土地增值税清算管理有关问题-财税法规解读获奖文档
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税清算是指在房地产开发或转让过程中，按照一定的税率对土地增值部分进行征税的一种税收制度。
在土地增值税清算过程中，需要注意以下几个问题和注意事项：1. 税收政策调整：土地增值税的征收和清算政策可能会随着国家和地方政府的调整而发生变化。
开发商和投资者需要及时关注相关政策的变化，遵循最新的税收制度。
2. 计算土地增值额：土地增值税的计算是根据土地转让的差额进行的。
差额是指转让价格与购买价格之间的差值。
开发商和投资者需要准确计算土地增值额，以避免税款的误算和罚款。
3. 申报和缴纳税款：在土地转让完成后，开发商和投资者需要按照税务部门的规定，及时申报和缴纳土地增值税。
未按时申报和缴纳税款可能会面临罚款和其他法律风险。
4. 纳税人资格：在进行土地转让的过程中，开发商和投资者需要了解自己是否属于纳税人的范围。
根据税法规定，个人和企业都有可能成为土地增值税的纳税人，需要按照不同的规定履行纳税义务。
5. 减免政策和优惠政策：在某些情况下，土地增值税可能享受减免政策或优惠政策。
开发商和投资者需要了解是否符合相应条件，并提前做好申请和准备工作。
6. 合规风险：在土地增值税清算过程中，开发商和投资者需要遵守相关的法律法规，避免违规行为和合规风险。
否则，可能会面临处罚和法律诉讼。
在进行房地产土地增值税清算时，开发商和投资者应该积极获取相关信息，了解政策规定，找到适合自己的最佳途径。
建议在进行土地转让和税款清算之前，咨询专业人士或与税务部门进行沟通，确保所有的操作和流程符合法律法规的要求。
只有具备正确的税务知识和合规操作的开发商和投资者，才能避免风险，保障自身的利益。
探析土地增值税清算过程中应注意的问题
探析土地增值税清算过程中应注意的问题1. 引言土地增值税是指在土地出让、转让等行为中，根据土地增值额征收的一种税费。
土地增值税的清算过程涉及多个环节，包括土地估价、税务备案、计算纳税额等，需要注意一些问题，以确保清算过程的合法性和准确性。
本文将探析土地增值税清算过程中应注意的问题，并提供一些建议。
2. 土地增值税清算过程土地增值税清算过程一般包括以下几个基本环节：2.1 土地估价土地估价是土地增值税清算的第一步。
估价的准确性对于后续计算纳税额非常重要。
在进行土地估价时，应注意以下问题：•准确获取土地市场价格和市场趋势，这需要进行充分的市场调研和数据分析。
•考虑土地所在地区的土地利用政策，土地用途的限制对土地估价有一定影响。
•鉴定合适的估价方法，例如比较市场法、收益法等，选择最合适的方法进行土地估价。
2.2 税务备案在进行土地增值税清算前，需要将相关信息备案到税务部门。
税务备案过程中应注意以下问题：•提供准确的土地估价报告，确保备案信息的准确性。
•符合税务部门要求的备案材料，例如身份证明、土地估价报告等。
•进行税务登记，获取税务登记证明和纳税人识别号等必要信息。
2.3 计算纳税额计算纳税额是土地增值税清算过程中的关键步骤。
在计算纳税额时，应注意以下问题：•根据税法规定计算土地增值额，确定应纳税额。
•了解税率和免税政策等相关信息，确保计算的准确性。
•计算所得的纳税额应符合税务部门的要求，并及时缴纳。
3. 应注意的问题在土地增值税清算过程中，还需要注意以下问题：3.1 法律合规性土地增值税清算涉及多个法律法规，应确保在清算过程中遵守相关法律规定。
这包括土地增值税法以及土地出让、转让的相关法规，不得违法操作或逃税。
3.2 数据的准确性土地估价和纳税额计算过程中需要使用大量的数据，应确保这些数据的准确性。
任何数据的错误或估计偏差都可能导致计算结果的不准确。
3.3 合理分配费用土地增值税清算过程中，还需考虑合理分配各项费用。
土地增值税清算存在的问题及对策
土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，促进房地产开发健康发展的重要举措。
加强土地增值税征管，有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。
然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看，当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。
一、存在问题1、政策宣传不够。
对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低,突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款，填报土地增值税清算的各种报表困难，加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感，从而造成了工作的被动性。
2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。
而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施，公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。
3、销售收入不真。
一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象。
在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。
使得开发商所申报的收入与实际不符，这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。
4、清算工作量大。
土地增值税清算工作是一项全新的工作，工作量大、项目多，实际操作难度大，税收成本高。
一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目。
而且，房地产开发大部分是滚动开发，房地产开发项目周期长，在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策随着我国经济的快速发展，土地增值税已经成为地方政府收入的重要来源之一。
但是在土地增值税清算中，却存在着各种问题，为了更好地解决这些问题，需要采取相应的对策。
土地增值税清算存在的问题主要包括：一、资料不真实：有的地方政府为了达到土地增值税的收入目标，可能会对土地增值税申报的资料进行虚报，造成土地增值税的清算资料不真实。
二、政策执行不严格：有的地方政府在执行土地增值税政策时，可能会出现执行不严格的情况，导致一些土地增值税收入无法得到有效的清算。
三、税收逃避和非法融资：一些企业和个人为了逃避支付土地增值税，可能通过各种手段进行非法融资，进而对土地增值税清算形成一定的阻碍。
四、监管不到位：地方政府在土地增值税清算中的监管工作可能存在监管不到位的情况，导致一些违法行为得不到及时的制止和处理。
针对以上问题，应该采取相应的对策来解决：二、严格执行政策：地方政府应该加强对土地增值税政策的执行力度，对于属于应缴土地增值税的企业和个人要严格执行政策，确保土地增值税的应收尽收。
三、加强宣传和教育：对于土地增值税政策的宣传和教育工作也很重要，只有增强社会公众对土地增值税政策的认识，才能有效地防止税收逃避的情况。
四、加大处罚力度：对于违法行为要加大处罚力度，不能让一些企业和个人以牟取私利的手段逃避支付土地增值税，应该加强对土地增值税的执法力度，对于违法行为要严格进行处罚。
五、坚持公开透明原则：在土地增值税清算中，应该坚持公开透明的原则，加强对土地增值税的公开透明度，让社会公众都能够了解到土地增值税的具体情况，也能够监督地方政府的土地增值税清算工作。
六、完善制度建设：地方政府应该进一步完善土地增值税清算的相关制度建设，从法律层面上对土地增值税的清算工作进行规范，确保土地增值税的清算工作能够正常进行。
土地增值税清算中存在的问题需要引起地方政府的高度重视，只有通过采取相应的对策，才能更好地解决土地增值税清算中存在的各种问题，确保土地增值税的正常清算工作能够顺利进行。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》-财税法规解读获奖文档
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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）将于07年2月1日起执行。
该文明确了土地增值税清算管理在清算程序、清算对象、成本确认、视同销售等方面的问题，可以起到遏制房地产开发企业通过不结算、虚列成本等方式进行土地增值税的偷避税行为，在该项税款的征收上更显公正合理。
尤其是在清算中还引入了定额造价标准，文件规定当房地产开发企业附送的凭证或资料不合要求或不实时，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，核定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项开发成本的单位面积金额标准，这对房地产开发企业所得税结算也有很大启发。
（一）明确了清算对象。
在土地增值税的清算对象上，由《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第8条规定的以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，明确为按开发项目进行清算。
其中又分两种情况，一种是以有关部门审批的房地产开发项目为单位，另一种则是针对分期、滚动开发的项目，以分期开发的项目为单位清算。
此规定提高了税务机关为房地产企业清算土地增值税时的可操作性，避免了在企业存在分期开发、滚动开发、多项目工程的情况下，因清算时间不合理、成本交错累积，而造成的清算时间难于确认，计算难度大而无法结算问题。
正确把握土地增值税清算时税金的分摊-财税法规解读获奖文档
正确把握土地增值税清算时税金的分摊-财税法规解读获奖文档某房地产开发企业开发的某已竣工商用楼盘总可售建筑面积10万平方米，已售建筑面积8万平方米，实现销售收入3亿元，剩余2万平方米已全部用于出租或自用，主管税务机关要求进行土地增值税清算。
该项目各扣除项目明细如下：表见附件。
在计算土地增值税时存在两种不同的意见；第一种意见认为的计算方式为：（1）该项目已售部分分摊的扣除项目金额为=（24950-1680）÷10×8+1680=20296（万元）。
（2）增值额=30000-20296=9704（万元）。
（3）增值额与扣除项目之比＝9704÷20296=47.81%（4）适用税率30%（5）应纳土地增值税=9704×30%=2911.30（万元）。
第二种意见则认为：（1）该项目已售部分分摊的扣除项目金额为=24950÷10×8=19960（万元）。
（2）增值额=30000-19960=10040（万元）。
（3）增值额与扣除项目之比＝10040÷19960=50.30%（4）适用税率40%，扣除系数5%（5）应纳土地增值税=10040×40%-19960×5%=3018（万元）。
两种计算结果相差106.70万元。
仔细对比两种计算方法不难发现，争议的焦点主要在于清算时企业缴纳的与房地产转让相关的税金的扣除方式。
第一种意见认为在计算土地增值税时，缴纳的与房地产转让相关税金应当全部计入已售部分的土地增值税扣除，因为该部分税金是已售部分形成的，和清算收入存在配比比例，这种配比关系本身就是一种分摊方式。
而第二种意见则认为，土地增值税的扣除秉承实际发生原则，现在税金的形成是该项目至今总体的税金缴纳情况，是项目总支出，应当与其他扣除项目一并进行分摊。
解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题-财税法规解读获奖文档
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会计实务类价值文档首发！解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题-财税法
规解读获奖文档
自今年初以来，全国税务机关普遍加大了对土地增值税清算稽查力度，为了进一步做好土地增值税清算工作，日前国家税务总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），明确了八个方面的问题。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
国家税务总局第一次对土地增值税清算时的收入做了具体的界定：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
充分体现了了销售合同在确认收入中的重要性。
但国税函[2010]220号没有明确未开具发票或未全额开具发票，未签订的销售合同的如何界定收入。
笔者认为：对未全额开具发票，且未签订销售合同的，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
对未开具发票，未签订销售合同的有两种情况：一种是未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的，也应《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）；对未。
房地产项目土地增值税清算后续管理-财税法规解读获奖文档
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相比于其他税种，土地增值税有着其自身的特点和复杂性。
而房地产企业土地增值税清算后剩余房源再销管理的问题，长期以来容易被企业忽视，同时也是税务机关征管上的一个盲点。
针对这一问题，应该从完善政策、加大宣传力度，强化涉税信息采集及信息化建设等各方面加以解决。
以堵塞税收漏洞，提高税收征管的科学性。
一、相关问题
根据土地增值税基本原理和相关政策规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
抛去2、3两种特殊情况，在实务中，房地产项目很难在一定时期内100%销售完毕，如果只有达到全部竣工、完成销售这一条件才能进行土地增值税清算，那么清算日期将被无限期拖后，国家的税款也容易被侵蚀。
因此，为了保证国家税收，堵塞税收漏洞，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发【2006】187号中，又规定的了税务机关可以主动要求纳税人进行清算的几种情形：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；。
有关土地增值税清算问题解答
有关土地增值税清算问题解答2010-3-5 15:39:38为进一步做好房地产开发企业的土地增值税清算工作，现就有关纳税人反映的清算政策问题，提出如下处理意见。
1、此次土地增值税清算之后，余下的部分房产在以后转让的，如何进行清算？答：本次清算后的项目，余下部分再行转让的，按国税发[2006]187号文件第八条之规定处理。
2、如何确定为一个清算项目，以什么为标准？又假设一个楼盘按规划审批总可建面积10万平方，其中已竣工3万平方，在建2万平方，未开发5万平方，如以已竣工的3万平方做为一个清算项目，成本如何确定？特别是没有发生的后期的配套工程成本如何确定？答：根据国税发[2009]91号文件规定，如果房地产企业在一块土地上进行分期开发的，以开发的期数为清算项目；如果是整体开发的，原则上以建筑施工许可证来区分清算项目。
根据国税发[2006]187号文件第四条第四款规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
在上述情形中，已竣工的3万平方做为一个清算项目时，以该项目实际发生的和可以归集的成本费用作为扣除金额，但不可以预提后期的配套工程成本作为扣除金额。
3、一期里面有住宅和别墅的，土地成本和其他成本如何分配？是否按面积来分配？答：对既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅及其他用房等综合性房地产开发项目，在计算土地增值税时，扣除项目金额按可售面积占比或销售收入占比分别计算确定，但同一项目的分摊方法一经确定，不得改变。
4、车库、车位等辅房的土地增值税清算原则。
答：《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款，出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税。
因此，对车库、车位、地下室等，虽然收取价款，但是未办理产权证书的，视同租赁收入，计算土地增值税时，不作转让收入，其对应的开发成本及费用也不作扣除项目处理.对随住房一同销售，办理产权转移的车库、储藏间等辅房，按住房的认定标准计算征收土地增值税；不随同住房而另外单独销售的，按非普通住宅标准计算征收土地增值税。
国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题，我想到了一个比喻：花80元买了个被套当祭礼去吊孝，结果孝子却很不高兴，因为他以为你要封300块钱给他呢。
相关政策国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
原来，财税[2016]43号文对于土地增值税的计税依据，给出了原则性的规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
OK，于是大家就会想，比如销售房产时，预收了1,000万元，那么，计算预征土地增值税时的基础就是：1,000万÷（1+11%），这样预售收入就不含税了。
以3.5%的预征率来说，应预征：
1,000÷（1+11%）×3.5%=31.5万元
但是，这样理解43号文，是有风险的，因为43号文规定的是转让房地产取得的收入，并不是针对预收款，所以是两个不同概念的标准，把预收款也理解成收入，多少有一点先入为主或者一厢情愿。
所以，不能直接因为有43号文，就认为预征应该要扣除销项税金。
但看来不少纳税就是这样认为的，所以，当70号文出台后，自然就会有点失望了。
再来看看另一个方面，就是增值税本身。
预售房时，并没有收入实现，增值税也没有实现收入，这是营改增后房地产行业最大的变化之一，预售收。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2006.12.28•【文号】国税发[2006]187号•【施行日期】2007.02.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】已被修改•【主题分类】土地增值税正文国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业在土地增值税清算过程中面临着诸多问题。
土地增值税是房地产企业在土地出让、转让等交易中需要缴纳的税款，是房地产开发企业的一项重要财务成本。
在土地增值税的清算过程中，房地产企业常常面临税负高、税收风险大、清算程序繁琐等问题。
为了更好地解决这些问题，房地产企业需要思考和制定相应的对策，加强风险防范，降低税负压力，提高管理效率。
下面将针对房地产企业在土地增值税清算中所面临的问题进行一些思考，并提出相应的对策。
一、税负压力大的问题房地产企业在土地增值税清算过程中常常面临着税负压力大的问题。
土地增值税税率较高，很容易导致企业负担加重，影响企业的经营发展。
尤其是在房地产市场周期性波动较大的情况下，土地增值税的税负问题更加突出。
针对这一问题，房地产企业可以在土地增值税清算中采取以下对策：1. 优化土地投资结构。
房地产企业可以通过合理规划土地资源的投资结构，避免集中投资于高税负地区，减轻税负压力。
2. 加强税收政策研究。
房地产企业需要深入了解土地增值税相关政策，合理利用各项税收优惠政策，降低税负。
密切关注税收政策变化，及时调整经营策略。
3. 提高财务管理水平。
房地产企业可以通过规范财务管理流程，及时开展税收规划和风险评估，降低税收风险，有效减少税负压力。
二、税收风险大的问题在土地增值税清算过程中，房地产企业面临着税收风险大的问题。
由于土地增值税计算较为复杂，企业往往存在计算错误、遗漏纳税事项等问题，容易导致纳税不准确，给企业带来税收风险。
1. 强化内部管理。
房地产企业需要建立健全的财务管理体系，加强内部审计工作，确保土地增值税的准确计算和申报缴纳。
2. 合规合法经营。
房地产企业在进行土地增值税清算时，需要严格遵守税法规定，合法合规经营，避免因税收违法行为而面临风险和处罚。
3. 加强对外沟通。
房地产企业可以在土地增值税清算过程中与税务机关加强沟通，及时了解相关政策与规定，减少因理解上的偏差而导致的风险。
土地增值税清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”？-财税法规解读获奖文档
土地增值税清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”？-财税法规解读获奖文档土地增值税暂行条例第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
实施细则条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规[2012]1号房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。
纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：1、法院判定或裁定的转让价格；2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的转让价格；4、经主管税务机关认定的其他合理情形。
海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知琼地税函〔2015〕917号各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：为规范土地增值税清算审核，省局根据现有税收政策规定，在搜集整理近年来各地遇到的各类土地增值税政策问题的基础上，印发土地增值税清算有关业务问答，请遵照执行。
海南省地方税务局2015年10月14日如何认定房地产转让价格明显偏低?纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财税字〔1995〕6号)的规定核定其房地产转让价格。
符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：(一)人民法院判定或裁定的转让价格;(二)以公开拍卖方式转让房地产的价格;(三)政府有关部门确定的转让价格;(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考1. 引言1.1 背景介绍随着我国房地产市场的快速发展和政策环境的不断调整，房地产企业土地增值税清算问题日益突出。
如何有效解决土地增值税清算中的问题，提高税收管理的效率和质量，成为当前亟待解决的重要课题。
本文将从土地增值税清算存在的问题、影响因素分析、对策思考、完善改进措施和风险防范措施等方面进行深入探讨，旨在为房地产企业土地增值税清算提供可行的解决方案和建议，促进税收管理工作的健康发展。
1.2 研究目的研究目的的核心是分析房地产企业在土地增值税清算中遇到的问题，并寻找对策和解决方案。
通过对土地增值税清算存在的问题进行深入剖析，找出影响因素，提出有效的对策思考。
在将对导致土地增值税清算问题的因素进行分析，探讨完善改进措施和风险防范措施。
结合实际情况，总结提出解决问题的建议，展望未来发展的趋势，探讨这些问题对房地产企业和整个行业的意义和影响。
通过本研究，旨在为房地产企业在土地增值税清算方面提供理论指导和实践参考，促进企业健康发展。
2. 正文2.1 土地增值税清算存在的问题房地产企业在土地增值税清算过程中存在一些问题。
土地增值税的计算方式较为复杂，涉及到多个环节和多方面因素，容易出现计算错误。
土地增值税的税率较高，对房地产企业造成一定的财务压力。
地方政府在土地增值税清算过程中存在不确定性，征收标准和政策可能会频繁变化，给企业带来不确定性和风险。
土地增值税清算中存在着一些监管和执行方面的问题。
有些房地产企业可能会采取一些手段来规避土地增值税，导致国家税收损失。
地方政府在土地增值税征收中可能存在滥用职权、不公正行为，给企业合法权益带来损害。
房地产企业在土地增值税清算中面临诸多问题，需要加强监管和改进征收方式，以确保土地增值税的公平、公正和高效征收。
也需要加强对地方政府的监督和约束，避免不正当征收和滥用职权的现象发生，保护房地产企业的合法权益。
【字数：231】2.2 影响因素分析影响因素分析主要围绕土地增值税清算过程中所涉及的各种因素展开分析，包括政策法规、市场环境、企业内部管理等方面的影响因素。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税是指在房地产交易中，因土地增值所应纳的税收。
在房地产交易中，土地增值税是一个非常重要的费用，它直接影响着房产交易的成本和收益。
针对土地增值税的清算问题和注意事项，我们有必要进行深入分析和研究，以便更好地理解这一税收政策，并且在实际操作中避免出现问题。
一、土地增值税清算问题分析1. 税收政策变化导致的不确定性由于税收政策会不断调整和变化，导致土地增值税的计算方式和税率等可能会发生变化，这就给房地产开发商和投资者带来了不确定性。
他们需要不断关注政策变化，及时了解最新政策，并及时调整自己的策略和计划。
2. 税收计算的复杂性土地增值税的计算涉及到多个因素，包括土地增值的计算、抵扣项目的确定、税率的确定等。
这些因素使得税收的计算变得非常复杂，需要有丰富的经验和专业的知识才能够进行准确的计算。
一旦计算出现错误，就可能导致税收的争议和风险。
3. 合同约定的模糊性在房地产交易合同中，通常会有关于土地增值税的约定。
由于合同的约定往往过于模糊，导致在实际操作中出现了解释和执行上的困难。
如果合同中的约定与实际政策和法规不一致，就可能导致纠纷和风险。
1. 关注政策和法规的变化2. 建立专业团队进行税务筹划由于土地增值税的计算非常复杂，需要有专业的知识和经验，对于房地产开发商和投资者来说，建立一个专业的税务筹划团队非常重要。
这个团队可以根据具体的情况，对土地增值税进行合理的规划和安排，最大限度地降低税收的成本。
4. 定期进行税务风险评估对于房地产开发商和投资者来说，定期进行税务风险评估非常重要。
他们需要根据当前的政策和法规，对土地增值税的风险进行评估和分析，及时发现税务风险，并制定相应的应对策略，以避免风险对自己的影响。
5. 与税务部门保持良好的沟通在房地产交易中，与税务部门保持良好的沟通非常重要。
他们可以帮助房地产开发商和投资者了解最新的政策和法规，解决实际操作中的疑问和问题，以及避免因为自身操作不当而导致的税务风险。
土地增值税清算管理存在问题及建议
土地增值税清算管理存在问题及建议2013-07-27一是地方政府的执行动力不足。
土地增值税的严格征收，对于增加地方财政收入，优化地方财政收入结构具有积极作用。
但对开发商大量征收土地增值税，势必会降低地方在房地产开发上的投资引入,进而影响地方的经济增长。
根据现有税收体制，土地增值税清算所得只有50%留给地方，使得地方政府不愿“舍大求小”，在清算政策执行上显得动力不足，难以形成好的执法环境。
二是土地增值税计算方式较为复杂。
清算工作涉及复杂的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等等。
再加上房地产项目的开发周期一般较长，投资活动比较复杂，如果是滚动开发的房地产企业，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力，基层税务部门要按通知要求做到“每项目必清算”确有难度。
三是项目运作制增加了清算的难度。
一些房产项目原属合作开发，房产公司也系临时组建，企业账目较为乱，不少项目建成后公司立即注销，投资者分钱走人，现在回头要求其清算补交税款，不仅征管成本较高，而且因为历时较久，个别投资商的经济状況发生变化，要完全追缴到位也显得困难重重。
四是中介机构出具的鉴证报告不规范。
由于中介机构没有经过土地增值税业务相关培训，虽然新《清算管理办法》严格规定了鉴证报告格式，但一次符合要求的却极少，审核鉴证报告需要很大一部分精力。
目前，基层税务所日常征管、纳税评估等工作压力已经很大，在土地增值税清算管理方面确实难以兼顾，这也是清算工作进展不快的一个重要原因。
针对以上问题，提出以下做好土地增值税清算管理工作的建议：一是建立激励机制，提高地方积极性。
针对土地增值税清算政策对地方经济工作产生的实际影响和当前地方政府执行积极性不高的现实问题，提高土地增值税地方留成比例，以此调动地方政府的积极性，为基层税务部门迅速打开局面、促进土地增值税征缴工作步入常态提供支持。
二是加强宣传引导。
通过开展宣传，使社会各界进一步认识到，土地增值税清算管理工作是国家近两年出台一系列金融、税费调控政策之后，围绕房地产行业的调控管理采取的又一重要举措，其落实与否直接影响广大群众的切身利益，关系国家经济的稳健运行；把能否做好这项工作作为检验税务干部依法治税能力和评价地方党政机关依法行政水平的标准，为政策的有效落实提供良好的思想基础和舆论环境。
土地增值税清算管理工作中存在的问题和措施
土地增值税清算管理工作中存在的问题和措施土地增值税清算管理工作中存在的问题和措施1994年就已开征的土地增值税，是房地产企业纳税义务中的一个重要税种，加强土地增值税清算管理，具有许多现实意义：有利于保障收入公平分配，促进房地产市场健康发展；有利于增加财政收入，调控房地产行业盈利水平；有利于贯彻落实税收政策，推进依法治税。
但毋庸置疑的是，在土地增值税清算管理的实际操作中还存在着许多薄弱的方，必须引起高度重视并采取切实措施加以解决。
一、土地增值税征管工作现状目前，土地增值税的征管现状有以下一些特点：倚重以票控税。
地方税务机关对房地产企业征收土地增值税，主要的计税依据是根据房地产企业对外销售商品房的销售收入，再套用预征率。
房地产企业的销售收入的确认，又主要是以申报开具发票所载金额为准。
因此，以票控税成了土地增值税税源管理的主要手段。
偏重预征轻清算。
土地增值税的征收主要是在房屋销售环节实行预征和在项目售后进行清算。
但在实际征管过程中，基层税务机关因各种原因多数以预征率代替了征收率，项目达到清算条件时没有及时进行清算，使土地增值税调控房地产行业盈利水平的功能没有充分发挥。
偏重房产交易，收入结构失衡。
从近几年土地增值税税收结构分析，房产交易入库的土地增值税比重在逐年递增，而土地交易土地增值税所占比例较少，忽视了一部分土地交易收益。
二、土地增值税清算工作遇到的问题（一）征税范围的界定划分不明晰。
按照现行政策规定只有转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物并取得收入的行为才是土地增值税的征税范围，这就造成在实际工作中大量体土地使用权转让开发未征收土地增值税。
（二）计税依据复杂不利于计算。
一是工程项目成本核实难以核清。
房地产企业的开发成本是土地增值税清算的核心，也是最难查实的关键环节。
比如开发商为了把不好入账的灰色支出(如公关费、招待费等)做实，采取虚构工程项目(大多为零星工程和配套设施)，编造虚假工程合同和决算书，到税务机关套开建筑发票的方法予以转入。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析1. 引言1.1 引言房地产土地增值税是指在房地产交易中，卖方因转让土地所得到的收入中，按照国家规定应缴纳的税款。
这是一种涉及到经济利益的税收，对于房地产交易各方来说都是一个非常重要的环节。
随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税清算问题也变得越发突出。
如何正确清算土地增值税，避免出现不必要的纠纷和损失，是每一个房地产交易参与者都需要关注的问题。
本文将从土地增值税清算的概念、计算方法、注意事项、流程和优化等方面进行详细分析，帮助读者更好地理解和处理土地增值税清算问题。
希望通过本文的介绍，能够帮助读者更加顺利地进行房地产交易，避免不必要的风险和损失。
【引言】部分结束。
2. 正文2.1 土地增值税清算的概念土地增值税清算是指根据相关法律法规规定，对房地产开发企业在出售或转让土地使用权时所获得的土地增值部分应当依法缴纳的税款进行核算和清算的过程。
土地增值税是指土地自出让或转让之日起到实际出让或转让之日增值部分，按照规定计征的税款。
土地增值税清算的概念主要包括两个方面的内容：一是土地增值税的核算，即对土地增值部分进行计算；二是土地增值税的清算，即对计算出的税款进行结算支付。
在实际操作中，土地增值税清算是一个复杂的过程，需要开发企业和相关部门严格按照法律法规的规定进行操作，避免发生问题。
土地增值税清算涉及到的范围较广，不仅包括了土地增值的计算方法，还包括了土地增值税的缴纳流程、减免政策等内容。
开发企业在进行土地增值税清算时，需要对相关规定有深入的了解，做好税务筹划，避免因为不了解规定而导致税务风险。
土地增值税清算是房地产开发过程中不可或缺的环节，企业必须严格按照相关规定进行操作，尽量避免税务风险的发生。
通过合理的规划和管理，可以有效降低企业的税务成本，提高企业的竞争力。
2.2 土地增值税清算的计算方法土地增值税清算的计算方法通常涉及到土地增值额的计算和税额的计算两个方面。
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土地增值税清算管理有关问题-财税法规解读获奖文档
近日，宏达房地产公司的财务负责人李经理专门打电话给山东省泰安市国税局进行咨询，他想了解一下2007年2月1日起开始执行的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）对清算的开发项目、如何确定清算单位、如何确定用于抵债的房产收入、土地增值税的扣除等方面的相关事宜。
税务人员认真听完了李经理的问题后，归类并详细地进行了如下的解答。
首先，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
其次，国税发〔2006〕187号文件规定，列入清算范围的有两种情况。
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍。