大型商业地产营销实践-2014
2014年商业地产咨询与运营管理服务行业分析报告
2014年商业地产咨询与运营管理服务行业分析报告2014年11月目录一、商业地产咨询与运营管理服务业概况 (3)1、商业地产的概念 (3)2、商业地产咨询与运营管理服务的概念和分类 (4)二、商业地产咨询与运营管理服务业发展历程及趋势 (5)1、商业地产咨询与运营管理服务业的发展历程 (6)（1）分化期：2003年及之前 (6)（2）形成期：2004-2010年 (7)（3）成长期：2011年至今 (7)2、商业地产咨询与运营管理服务业的发展趋势 (7)（1）全链条服务逐渐成型 (7)（2）本土化服务商成为核心力量 (8)（3）专业细分将提升行业产值与份额 (8)（4）一线城市持续分化，二三线城市成为市场主流 (8)三、行业市场规模及需求情况 (8)1、商业地产投资额持续快速增长 (9)2、城镇化进程促使商业地产需求不断增长 (10)3、国家扩大内需的政策导向进一步打开了商业地产的需求空间 (11)4、商业咨询与运营管理服务业市场需求不断增长 (11)四、行业基本风险 (12)1、商业地产投资规模下降的风险 (12)2、产业政策风险 (12)3、人才流失的风险 (13)4、行业竞争加剧的风险 (13)五、市场竞争概况 (13)商业地产领域的商业咨询与运营管理服务行业属于现代服务业。
现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展而产生的，通过现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务。
现代服务业随着社会进步、经济发展、社会分工更加专业化而逐步发展起来，具有智力要素密集度高、产出附加值高、资源消耗少、环境污染少等特点。
现代服务业既包括新兴服务业，也包括对传统服务业的技术改造和升级，其本质是实现服务业的现代化。
商业地产的咨询与运营管理服务业为新兴行业，是商业地产由原始阶段、产品阶段进入专业化阶段的产物，本行业在国家宏观经济政策调控下，遵循市场化发展模式的市场调节管理机制。
房地产商业项目商户手册(doc 36页)
商户手册（业主手册）**项目三区MiniMall商业广场2014年7月前言诚挚欢迎您进驻**项目三区MiniMall商业广场！我们在此恭祝各位商家生意兴隆，财源广进。
本手册为一本实用指引，让您熟悉**项目三区MiniMall商业广场（以下简称“本广场”）的日常操作。
本手册包含有关物业的介绍、进场须知、商户须知、设备设施说明、安全措施、物业管理服务细则等几部分内容，以方便您尽快熟悉本广场的物业营运、设备设施运作。
****项目物业管理有限公司全体同仁将竭诚为您服务，如有任何疑问，欢迎亲临或致电查询。
**项目三区MiniMall商业广场：服务电话：地址： **项目三区商业广场28#-402邮编： 213000****项目物业管理有限公司2016年 7月目录第一章项目概况1.项目简介 (7)2.开发商简介 (7)3.管理公司简介 (8)第二章商户服务1.管理服务内容 (9)2.管理中心服务台 (9)3.财务收款 (9)4.服务项目 (9)第三章进场须知1.进场前准备工作 (10)2.设计及施工图纸审批 (10)3.消防报审 (10)4.竣工验收 (10)5.营业执照办理 (10)第四章商户须知1.营业时间 (11)2.商户钥匙、邮件、快递 (11)3.送货、搬运时间 (11)4.公共区域照明时间 (11)5.电梯使用时间 (11)6.货梯使用（营业时间不能送货） (11)7.公共区域维修与商户报修 (12)8.保险 (12)9.商户关系 (12)第五章公共设施设备1.电梯 (12)2.综合布线及通讯 (13)3.安防系统 (13)4.消防系统 (13)5.给排水系统 (13)6.供电系统 (13)7.公共卫生间 (13)8.机动车泊位 (13)9.非机动车存放 (13)10.水牌/指示牌 (13)第六章管理规定1.物品进出规定 (14)2.起卸货区管理规定 (14)3.送货 (15)4.电梯使用规定 (15)5.停车规定 (15)6.公共区域禁烟管理规定 (15)7.垃圾、废物处理 (16)8.清洁卫生 (16)9.保护结构及外观 (17)10.大门及门面装饰 (17)11.门口及走廊灯饰 (17)12.招牌 (18)13.推广活动 (18)14.兜售商品、派发宣传品 (18)15.音乐、噪音、气味 (18)17.强买、强卖 (19)18.摄/录影 (19)19.商铺用途 (19)18.节日布置 (20)第七章缴费须知1.缴付费用的责任 (20)2.物业管理费 (20)3.费用缴付方式 (20)第八章安全措施1.广场安全管理 (21)2.商户安全管理 (22)3.紧急联络名单 (22)4.偷窃警示................................................ (22)5.防盗措施 (22)6.临时促销及推广活动的安全 (22)7.消防工作 (22)8.有组织罪案及勒索的防范 (23)第九章应急程序1.火警 (23)2.灭火措施 (24)3.受伤、急救 (24)4.疫情控制 (25)5.停电 (25)6.煤气泄漏 (26)7.电梯困人 (26)8.水浸 (26)9.台风及突发天气情况 (27)10.地震 (27)11.消防喷淋头被打碎 (27)12.接听恐吓电话 (28)13.发现可疑物件或爆炸物 (28)14.窃听或打劫 (28)15.公众游行、集会 (29)16.交通意外 (29)17.车库盗窃 (29)18.疏散撤离程序 (30)第十章生活服务指南1.有偿服务收费标准 (31)2.常用电话号码 (32)3.周边公交线路指引 (33)附件一：《装修手册》附件二：《商铺管理服务协议》附件三：《车辆管理办法》第一章项目概况1.项目简介**项目MiniMall商业广场（以下简称“本广场”）是由****房地产有限公司开发，****项目物业管理有限公司运营，共计4.6万㎡。
2014年第三方商业地产服务业简析
2014年第三方商业地产服务业简析
一、行业概况 (2)
二、市场规模 (3)
三、行业与上下游之间的关联性 (4)
1、上游行业对本行业的影响 (4)
2、下游行业对本行业的影响 (4)
四、行业风险 (5)
一、行业概况
从国外房地产市场的发展来看，随着城市化进程的推进，土地开发、房屋构建、房产交易、商业持有等各环节先后出现。
如在城市化率处于10%-50%区域中时，大量人口涌入城市，房屋需求迅速增加，地产开发和房屋交易成为主流；而当城市化率处于50%-65%之间的中期时，商业地产及与之伴随的物业持有兴起，新地开发减少，房产市场重心向存量房转移；当城市化率超过65%，已进入城市化后期，土地购置和开发上涨空间逐渐消失，地产持有成为主流。
2011 年，中国城镇人口首次超过农村人口，比例达到了51.3%（数据来自《中华人民共和国2011 年国民经济和社会发展统计公报》），一方面意味着商业地产的发展还处在一个刚刚开始的阶段，另一方面意味着商业地产将迎来发展机遇。
另外，按照目前城市化的进程，我国每年大约有1500 万-2500 万人进入城市，成为新的城市人口。
这些至少每年要增加商业地产需求1500 万到2000 万平方米，而且在不断地推进不断地增加，这给商业地产带来巨大前景。
国际经验表明，人均GDP3000-8000 美元是商业地产的起步期，8000 美元之后进入加速发展期。
未来十年，中国人均GDP3000-8000 美元的城市数量将从200 座增加至320座，8000 美元以上城市将从28 座猛增至177 座，恰是商业地产加速增长阶段，由此可以推断，未来十年将是商业地产加速发展期。
同时，我国宏观调控政策的主题还是住宅市场，政策中无针对商。
第二届全国管理案例精英赛全国总决赛初赛案例
第四届“卓越杯”管理案例分析大赛（2014）初赛电商大潮中如何百战“百盛”——PARKSON的O2O之旅0 引言2013年十一黄金周的尾声，彼时天津的秋老虎还在肆意释放着最后的灼热，百盛商业集团有限公司（下文简称“百盛”）天津/河北大区总经理刘筠女士一早就赶往位于河北保定的百盛店，凌晨的大雾遭遇假期返程，高速路上正在堵车，刘总望着眼前排队的长龙和不远处的高速路指示牌眉头渐渐紧锁，虽然与同行者聊天时仍旧谈笑风生，但表面的平静无法掩盖她内心的焦虑。
头顶“外资第一店”光环的百盛是最早进驻中国的外资百货店，曾是国内最大的百货连锁企业，伴随中国经济的飞速发展和消费水平的提升，百盛经历了多年的快速扩张和发展，然而近20年的繁荣和辉煌却戛然而止，百盛2013年销售总额174.81亿元，同比仅增长4.3%，此外其他主要业绩均出现下滑，净利润更是从58.4亿元暴跌至3.54亿元。
百货行业从2011年底开始整体进入了发展瓶颈期，甚至有人预言传统百货业将成为下一个“实体书店”在街头消失。
在行业竞争格局剧烈变动特别是电商的强力冲击和影响下，百盛这家在中国市场辛苦耕耘20年的马来西亚传统百货零售商，与中国众多百货企业同样面临着行业经营发展的寒潮而陷入被动，不知何去何从。
传统百货商业绩的惨淡与电子商务的蓬勃发展形成了鲜明对比，2012年我国网购市场交易额已超1.32万亿元，而大中型百货店销售总额仅为2282亿元。
电商仿佛成为百货业寒潮中的洪水猛兽，如何应对电商已成为百盛未来战略目标能否得以实现的关键。
虽然百盛于2012年推出百盛网作为对电商冲击的应对之举，但自上线以来，百盛网从销售贡献率到品牌影响力都不尽如人意，面对百盛网发展的停滞不前，刘筠在苦苦思索：百盛到底是否应该继续谋求线上业务的发展？是采取分别推动和管理线上线下业务的战略思路还是应该力图实现线上与线下的互动与融合？这场电商大潮中百盛究竟应走向何方？这时刘筠回过神来发现高速路终于畅通无阻了。
2014年0610合川绿港·财富广场项目整体营销方案
项目商业产品分析
项目商业共分两期开发，一、二期商业规划如图所示
栋号 部位
1 塔楼 小计
2 小计
3 小计
4 小计
5号楼
裙房
小计 合计
部位编号 主要功能
1F
商业
2F
商业
3F
商业
4F
商业
5F
商业
1F
商业
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商业
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商业
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商业
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商业
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商业
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商业
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商业
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商业
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商业
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商业
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商业
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商业
4F
商业
项目四至
项目四面临路，东面临老居民区形象较差。
专业团队·精细服务
项目位于合川区合阳大道（现叫城北大道）东侧，南接涪江二桥北桥头，北靠宝龙城市 广场，东临212国道，西与三鑫锦城片区即义乌大道相连，地理位置优越。
西面三鑫锦城
北面宝龙城市广场
南面涪江二桥
东面兆甲项目和老 旧房屋
专业团队·精细服务
项目周边配套
项目商业产品分析
城市家庭生活消费中心/城市休闲文化消费中心/城市时尚消费中心
专业团队·精细服务
项目商业约30万平米，分为A、B两个区域。A区步步高百货、合川首家IMAX电影 院。B区拥有3大主题城市广场、1条3倍长于久长街的商业步行街、重庆主城外首 个KFC汽车餐厅。打造集文化、休闲、购物、体验于一体的一站式高端商业体。
专业团队·精细服务
目录 Contents
1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5 PART 6 PART
台州经开万达广场2014年年度营销方案(最新).ppt
经开区
36.5 2012.06 精装（2-6K/㎡） 11.96
556
金域华府
经开区
24 2014.03
毛坯
17.8 1298
江南首府
经开区
40 2014.06
毛坯
29
2000
成交情况
面积（万 ㎡） 7.14 2.8 3.85 5.54 1.83 14.62 2.19 9.06 3.32 20.67 8.08
均价 公寓14800元/㎡
华景名苑
住宅
80-180㎡
12000元/㎡
万华城
住宅
金域华府
住宅
御庭壹号
住宅
海尚华府
住宅
江南首府
住宅
三水润园 心海金源
住宅、排屋 住宅
80-140㎡ 80-170㎡ 140-160㎡ 90-180㎡
140㎡ 110-190㎡ 140-188㎡
11500元/㎡
预计13000元/㎡
2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析
3、商业潜在供应量分析
本市未来的潜在供应量共计27.76万㎡，需要19个月完成去化。
存量类型 已成交未开工土地
项目未售存量
存量建筑面积 （万㎡）
14.45
存量说明
2012年1月1日-至今台州市已成交未开工商业用地商业 体量预估
8.15
竞争项目已推案未销售面积
专业市场
开发商
台州温商时代置业有限公司
74390平方米
总建面积
173924平方米
部分销售，商铺统一招 租运营
开盘时间
2012-11-17
40-65㎡
商铺层高
4.5米
销售均价
2014年青岛伟东·幸福之城四期(湖山美地)年度营销策划方案
• 2012年成交均价8469元/㎡，同比下降3.0%，供应 95.3万㎡，成交130.7万㎡，市场供不应求；
李沧市场
• 2013年1-2月成交15.6万㎡，同比上升164.4%，均价 9061元/㎡，同比上升8.5%；
• 2013年2月末库存73.4万㎡，按2012年来月均去化速
度计算存销比为7.0，未来市场去化压力一般。
击客群需求，实现购买决策发生；
3、2011-2012年分别操盘生态城、时代城、米罗湾，了解其操作思
路，能灵活应对竞品动作，保证合理、快速去化。
目
录
市场研究 政策环境 / 宏观市场 / 区域市场 / 竞品市场
客户解读
本体分析 项目定位 营销推广方案 高策优势及团队介绍
【宏观市场研究综述】
挑战2014，“幸福”突围
伟东〃幸福之城四期（湖山美地） 年度营销策划方案
青岛高策房地产经纪有限公司
何谓挑战
2014
李沧区众星云集，混战不息
万科、万达、中海三箭齐发，领航市场 嘉凯城、中南航母大盘，后劲十足
保利、越秀、海尔亦虎视眈眈 其他楼盘数不胜数
伟东作为本土实力房企，深耕李沧区域，“幸 福之城”品牌颇具影响力，百万大盘，三载耕
康太源尚誉
中央公园
万达广场 银座广场 中海国际 社区
奥克斯项目
住宅 商业
住宅 住宅 住宅 商业 办公 住宅 商业 住宅 住宅 商业 住宅
3.28
1.38 3.3 4.0 6.54 5.26 2.25 1.46
169
8 1.7 14 31 5 11 26
9500
11000 （3000） 7500 预计 12000 待定 待定 待定 待定
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津
中粮大 央企资本，可承受较长 出租（租金、管理费、战略合作、协议约束， 依托整体的环境、品牌影 集团注入、银专业化于特定目标群体的模式，
悦城 回报期；在建筑设计方 物业费）、租金扣点 较强耦合
响力来增加自己对租金的 行贷款
机遇风险并存，租金回报高度
面投入大，以优质购物 取其高
溢价能力，与商家属于松
依赖于商业氛围培养所带来的
✓商场管理：规范商场管 理，设置楼层经理制度 ✓商家合作：目前，和大 悦城合作的品牌有1000 多家，其中多项目合作的 占一半以上，合作三个项 目以上的有100多个品牌 ，15%的商户贡献了45% 的销售额；采取租金+流 水倒扣双向取其高的方式 ✓店面组合：多个店面进 行主题打包，提升整体竞 争力
店来代替主力店的作用， 更多的店面100平米左右 的小型店中店；并通过主 题打包增强多个小铺的整 体吸引力；目的除了提升 租金水平外，也是为了抗 风险
环境取胜
散型管理
有效人流量
传统百 较低折扣；产品品种 出租(扣点，无需利息
货 （零售类）和品类丰富 的现金流可以应用到
取胜
其他领域)
依靠自己实际销售额来增 加自身对租金的溢价能力， 以账期牢牢控制商家
体验型消费不高，零售行业的 账期款无法满足房地产开发的 需求
扩张速20度21/和5/2自5 身资金的回笼速度高度相关 本报告是严格保密的。
万达
快速复制；以散售物业 租售混合（租金、管 战略合作、协议约束， 将收益最高的百货模式控 分零销售，整充分发挥地产商的资本、开发
养持有物业
理费、物业费、万千 形成较强耦合
制在自己手里，与小商户 体销售，上市专业优势；资本运营主要以地
百货无需利息的现金
看商业万达金街生存状况大调查
看商业万达金街生存状况大调查Newly compiled on November 23, 2020看商业：万达金街生存状况大调查2014-05-06“18个月一座万达广场”，“一座万达广场一个新城市中心”，在过去数年间，万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。
但高速成长的背后，被华丽外表所掩盖的问题也在逐步显现。
目前，全国万达金街都普遍出现出租难现象，例如泉州万达金街的业主更是因此走上维权之路。
★各方专家解读运营管理没跟上还处于培育期阶段首先，万达金街与自持商业中心组合后的商业体量非常大，这么大的商业体量与城市人口消费能力是否匹配，是二三线城市常容易出现的问题。
并且，万达金街之所以会出现这些问题，在于管理没有到位，把重心都放到了自持物业上，对于散售物业没有相应的招商运营。
再者，大型商业街有一定的预热阶段，任何一个商业地产项目都要经历市场培育期，在这期间，商业街的业态会不断整合更替，经营内容需要经过优胜劣汰才能生存下来。
体验型业态迎合有限难承受高昂租金以目前万达自持商业来看，体验型消费容易吸引最多的消费群体。
从顾客角度考虑，例如餐饮之类的体验型业态，是每个来万达广场顾客的必须消费项目，但这些业态往往需要较大的营业面积才能形成规模，万达金街独立门店较难迎合这一需求。
虽然可以通过整合大量店铺来运作，但是目前整体行业已非高利润，承受能力有限，难以应对高昂的租金。
体验不如商场金街繁荣有难度本质上还是一个业态规划的问题，金街和旁边的购物中心存在一定的竞争，但与之相比没有优势可言。
第一，购物中心作为万达商场的主体，本身就非常大，购物者会有一个“疲劳时间”，逛完之后，已经没剩多少力气再去逛金街;第二，从购物环境上讲，夏天没有空调，冬天没有暖气，体验上还是在商场里边更好。
所以金街的繁荣有一定的难度，除非有特别吸引人的点。
商业模式没有对错商圈形成需要积淀万达金街出现问题，背后体现了商业地产快速发展的困境，商圈的形成本身是需要自然的积淀和淘汰，并不是靠“规划”就能一步到位，就算有一个更大的商业开发商来开发运营，想要做好，也还是需要时间，需要人流、商家以及消费习惯持续不断的积累和转变。
商业地产大型MALL业态配比四大技巧
商业地产大型MALL业态配比四大技巧时间：2014—05—05来源:点子国际商业地产技巧1:利用商圈分级,优化业态组合对购物中心来说，处于传统商圈,还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客群是不同的，业态组合自然也不应该相同。
每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。
西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。
但是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以大悦城走了一条差异化路线,与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。
商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城,其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是不完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。
技巧2：兼顾业态的共享和相容业态组合是购物中心的核心内容，而购物中心成功的特征就是：在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。
你的定位是什么，你的客群是谁,需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。
服务于某一客户群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行.其实任何一个商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子里,无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。
只有业种、业态“相生"而不“相克”。
整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，才有可能使整个物业生态群良性发展。
1)国贸商城与永旺国际商城的成功启示国贸商城之所以成为在北京运营比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合与定位高度匹配。
永旺国际商城定位于生活型区域中心，目的是满足周边3～5千米范围内居民的特定需求,因此它所搭配的业态和品牌都是以频繁消费为特征的。
比如超市占了相当大的面积，设有宠物店、儿童娱乐世界等，这些都是日常生活不可或缺的。
2）金源新燕莎Mall的得失分析有的购物中心它的客户群和业态组合之间就会产生矛盾。
骗了全世界120年的策划骗局,终于败给了响法大师
骗了全世界120年的策划骗局，终于败给了响法大师最近我一个做企业的朋友兴奋地和我说以后选策划公司比较简单了再也不用大出血了！原来响法大师成为全球第一个敢公开承诺为结果负责的公司这个持续上百年的潜规则即将打破1864年，全球第一家广告公司成立至今无论国际著名的咨询公司、国际4A广告公司还是近些年来言必称定位的特劳特公司拟或国内著名的策划公司居然没有一个敢于承诺说给了策划费后对结果负责任我们都知道拿人钱财，替人消灾是付费做事的基本道理而我们策划咨询界居然可以拿人钱财，无需消灾收钱却不负责的行为完完全全是人为推卸责任而造成的这些著名的国际国内咨询策划公司靠着策划骗局骗了全世界100多年横行霸道100多年这比“皇帝的新装”更具讽刺意义曾经著名的某咨询公司兵败实达电脑付了咨询费后实达中断了连续8年高速发展的步伐终结了16人到16亿的高科技神话........他们这种不为结果负责的策划加速了企业的灭亡。
贴着各种高大上的标签做的全都是点子的事全球的营销大师、广告大师、管理大师还有满天飞的概念:USP（独特的销售主张）品牌形象论（奥美360度品牌管家）定位（特劳特与里斯）……讲的其实都是点子。
包含现代广告之父奥格威先生在他的《一个广告人的自白》里写的：“除非你的策划有高明的点子，否则它会像一艘夜晚航行的船一样过去而无人知晓”依然离不开点子。
中国第一批广告人策划人几乎都是在奥格威的影响下进入这个行业的所以迄今为止国际国内所有的策划咨询公司均属于点子时代！点子只是一时的灵感，靠的是运气，所以成功的概率也非常低。
正是如此国内国外的著名策划咨询公司在跟客户签订合同时都要加上一句“不承诺具体业绩的增长”！为了让自己的行为心安他们还给自己找了一个最佳的借口那些不敢承诺业绩增长的都是不折不扣的大骗子。
也难怪国内著名的策划大师叶茂中说策划不是一个行业而是一种行为。
不仅如此策划大师们还总是会强调命名会很难很难的！要几天不吃不喝”“互相扇耳光”“禁闭不出门”等等也有的说“为了一个好名字飞往某国看日出然后才有那么灵光一现求得了一个好名字”。
2014年5月都江堰市商业地产调研报告
滨江·丽景
市 场 土 地 及 信 息
都江堰一商业用地底价成交
4月17日，都江堰玉堂镇出让面积约162.971亩。公告显示， 该地块位于都江堰市玉堂镇南华村都汶高速西侧、环山旅 游线路东侧，土地使用性质为商业用地。 该地块由中国“华皓控股有限公司”以底价70万元/亩，总价 逾1.13亿元 竞得容积率不得大于0.8，挂牌起始价70万元/亩，折合楼面 价1312.5元/ 平方米。 根据挂牌要求，地块需在交付土地之日起半年内动工建设， 两年内竣工; 竞得人须在签订出让合同之日起15个工作日内支付成交地价 款的 50%， 且在180天内缴清所有土地款 都江堰市幸福镇永丰村、都江堰市聚源镇天府大道南侧 流拍！
2014-5-11
350
60 79 80 120
354
48 38 32 68
0.99
1.25 2.08 2.5 1.76 注：以上数据来源于 网上二手商铺的销售 价格和电话调查只做 参考用。
市 场 土 地 及 信 息
都江堰在售商铺及二手商铺的调查
时代春天广场对面3.5万/㎡ 柳河街1.62万/㎡ 天和盛世售价2.08万/㎡ 华夏广场旁售价2.5万/㎡ 天逸花园售价3.5万/㎡
社会消费品零售总 额完成89.04亿元
同比增长9.8%
同比增长10.5%，
都 江 堰 市 经 济 情 况
2013年都江堰市城镇居民人均可支配收入
2013年都江堰市城镇居民收入稳定增长，城镇居民人均 可支配收入21550元. 同比增长13.8%，增幅位居成都市三圈层第二名。
从收入的构成来看，工资性收入为11792元、经营净收入为 3120元、财产性收入为1497元、转移性收入为6767元。 其中财产性收入增幅为62.9%，涨幅最高。
!Since2014 地产 培训三部曲
• 原创无暇级美宅！豪宅配备，无短板，零瑕疵。
• 配备玄关，客厅景观阳台+厨房生活阳台 • 每个卧室配备有豪景露台 • 主卧独卫，次卧（可改造书房）
• 2梯3户+80米超宽楼间距+房房有景
地产阶段
高阶
营销建议、工程建议、偷面积、建筑结构 结合广告包装……
没亮点？造亮点。造能落地的亮点
这个时候，角度千万不能太广告公司。站在甲方立场，当自己就是老板。
3米 6米 卧室 30－60厘米 错层-1层 30－60厘米 跃层-2层
客厅 3米 卧室
3米
客厅
2.2米 5-5.6米
3米
3米 复式-1.5层
地产阶段
中阶
每个工程阶段，广告需要做的配合 产品卖点挖掘、包装……
知晓各个节点 / 合理规划 / 避免加班 对策划/客户经理与主创：
如果你没有深入规划好一周的进度与主题，那么在你与客户的推进中每天都会忙乱； 如果你没有深入规划好一月的进度与主题，那么在你与客户的推进中每周都不愉快； 如果你没有深入规划好一年的进度与主题，那么在你与客户的推进中合作很快停滞。
1000平 1000平
占地10000平方
• 建筑密度百分比越小，房子越贵 • 20%=只在1/5的土地上盖房子 • 其他都是绿化、停车场/幼儿园等配套
绿化率
• 绿地面积/地块占地面积 • 1栋1000，绿化率90% • 2栋2000，绿化率80%
1000平 1000平
占地10000平方
• 绿化率越大，房子越贵 • 绿化多了，自然、健康、运动 • 全是绿色当然贵。
125m2品质社区 因竞品多，存量大，总价高，去化慢 应作为，线上推广主打
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2014年商业地产行业分析报告
2014年商业地产行业
分析报告
2014年8月
目录
一、全国商铺市场供给充足，区域下沉+外围扩张 (3)
1、商业开发投资具备刚性，供给过剩难以消除 (3)
2、下沉二线城市和外扩一线城市成发展趋势 (4)
二、品牌建设发展迎来高峰 (6)
1、品牌集中度仅6.7%，提升在即 (6)
2、提升方式来自受托经营+并购 (7)
三、代表城市：上海商铺呈现典型的两极分化 (8)
四、重点公司简析：阳光股份 (9)
1、践行凯德之路，银河宾馆续写孵化器模式 (10)
2、租入租出模式复制改造扩张，淮海路项目落地 (11)
3、公司项目介绍 (13)
（1）住宅和综合体项目 (13)
（2）商业项目 (14)
一、全国商铺市场供给充足，区域下沉+外围扩张
1、商业开发投资具备刚性，供给过剩难以消除
相比于住宅开发，商业开发与经济周期关联度更大，但波动幅度较小。
1）商业开发投资额占房地产开发投资额比重保持在12%左右，其波动幅度约在2%以内，每个上行/下行波动周期大约为4~5 年，经济底对应商业开发投资底表现得十分明显；2）尽管2008 年以来商业开发投资占比不断提升，但从新开工的增速看，在2010~2012 年依然出现了增速明显收缩，反映出，商业开发的短期调节能力弱于住宅开发，我们认为其主要原因是招商工作和开业时间较住宅预售更加明确，使商业开发刚性更强，表现出周期波动幅度较住宅明显更小。
商业开发投资的刚性使在经济高速发展期，供给过剩隐患难以消除。
1995 年以来，新增城镇人口对应新开工商业面积自0.7 平方米左右提升至当前的13.4 平方米，即使考虑到初期购物中心等商业面。
万达商业地产创新“轻资产”模式
万达商业地产创新“轻资产"模式2014年，万达商业地产创新了！为了长远发展，经过一年多研发,推出了一种专门设计的“轻资产万达广场模式”。
这是一个怎样的模式？万达为何要这样做？此举对万达乃至整个的商业地产、房地产市场产生怎样的影响?……你可以猜猜,万达下一步怎么玩？2014年1月初,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。
这标志着万达商业地产“轻资产"模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。
过去万达商业地产创新的城市综合体模式取得巨大成功，发展规模和速度在中国遥遥领先，已经成为世界行业领袖，引来众多企业学习和竞相模仿.城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场，被称为“重资产模式”。
万达商业地产为了长远发展，经过一年多研发，推出了一种专门设计的“轻资产万达广场模式"。
即万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。
这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。
万达的轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。
对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。
轻资产模式的推出对于万达意义重大。
首先，轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将“轻重并举”，保障长期稳定发展。
二是，轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流,可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。
三是，实行轻资产模式，万达不需投一分钱,但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。
四是，轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。
2014年市场趋势难改你该尝试投资商业地产
产 市 场 已经 不 是 由供 求 关 系所 决 定 ， 楼市 反映了资本、 金融、 土地 、 税 收、
行政 管理 等诸 多 要素 的影 响。 ２ ０ １ ４年 国 内生产 总 值 （ ＧＤＰ ）增长 目标 定 在 ７ ％， 比去年 下调 ０ ５个百 分点 。居 民 消 费价 格 指 数（ Ｃ Ｐ Ｉ ） 涨 幅控 制 在 ３ ． ５ ％
一
元／ 平 方米 ， 涨幅 ２ ６ １ ％： 深圳 一 手楼
均价由 ５ ６ ８ ０ 元 ／平 方 米 上 涨 至 １ ８ ９ ０ ０元 ／ 平方米 ， 涨幅２ ３ ３ ％： 杭 州
手楼 均价 由 ３ ８ ７ ５元 ／ 平 方米 ， 上 涨
１ ３ ％左右 。宏 观调控 的总基调 将延 续
至 １ ３ ４ ４ ９元 ／ 平 方米 ， 涨幅 ２ ４ ７ ． １ ０ ％。
去 年 积 极 财 政 政 策 加 稳 健 货 币 政 策 的政 策 组合 ， 只 不 过会 在 具体 操作 中
出现微调 。 房 地 产 垄 断 时 代 提 前 到 来 已现 征 兆。我 国房地 产行 业 已经进 入 资本
场 获得 自有住房 。住房 建 设重 新 回归 双轨制 ， 政 策仍 将 在 市 场和 计 划 之 间
购 房 者 越 来 越 倾 向 于 购 买 大 型 开 发
商 的产品 。
达 十 倍 有余 。 政 府 陷入 地 产 困 境 未
变 ： 已经 难 以通 过 扩 大土 地供 应 ， 影 响市 场供 求 预期 和平抑 房 价 了。 十年 与 两年 十 年来 每 一 轮 调 控 “ 有效 期 ” 都 难 以超 过 两 年 ， 调 控 作 用 的短 期 特 征 明显， 难 以发 挥 长期 效 应 。 影 响房 价 的基础 因素没 有 发生 大 的改变 。去年 及今 年 两 年 的 中 国 房 地 产 都 不 会 有 “ 政策底 ” ， 调 控 和 行 政 干 预将 会 频 繁 出现 。特 别 是在 楼价 出现 异 常波动 的
2014年济南商业市场分析(包括天桥区)
市中 东部
集中商业 集中商业
1.2 3.0
20-60 23-50
80-180万 130-300万
整体商业市场分析
整体商业市场发展趋势预测——
1.供应量预测：商业地产将进入爆发供应阶段，以综合体购物中心型商业为主要供应形式，商业地产在 房地产地位将加强，北部区域商圈发展缓慢，供应量少
目前济南整个商业发展不平衡，呈现城市商圈过剩和东西部商业不足的局面，未来东、西部大体量商业项目的规划 落地，将改变这一格局，同时催熟东西部商圈的形成，但是北部区域商圈发展缓慢，供应量少。同时在住宅调控政策背 景下，剩余货币流向商业地产的可能性增大，购物中心的兴建将进一步带动自身及区域商业的发展，商业在房地产市场 中所占份额及地位将快速提升。
现 处 于 存 量 项 目 20% 自 消化期 持， 开业 存量消化期， 现剩余大约 6200平米 剩存量消化 期 ， 余 约 10000平米左 右 无
一层：28000元/平米 100-200 二层：18000元/平米 三层：10000元/平米 一层：28000-32000元/平 米 二层：14000元/平米 三层：13000-16000元/平 米 负一层：20000元/平米 一层：37000元/平米 二层：27000元/平米 三层：22000元/平米 四层：18000元/平米 内铺：50000-70000元/平 米外铺：80000-90000元/ 平米 一层-三层：30000-50000 元 / 平米负一层： 4000090000元/平米
北园商圈：北园商圈涵盖了北园大街沿线，并延伸到以济泺路为轴线的商圈范围，辐射整个济南北部城 区，是济南北部最大的商圈，以经营建材、家居、服装、餐饮、娱乐为主的独一无二的商圈。
2014中国商业地产十大事件
2014中国商业地产十大事件一、“腾百万”打造万达电商瞄准O2O梦想能否照进现实?关键词：万达电商王健林腾百万事件概述：8月29日，万达、腾讯、百度合资万达电商浮出水面，万达集团董事长王健林，百度公司董事长兼首席执行官李彦宏、腾讯公司董事会主席兼首席执行官马化腾三位新旧首富齐聚，宣布三强联合欲打造全球最大的O2O电商公司。
根据协议，万达电商计划一期投资人民币50亿元，其中万达集团持有70%，百度、腾讯各持15%股份。
而据王健林透露，在未来五年，万达电商总投资要接近200亿，同时还会引进新的投资者。
事件点评：无论是在发布会现场还是后来万达集团发布的王健林在集团内部关于万达电商的讲话，王健林强调，万达电商一定不是卖商品，其认为O2O就是在移动互联网时代，线上线下相互融合，提升消费的新商业模式。
有四个关键词：移动互联网、线上线下融合、提升消费、新商业模式，核心是要促进消费。
正如王健林所说，O2O是电子商务最大的蛋糕，并且这个市场还没有形成所谓的“大佬”，如此看来，万达电商的确是抓住了市场的空白。
不过，万达、百度、腾讯都曾试水电商，但都以失败而告终，强强联合不一定就能发挥很大作用，关键在于三方能否优势互补，而今三家公司为了同一个目标走到一起，再次耕耘O2O领域。
“中国合伙人”能否再次将梦想照进现实，还有待时间的考证。
二、万科商业与凯雷合作轻资产退出效仿凯德模式键词：万科商业地产凯雷集团万科轻资产事件概述：万科提倡的“轻资产、重运营”的小股权操盘模式，在其商业地产发展过程中也同样适应。
8月29日，万科发布公告称，公司与凯雷投资集团有限公司签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》，双方拟成立资产平台公司，用于收购万科所拥有的9个商业物业。
该资产平台公司的股权分布中，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权，显然凯雷占主导地位。
万科表示，该资产平台公司拟以收购股权或资产的方式，收购万科所拥有的9个商业物业。
房产社会实践报告范文精选5篇
房产社会实践报告范文精选5篇社会实践对于在校大学生具有加深对本专业的了解、确认适合的职业、为向职场过渡做准备、增强就业竞争优势等多方面意义。
小编精选了一些关于社会实践的优秀范例，一起来看看吧。
房地产实践报告前言:迈进大学已经是的第三个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会。
我们的心已经开始飞进那里，我们高兴，我们兴奋，因为我们最后能够在这个巨大的舞台上展现自我。
我们能够回报社会，我们能够服务国家，但是我们又害怕又胆怯，我们常常会扪心自问我们准备好了吗是的，我们在校园里生活了数十载，而社会与校园是完全不同的两个世界，也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会。
所以我们选取一个过渡的桥梁，把我们平稳的送上社会的大舞台，这就是专业实习。
实习的一个月很快就要结束了，再回首这丰收的一个月，我们感到十分的欣慰它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野增长了见识，为我们即将走向社会打下坚实的基础。
为了表达自己收获的喜悦，我将分开几个部分讲一下自己的感受，报告实习的状况。
实习目的:透过房地产实习了解房地产行业和售楼的流程和操作，在这个基础上把所学的营销专业理论知识与实践紧密结合起来，培养实际工作潜力与分析潜力，以到达学以致用的目的。
实习时间:2014、7、1——2014、8、1实习地点:xx县xx房地产开发有限公司总结报告:为期一个月的实习结束了，我在这一个月的实习中学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，受益非浅。
此刻我就对这一个月的实习做一个实习小结。
首先介绍一下我的实习单位:xx县xx房地产开发有限公司，位于xx省xx县xx镇东街42号，于1999年8月10日在xx工商注册，主要经营房屋建筑与销售，注册资本为201万元，是一所股份有限公司。
我应聘的岗位是销售，由于我们公司最主要的是销售楼房，我也成为了一名销售员，在实习期间，由于之前没有接触过这个行业，看别人做的有精有味，但是，行动起来，才发现，自己那么渺小，存在许多问题。
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1.8 大型商业地产营销策略---造势
政企联动造大势·搞活市场定跟风
注：对于一些大型商业地产项目（非专业市场）来说销售面积 大、想卖干净和彻底，常规的商业地产营销手法很难也不现实。 出路只有仿效专业市场营销才可行。
营销支持
1.13 大型商业地产营销策略---谋略
一、增加投资者的数量如何做？
进行跨区域的推广
二、建立投资者的信心如何做
加强对项目未来前景的宣传包装 对项目进行包装（XXX、产品优化、
XXXX）
加强对经营管理的诠释
优势梳理
（价值点）
营销手段
（爆破点）
1.14 大型商业地产营销策略---谋略
例：莱蒙都会
我们力图让人们知道莱蒙都会是什么，推广什么：
提炼营销总精神
例：莱蒙都会
演绎项目投资价值的方法－建立价值逻辑
商铺投资者关注焦点－投资回报－租金
支付
商家
支撑 地段、人流量、交通、规划、品牌 回到项目的卖点
例：莱蒙都会
制定营销准备工作时间节点
事项/时间 推广资料的准备 营销策略 推广实施 销售准备 认筹准备 解筹准备 11月10日 11月30日 12月15日
例：莱蒙都会
折页全面演绎价值
例：莱蒙都会
销售资料分册演绎：商家、规划、投资、聚焦
例：莱蒙都会
规划手册首创人气中心图
例：莱蒙都会
规划手册首创人气中心图
例：莱蒙都会
规划手册首创人气中心图
例：莱蒙都会
规划手册首创人气中心图
例：莱蒙都会
武器的准备
轰炸机
电视广告制作
回避复杂制作，售楼员直接上电视通过平实真诚的讲解莱蒙 都会是什么，项目介绍、商家呈现、规划等
大型商业地产 营销实践总结
前言 少走弯路 低风险
一个大型商业项目的营销往往由30－40个小的营销
节点组成，每1个小的节点都有可能成为项目的拐点，
而每1个拐点都有可能导致营销战果出现偏差甚至直 接影响项目成败。其营销的重点在于专业推盘节奏 和营销期间对细节的把控。
1.0 目录
1 2 3
大型商业地产的营销策略 营销实例：58万帄米莱蒙都会国际商业街区（江苏·常州） 关于对贵项目的初步理解
注：当年购买商铺的投资客有近乎三分之一的人又购买了公寓。
2.3 前言（三）
2.4 前言（四）
莱蒙都会项目营销主要成员
2005年商业营销团队主要成员
陈斌：营销策划推广 祁鸣：规划 陈乐：推广 黄剑飞：推广
2.5 莱蒙商业营销实践回顾
2005年莱蒙都会商业营销实践回顾
2.6 莱蒙商业营销实践回顾
项目定位
推广
模糊 笼统
空泛 紧或松 很多 不确切 不确切 很强 忽视 预定很多 不确切
客户不知你是什么 客户不知你卖什么
说服力不够 浪费资源或没有效果 信心爆棚预期过高 影响价格定位 影响价格与付款方式定位 影响决策时机 营销销售成果 失去最佳销售时机 影响推售比例、政策
售楼处
销售资料 推广的节奏 客户的真实量 客户的真实需求 客户的真实购买力
常州莱蒙都会国际商业街区是莱蒙鹏源集团投资20亿打造的华东最大商业综合项目，项目总建
筑面积58万平方米，项目建成后将集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、居住等多功能于一体，也必将成为 一个 “引领消费时尚潮流、展示都市魅力生活”，满足社会功能的城市中心国际商业街区 。
2.7 莱蒙都会营销段分解
销售阶段 营销准备 销售预热 时间 10月16日—11月12日 11月12日--11月27日 工作重点 营销思路确定 物料准备 项目价值软性铺垫 投资价值集中灌输
负责人 杨明 顾云峰 吴军 李彬 王志和
编 制 销 售 工 作 时 间 计 划 表
需要配合事项
认筹事项落实
销售物料准备
最终交楼标准（A1-A8 商铺） 拿到销售图纸（A1-A8 商铺） 测量面积和公摊 售楼处包装 公司财务驻场人员确定 按揭银行确定 登记客户分析、统计（7 月1 日 —10 月31 日） 认筹方式制订 认筹方式确定 价格表 折页 投资手册 规划手册 相关手册 对外销控表 对内销控表 预售许可证 认筹申请书 认筹须知 认购书 购买、安装买卖合同软件 文本买卖合同 合同管理须知（合同员） 办理房产证程序须知（合同 员） 现场表格培训 《销售百问》培训 技巧培训 按揭培训 业态规划培训 投资价值分析培训 销售统一说辞培训 认购书填写及签署培训 合同填写及签署培训 办理产权证时，客户需要提供 的相关资料和费用清单 办理入伙时，客户需要提供的 相关资料和费用清单 办理按揭时，客户需要提供的 相关资料和费用清单
例：莱蒙都会
售楼现场重新布置
户外广告全面更新 售楼资料的全面强化
强化老客户信心
电视广告增强项目认知
挖掘新客户
活动串连媒体推广 媒体推广强势推出
例：莱蒙都会
战场的布置
围绕策略，布下机关，突出卖点，营造商业氛围
商 户 突 出 项 目 本 质 规 划 展 现 项 目 风 采 企 业 体 现 项 目 实 力 投 资 分 析 引 发 冲 动 奖 项 展 现 项 目 高 度 政 府 支 持 稳 定 可 靠
例：莱蒙都会
武器的准备
导弹
活动安排
发奖高峰论坛，商户签约仪式，虚实结合
例：莱蒙都会
武器的准备
烟雾弹
报纸媒体
时间短，因此要全面覆盖常州报纸，版面大，频次高，引发 全城关注，以人物专访形式的软文为主，硬广辅助配合.
例：莱蒙都会
后方的准备
军事训练
销售培训
管理表格、文件 销售百问
例：莱蒙都会
收集现场问题 编制销售百问 与统一说词
销售期
11月27日--12月29日
12月29—1月28日
解筹工作
成果保护期
保证已有销售成果
2.8 莱蒙都会
销 售 准 备 期
提炼口号，制定策略 布置战场，准备武器
2.9 营销准备期：重点及工作内容
重点及目标
发掘项目核心价值，确定整体营销思 路及概念，完成销售准备。
具体工作内 宣传思路、概念确定，宣传物料完成， 容 现场销售人员培训。
现场问题收集
1 目前南大街的经营状况不是很理想，尤其是二楼更为严重，你们怎么能保
证莱蒙都会未来的经营状况就是良好的？ 2、如果按现在莱蒙都会的租金水平，能不能支撑你们莱蒙都会的销售价格 ？ 3、我们在莱蒙都会这里登记认筹，能否保证我们一定能够买到意向的商铺 ？ 4、 我来你们莱蒙都会已很多次了，你们到底什么时间开始正式销售，价格 是多少？ 5、认筹是采取什么样方式，认筹、开盘时间定在什么时候？答： 6、未来你们的经营管理是怎么样，会不会和南大街一样？ 7 、 你们说你们莱蒙都会已经有很多国际品牌商家进驻，凭什么让我们相 信你们说的是真的？ 8、 这些进驻的商家都和你们签了多少年的合同，这些商家的租金是多少， 他们与你们签定的合约可否提供给我们客户看一下？ 9、莱蒙都会未来的经营业态规划有没有硬性规定，我们在购买莱蒙都会时 要不要签定在合同上？ 10、你们现在能否准确的告诉我们莱蒙都会引进的这些商家具体位置？ 11 、我们在莱蒙都会购买商铺，可以在那几家银行办理按揭手续，需要提 交那些证件，有什么其它相关规定，需要交纳那些相关费用，是多少？ 12 、办理房产证需要提交那些资料，需要多长时间可以办理下来，办理房 产证需要交纳那些费用，是多少？ 13、 办理商铺入伙手续，需要那些资料和相关费用？ 14、 A区顶层平台是否可以使用？ 15、内街宽度、层高、使用率、广场面积是多少？ 16、如何引导客户购买二楼商铺？
客户分析
客户的信心 重点客户 关系客户 客户与产品的对应
1.6 大型商业地产营销策略---诊断
内容 项目 推广 认筹 时机 解筹 公布图纸 公布价格 价格的测算 价格 价格差 付款方式及优惠 误区 早或晚 早或晚 早或晚 早 早 多或少 小 严格 影响 浪费资源或没有效果 客户信心不足或流失客户 客户量不够或客户信心受损 客户思考太久 客户思考比较时间太久 影响推售比例、价格等 销售目标的实现 客户购买心里的变化
例：莱蒙都会—战场布置
战场的布置
例：莱蒙都会
武器的准备
巡航导弹先出
户外广告
直截了当，突出商家，世界头号商团进驻莱蒙….
例：莱蒙都会
户外演绎商家
例：莱蒙都会
刀旗渲染氛围
例：莱蒙都会
武器的准备
长枪 五把刺刀
商 户 手 册 投 资 手 册 规 划 手 册
6P折页 5个小册子
聚 焦 莱 蒙 企 业 手 册
2.1 前言（一）
以下部分为我司当年操盘团队以莱蒙都会作 为案例展开的关于项目在营销中的各阶段相 关的工作内容以及操作实践！
注：大型综合性地产项目的个性会因自身素质的不同而在营销 上会有所差异，但营销的主线是基本一致的，具体项目的营销 策略需要有针对性进行深入研判分析。
2.2 前言（二）
莱蒙都会做为市中心复合地产项目，涉及对 外销售的有商业、公寓住宅、酒店、写字楼 等。根据我们实践验证，先开商业后开公寓 是成功的模式。
例：莱蒙都会
销售中心（ 11月份）工作计划时间表
工作项目
2 0 0 5 年1 1 月
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
30
设计部 发展部 商业公司 策划部 财务部 公司高层 销售部
于岳/姜铭
策划部 李彬/祁鸣 公司高层 销售部 于岳/祁鸣/姜铭 策划部 李彬/祁鸣 策划部 李彬/祁鸣 策划部 李彬/祁鸣 策划部 策划部 策划部 发展部 销售部 销售部 销售部 销售部 销售部 销售部 销售部 销售部 销售部 销售部 按揭银行 招商部 销售部 销售部 销售部 销售部 销售部 销售部 销售部 李彬/祁鸣 李彬/祁鸣 李彬/祁鸣 顾云峰 于岳/姜铭 于岳/姜铭 于岳/姜铭 于岳/姜铭 于岳/姜铭 于岳/姜铭 于岳/姜铭 于岳/姜铭 于岳/姜铭 于岳/姜铭 张瑾 于岳/姜铭 于岳/姜铭 于岳/姜铭 于岳/姜铭 孙明永 孙明永 孙明永