房地产市场营销-2

客户是圆心，开发是圆弧，营销仅仅是一种途径、 一条线路，所以，在房地产开发中一定要坚持“以人 为本”，离开这一基础，就不可能取得好的效益。 2、营销不是销售，要实行全程营销 房地产营销和开发不可能分离，营销是开发的龙 头又相对服务于开发。 就目前的现实状况分析，涉及房产销售的有三种 模式：企业自产自销、代理销售、营销指导或分销。 开发和销售实质上不可能分离。完全分离的销售， 不是真正意义的房地产营销，或许可称之为第一代营 销。而现代营销的目的是包括前期介入，实行全过程 营销，而最终使销售成为多余的。 虽然如何卖楼是关键，但更重要的是与此相关的 一系列问题：在什么地方造?设计怎样的物业?房型设 计如何?大、中、小面积比例多大为宜?每套面积多少
（四）房地产市场营销的程
1、房地产市场营销的特性 第一，产品生产周期长。 第二，所需投入金额大、风险性高。 第三，产品独特性强，几乎没有相同的产品。 第四，需要多种行业的企业协同作战。
房地产营销，按照次序大致有以下几类：①投资 咨询机构；②市场调研机构；③项目策划机构；④建 筑设计机构；⑤建筑施工机构；⑥工程监理机构；⑦ 销售推广机构；⑧物业管理机构。因此，它是一个多 领域专家共同谋划的大事业。 2、房地产市场营销全过程 市场营销程序是指分析市场机会，研究与选择目 标市场，设计营销战略，制定营销计划以及组织、实 施和控制营销活动。如下图所示：
（五）房地产市场营销应注意的问题
1、房地产开发要“以人为本” 是“以产定销”，还是“以销定产”，是引导客 户适应你的开发，还是按客户的意愿去开发，房地产 营销的基础应按客户的需求（包括潜在需求）而不是 按房地产商的“主观创意”去开发产品。 房地产企业开发商品房的目的是出售、营利。房 地产产品是商品，而不是艺术作品，因此，片面地按 照开发商的意愿去构筑理想的商品房，又想尽力去引 导某种潮流或观念，让客户适应市场，这往往会适得 其反。 任何一个开发商只能创造出某些卖点，但他不可 能替代客户的意愿。营销是一种相对的现实性，没人 问津的物业再好，绝不能称之为优秀的商品房，就比 如一件设计、制作都很精良的服装，永远挂在店堂， 就不能说它是商品性服装。
5、房地产市场的变化具有周期性 房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性， 其变化的基本规律也是：繁荣——调整——衰退—— 复苏——繁荣。其规律如图所示：
根据国际和我国的实际，一般而言，房地产周期 为7～10年，日本约为10年，我国内地为6～8年，我 国台湾地区为7年。当然，房地产市场的周期性与国民 经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定 着房地产市场的大势。 判断周期变化的主要指标有：空置率、租金／售 价、开复工面积、销售面积、土地出让面积等。
合适?外立面和环境如何?等等，设计、建造是刚性的， 营销是柔性的，后期无法弥补先天不足，至少不可能 从根本上去克服。 房地产营销，是个人和集体针对特定的楼盘，通 过创造性劳动来挖掘市场的兴奋点，在获得购房者认 同的前提下实现买卖并提供服务。开发商较多关心产 品本身，而营销商侧重于商品前提下的某种服务和产 品的推广、包装，注意市场需求水平和时机。因此， 专业营销商在房地产产品走向市场，进入流通领域时， 有着巨大的空间，包括其成熟的运作模式和运作技巧。 3、注意产品定位，避免“营销近视症” 营销过程是一个产品推销、引导的过程，是房地 产开发概念的提炼。有些开发商出于急于求成的心理 常常把营销和热销等同起来。这是一种误区，或者说 是“营销近视症”!
房地产市场营销
一、房地产市场的特性
（一）房地产的整体概念
在我国，所谓房地产，是指土地、建筑物及固着 在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各 种权益（权利）的总和。 这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主 要包括：为提高房地产的使用价值而种植在土地上的 花草、树木或人工建造的花园、假山，为提高建筑物 的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、 通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往可以被看 做是土地或建筑物的构成部分。 因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于 其上的权益两大部分。
产生“营销近视症”的原因在于：开发商仅仅注 意到了成交消费区域，而忽略了客户培养区域，因此 难以产生市场恒稳效应。 4、建立市场理念 所谓营销不是万能的，从某种意义上说，就是没 有一个完全相同的营销方案会同时完全适应于两个物 业的推广之中。这就要求房地产企业在开发产品时， 处处以市场为导向。归纳起来，我国房地产营销应注 意解决好以下问题： （1）名称化营销 每项房产在销售过程中都会出现许多不同的概念， 也可以把此理解为名称。“名称化”操作，“简单、 直接、易于传播、操作性强”，从形式上来说，“名 称化”更代表一种经营理论。 “名称化”营销的启示有三点：
房地产主要有三种存在形态： ①单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； ②单纯的建筑物，建筑物虽然必须建造在土地之 上，但在某些特定情况下可以把它单独看待； ③土地与建筑物合成一体的“房地”（或称为复 合房地产），例如把建筑物和其坐落的土地作为一个 整体来考虑。 房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称 为不动产。所谓不动产，简单地说，是指不能移动的 财产。 在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和 建筑物上的房地产权益包括土地使用权和房屋所有权， 以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典权等。
由于房地产市场的区域性特点，房地产开发商在 从事某一地区的房地产开发经营业务时，必须充分了 解当地政治、经济、社会、文化、法律等各方面的情 况。 3、房地产市场是不完全竞争市场 一个完全竞争的市场必须具备三个条件：①商品 同质，可以互相替代；②某一商品的卖主和买主人数 众多，且随时自由进出市场；③信息充分，传播畅通。 但房地产市场不具备上述三个条件。 房地产商品是绝对异质的，互相不可替代。所以， 某一房地产的卖主和买主都不可能是众多的。 在房地产市场上买主和卖主的机会都不是均等的， 两者都没有充分的选择权，因而，在房地产市场上个 别卖主或买主对房地产交易价格往往会起很大作用。 房地产市场是一个专业性很强的复杂市场，人们
房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围 的社区环境而单独存在。政府在道路、公园、博物馆 等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的 价值。 （三）房地产市场的特征 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产 的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。 房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。 一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件： ①有稳定、明确及长远的房地产政策； ②有完善的法制基础，使房地产开发、房地产交 易和房地产管理均有法可依； ③有统一、简明、灵活有效的现代化管理制度； ④有完善的房地产市场运作体系。
按照房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用 功能是十分重要的，可以极大地增加对租客的吸引力。 对房地产投资者来说，如果其投资的房地产适应性很 差，则意味着他面临着较大的投资风险。 4、异质性 市场上不可能有两宗完全相同的房地产。一宗土 地由于受区位和周围环境的影响不可能与另一宗土地 相同；纵使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的 位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上 也是不相同的。 5、资本和消费品的二重性 房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基 本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品， 又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。房地产既 是一种消费品也是一项有价资产。房地产而作为一项 重要资产，在一国总财富中一般占有很大比重。
2、长期使用性 土地的利用价值永不会消失，这种特性称为不可 毁灭性或恒久性。土地的这种特性，可为其占有者带 来永续不断的收益。作为一种商品，房地产具有长期 使用性或具有较高的耐用性。 我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使 用权的制约。根据我国现行的土地使用制度，公司、 企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地 使用权，是有一定使用期限的土地使用权，其土地使 用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其 他经济活动，但土地使用期满，土地及其地上的建筑 物、其他附着物所有权应由国家无偿收回。 3、附加收益性 房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在 使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下 调整房地产的使用功能，使之既适合房地产特征，又 能增加房地产投资的收益。
进行房地产交易时应求助于专业人员和专业机构。这 些专业人士通常是律师、房地产估价师、房地产营销 人员及掌握建筑工程和房地产税收知识的专业人员。 房地产是高价商品，房地产的权属转移必须按法 定的程序履行各项手续，除房地产产权人的变更外， 还有相关的权利、义务、责任和利益等经济关系的转 移行为。为了保护有关当事人的利益，各国政府都立 法管理房地产买卖及租赁活动或行为。 房地产交易活动在某些环节是受到政府严格限制 的，房地产市场是受国家严格控制地不完全开放市场。 4、房地产市场信息不充分 缺乏信息是房地产市场的又一特征。许多房地产 交易和定价是私下进行的，很大程度上取决于交易当 事人的相互关系，因此，这种成交价往往不能反映成 交房地产的真实价值。由于房地产交易信息不易获得， 因而房地产市场不易形成竞争性的市场结构。
房地产市场具有如下特征： 1、房地产市场是房地产权益的交易市场 由于房地产的不可移动性，房地产交易流通的对 象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权 利），而不是物业本身。 这种权益可以是所有权（包括占有权、使用权、 收益权和处分权），也可以是部分所有权或其他权益 （权利）。这种权益一般有明确的界定，因而具有排 他性。 这些权益或单独交易或联合在一起交易，在房地 产市场上就表现为不同类型、不同性质的交易行为。 2、房地产市场是区域性市场 由于地产的不可移动性，房地产市场的区域性极 强。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地 区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平都 会大相径庭。
作为一种特殊形态的商品——房产，又有着特别 的市场群体，需要具备营销的条件和前提，才有可能 热销，这就要注意产品的定位。 制约营销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、 社会因素、政策因素、文化因素、需求因素和购买力 因素等。 一般企业易犯的“营销近视症”主要有： 价格近视症：为求获得利润最大化，过大、过快 地提高价格，忽略了房产的增值空间和增值规律。 节奏近视症：不按规律和市场的接盘能力，将所 有楼盘同时上市，结果剩下的“死角房”无人问津， 造成尾盘销售期长而又难度大。 效应近视症：片面地运用广告推广、概念炒作等 来产生效应，物业面市无计划、前后矛盾，使企业失 信于消费者。