与上月持平;商品房施工面积169840、7万平方米,同比增长18、8%;新开工面积59847、5万平方米,同比增长18、1%;竣工面积25790、5万平方米,同比增长8、5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧,存量土地充分释放。1-10月份土地购置面积26827万平方米,同比减少了2、6%;土地开发面积18390、7万平方米,同比增长38、6%,增幅较上月提高了4、6个百分点。

●主要技术经济指标