稀缺型地产发展及典型案例解析

2010年 1257.5 467.87 37.20%
2011年 1295.03 663.05 41.10%
数据来源:海南省统计局公报
房地产 发展格局
在旅游区发展的基础上，
海南楼市呈现“两心三轴”的格局。
格局划分：两心三轴
以海口、三亚为中心
海口
沿东西环岛高速，及
南北中线高速轴线式
发展。 物业特征： 东、西线—以滨海物
【楼市均价】滨海：6-7万元/㎡，市区：2-3万元/㎡
三亚湾 物业发展
生态资源开发带动城市化旅游地产，由单一旅游投资
向度假、居住方向城市型复合化发展。
三亚湾新城-二线度假开发区 三亚市区-候鸟居住区 一线滨海产权式公寓酒店带
时间 区域 属性 区位 交通 旅游业 发展 需求 演变 物业 发展
萌芽期 （92-98年） 自然景观区 国道 路网交通 资源观光
1200
单位：亿元
30% 800 25% 20% 15% 400 10% 200 5%
0%
600
0 固定资产投资 房地产投资 投资占比
2005年 377 62 17%
2006年 426 89 21%
2007年 502 127 25%
2008年 706 189 30%
2009年 1002.5 287.9 28.70%
50
33 30 30 28
19
28 30 29 27
31
39 40 41 45
2010
2011
26.8
26.2
27.6
28.4
46.1
45.4
数据来源:海南省统计局公报
房地产 发展
自2010年“国际旅游岛”获批后，房地产投资迅速发
展，2011年房地产投资占城镇固定资产投资的41.1%。
1400 45% 40% 35% 1000
【资源价值】月牙形湾区，风浪小，海水能见度高，7公里海滩平缓宽阔，浅海区宽达
50-60米，全年可下海的海湾。 【政府规划】国家级旅游度假区
【楼市现状】一线滨海区酒店开发主导，二线区域住宅垄断开发，别墅、洋房物业主导
【楼市均价】别墅物业：7-8万元/㎡，洋房物业：2-3万元/㎡
亚龙湾 物业发展
功能配套开发带动度假旅游地产开发，先行满足旅游 度假功能，奠定湾区地位，后期提升居住投资价值。
迅速升值最高点。伴随着宏观经济增长放缓和全国房地产市场的收紧，三亚楼市
有所回落，并呈现多极化发展态势。 本报告通过典型案例解读，就目前热带滨海度假物业的市场客群需求结构及 物业发展两方面内容进行分享。
目录
第一部分：海南宏观楼市发展概述
第二部分：三亚楼市发展格局 第三部分：典型案例分析
Part. I
南各项配置最为完善的城市，
楼市热点区。 热带与亚热带交界，以农业旅
城市化发展 +资源带动 势海景资源，国际旅游岛大背景下房地产市场 基础最为稳固
海南经济龙头，城市发展 趋于成熟，地价、房价快速上涨。 整体经济处于海南省18 个 外向型市场（旅游度假+物业投资），山岳、
民为主），旅游地产核心价值为其单一性的强
【楼市现状】公寓、酒店物业主导，一线滨海区以半山半岛私有化湾区资源，度假公
寓、酒店开发主导，二线区域投资型公寓零散开发。
【楼市均价】滨海物业：3-4万/㎡，二线区域：1.5-2万/㎡
大东海 物业发展
城市化发展带动旅游地产开发，一心两翼，作为三亚 湾、亚龙湾的城市综合功能补缺，后期资源开发。
商贸娱乐 服务区
旅游观光+休闲购物+旅游投资
免税店带动旅游服 务、商贸发展
旅游投资 +度假休闲 度假居住物业、 高端酒店
物业发展
无
购物广场
酒吧街、游艇会、高尔夫、酒店
海棠湾
以发展科研、国际交流、旅游度假及热带田园观光为
西轴： 作为海南岛内保持原生态 较为完整地区，早期年规 划为工业开发集中地带，
随着国际旅游岛的获批，
西线滨海地产开始起步， 以高性价比的海资源优势 进入市场，现处于初级开
发阶段。
东线国际化滨海度假区：
国家战略定位，旅游开发主轴，滨海度假高端豪宅物业开发。
东轴： 以东线高速为串联，国 际旅游岛重点建设主 轴，借助国家战略规
起步期 （98-04年） 新兴旅游开发区 三亚凤凰机场 建设，02年建成 资源观光 +文化旅游
发展期 （04-07年） 观光旅游区
成型期 （07-10年） 旅游热点区
成熟期 （10-至今） 旅游综合新城
东线高速07年建 东线高铁10年建成， 西线高速12年 成，三亚海口4 三亚海口2小时到 建成，环岛交 小时到达 达 通呈现
资源观光+文化旅游+特色旅游商贸 旅游观光 +休闲娱乐 3-4星级酒店 +产权式公寓 旅游观光+商务度假+旅游投资 国际5星级酒店进驻 +产权式公寓+城市综合体
单一旅游观光
无
低端酒店
亚龙湾
20年央企实力打造，国际化高端旅游度假区定位，商
业酒店开发主导，军民两用，限制开发。
三亚机场
【区位价值】远离市区喧嚣的私密湾区，商业配套完善，区域成熟
新增亚龙湾出湾通道，出入环状通道分离
开通东西线至亚龙 湾的快速通道，30 分钟抵达机场 高端商务旅游度假 快速发展
旅游业 发展
需求演变 物业发展
酒店业起步，旅游娱乐 设施打造，发展特色旅 游
旅游观光+商务旅游 特色风景区，3-4星级 酒店带建成
国际五星级酒店集团进驻， 主题高尔夫兴建，高端旅游 度假产业发展
10年，楼市政策调控，在09年大规模放量后，需求增长趋于平缓。
Part. I
小 结：
【海南宏观楼市发展概述】
海南楼市以外向型市场的资源型地产开发为主；
海南楼市需求特征以旅游度假需求为主，产业移民、物业投资为辅； 海南楼市发展趋势以三亚、海口为ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ心，沿东、西、中三条道路主干线由两
端向中间区域发展；
时间
起步期 （92-98年）
发展期 （98-04年）
成型期 （04-07年）
成熟期 （08-至今）
区域属性 区位交通 旅游业 发展
需求演变
旅游风景区 市政路网
自然资源观光 单一旅游观光 商贸服务业发展 旅游观光+休闲购物
旅游商贸娱乐服务区
路网向大小东海，三亚角滨海区域延伸
五星酒店、高尔夫主题度假娱乐 业发展。
万宁
游为主，滨海物业起步发展区。 市县中等水平 境内的湾区资源均属于热带气
海滩、农林旅游多元化资源整合开发，今年随 稀缺海资源需求蔓延带动 着华润等实力企业入驻，区域楼市快速发展。 外向型市场，由于陵水内独特的滨海度假资源 曾经的全国贫困县，随着 政府实施“大企业进入， 大项目带动”已经重点实 施了大项目40 个，计划总 投资338 亿元 以旅游业为龙头、以房地
旅游观光+商务旅游+度假居住 5星级酒店带，商业中心， 高尔夫球会建成 白金五星酒店+高 端别墅、洋房豪宅
大东海
近距城区的过渡型湾区，承接区域，复合化开发，
旅游商贸、娱乐服务区定位。
三亚机场
【区位价值】近距城区的渔港区，交通便利，连接三亚湾、亚龙湾。
【资源价值】三亚河入海口，湾区较小，礁石较少，适合海上运动体验。 【政府规划】综合型旅游商贸娱乐服务区
划，优越原生海资源条
件，将自然资源转化为
地产资源。
旅游开发项目：国家海
岸+航天城+亚洲论坛
海口、三亚、东线高速形成当前海南楼市的发展主轴，由南北两
端延东线向中间蔓延式发展。
区域 区域属性
海南省省会城市,是海南省政治、
区域经济环境
楼市发展概况
外向型市场（旅游度假+物业投资+城市产业移
海口
经济、科技、文化中心，是海
亚龙湾：高端旅游度假区—一线滨海高端酒店+二线非资源型住宅开发； 海棠湾：“国家海岸”—一线滨海高端酒店为主，高端滨海住宅为辅； 清水湾：国际旅游岛产业核心发展区—一线滨海高端住宅+产业开发。
地域属性
以旅游服务产业为支柱，
中国唯一的国际化热带滨海度假城市。
区位:海南省东部沿海区，北纬18度(热带) 交通:航空、港口连通岛外城市，高速铁路、高速公路实现海口、三亚快速通道；
三亚
业开发为主。
中线—以山地资源开 发为主。
中线养老度假区：
山体资源度假物业开发，高性价比山地度假投资物业开发
中轴：
利用固有山地资源，通
过先期中低端度假产品
低价入市，催热市场，
定位为养老度假休闲 地。
传统旅游项目：呀诺达
热带雨林+保亭山地温
泉+五指山+万泉河
西线原生态区：
新兴起步区，自然保护区+原生海岸资源，滨海投资物业开发
向郊区的趋势。目前，三亚无地招拍挂土地出 区域成熟高认知 让，少数土地以线下转让形式出让，目前早期 开发的大体量项目竞争激烈
楼市 供求关系
海南楼市外来需求旺盛，2010年“国际旅游岛”获批 后市场放量陡增，海南楼市变化随全国整体楼市而
变。
06年，楼市起步，持续处于供不应求的状态；
09年，全国楼市向好，国际旅游岛建设政策出台带来“海南热”，促进快速开发；
3-4星级 酒店带
亚龙湾广场 商业中心
国际五星 级酒店带 时间 区域属性 区位交通 起步期 （92-98年） 旅游风景区 发展期 （98-04年） 旅游度假区 成型期 （04-07年） 国际化旅游度假区 成熟期 （08-至今）
双向两车道入湾通 道建成，30分钟抵 达市区
自然资源观光 单一旅游观光 无
宏观经济 发展
坚持“一省两地”的发展方针， 重点发展三亚、海口两地经济。
产业发展 状况
产业结构呈现“三、二、一”的发展特征，旅游服务
业发展迅速，成为海南重要产业支柱。
由内向外1987年,2006-2011年产业结构变化
（% ） 第一产业 第二产业 第三产业
1987
2006 2007 2008 2009
三亚湾
旅游地产发展最早区域，最南端的热带海域，现代化
滨江新城定位，综合型开发，旅游投资物业开发主
三亚机场 导。
【区位价值】最南端的热带海域，近距三亚市区交通枢纽中心，交通便利。
【资源价值】22公里景观海岸线，借助城区公建配套齐备，全年可下海的海湾。 【政府规划】现代化滨海新城 【楼市特征】酒店，产权式公寓投资型物业主导，一线滨海资源开发完毕已呈现，逐步 向二线区域及市区蔓延，早已无土地供应。
新兴商业核心区，国家战略重 点发展区，限制住宅开发
三亚湾-投资物业主导
旅游热点区，交通枢纽中心 区，酒店式公寓投资型物业 主导
大东海-度假投资两极化
旅游热点区，核心资源区私 有化开发，度假型+酒店式公 园物业主导。
亚龙湾-酒店开发主导
旅游热点区，中粮、中 化央企垄断开发，一线 滨海国际度假酒店带， 二线滨海区域度假物 业。
陵水
候地区，“泛三亚”范畴，滨 海物业强势热点开发区
开发基本成熟，高房价使得陵水房地产更具备 国家政策+海资源强势开发 旅游度假属性的地产呈现高端线路的特征
外向型市场（旅游度假为主）三亚市区土地供 应明显不足，逐渐由海景转向非海景，市区转
建设成为国际一流的热带滨海
产业为重要支撑，国际旅
三亚
度假旅游目的地，旅游热点区， 游岛自由贸易区提出实施， 滨海度假物业热点衰退区 加快了三亚国际化进程， 房地产进入高速发展期
瑾呈：中信地産 海南公司
三亚资源稀缺型旅游地产发展及 典型案例解析
时间：2012年11月1日
前言
三亚从滨海小渔村, 依托其海洋及气候资源发展成为国内唯一的热带海滨度假
城市，海南房地产市场09 年一路向好，房地产开发投资增长加快，销售市场火爆，
量价齐升。
2010 年1 月，海南国际旅游岛战略正式出台，海南楼市风云再起，内地投资 者和炒房团大量涌入抢购，大批开发商抢滩入驻，海南市场再度成为全国的热点，
海南楼市热点区为“两点一线”区，东线陵水区域为强势热点开发核心区。
Part. Ⅱ
【三亚楼市发展】
三亚楼市发展格局——“五湾一区”
三亚市区：旅游综合服务中心—非资源型度假投资产品开发；
三亚湾：现代化海滨新城区—产权式滨海度假酒店物业开发； 大东海：城市型滨海度假区—一线滨海度假住宅+精品度假酒店开发；
城市定位：旅游业为主导产业，加快推进旅游国际化进程，将三亚建设成为国际一
流的热带滨海度假旅游目的地
三亚机场
中线（国道） 东线高铁 东线高速
板块格局
以三亚为起点，自南向东沿海岸线发展
三亚机场
海棠湾-国家海岸定位，度 假资源商业化开发主导
新兴国际化度假区，国家战略 重点发展区，限制住宅开发
清水湾-国际旅游岛经济核 心区，度假物业主导
【海南宏观楼市发展概述】
海南省产业结构较为单一， 旅游业、房地产业是其重要的两大支柱， 海南楼市特征以资源性旅游度假物业开发为主。 海景资源+山地资源
地域优势
中国唯一的热带岛，自然资源丰富，热带海资源稀缺
海南省中国最南端，中国唯一
的热带海岛省份，森林覆盖率 超过55%，海岸线长达1528公里，
高于大陆沿海区人均海岸线100 倍，其中具备旅游房地产开发 条件的岸线约占50-60%。