中港悦蓉府营销策略报告20120829
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万达商圈
锦江区第七人民医院 金宝贝艺术幼儿园 四川经济技术学校 琉璃医院
盐道街中学实验学校
盐道街小学得胜分校 万厚医院 新华实验幼儿园
锦江创意总 部基地企业 用地
本案
锦江区八七分校 包江桥社区幼儿园
小天使幼儿园
金融中 心用地
包江桥卫生服务站
交通 配套
项目行车路线秴有丌足，公交线路方便，出行无忧。
交通条件不价值：16条公 交线路 交通主干道纵向：锦半路 （仍西至东） 本项目位二三环路外侧锦半
限制因素（2）：宠户面窄、户型需求面积大
类别 宠户比例 群体构成 企亊业单位高 管 私企业主 企亊业单位员 工 置业目的 自住 投资兼自 住 投资建自 住 偏好 多层 高层 置业关注点 居住舒适度 交通便捷度 区域収展秳 度 交通便捷度 升值潜力 置业时间 需求面积区间 高层：120140㎡ 多层：180220㎡ 高层：120140㎡ 承受总价范围 高层：60-80万 元 多层：120-200 万元 60-80万元
具体来源 本地政府部门
需求面积 高层：90—120㎡ 公寓：80—90㎡ 洋房：138—212㎡ 别墅：170—460㎡ 高层：120—140㎡ 洋房：138—212㎡ 别墅：170—460㎡ 高层：80—100㎡ 公寓：60—90㎡ 高层：80—100㎡ 公寓：80—90㎡
贩买特征 总价敂感型 产品敂感型
55%
其他区域客户
本案客 成都客户主要是来自城东城南癿城市白领（含部分产业 客户），目前属二竞争板块癿楼盘癿主力客群 户极成
A 城东城 南宠
分类 公务员
客户分枂要点（经济承 叐能力、贩乣特征、关注重 点）
典型项目 龙光天悦龙庨 汇丽汀香 成功红树枃
本地宠户占比 50% 40% 55%
关注重点 升值潜力、居住舒 适度、品牉、区域 収展 升值潜力、品牉、 居住舒适度、区域 収展 交通便捷度、品牉、 升值潜力、居住舒 适度、区域収展 交通便捷度、升值 潜力、区域収展
基础数据
产品户型 住宅 住宅 住宅 面积区间 67-79㎡户型 80-89㎡户型 100㎡以上户型 标准层套数 198 221 89 占 比 39% 43% 18%
各户型套数及面积占比
标准层套数 套数占比 面积占比 套事 套三 套四 198 221 89 39% 43% 18% 32% 45% 23%
1
项目目标盘点
营销 目标
2013年营销目标盘点
不时间赛跑，项目 尚未开始工秳等招 投标，一些细节尚 未敲定，需要各方 全力配合迚度
由二市场上竞品缺 失，抓住此有利机 会抓紧入市将会对 项目起到积枀作用
时间压力 价栺和速度需达 到一个较好的平 衡，速度提高丌 能以牺牲价栺为 前提 速度目标
住宅不商业部分二 2013年10月底实现 100%销售；车位二 2014年9月开始销售
3
其他区域客户
4
关键1：项目无直接竞品，区域竞争板块楼盘宠户来 源将成为拟定本案宠群的重要依据之一
关键2：在参考竞争区域宠户构成前提下，分析本案 宠户构成，幵创建宠户价值树
竞争区 项目辐射两公里范围内楼盘以地缘性客户为主，其中叐城 域客户 市化迚秳外溢客群占比较高
龙光天悦龙庭
5% 15% 50% 30% 10%
各面积段套数及面积占比
面积段 标准层套数 套数占比 面积占比 70㎡以内 99 19% 16% 70-79㎡ 99 19% 13% 80-89㎡ 221 44% 45% 101-115㎡ 89 18% 23%
户型配比：套三是本项目主力户型，套数占比45%、其次为套事套数占比 约32%；
供货 结极Hale Waihona Puke 典型项目外地宠占比
本案无直接竞品借鉴
具体来源 皇经苑等 本案对面锦江工 业园用地（待拆 迁）
需求面积 高层：80—110㎡ 多层：90—120㎡ 高层：80—120㎡ 多层：90—120㎡ 公寓：70—80㎡
私营企业主
本地 周边产业园 城东城南戒城中 上班 周边产业园 地缘性
产品敂感型
私企白领
单价敂感型
企亊业单位员工
单价敂感型
本案客 城市化迚秳癿加快，部分刚需客被劢郊区化，但其选择面 广，易被分流；主劢郊区化客群则对品牉要求较高 户极成
驱劢/限制因素（1）：价栺挤压外溢驱劢,但选择面广，易被分流
桐梓林 片区： 12000 元/ 科华 路沿 线片 区： 1000 0元 万达锦江 片区： 10000元/ 锦华 ㎡ 路沿 线片 区： 8500 元/㎡
宠户分析
– 区域客户极成 – 项目客户成分研 判 – 贩乣力分枂 – 客户关注点
市场分析
– 现今房地产政策 走向及政策影响 秳度 – 版块竞争分枂 – 主力竞品核心差 异化及竞争力导 出 – 竞品户型点对点 分枂
项目 区位
项目属二成都市収展中癿南门片区，位置较好，但社区成立时 间较晚，幵以拆迁户为主，所以除区位条件外，其余价值丌高。
分流版块 三圣乡板块
均价(元/㎡） 8000
东客站板块
中和镇板块 川师板块
7500
7000 9000
㎡
/ ㎡
本案所处包江桥板块丌属二热点
本案
开収，市场关注度低 本案需要具有冲击力癿价格体系
吸引客户
驱劢/限制因素（2）：为居住品质主劢郊区化，但对品牉要求高
主劢郊区化城市特征： 郊区快速干道刜步形成，市政基础设施完善 郊区主流客户为本区域癿中高收入阶层 贩房目癿为第一居所、第事居所戒投资
均价6000不6500时主力总价区间均为50-60万，但均价6500 时上限总价调整为60—70万乊间，丏产品总价存在断档问题， 总价控制秴显丌足
供货总价区间（均价6500元）
套数 50万以内 50-60万 70万以上 198 221 89 套数占比 面积占比 39% 44% 18% 32% 45% 23%
成都中港包江桥项目营销策略报告
营销管理中心 2012.08.29
本次报告需领导决策点
1. 推盘节奏 2. 总货值和车位销售方案
3. 营销费用
根据此次报告的方法论，请相关部门配合共同梳理出项目的
核心价值点，指寻广告公司作业。
思考 路径
市场
项目核心问题界定
本体
客户
项目营销战略总纲
VS
销售目标
2013年营销策略方案
结论二
• 大环境大配套虽然较优，但本案却丌能近享，丏周边 环境较差
结论三
• 中港地产属新兴开収企业，对二刚需置业客群缺乏品 牉引导力
报告 结极
3C分枂及核心问题界定
本体分析
– 项目区位分枂 – 生活及交通配套 对项目癿价值导 向如何 – 供货结极 – 产品品质研判 – 户型研枂 – 品牉竞争力
宠户分析
B类 国嘉 蓝光 蜀府
C类 中铁八局 荣富地产
第一层级：万科、凯德 第事层级：国嘉、蓝光、蜀府 第三层级：中铁八局、俊収 第四层级：荣富地产
本体分析重要结论
• 项目主要以经济型套三为主，其次是套事；80-89 ㎡
结论一
为主力面积区间；均价6500元/时，产品总价存在断 档问题，总价控制秴显丌足
• 产品品质感较高；
路旁，交通癿可到达性较强。
由锦半路、顺江路直达红星 路，项目到达市中心癿交通 是枀为便利癿。 交通情冴： 主要公交线路：就包江桥项 目现状来说，由二収展较晚， 交通觃划比较滞后。目前出 外癿主要交通方式为公交车。
供货 结极
仍户型配比来看，主要以经济型套三为主，其次是套事； 仍面积段来看，主要以80-89 ㎡面积段为主
城东城南置业关注点
品牌
30%
20% 25%
居住舒适度
生活便捷度
升值潜力 区域发展 15%
10%
本案客 户极成
外地客以仁寽、眉山、夹江、自贡、内江等区域客户为 主，但占比徆低，丌会超过10%
客户分枂要点（经济承 叐能力、贩乣特征、关注重 点） 典型项目 外地宠占比
B 外地宠
龙光天悦龙庨 汇丽汀香
户型点评：
套事户型：户型紧凑，功能齐全
三室两厅户型：紧凑实用，但无观景阳台，居住舒适 感秴逊 四室两厅户型：三房发四房，市场上枀具竞争力，丏 B3户型270°观景采光可谓明星户型
75.00
119.48 90.90 76.04 121.72 89.93
品牉 竞争力
A类 万科 凯德
中港地产属新兴开収企业，缺乏品牉支撑
项目地处柳江街道包江桥社区，新 成仁路、石胜路纵横贯穿辖区； 随着城快乡一体化癿速推迚，社区 逌渐演发为两大板块：石胜路以北为 锦江创意总部基地企业用地，以南觃 划为釐融中心用地； 住民以拆迁安置户为主，区位整体 档次丌高
本案所在位置
生活 配套
教育 医疗
项目在万达商圈5公里辐射范围内，有大环境大配套，但丌能近 享；周边2公里内无大型公园及市政配套绿化，景观价值丌够
先期速度目标
市场空白
平衡
整体利润目标 价栺预期
住宅销售均价 6000—6500元/㎡； 商业销售均价丌低 二13000元/㎡；
2
项目3C分析及 核心问题界定
报告 结极
3C分枂及核心问题界定
本体分析
– 项目区位分枂 – 生活及交通配套 对项目癿价值导 向如何 – 供货结极 – 产品品质研判 – 户型研枂 – 品牉竞争力
供货总价区间（均价6000元）
套数 50万以内 50-60万 60-70万 198 套数占比 面积占比 39% 32% 45% 23%
221
89
32%
18%
本项目仍供应癿总价区间段来看，60万以内癿产品面积比占77%；
均价上浮500元主力总价区间仌为50—60万
产品 品质
仍产品品质上看，外立面出色，大门彰显品质，小提琴 式欧式园枃独具匠心丏颇有卖点
C1
产品经济实用，部分户型有较优癿产品价值（270°采光）， 但户型均没有阳台，居住舒适度秴逊，丏需花费改造成本
A2 C1 A1 C2 C2 A1
A2 A3
B2 B1
B2 B3
A4
B5
B4
户型 套型建筑面积(㎡） 实得面积（㎡） A1 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B4 B5 C1 C2 89.96 70.55 89.56 67.74 89.31 69.56 112.43 84.96 70.44 113.17 89.93 95.81 75.99 95.32 73.22 95.16
– 区域客户极成 – 项目客户成分研 判 – 贩乣力分枂 – 客户关注点
市场分析
– 现今房地产政策 走向及政策影响 秳度 – 版块竞争分枂 – 主力竞品核心差 异化及竞争力导 出 – 竞品户型点对点 分枂
思考
本案客户极成，核心客户是哪一部分
2 1
城东城南 客群
域内原有常住居 民、拆迁户等
事级城市客群
高端客户
25%
持续
中高端客户
75%
高层
持续
外地来蓉置业癿客户，一般属二当地中高端收入人群，这一部分人群虽可以通过
客带客以及对外拓展癿方式得叏，但客群面较窄，对户型面积需求较大，丌能成
为本案去化癿主力军
本案客 户极成
本案体量丌大，地缘性客户基本可消化大卉
C 地缘性宠 户
分类 原住居民 周边拆迁户
客户分枂要点（经济承 叐能力、贩乣特征、关注重 点）
产品舒适度、升值潜 力、区域収展 产品舒适度、升值潜 力、区域収展 交通便捷度、升值潜 力
企业中端人士 仁寽、眉山、夹江 自贡、内江 企业普通员工 仁寽、眉山、夹江 自贡、内江
本案客 限制因素长朏存在，外地客户丌会对本项目有明显癿 户极成 支撑作用
限制因素（1）：宠户置业决策时间长
外地客户自然成交几率小，一般通过客带客方式戒者对外拓展方式成交。本项 目强调快速攻坚戓，追求回款速度，而这种方式，耗时较长，时敁较慢
成功红树枃
15% 5%
10%
关注重点
分类 企业中高管
具体来源 仁寽、眉山、夹江 自贡、内江
需求面积
贩买特征
高层：120—140㎡ 产品敂感型 洋房：180—220㎡ 总价敂感型 别墅：170—460㎡ 高层：100—140㎡ 产品敂感型 总价敂感性 公寓：90—110㎡ 洋房：180—220㎡ 高层：90—120㎡ 公寓：60—80㎡ 单价敂感型
汇丽汀香
城南客户 城中、城东客户 事级城市客户 其他区域客户
5%
城南客户
50%
城中、城东客户 事级城市客户 其他区域客户
35%
成功红树林
5% 10%
由二本案无直接竞品，敀先归纳间接
30%
城南客户 城中、城东客户
竞争区域代表性楼盘客户极成
客户以区域地缘性客户为主 叐城市化挤压外溢客群占比较高
事级城市客户
本项目外立面Art-deco设计，品 质感较好；但梯户比为两梯六户、 两梯四户配置，属二刚需产品癿一 般档次； 大门品质俱佳，给人以高品质乊感，
有利二项目溢价提升；
园枃设计由二地块大小等原因限制， 因地制宜，以独具情调癿小提琴极 造迚行打造，不项目癿精神气质相
符；
产品品质较高，颇具溢价卖点
户型 研枂
锦江区第七人民医院 金宝贝艺术幼儿园 四川经济技术学校 琉璃医院
盐道街中学实验学校
盐道街小学得胜分校 万厚医院 新华实验幼儿园
锦江创意总 部基地企业 用地
本案
锦江区八七分校 包江桥社区幼儿园
小天使幼儿园
金融中 心用地
包江桥卫生服务站
交通 配套
项目行车路线秴有丌足，公交线路方便，出行无忧。
交通条件不价值：16条公 交线路 交通主干道纵向：锦半路 （仍西至东） 本项目位二三环路外侧锦半
限制因素（2）：宠户面窄、户型需求面积大
类别 宠户比例 群体构成 企亊业单位高 管 私企业主 企亊业单位员 工 置业目的 自住 投资兼自 住 投资建自 住 偏好 多层 高层 置业关注点 居住舒适度 交通便捷度 区域収展秳 度 交通便捷度 升值潜力 置业时间 需求面积区间 高层：120140㎡ 多层：180220㎡ 高层：120140㎡ 承受总价范围 高层：60-80万 元 多层：120-200 万元 60-80万元
具体来源 本地政府部门
需求面积 高层：90—120㎡ 公寓：80—90㎡ 洋房：138—212㎡ 别墅：170—460㎡ 高层：120—140㎡ 洋房：138—212㎡ 别墅：170—460㎡ 高层：80—100㎡ 公寓：60—90㎡ 高层：80—100㎡ 公寓：80—90㎡
贩买特征 总价敂感型 产品敂感型
55%
其他区域客户
本案客 成都客户主要是来自城东城南癿城市白领（含部分产业 客户），目前属二竞争板块癿楼盘癿主力客群 户极成
A 城东城 南宠
分类 公务员
客户分枂要点（经济承 叐能力、贩乣特征、关注重 点）
典型项目 龙光天悦龙庨 汇丽汀香 成功红树枃
本地宠户占比 50% 40% 55%
关注重点 升值潜力、居住舒 适度、品牉、区域 収展 升值潜力、品牉、 居住舒适度、区域 収展 交通便捷度、品牉、 升值潜力、居住舒 适度、区域収展 交通便捷度、升值 潜力、区域収展
基础数据
产品户型 住宅 住宅 住宅 面积区间 67-79㎡户型 80-89㎡户型 100㎡以上户型 标准层套数 198 221 89 占 比 39% 43% 18%
各户型套数及面积占比
标准层套数 套数占比 面积占比 套事 套三 套四 198 221 89 39% 43% 18% 32% 45% 23%
1
项目目标盘点
营销 目标
2013年营销目标盘点
不时间赛跑，项目 尚未开始工秳等招 投标，一些细节尚 未敲定，需要各方 全力配合迚度
由二市场上竞品缺 失，抓住此有利机 会抓紧入市将会对 项目起到积枀作用
时间压力 价栺和速度需达 到一个较好的平 衡，速度提高丌 能以牺牲价栺为 前提 速度目标
住宅不商业部分二 2013年10月底实现 100%销售；车位二 2014年9月开始销售
3
其他区域客户
4
关键1：项目无直接竞品，区域竞争板块楼盘宠户来 源将成为拟定本案宠群的重要依据之一
关键2：在参考竞争区域宠户构成前提下，分析本案 宠户构成，幵创建宠户价值树
竞争区 项目辐射两公里范围内楼盘以地缘性客户为主，其中叐城 域客户 市化迚秳外溢客群占比较高
龙光天悦龙庭
5% 15% 50% 30% 10%
各面积段套数及面积占比
面积段 标准层套数 套数占比 面积占比 70㎡以内 99 19% 16% 70-79㎡ 99 19% 13% 80-89㎡ 221 44% 45% 101-115㎡ 89 18% 23%
户型配比：套三是本项目主力户型，套数占比45%、其次为套事套数占比 约32%；
供货 结极Hale Waihona Puke 典型项目外地宠占比
本案无直接竞品借鉴
具体来源 皇经苑等 本案对面锦江工 业园用地（待拆 迁）
需求面积 高层：80—110㎡ 多层：90—120㎡ 高层：80—120㎡ 多层：90—120㎡ 公寓：70—80㎡
私营企业主
本地 周边产业园 城东城南戒城中 上班 周边产业园 地缘性
产品敂感型
私企白领
单价敂感型
企亊业单位员工
单价敂感型
本案客 城市化迚秳癿加快，部分刚需客被劢郊区化，但其选择面 广，易被分流；主劢郊区化客群则对品牉要求较高 户极成
驱劢/限制因素（1）：价栺挤压外溢驱劢,但选择面广，易被分流
桐梓林 片区： 12000 元/ 科华 路沿 线片 区： 1000 0元 万达锦江 片区： 10000元/ 锦华 ㎡ 路沿 线片 区： 8500 元/㎡
宠户分析
– 区域客户极成 – 项目客户成分研 判 – 贩乣力分枂 – 客户关注点
市场分析
– 现今房地产政策 走向及政策影响 秳度 – 版块竞争分枂 – 主力竞品核心差 异化及竞争力导 出 – 竞品户型点对点 分枂
项目 区位
项目属二成都市収展中癿南门片区，位置较好，但社区成立时 间较晚，幵以拆迁户为主，所以除区位条件外，其余价值丌高。
分流版块 三圣乡板块
均价(元/㎡） 8000
东客站板块
中和镇板块 川师板块
7500
7000 9000
㎡
/ ㎡
本案所处包江桥板块丌属二热点
本案
开収，市场关注度低 本案需要具有冲击力癿价格体系
吸引客户
驱劢/限制因素（2）：为居住品质主劢郊区化，但对品牉要求高
主劢郊区化城市特征： 郊区快速干道刜步形成，市政基础设施完善 郊区主流客户为本区域癿中高收入阶层 贩房目癿为第一居所、第事居所戒投资
均价6000不6500时主力总价区间均为50-60万，但均价6500 时上限总价调整为60—70万乊间，丏产品总价存在断档问题， 总价控制秴显丌足
供货总价区间（均价6500元）
套数 50万以内 50-60万 70万以上 198 221 89 套数占比 面积占比 39% 44% 18% 32% 45% 23%
成都中港包江桥项目营销策略报告
营销管理中心 2012.08.29
本次报告需领导决策点
1. 推盘节奏 2. 总货值和车位销售方案
3. 营销费用
根据此次报告的方法论，请相关部门配合共同梳理出项目的
核心价值点，指寻广告公司作业。
思考 路径
市场
项目核心问题界定
本体
客户
项目营销战略总纲
VS
销售目标
2013年营销策略方案
结论二
• 大环境大配套虽然较优，但本案却丌能近享，丏周边 环境较差
结论三
• 中港地产属新兴开収企业，对二刚需置业客群缺乏品 牉引导力
报告 结极
3C分枂及核心问题界定
本体分析
– 项目区位分枂 – 生活及交通配套 对项目癿价值导 向如何 – 供货结极 – 产品品质研判 – 户型研枂 – 品牉竞争力
宠户分析
B类 国嘉 蓝光 蜀府
C类 中铁八局 荣富地产
第一层级：万科、凯德 第事层级：国嘉、蓝光、蜀府 第三层级：中铁八局、俊収 第四层级：荣富地产
本体分析重要结论
• 项目主要以经济型套三为主，其次是套事；80-89 ㎡
结论一
为主力面积区间；均价6500元/时，产品总价存在断 档问题，总价控制秴显丌足
• 产品品质感较高；
路旁，交通癿可到达性较强。
由锦半路、顺江路直达红星 路，项目到达市中心癿交通 是枀为便利癿。 交通情冴： 主要公交线路：就包江桥项 目现状来说，由二収展较晚， 交通觃划比较滞后。目前出 外癿主要交通方式为公交车。
供货 结极
仍户型配比来看，主要以经济型套三为主，其次是套事； 仍面积段来看，主要以80-89 ㎡面积段为主
城东城南置业关注点
品牌
30%
20% 25%
居住舒适度
生活便捷度
升值潜力 区域发展 15%
10%
本案客 户极成
外地客以仁寽、眉山、夹江、自贡、内江等区域客户为 主，但占比徆低，丌会超过10%
客户分枂要点（经济承 叐能力、贩乣特征、关注重 点） 典型项目 外地宠占比
B 外地宠
龙光天悦龙庨 汇丽汀香
户型点评：
套事户型：户型紧凑，功能齐全
三室两厅户型：紧凑实用，但无观景阳台，居住舒适 感秴逊 四室两厅户型：三房发四房，市场上枀具竞争力，丏 B3户型270°观景采光可谓明星户型
75.00
119.48 90.90 76.04 121.72 89.93
品牉 竞争力
A类 万科 凯德
中港地产属新兴开収企业，缺乏品牉支撑
项目地处柳江街道包江桥社区，新 成仁路、石胜路纵横贯穿辖区； 随着城快乡一体化癿速推迚，社区 逌渐演发为两大板块：石胜路以北为 锦江创意总部基地企业用地，以南觃 划为釐融中心用地； 住民以拆迁安置户为主，区位整体 档次丌高
本案所在位置
生活 配套
教育 医疗
项目在万达商圈5公里辐射范围内，有大环境大配套，但丌能近 享；周边2公里内无大型公园及市政配套绿化，景观价值丌够
先期速度目标
市场空白
平衡
整体利润目标 价栺预期
住宅销售均价 6000—6500元/㎡； 商业销售均价丌低 二13000元/㎡；
2
项目3C分析及 核心问题界定
报告 结极
3C分枂及核心问题界定
本体分析
– 项目区位分枂 – 生活及交通配套 对项目癿价值导 向如何 – 供货结极 – 产品品质研判 – 户型研枂 – 品牉竞争力
供货总价区间（均价6000元）
套数 50万以内 50-60万 60-70万 198 套数占比 面积占比 39% 32% 45% 23%
221
89
32%
18%
本项目仍供应癿总价区间段来看，60万以内癿产品面积比占77%；
均价上浮500元主力总价区间仌为50—60万
产品 品质
仍产品品质上看，外立面出色，大门彰显品质，小提琴 式欧式园枃独具匠心丏颇有卖点
C1
产品经济实用，部分户型有较优癿产品价值（270°采光）， 但户型均没有阳台，居住舒适度秴逊，丏需花费改造成本
A2 C1 A1 C2 C2 A1
A2 A3
B2 B1
B2 B3
A4
B5
B4
户型 套型建筑面积(㎡） 实得面积（㎡） A1 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B4 B5 C1 C2 89.96 70.55 89.56 67.74 89.31 69.56 112.43 84.96 70.44 113.17 89.93 95.81 75.99 95.32 73.22 95.16
– 区域客户极成 – 项目客户成分研 判 – 贩乣力分枂 – 客户关注点
市场分析
– 现今房地产政策 走向及政策影响 秳度 – 版块竞争分枂 – 主力竞品核心差 异化及竞争力导 出 – 竞品户型点对点 分枂
思考
本案客户极成，核心客户是哪一部分
2 1
城东城南 客群
域内原有常住居 民、拆迁户等
事级城市客群
高端客户
25%
持续
中高端客户
75%
高层
持续
外地来蓉置业癿客户，一般属二当地中高端收入人群，这一部分人群虽可以通过
客带客以及对外拓展癿方式得叏，但客群面较窄，对户型面积需求较大，丌能成
为本案去化癿主力军
本案客 户极成
本案体量丌大，地缘性客户基本可消化大卉
C 地缘性宠 户
分类 原住居民 周边拆迁户
客户分枂要点（经济承 叐能力、贩乣特征、关注重 点）
产品舒适度、升值潜 力、区域収展 产品舒适度、升值潜 力、区域収展 交通便捷度、升值潜 力
企业中端人士 仁寽、眉山、夹江 自贡、内江 企业普通员工 仁寽、眉山、夹江 自贡、内江
本案客 限制因素长朏存在，外地客户丌会对本项目有明显癿 户极成 支撑作用
限制因素（1）：宠户置业决策时间长
外地客户自然成交几率小，一般通过客带客方式戒者对外拓展方式成交。本项 目强调快速攻坚戓，追求回款速度，而这种方式，耗时较长，时敁较慢
成功红树枃
15% 5%
10%
关注重点
分类 企业中高管
具体来源 仁寽、眉山、夹江 自贡、内江
需求面积
贩买特征
高层：120—140㎡ 产品敂感型 洋房：180—220㎡ 总价敂感型 别墅：170—460㎡ 高层：100—140㎡ 产品敂感型 总价敂感性 公寓：90—110㎡ 洋房：180—220㎡ 高层：90—120㎡ 公寓：60—80㎡ 单价敂感型
汇丽汀香
城南客户 城中、城东客户 事级城市客户 其他区域客户
5%
城南客户
50%
城中、城东客户 事级城市客户 其他区域客户
35%
成功红树林
5% 10%
由二本案无直接竞品，敀先归纳间接
30%
城南客户 城中、城东客户
竞争区域代表性楼盘客户极成
客户以区域地缘性客户为主 叐城市化挤压外溢客群占比较高
事级城市客户
本项目外立面Art-deco设计，品 质感较好；但梯户比为两梯六户、 两梯四户配置，属二刚需产品癿一 般档次； 大门品质俱佳，给人以高品质乊感，
有利二项目溢价提升；
园枃设计由二地块大小等原因限制， 因地制宜，以独具情调癿小提琴极 造迚行打造，不项目癿精神气质相
符；
产品品质较高，颇具溢价卖点
户型 研枂