房地产企业税收及税务筹划
房地产开发企业税务筹划分析
房地产开发企业税务筹划分析房地产业是中国经济中的重要支柱之一。
随着市场经济的发展，房地产行业已成为越来越多企业的选择。
在竞争激烈与政策不断调整的环境中，税务筹划对于房地产开发企业来说显得尤其重要。
本文将从两个方面进行探讨：L房地产开发企业税务筹划的主要内容；2.税务筹划对房地产开发企业的实际效益。
一、房地产开发企业税务筹划的主要内容1.选择合适的企业税务制度房地产开发企业应该选择合适的企业税务制度，从而避免不必要的税收。
我们可以选择小额固定资产投资扣除制度，这样能够享受到当期的税收优惠，使企业的固定资产投资能够得到较好的补贴。
2.把握契税政策，合理避税众所周知，契税对于房地产开发不可或缺。
但开发商必须掌握好相关政策，确保在交纳契税过程中节省尽可能多的税费。
一般来说，开发商可以采取合并买卖、减免、征地拆迁等多种方式来避免或减少契税负担。
3.积极参与税收优惠为促进房地产行业的发展，政府在税收上也给予了相应优惠政策。
开发商应当及时监测相关政策，并积极参与税收优惠活动。
比如说，在房地产企业有利政策开展之时，可以优先办理各种证照。
4.合理运用资本金，减轻财务负担资本金是房地产行业不可或缺的一部分。
开发商可以适时地根据资本金的经营策略进行优化，减轻财务负担。
同时，我们可以通过以下途径降低成本：股权融资、银行贷款、增资等。
这样，资本金的获得和运用就可以得到最大化的创造价值。
二、税务筹划对房地产开发企业的实际效益1.减轻财务负担，提升企业利润房地产开发企业的利润主要来自于出售房产的售价和租金。
通过积极参与税收优惠、选择合适的税务制度、合理运用资本金等方式来减轻税负，就能减轻企业的财务负担，最终提升企业的利润。
2.降低企业经营成本，改善市场竞争力税务筹划可减少企业在税费方面的支出。
这样，开发商就可以得到财务成本减少并引入优良信誉的企业形象。
此外，由于减少了税费支出，房地产开发企业还能够低价出售房产，从而进入优惠市场，增强市场和行业竞争力。
房地产开发成本费用与税务筹划探析
房地产开发成本费用与税务筹划探析随着房地产市场的不断发展，房地产开发成本费用与税务筹划变得愈发重要。
在房地产开发过程中，开发商需要对各种成本费用进行合理有效的管理，并结合税务规定来进行筹划，以降低税负并提升利润。
本文将就房地产开发成本费用与税务筹划进行探析，希望能为相关从业人员提供一些实用的参考。
一、房地产开发成本费用1. 土地成本土地成本是房地产开发的首要成本之一。
在城市化进程中，土地资源日益稀缺，土地价格不断上涨，开发商需要投入大量资金购买土地用于开发项目。
除土地购置费用外，还需要考虑土地开发补偿金、土地使用权出让金等费用，这些都是影响土地成本的重要因素。
2. 建设成本建设成本包括建筑材料费、人工费、机械设备费、设计费等直接用于项目建设的费用。
在建设过程中，开发商需要精细核算各项成本，合理安排工程进度，控制施工质量，以确保建设成本的有效利用。
3. 融资成本房地产开发通常需要大量资金投入，而资金往往需要通过银行贷款或者债券等形式进行融资。
融资成本包括贷款利息、债券发行费用等，这些都是隐性成本，需要在项目计划中充分考虑。
二、税务筹划1. 土地增值税土地增值税是房地产开发中一项重要的税费。
在土地购置和项目销售过程中，涉及到土地增值税的征收。
开发商可以通过合理合法的手段，规避土地增值税，如通过土地置换、土地置换等方式，减少土地增值税的负担。
2. 增值税房地产开发项目涉及到产品销售，通常需要缴纳增值税。
开发商可以通过合理的发票管理、税收筹划等手段，降低增值税税负。
可以结合政策规定，选择适用差额征税政策，减少税负。
3. 所得税房地产开发项目取得的销售收入需要缴纳所得税。
开发商可以通过选择不同的税务筹划方法，如选择不同时点分期计税、利用税收优惠政策等方式，降低所得税负担。
4. 劳务报酬房地产开发项目涉及到大量的劳务报酬支出，如设计师费、施工队费用等。
开发商可以通过合理合法的手段，规避劳务报酬所涉及的税收风险，从而降低成本。
房地产税务筹划合法避税的方法与技巧
房地产税务筹划合法避税的方法与技巧在房地产领域中，税务筹划合法避税是很多业主和开发商都非常关注的一个话题。
合理的税务筹划可以帮助企业或个人降低税负，增加经济效益。
本文将介绍一些房地产税务筹划的合法避税方法与技巧，供读者参考。
一、购房税务筹划技巧购房时，业主可以通过以下技巧进行税务筹划避税：1. 购买首套房对于首次购房者来说，可以享受一些政策上的优惠，例如购房税的减免或免征。
因此，购买首套房是减少税负的一个有效方法。
2. 合理选择购房方式在购房时，可以选择以个人名义购买还是以公司名义购买。
不同的购房方式会影响到纳税额度。
在选择时要综合考虑不同方式的税务成本和风险。
3. 合理安排房产转让时间如果房产属于非短期持有，那么业主可以考虑在满足资本利得税免税条件的前提下，选择合适的时间进行房产的转让，从而减少资本利得税的损失。
二、房产租赁税务筹划技巧对于房地产出租的情况，以下是一些税务筹划的技巧：1. 合理安排租金收入业主可以合理安排租金收入的计划，通过分散收入或分期收取租金等方式，来避免高额租金收入在一年内集中到达而产生较高的纳税额。
2. 合理抵扣租赁相关费用业主可以合理抵扣租赁相关的费用，例如房屋维修费用、抵押利息等，来减少应纳税所得额，从而降低税负。
3. 高额租金优惠每个地区对于不同租金额度的税务政策都有所不同，业主可以了解并选择适合自己的税务政策，例如一些地区对低租金有一定的税收减免政策。
三、房地产开发税务筹划技巧在房地产开发过程中，以下是一些税务筹划的技巧：1. 合理控制出售时间发展商可以合理安排房地产项目的出售时间，以满足资本利得税的免税条件，从而减少资本利得税的损失。
2. 选择合适的销售形式在销售房地产时，发展商可以选择合适的销售形式，例如整体销售还是分期销售，从而根据税务政策来减少税负。
3. 合理抵扣开发成本在计算应纳税所得额时，发展商可以合理抵扣开发过程中的成本，例如土地购置费用、建设费用等，从而减少应缴的企业所得税。
房地产税务筹划案例
房地产税务筹划案例在房地产行业，税务筹划是非常重要的一环。
合理的税务筹划可以帮助企业合法减少税负，提高经营效益。
下面我们通过一个实际案例来介绍房地产税务筹划的重要性和具体操作方法。
某房地产开发企业在某城市开发了一处高端住宅小区，该小区拥有优越的地理位置和高品质的建筑设施，因此备受市场青睐。
然而，随着项目的建设完工，企业开始面临着较高的税收压力。
在这种情况下，企业需要进行税务筹划，合理规避税收风险，提高企业的经营效益。
首先，企业可以通过合理的资产配置来减少税负。
在房地产项目开发过程中，企业通常会持有大量的土地和房屋资产，这些资产的增值会带来较高的土地增值税和房产税。
因此，企业可以通过资产转让、租赁等方式，将部分资产转移到其他企业名下，以减少自身的税负。
其次，企业可以通过合理的财务安排来降低税收成本。
在房地产项目销售过程中，企业可以通过合理的财务安排，将部分收入转移至其他税负较低的地区或企业名下，以降低税收成本。
同时，企业还可以通过合理的财务结构设计，选择适用税收优惠政策的方式，来减少税收支出。
最后，企业还可以通过合理的税收申报和风险防范来规避税收风险。
在房地产项目运营过程中，企业需要严格遵守税法规定，及时、准确地进行税收申报，避免因税收违法行为而导致的罚款和损失。
同时，企业还可以通过购买税收风险保险等方式，来规避税收风险，保障企业的经营安全。
综上所述，房地产税务筹划对于企业的经营发展至关重要。
通过合理的资产配置、财务安排和税收申报，企业可以有效降低税收成本，提高经营效益。
因此，企业在开展房地产项目的同时，务必重视税务筹划工作，以确保企业的稳健发展和可持续经营。
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。
浅谈房地产企业的税务筹划
通过对多种纳税方案进行优 化选择 ， 最大 限度 的降低企业的纳 税成本 ， 实现企业经济利益 的最大化 。本文立足于房地产企业 税务筹划， 深入探究税务筹划在房地产企业经营 中的策略， 具有 极大的现实意义 。
划实现企业节税 目的必须在法律和政策允许 的范围内进行 ， 税 务筹划不 同于偷税漏税行为 。 违法法律规定的税务筹划可 以被
和 企 业 利润 。
政策 ， 在 日常纳税核算时及时将研发项 目立项情况 、 财 务核算情 况、 在纳税筹划过程 中存在 的问题等与税务部门相关 工作人员 进行沟通交流 ， 进而逐步完善企业的纳税 申报流程 以及纳税 申
报规 章 制度 ， 保 证 企 业 能够 有 效 利 用 研 发 费用 加 计扣 除政 策 的
力， 降低企业在运用研发费用加计扣除优 惠政策 时的失误， 从而 有利于企业基 于研发 费用加计扣除优 惠政策制定有效的符合企
业切身利益 的纳税筹划 ， 保证 企业纳税筹划工作 的正常开展。 （ 四） 加强与税务部 门的沟通 企业在进行纳税 筹划时 ， 应该加强与税 务部 门的沟通 ， 及 时 了解税收政策 的变化 ， 及时根据政策变化制定相应 的纳税筹划
２ ． 筹划 性 。 企 业 进 行 税 务 筹划 是一 种 事 先 的 筹划 、 设 计 和 安 排 。在 企 业 的 经 营 活 动 中 ， 纳 税 人 可 以的 纳税 义务 在 应 税 行 为 之后 ， 阂此， 企 业 可 以在 纳税 前 事 先 进 行 税 务 筹划 。 税 务 筹 划 的 筹 划 性 特 点 是 企 业 根 据 纳 税人 和 征 收对 象 的 不 同 ，理 性选 择 低
优惠利益， 有效降低企业的纳税负担。同时， 保持与税 务部 门的
投资房地产的税务筹划技巧
投资房地产的税务筹划技巧房地产投资一直以来都是一个吸引人的领域，然而，随之而来的税务事务常常让人烦恼。
正确的税务筹划技巧可以帮助投资者最大限度地减少税负，并确保合法合规。
本文将介绍一些投资房地产的税务筹划技巧，帮助投资者更好地进行房地产投资。
一、合理运用资本利得税投资房地产往往伴随着资本收益，而资本利得税是投资者最常面临的税务问题之一。
为了减少资本利得税的负担，投资者可以考虑以下几个筹划方法：1. 延迟房地产出售时间：根据税法规定，房地产持有超过一定期限后将免除资本利得税。
因此，投资者可以在合理的时机选择持有房地产，以延迟纳税。
2. 利用1031交换条款：美国税法中的1031交换条款允许投资者将房地产的销售收益用于购买同类型的房地产，从而推迟资本利得税的缴纳。
3. 控制低税基资产的卖出：如果投资者手中同时持有多个房地产资产，其中一些低税基的资产可以优先卖出，以减少资本利得税的负担。
二、合理减少租金所得税对于投资者来说，租金所得也是一个重要的税务问题。
以下是一些减少租金所得税的筹划技巧：1. 合理抵扣费用：投资者可以合理地记录和抵扣与投资房地产相关的费用，如房屋维修费用、房贷利息、保险费等。
这些费用可以被视为抵扣租金收入的成本，从而减少所得税的负担。
2. 利用折旧税收抵免：在房地产投资中，折旧是一个重要的经济概念。
投资者可以通过合理运用房地产的折旧抵免制度，从而减少租金所得税的负担。
三、合规操作以避免非法行为在进行房地产投资时，合规操作是至关重要的。
以下是一些建议以避免非法行为：1. 遵守税法法规：投资者应了解相关税法法规，并牢记遵守税法的重要性，以免触犯相关法律。
2. 咨询专业税务顾问：投资者可以寻求专业税务顾问的帮助，以确保自己的投资行为合法合规，同时最大限度地减少税务负担。
3. 定期更新税务知识：税法不断变化，投资者需要保持对税务知识的更新，以适应变化的法规要求。
四、利用税务筹划工具降低税务负担除了上述筹划技巧外，投资者还可以利用税务筹划工具来减少税务负担。
房地产企业并购的税务筹划与税务风险研究
房地产企业并购的税务筹划与税务风险研究1. 引言1.1 研究背景房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，在我国经济发展中起着举足轻重的作用。
随着市场经济的不断发展和全球化的趋势，房地产企业之间的并购愈发频繁，以实现资源整合、扩大市场份额、提升竞争力等目标。
并购过程中的税务问题一直是企业面临的重要挑战之一。
税务筹划在房地产企业并购中发挥着至关重要的作用，可以有效降低并购成本、优化税务结构、提升企业综合竞争力。
税务风险在并购过程中也是不可忽视的因素，一旦处理不当可能导致不良后果。
加强税务风险识别、采取有效的应对措施、进行税务合规性评估以及顺利进行并购后的税务整合，对保障并购顺利进行具有重要意义。
本文将结合房地产企业并购的特点，对税务筹划与税务风险进行深入研究，旨在探讨税务在房地产并购中的重要性，并提出一定的建议和对策，为房地产企业的并购活动提供参考依据。
1.2 研究目的研究的目的是为了深入探讨房地产企业并购过程中的税务筹划问题，分析并确定税务风险，并提出应对策略。
通过对实际案例的分析和对比，揭示房地产企业并购中常见的税务问题与隐患，为企业在并购过程中避免不必要的税务风险提供参考和建议。
本研究还旨在探讨并购后税务整合的重要性，分析税务合规性评估在并购过程中的作用，并总结税务筹划在房地产企业并购中的重要性，为企业在并购过程中更加有效地应对税务风险，促使并购顺利实施提供理论支持和实践指导。
2. 正文2.1 房地产企业并购的税务筹划房地产企业并购的税务筹划是一项复杂而重要的工作，需要综合考虑多方面的税务因素。
在进行并购前，企业应该对目标公司的税务情况进行全面的分析，包括税负情况、纳税合规性、税务风险等方面的情况。
在确定并购方案时，要充分考虑税务优惠政策和税务规划方案，以最大程度地减少税负，并提高企业的资金利用率。
在谈判阶段，也要充分考虑税务因素，比如是否存在转让资产时的资本利得税等。
在整个并购过程中，税务筹划应贯穿始终，确保企业在法律框架内最大限度地降低税负，提高企业的竞争力和盈利能力。
房地产销售税务筹划方案
一、背景随着我国房地产市场的持续发展，房地产销售业务在国民经济中的地位日益重要。
然而，房地产销售企业在经营过程中，面临着复杂的税务问题，如增值税、企业所得税、个人所得税等。
为了降低企业税负，提高企业效益，本文提出以下房地产销售税务筹划方案。
二、税务筹划方案1. 增值税筹划（1）合理确定销售价格：企业在销售过程中，应根据市场行情、开发成本、预期利润等因素，合理确定销售价格。
在保证企业利润的前提下，适当降低销售价格，以降低增值税税负。
（2）利用税收优惠政策：企业可关注国家针对房地产行业的税收优惠政策，如土地增值税、契税等。
在符合条件的情况下，充分利用这些政策降低税负。
（3）优化采购渠道：企业应积极寻求优质的供应商，降低采购成本，从而降低增值税税负。
2. 企业所得税筹划（1）合理确认收入：企业在确认销售收入时，应遵循权责发生制原则，合理确认收入，避免因收入确认不及时导致税负增加。
（2）优化成本费用结构：企业应加强成本费用管理，合理分摊成本，降低企业所得税税负。
（3）利用税收优惠政策：关注国家针对房地产行业的税收优惠政策，如高新技术企业、小微企业等，充分利用这些政策降低税负。
3. 个人所得税筹划（1）合理确定薪酬：企业应根据员工的工作岗位、业绩等因素，合理确定薪酬水平，降低个人所得税税负。
（2）优化福利待遇：企业可提供一定的福利待遇，如住房补贴、交通补贴等，以降低个人所得税税负。
（3）关注税收优惠政策：关注国家针对个人所得税的税收优惠政策，如子女教育、住房贷款等，充分利用这些政策降低税负。
4. 跨区域经营税务筹划（1）合理划分经营区域：企业应根据业务需求，合理划分经营区域，降低跨区域经营税负。
（2）优化业务流程：企业应优化业务流程，提高经营效率，降低跨区域经营成本。
（3）关注税收优惠政策：关注国家针对跨区域经营的税收优惠政策，如税收返还、财政补贴等，充分利用这些政策降低税负。
三、总结房地产销售企业在经营过程中，应充分了解税收政策，结合自身实际情况，采取合理的税务筹划措施，降低税负，提高企业效益。
房地产税务筹划10大案例
房地产税务筹划10大案例案例一：房产出租税务筹划在个人拥有多套房产并出租的情况下，通过合理的税务筹划，可以降低纳税额。
一种常见的筹划方法是将部分房产过户给家庭成员或设立家族信托，从而合法分散房产所有权，减少个人税负。
案例二：购房税务筹划在购房时，根据不同地区的税收政策，可以选取适合自己的购房方式，以减少税务负担。
比如，在购买第一套住房时可以享受税收优惠政策，而对于第二套及以上的房产，可以通过合理的房产所有权结构进行税务规避。
案例三：房地产项目税务筹划对于房地产开发商或投资者来说，通过合理的税务筹划，可以降低项目开发成本和税务负担。
比如，在资金来源合法的情况下，可以选择通过高信用评级的境外债务融资，以减少利息支出和税务成本。
案例四：房地产转让税务筹划在房地产转让时，可以通过合理的组织结构和交易方式，减少产权转移所产生的税务责任。
例如，可以选择将房产通过企业整体出售，以减少个人所得税的负担，并可以利用企业法人税的抵免和延期缴纳政策。
案例五：房产赠与税务筹划在房产赠与时，可以通过合理的税务筹划，减少赠与所产生的税负。
一种常见的筹划方法是将房产赠与给家庭成员，而家庭成员再将房产转让给其他人，从而通过分散纳税主体和合理设置转让价款的方式减少税收。
案例六：不动产投资税务筹划在投资不动产时，合理的税务筹划可以帮助投资者降低税务成本。
例如，在购买商业物业时，可以利用租赁和转租结构，在租金收入和增值收入上分别进行税务规划，减少税务负担。
案例七：土地资源税务筹划土地是房地产的重要组成部分，合理的土地资源税务筹划可以减少企业土地使用权出让所支付的税费。
例如，在土地使用权出让方面，可以通过合理的合同安排和土地估价方法，减少应纳税额。
案例八：房地产企业所得税筹划房地产企业所得税是房地产企业经营税务的重要组成部分。
合理的税务筹划可以通过选择适用的税务政策、合理调整企业的营业收入和费用等方式，减少房地产企业的所得税负担。
案例九：房地产交易税务筹划房地产交易涉及到多项税费，通过合理的税务筹划可以降低交易成本。
房地产企业税务筹划与税务风险分析
房地产企业税务筹划与税务风险分析随着房地产行业的发展，对于房地产企业的税务筹划和税务风险分析也显得越来越重要。
税务筹划是指企业通过合理的税收安排，遵守相关法律法规的前提下，最大程度地降低企业的税收负担，提高企业的经济效益。
而税务风险分析则是指企业对于重要的税务问题制定与实施有效的风险管理措施，以降低企业存在的税务风险和税务诉讼风险。
下面从税务筹划和税务风险分析两方面来进行分析。
一、税务筹划1. 合理的企业结构房地产企业可以根据自身的实际情况，选择合适的企业结构，以达到最佳的税务筹划效果。
比如可以将房地产企业转型为资产管理公司或房地产租赁公司，以减少所得税等税种的税率。
房地产企业应该合理控制自身的资本结构，即合理规模的债务和股权比例。
对于资本结构的优化，可以通过追求长期债务融资，采用股权多样化、分散化等方式来实现。
3. 合理的优惠政策房地产企业可以通过合理利用优惠政策来降低企业的税收负担，比如可以享受地方税收优惠政策等。
4. 合规运营企业要积极遵守相关税收法律法规，并实行内部控制，规范企业运营行为，协调公司的财务和税务部门，处理所有的税务问题，以避免不必要的税收风险和法律风险。
二、税务风险分析1. 审慎处理税务合规房地产企业应该审慎处理税务合规问题，积极主动申报税收缴纳，及时纠正和补正税务问题，以降低企业存在的税务风险和税务诉讼风险。
2. 确保财务和税务信息的一致性房地产企业应该确保公司的财务和税务信息的一致性，采用ERP等电子化技术，提高财务和税务信息的准确性和及时性。
3.避免合同漏洞房地产企业在合同签订时应该仔细审查合同条款，避免合同漏洞和隐性税收。
4. 健全税务管理制度房地产企业应该健全自身的税务管理制度，建立完善的内部控制体系，加强对税务问题的管理和监督，及时发现和处理企业的税务风险。
总之，税务筹划和税务风险分析对于房地产企业的发展具有很大的意义。
房地产企业应该将税务筹划和税务风险分析纳入到企业运营战略中，积极寻求税收优惠政策，建立健全的财税管理体系，降低税务风险和税务诉讼风险，提高企业的市场竞争力。
房地产业的税收筹划销售与装修分开分散经营收入
房地产业的税收筹划销售与装修分开分散经营收入房地产业的税收筹划：销售与装修分开分散经营收入房地产业作为一个重要的经济支柱，对于国家税收甚为关键。
税收筹划是指通过合理规划和布局企业经营活动，以最低的税负实现最大化的经济效益。
在房地产业中，销售与装修是两个主要的经营活动。
通过将销售与装修分开、分散经营收入，可以有效实现税收筹划。
首先，将销售与装修分开经营可以实现税收递延。
房地产企业的销售收入往往是巨额的，直接对应的是高额的税收负担。
而装修则可以作为一项独立的服务业务来经营，收入相对较低。
通过将销售与装修分开，房地产企业可以将装修的收入递延到后续的装修合同期间，避免一次性缴纳过高的税款。
同时，房地产公司可以将销售利润逐步释放，降低税负压力。
其次，将销售与装修分散经营可以实现税负分摊。
在房地产开发过程中，装修往往是无法避免的一项成本。
通过将装修分散到多个子公司或合作伙伴，可以将装修成本分摊到各个子公司或合作伙伴身上，从而减少了单一企业所承担的税负。
这样一来，房地产企业可以在整体上降低税负，提升经济效益。
此外，销售与装修分开分散经营还可以实现税负优化。
在一些地区，房地产业的税收政策较为复杂，不同的业务类型对应着不同的税负。
通过将销售与装修分开、分散经营，可以选择性地将不同的经营活动安排在不同的地区进行，以获得更多的税收优惠政策，降低税负。
这种税负优化的筹划方式可以提升房地产企业的整体竞争力，促进其可持续发展。
然而，房地产业的税收筹划也需要注意合规性和稳健性。
税收筹划应当在合法的框架内进行，并遵循财政部门的相关规定。
任何违反法律法规的行为都将带来严重的法律风险和声誉风险，甚至可能导致企业关闭。
因此，在进行税收筹划时，房地产企业必须充分了解相关法规，确保筹划行为的合法性和合规性。
此外，房地产企业还应当审慎评估税收筹划的风险和效益，确保筹划行为符合企业的长期发展战略并能够带来实际经济效益。
因为税收筹划涉及到公司财务、法律等多个方面，企业需要建立专业的团队，并与税务部门保持良好的沟通合作，以确保筹划方案的可行性和稳健性。
房地产企业税收筹划方案
房地产企业税收筹划方案引言房地产行业作为我国经济的重要组成部分，不仅为国民经济健康发展提供了良好的支撑，也对税收收入有着巨大的贡献。
然而，随着税法法规的不断变化和税务管理的加强，房地产企业需要不断进行税收筹划，以最大程度地减少税负、合法避税。
本文将介绍房地产企业可以采取的税收筹划方案，以帮助企业降低税负、提高经济效益。
1. 合理运用企业所得税优惠政策房地产企业可以合理利用企业所得税优惠政策，降低企业所得税负。
具体筹划方法如下：•合理选择税务优惠地：在开展房地产经营活动时，应根据当地的税收政策，选择税负较低的地区进行投资。
•合理安排项目结构：将资产配置到各个子公司，通过合理的股权结构和交易安排，实现税收优惠。
•积极开展技术开发与研究：房地产企业可以利用企业所得税优惠政策，加大对于技术创新和研发的投入，以提高企业所得税优惠额度。
2. 合理利用土地增值税政策房地产开发商在购置土地和销售房地产时，需要缴纳土地增值税。
然而，合理利用土地增值税政策可以有效减少土地增值税负担。
•合理选择税收方式：开发商可以根据实际情况，选择适合自身的土地增值税纳税方式，如一次性纳税、分期纳税等。
•制定合理的项目规划：在规划房地产项目时，可以合理进行区域规划和用地设计，以降低土地增值税负。
3. 合理利用房地产税优惠政策房地产税作为一种旨在调节房地产市场的税收手段，房地产企业可以通过合理利用房地产税优惠政策，减少税负。
•合理选择开发形式：房地产企业可以根据实际情况选择开发方式，如住宅、商业、办公等，以享受不同的房地产税优惠政策。
•积极参与政府合作项目：与政府合作开展房地产项目，可以获得税收优惠和减免。
4. 合理运用资产重组和股权结构调整房地产企业可以通过资产重组和股权结构调整，实现税收优化。
•合理调整资产结构：房地产企业可以根据实际情况进行资产重组，以实现资产优化配置和税收优化。
•合理调整股权结构：通过合理的股权结构调整，可以实现资本顺畅流动，降低税负。
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略随着中国经济的发展，房地产行业成为了一个非常重要的支柱产业。
房地产开发企业是房地产行业中的重要一环，它们不仅承担着提供房地产产品的责任，还需要进行良好的税务筹划，以降低企业的税负，提高企业的盈利能力。
本文将探讨房地产开发企业的税务筹划策略。
一、企业所得税筹划1. 合理利用税收优惠政策房地产开发企业可以充分利用国家对于房地产行业的税收优惠政策。
根据相关规定，房地产企业可以享受到增值税减免、企业所得税优惠等政策。
企业可以通过减少税负的方式来增加企业的利润。
2. 合理安排企业收入和成本房地产开发企业可以通过合理安排企业收入和成本，来降低企业的所得税负。
企业可以将一部分利润转化为固定资产投资，享受到相应的税收优惠政策。
企业还可以通过增加成本、降低利润来减少所得税的缴纳。
3. 合理使用税务筹划工具房地产开发企业可以利用税务筹划工具，如企业重组、并购、分立等来降低企业的税负。
通过这些手段，企业可以充分利用国家政策的利好，减少企业的所得税和其他税种的缴纳。
二、增值税筹划1. 合理选择征税方式房地产开发企业应根据自身经营状况，合理选择增值税征税方式。
根据相关规定，房地产开发企业可以选择一般纳税人或小规模纳税人身份。
企业应结合自身实际情况，选择合适的纳税方式，以降低企业的税负。
2. 合理使用增值税扣税政策房地产开发企业可以通过合理使用增值税扣税政策来降低企业的税负。
房地产开发企业的成本主要包括土地购置费、建筑安装工程费等，企业可以根据相关规定，合理使用增值税扣税政策，减少增值税的缴纳。
3. 积极申请增值税发票抵扣房地产开发企业应积极申请增值税发票抵扣，合理使用增值税专用发票。
通过抵扣增值税，企业可以减少增值税的负担，提高企业的盈利能力。
2. 合理安排土地出让收入房地产开发企业在进行土地出让时，应合理安排土地出让收入。
企业可以通过合同安排、资金调拨等方式，将土地出让收入分散到不同的财务年度，以减少土地增值税的缴纳。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划方案一、房地产企业主要涉及的税种土地取得阶段涉及税种：契税、印花税；开发阶段会涉及税种：印花税、增值税-进项税、土地使用税；销售阶段会涉及税种：印花税（销售方面、广告合同等）、增值税-销项税（含礼品发放的视同销售）（进项税）、土地增值税（预缴）、土地使用税、企业所得税（预缴、年度汇算）、个人所得税（工薪、礼品代扣）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税。
尾盘：土增税清算工作、项目毛利清算工作（又叫实际利润与毛利间清算（主要执行2009年31号文））、企业所得税。
二、税收筹划的思路1、平时应加强单位的税收管理，规范财务上的税务核算工作：⑴应尽可能取得合法合规且最大税率的票据：如拿地阶段支付的土地款应取得省级财政行政事业单位单据；施工费、材料费、水电费、油料款、办公用品等应取得（按相关行业的一般纳税的税率取得=拿到行业最大的进项）增值税专用发票。
能取得专用发票不能用普通发票报销。
零散的不方便开取专用发票，应集中或定向采购取得增值税专用发票。
2、增值税的税收筹划⑴利用增值税的“低纳高抵”空间：建筑材料的增值税税率为16%，而房地产销售的税率为10%，达到“低纳高抵” 的效果；收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时，可以根据收购价格的10%作为进项税额抵扣，达到“低纳高抵”的效果。
（这个思路是没错，案例不够具体详细且有误，苗木不是这样的，请找下度娘）⑵一般纳税人与小规模纳税人之间的筹划，在不可能得到进项的条件下，可以考虑拆分企业业务（成立子公司或关联企业、也可以外包等其他形式来完成），通过业务来操控财务税收政策，合理的规避部分不利的政策。
增值率判别法：当增值率小于18.75%时（18.75%从哪里来？），企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当增值率大于18.75%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
购货额占销售额比重判别法A*16%-AX*16%=A*3%当企业购货额占销售额的比重大于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当企业购货额占销售额的比重小于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
房地产企业所得税的税务筹划
房地产企业所得税的税务筹划作者：繆靖来源：《金融经济·学术版》2009年第11期摘要:本文在概述了房地产企业所得税税务筹划的含义和意义的基础上,分析了企业所得税的相关规定,并据此提出了房地产企业所得税税务筹划方法,即利用准予扣除项目、税收优惠政策和会计核算进行税务筹划。
关键词:房地产;企业所得税;税务筹划一、房地产企业所得税税务筹划概述(一)房地产企业所得税税务筹划的含义企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得所征收的一种税收,它是国家参与企业利润分配的重要手段。
我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业,其中居民企业是指依法在中国境内成立,或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。
居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象,包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得,以及利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。
房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在符合国家法律及税收法规的前提下,按照税收政策法规的导向,事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。
(二)房地产企业所得税税务筹划的意义房地产企业所得税的税务筹划是以符合税收政策导向为前提的,无论对于起,还是对于国家来说,它都有重大的意义。
首先,它有利于实现企业财务目标。
房地产企业经营的重要财务目标就是实现税后利润最大化,而企业所得税的多少将直接影响着税后利润的大小。
如果房地产企业能够作好税务筹划工作,就可以使企业在当期或未来一定时期内少缴纳企业所得税,增大税后利润。
其次,它有利于企业竞争力的提高。
企业在进行各项财务决策之前,进行细致合理的所得税税务筹划有利于规范其行为,使整个企业的经营管理更为合理和合法,实现财务活动健康有序的运行。
再次它有利于优化产业结构,合理配置资源。
房地产企业根据税法中税基与税率的差别,根据税收的各项优惠、鼓励政策,进行有关税务筹划活动,虽然在主观上是为了企业价值最大化目标的实现,但在客观上却是在国家税收经济杠杆的作用下,沿着国家宏观调控的目标,逐步走向了优化产业结构和生产力合理布局的道路,体现了国家的产业政策,有利于促进资源的合理配置。
房地产开发项目整体税务筹划方案
房地产开发项目整体税务筹划方案一、项目概况本项目位于我国某大城市，占地面积1000亩，拟开发住宅、商业、办公等多种业态。
项目预计总投资50亿元，预计销售收入100亿元。
二、税务筹划目标1.合理降低税负，提高项目盈利能力。
2.遵循税收法律法规，确保税务合规。
3.提前规划，预防税务风险。
三、税务筹划思路1.了解税收政策在项目策划阶段，要了解国家和地方的相关税收政策，如增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等。
通过对税收政策的了解，为后续的税务筹划提供依据。
2.税收筹划方案设计（1）土地购置环节①选择合适的土地购置方式，如招标、拍卖、挂牌等，以降低土地购置成本。
②合理安排土地购置时间，避免在税收优惠期结束后购置土地。
③利用税收优惠政策，如契税减免、土地增值税预征等。
（2）开发建设环节①选择合理的建筑安装合同形式，如总价合同、单价合同等，以降低增值税税负。
②合理安排工程进度，确保税收优惠政策的有效利用。
③利用企业所得税优惠政策，如研发费用加计扣除、小型微利企业优惠等。
（3）销售环节①选择合适的销售策略，如分期销售、团购等，以降低增值税税负。
②合理安排销售收入确认时间，避免在税收优惠期结束后确认收入。
③利用个人所得税优惠政策，如合理避税、延期纳税等。
3.税务风险防控在税务筹划过程中，要注重税务风险防控，主要措施如下：①加强税收法律法规学习，确保税务合规。
②建立税务风险监测机制，及时发现并处理税务风险。
③加强与税务机关的沟通，确保税收筹划方案的合法性。
四、税务筹划实施步骤1.项目策划阶段：了解税收政策，确定税务筹划目标。
2.方案设计阶段：设计税收筹划方案，包括土地购置、开发建设、销售环节。
3.实施阶段：按照税收筹划方案，合理安排各项业务，降低税负。
4.风险防控阶段：加强税务风险监测，确保税务合规。
本税务筹划方案立足于项目实际情况，通过对税收政策的合理运用，旨在降低项目税负，提高盈利能力。
在实际操作过程中，要注重税务风险防控，确保税收筹划的合法性。
房地产开发企业税务筹划分析
房地产开发企业税务筹划分析V V 黄鹂税务筹划对房地产企业十分重要，能够在合法范围内减少房地产企业的税费支出，优化资金配置。
同时，通过对各项税收优惠政策的合理应用，也能够减少应纳税额，在一定程度上增加房地产企业的资金流动性，助力房地产企业长远发展。
一、当前我国房地产开发企业税务筹划面临的挑战（一）贷款利息的抵扣问题同其他类型产业所不同的一点是，房地产开发企业在开发一个新的项目时，需要大量的资金投入，而为了获得充足的资金支持，房地产企业通常会选择将其开发的楼盘与土地进行质押，以获取长期贷款，而由于这些长期贷款的金额较高，房地产开发建设周期较长，要达到预售条件时才能逐步地实现资金回笼，因此借款资金占用金额较大、时间较长，在一个开发项目中需要承担较重的利息负担。
而根据财税〔2016〕36号文的规定，贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
对于营改增前采取简易计税方式的老项目而言，贷款服务不可抵扣的进项税额不会导致增值税税负的增加，然而营改增后，一般计税项目不能抵扣利息费用的进项税额，将会导致增值税税负的增加。
（二）佣金费用企业所得税税前扣除问题根据财税〔2009〕29号文规定，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，除保险企业外的其他企业，按合同确认的收入金额的5%计算限额。
新企业会计准则则要求与销售相关的佣金在与之相关房屋控制权转移前应计入合同取得成本。
近年来，房产市场行情需求锐减，开发商为了促进开发商品的销售，通常会给代理机构超过5%的佣金代理费，这就会导致企业所得税税负的增加。
而佣金计入合同取得成本后，较以前而言，佣金抵扣企业所得税的时间延后至开发产品移交时，若项目本身即为亏损项目，或者项目的实际毛利率低于当时的预计毛利率，则会存在前期多缴纳企业所得税，到尾盘销售时的亏损无法得到弥补。
根据目前现行的税收政策规定，只有因为土地增值税清算涉及的多交企业所得税，才可以申请退还，而像佣金这种税会差异导致的企业所得税整体税负的增加，是不能申请退还企业所得税的。
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略房地产开发企业是一个资金密集型行业，税务筹划对于企业的发展至关重要。
本文将从企业所得税、增值税和土地增值税三个方面介绍房地产开发企业的税务筹划策略。
一、企业所得税筹划策略1. 合理设置企业组织结构和业务模式：根据企业发展规模和业务性质，选择合适的组织形式和业务模式，避免产生额外的税负。
对于大型的房地产开发企业可以采取分立法人模式，将不同项目独立设立法人，按照利润中心进行核算和纳税，降低整体税负。
2. 合理选取核算方法：房地产开发企业可以选择与实际业务相符的核算方法，如实施完工进度法和产权交易法，根据楼盘销售进度和产权转移情况确定利润确认时间，合理调整纳税时间，避免自己的应交税额被提前扩大。
3. 合理利用税收优惠政策：房地产开发企业可以合理利用税收优惠政策，如享受房地产开发业九年免税政策、抵扣税收政策和区域税收差别政策等，降低企业税收成本。
二、增值税筹划策略1. 合理选择适用税率：根据房地产项目的性质和用途，合理选择适用增值税税率。
对于居民住宅项目，可以选择适用3%税率；对于商业、办公楼等非居民项目，可以选择适用建筑业增值税6%税率。
2. 合理控制发票开具时机：在销售房地产项目时，可以合理控制发票开具时机，将一部分销售额延后到下一纳税期，降低纳税额。
3. 合理利用增值税专用发票：房地产开发企业可以积极开展增值税专用发票的管理和使用工作，及时索取增值税专用发票，确保发票真实有效，避免因发票问题导致税务风险。
三、土地增值税筹划策略1. 合理选择方式计算土地增值税：根据房地产项目的具体情况，选择合适的土地增值税计算方式。
对于在一定期限内从事土地开发的企业，可以选择按照差额计征方式计算土地增值税，避免了按照土地出让金和市场价格之差计征土地增值税的高税率。
2. 合理评估土地增值税税务风险：房地产开发企业应详细了解土地增值税的计税依据和计税方法，合理评估自己的土地增值税税务风险，确保依法纳税，避免产生税务纠纷。
房地产企业并购的税务筹划与税务风险探讨
房地产企业并购的税务筹划与税务风险探讨随着我国房地产行业的飞速发展，房地产企业之间的并购活动也日益频繁。
在进行房地产企业并购时，税务筹划和税务风险成为关键问题。
本文将对房地产企业并购的税务筹划与税务风险进行探讨。
税务筹划在房地产企业并购中起着重要的作用。
税务筹划是指企业通过合理的税收安排、利用税收制度的有利规定，以最小化税负，保持企业竞争力的一系列活动。
在房地产企业并购中，税务筹划可以通过以下几个方面进行：税务筹划可以通过选择合适的交易结构来降低税负。
房地产企业并购常采取股权收购和资产收购两种方式，而不同的交易结构对税收有不同影响。
通过精心的筹划选择交易结构，可以避免不必要的税务风险，减少税收负担。
税务筹划可以通过利用税收政策的相关规定来实现税收优惠。
我国的税收政策对房地产行业有特殊的规定，如房地产企业所得税优惠政策、土地增值税政策等。
在进行并购时，可以通过合理利用这些税收优惠政策，降低并购交易的税收成本。
税务筹划可以通过合理规划资产重组以实现税收优化。
在房地产企业并购中，涉及到大量的资产重组和置换，如土地使用权转让、不动产交易等。
通过合理规划资产重组，可以在遵守税法的前提下，减少交易所带来的税务风险，降低税负。
税务风险是指企业在进行并购活动时，可能面临的与税收相关的潜在损失。
在房地产企业并购中，税务风险主要表现为：税务风险来自于税收规定的变化。
我国税收法规较为复杂，税收政策也时常发生变化。
在进行并购前，企业需要对当前的税收政策进行充分了解并做出合理预测，以避免因政策变化而导致的税务风险。
税务风险来自于交易结构的不合理。
不同的交易结构对税收会有不同的影响，一些交易结构可能存在税务风险。
在进行并购时，企业需要进行充分的税务尽职调查，选择合适的交易结构，避免不必要的税务风险。
税务风险来自于资产重组的不当安排。
房地产企业并购涉及到大量的资产重组和置换，如果在资产重组的过程中存在操作不当、安排不合理等情况，可能会导致税务风险的出现。
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房地产相关税收及税务筹划一、房地产企业的经营特点及税负情况（一）经营特点对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：1. 开发经营具有计划性及复杂性。
企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2. 开发建设周期长，投资数额大。
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3. 经营风险大。
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009 年中国税收收入共59515 亿元，比上年增加5 291 亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85 亿元，占中国2009 年全部税收收入增收额的5291 亿元的35%. 一年当中全国税收收入的增长额超过1/3 来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。
目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25% 交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%〜60%不等。
总之，房地产公司税收负担过于沉重，有必要结合实际进行一定的税收筹划，减轻税负。
二、房地产公司涉及的税种（一）土地转让环节涉及的税种1、城镇土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。
按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。
城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：1).大城市1.5〜30元;2).中等城市1.2〜24元;3).小城市0.9〜18元;4).县城、建制镇、工矿区0.6〜12元。
广东省土地使用税每平方米年税额：广州市为五角至十元；汕头、湛江、韶关、佛山、江门、茂名、珠海市为四角至八元；惠州、肇庆、梅州、中山、东莞、清运、阳江、河源、汕尾、潮州市为三角至六元；县城、建制镇、工矿、经济技术开发区(加工区)为二角至四元。
2、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。
目前广东省规定的契税税率为3 ％(普通住宅类是否有减半不太清楚)。
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天3、印花税：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
4、耕地占用税：在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30 日内按每平方米税额从1元〜15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。
我们这个项目是城镇土地，不涉及该税种。
（二）设计施工环节涉及的税种1 、印花税：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花；建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花；银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款合同金额的万分之零点五征收印花税。
2、土地使用税：同上。
（三）房地产销售阶段涉及的税种1.营业税及附加。
对房地产出售方适用“销售不动产” 税目的规定，以房屋售价的5% 税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5% 的比例税率。
按营业税额的7%（县城5% ）征收城建税，按3% 征收教育费附加。
2.土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征收，其他均预征收。
土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30% ，最高税率为60% 。
增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30% 。
增值额超过扣除项目金额50% 、未超过扣除项目金额100% 的部分，税率为40% 。
增值额超过扣除项目金额100% 、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50% ；增值额超过扣除项目金额200% 的部分，税率为60% 。
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）要求各地提高预征率，该文规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2% ，中部和东北地区省份不得低于1.5% ，西部地区省份不得低于1% ，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
此后各地陆续规定，提高了土地增值税预征率。
3. 印花税。
房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照万分之五税率征收。
4. 企业所得税（未完工产品）：企业所得税采用25%的比例税率。
国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1 ）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4 - 6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50 万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设国家规定企业土地增值税预征率为3% 、城建税税率7% 、教育费附加3% 、地方教育费附加1 ％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10% ）分析：该企业预收收入10000 万元，应缴纳营业税10000 X5%= 500万元，城建税500 X7% = 35 万元，教育费附加500 X3% = 15万元，地方教育费附加500 X1 %= 5万元，土地增值税10000 X2 %= 200万元，合计755万元。
应纳税所得额= -50 + 10000 X10 %- 755 =195万元，应缴纳企业所得税=195 X25 %= 48.75万元（税前利润-50 万未做税金扣除，印花税、契税也可税前列支）。
5 .房产税。
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2% ；依据房产租金收入计征的，税率为12% 。
（四）竣工环节涉及的税种1 ．企业所得税（完工开发产品）：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1 ）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）开发产品已开始投入使用。
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10 %计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500 （10500-30000 X10 %）万，应纳税所得额=-2300+7500 = 5200万，应缴纳企业所得税=5200 X25 %= 1300万元。
2、土地增值税（清算）：纳税人符合下列条件之一的应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1 ）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3 ）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4 ）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。
（5 ）对前款所列第（3 ）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
三、房地产公司的税收筹划策略从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
一）土地增值税的筹划土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。
如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5% 作为利息扣除的限额。
因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出” 与“土地成本和开发成本的两项之和的5% ”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。