中国房价问题的现状、成因及解决

一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。一般地，巨额的房市资金来自不断高涨的储蓄，那么，在一个平均收入如此低的社会中为什么会如此巨大的储蓄呢？这又与不断拉大的收入差距有关。试想，如果中国人的购房能力都集中在1/10乃至1/20的富人手中，那么房价会是怎样的水平呢？二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。显然，20世纪末21世纪初的住房市场化改革极大地抬高了各阶层对住房的需求：一方面，那些获得极其低廉之福利分房的往往是那些既得利益者，他们有财有势，在房价上涨过程中不但有能力并且积极购买第二、三套住房；另一方面，那些没有享受到福利分房好处的往往是那些无才无势的弱势者或者踏入工作不久者，由于实物住房的取消而面临着住无定所的不稳定状态，因而会产生了在短期内被动购房需求。
实际上，即使就自然界而言，世界上存在大量的病毒、细菌、蚊子、苍蝇以及蟑螂等，它们都是物竞天择下的优秀者吗？而且，通过灭绝式的自然选择，原来曾经很强大且普遍的动物如老虎、狮子、熊猫、扬子鳄、金丝猴等都都日渐稀少了，但我们为什么要保护这些濒危物种呢？要知道这是明显“非达尔文式”的呀！为此，森写道：“适应性对于一个物种的生存和繁殖来说是充分的理由……但是为什么它本身必须成为进步的标准呢？生存优势往往源于不同类型的特征，这里并不存在特殊的理由以保证这些特征能使生命体更为舒适，更为富裕或更为美好”。同样，在人类社会中，存在大量的强盗、小偷、贪官、奸商、以及其他违法犯罪者，这些人的存在都是合理的吗？而且，尽管基于最大化收益的假说，那些利他主义者往往会被利己主义者所排斥，但人类社会又为什么要大力褒扬这些见义勇为、同情和仁慈这类美德呢？要知道这是违反经济学中的演化均衡理论的呀！为此，森写道：“达尔文将自然选择视为‘每种生物的优秀品质’的理所当然的促进者以及达到‘完善’的途径是不充分的。我们应当认识到，许多并不利于我们生存的美德和成就有理由受到我们的重视；另一方面，与生存相关的许多品质遭到我们的极力反对。比如说，一群统治者将某类奴从——某种智人的变种——变成非人的模样，他们适应了这种情形并且演化成非常有用的奴隶而且是顽强的生产者和迅速的繁殖者，我们会把这种发展当成进步的象征吗？当然，与此相同的类比是我们用这种方式来对待我们所喂养的动物。但是，这种安排对于人类来说是完全不可接受的，而且也无法确定，但对于动物来说却是可以接受的。”[1]
一、为何房价会居高不下
一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。事实上，市场有效运作的一个基本条件是信息完善和对称，在信息不对称的情况下，那些拥有信息这就可能通过种种的虚假信息而误导人们的预期；显然，房产是一个信息极不完善和对称的市场，那些掌握信息的房地产大鳄以及中介们就会利用人们的恐慌心理人为地制造住房供不应求的紧张氛围以牟取超额利润。特别是，由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状。但是，党房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是，为何已经经历半年多的休整期，迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。
可见，更为恰当地应该说，事物存在必然有其存在的条件，但是存在本身却并不一定时合理的；因为合理本身包含了人类有关好坏和真伪的价值判断，包含了人类对长期利益的追求，体现了人性日益圆满的理想。显然，所谓的物竞天择和自然选择并不是确定进步的合适标准，相反，为了使得存在的东西变得更合理，人类往往还必须采取某些特定的行动来改变生存的条件：在自然界人类通过疫苗基本上控制了大多数的病菌，在社会中人类通过伦理培育和立法等活动预防了大量的反道德和违法乱纪的行为。特别是，如果说这种仅仅改变外部世界的主张是较为适合于自然界的话，因为自然界万物存在相对固定不定的规律；那么，这种主张可能并不适合人类社会，因为人类社会的发展本身就不存在一个一成不变的规律，而是受人类自身的理念所影响。正因如此，在对经济活动有其事社会制度进行解释和改造时，我们不能仅仅停留在对现象的解释和实证上，也不能仅仅鼓吹所谓的“理性”行为；相反，要揭示各类现象存在的条件，分析这种条件的合理性，并探究改变这种条件以满足人类需求的途径。例如，博伊兰和奥戈尔曼就指出，经济研究“一方面提供对于个体经济行为的精确描述”，“另一方面提供对于经济结构和经济机构的同样精确的描述”；[3]事实上，只有对后者的描述才可以对经济结构进行道德批判，从而探究更为合理的社会变革。然而，就当前的房地产价格而言，主流经济学家却不是试图去构建一种缓和房价上涨的社会条件。显然，这就涉及到我们对房地产本身的认识，涉及到经济学家对社会发展的认识问题。 三、房价问题的本质认识
长期以来，住房供给往往被视为私人范畴，从而各国也基本上实行由市场来加以调节的政策；但加尔布雷思却指出，住房问题与教育问题等并没有多大区别，他写道：“美国住宅业的能力或者效率可能远远低于那些贫民窟大部分已经消失、最低清洁和舒适标准高于美国的国家——斯堪的纳维亚国家、荷兰或英国（的大部分）。正如这些国家的经验所表明和我们所了解的那样，住宅也指由于大量复杂、成本昂贵的公共服务结合在一起才能够运行良好。这些公共服务包括开发前的地块采购和清理、良好的周边环境和城市规划、有效并执行良好的小区规划、给予住宅营造业者和业主的各种融资和其他帮助、为这个因其性质而科研力量不足的行业提供的政府资助的研究和建筑设计服务，以及面向低收入家庭的政府直接投资或资助的公共住宅。住宅质量并非取决于住宅业本身，而是取决于对相关和支持部门的投资”。[4]其实，由于资源的丰富，美国社会的公民要比其他社会的公民资源分配的初始起点上更为平均或平等，但为什么在短短的200多年时间内，住宅问题似乎比西欧、北欧国家还更为严重呢？其关键就在于，由新教徒构成的美国社会更加崇尚市场竞争，从而更热衷于把住房问题推给市场来解决。当前，住房问题之所以成了社会大众最关心的问题，也是影响当前社会经济发展的主要问题，关键也正是在于对住房问题的本质缺乏了解，住房问题被过度市场化了，因而这里就此作一剖析。
另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市；在一些城市房价成倍地上涨的同时，全国房价2004、2005和2006年上涨只是9.7%、7.6%和5.6%，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，即使某小区内的环境再怎样优美、设施再怎样完善，但如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。譬如，当前广州很多乡镇都开发了一些较为成熟的楼盘或小区，但还是提高不了人们对它的需求。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了；而之所以如此差的根本原因在于那些地方太穷了，这又是收入分配两极化造成的恶果。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其房”。
二、现代主流经济学对住房问题的理论误导
当前国内的房价之所以如此高涨，显然是与那些所谓的“主流”经济学家的推波助澜分不开的，早先不是有经济学家就不断看涨房价，甚至还为之打赌吗？事实上，当前的那些“主流经济学家”往往热衷于从供求角度来预测房价的走势，从供求平衡来为不断高涨的房价进行辩护，并基于市场原教旨主义而崇尚以市场机制来解决住房问题。这些经济学家之所以采取这种分析方式，推崇这种政策主张，也是与现代西方主流经济学所内在的自然主义思维密切相关。西方社会本身就具有根深蒂固的自然主义思维，中世纪宗教道德衰败后自然主义又与一定的价值信念相结合，从而形成了一种伦理自然主义，这种伦理自然主义基于“物竞天择”的学说把存在的就当成合理的；同时，对存在的认知又衍生出了实证主义，这样，伦理自然主义又与伦理实证主义相结合在一起，因为两者拥有共同的信念，即我们必须把规范归结为事实。正是基于伦理实证主义这一信念，主流经济学将实然上升为应然而将现状合理化了，因而当前房价上涨也是符合经济学规律的。但问题是，符合何种经济学规律呢？是那种赤裸裸的以力量决定的市场规律吗？尽管在当前收入极端悬殊的情况下，房价确实有不断上涨的需求基础，但问题是，这种上涨合理吗？主流经济学所依据的伦理实证主义强调存在就是合理，因为存在是物竞天择和优胜劣汰的结果；但问题是，存在的东西就一定合理吗？
因此，我们在作进步与否的评价时，就必须依据一定的合理标准而不能全部留给自然选择。事实上，除非碰巧在一定程度上与生育优势相吻合或相关外，自然选择并未促进任何我们有理由重视的事物的发展。为此，尽管达尔文本人把进步是为自发和不含有意设计的，关注的是物种如何适应环境，而不是改进物种生活于其中的环境；但是，优生学运动却从达尔文主义那里获得了灵感和知识上的支持，它试图通过对自然伸出“援助之手”来培养更好的基因类型，同时限制“不适于生存的”异体的繁殖。这样，达尔文的进步观就开始走上了两个不同的方向：一是主张基因控制，一是要求无为而治；而且，长期以来这两种观点一致都相安共存，因为即使主张基因控制，也是集中关注我们的特征而不是我们的生活，它要求改造我们自身而不是我们生活于其中的世界以满足我们的需要。显然，正是基于这种进步观，马尔萨斯就极端仇视那些帮助穷人的公共行动，反对针对未婚母亲的妇产医院以及针对弃婴的育婴堂之类的公共设施；这一进步观也成为市场原教旨主义的理论基础，它所造成了私人富裕和公共贫困的现象日趋严重。如森所描写的：“现在到处可见各种诸如贫穷、事业、流离失所、饥荒和流行病之类可以补救的剥夺、环境破坏、物种濒危、持续的动物虐待以及大多数人普遍恶劣的生活条件”。[2]究其原因在于，达尔文的进步观所依据的是物种的质量而不是生活的质量，它集中关注的是事物的特征而不是它的实际生命，这样，“它倾向于忽略人类和其他动物的生活质量，削弱了理想评价我们各种优先事物并根据这一评价来生活的重要性；它还使我们的注意力从改造我们生活于其中的世界的必要性转移。而这又反过来导致这样的倾向，或者鼓励积极的基因控制，或者纵容对自发进步的消极依赖。但在这两者情况下，它们都没有关注我们生活质量与外部世界的可调节性之间的关联”。