2015年下半年广东省房地产估价师《经营与管理》：房地产投资风险的内涵模拟试题

2015年下半年广东省房地产估价师《经营与管理》：房地产投资风险
的内涵模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、基准地价是城市中均质区域内的土地．【2003年考题】
A：最低价格
B：最高价格
C：平均价格
D：成交价格
E：工业用地的监测点评估价格
2、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。

(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期)
A：40
B：43
C：47
D：50
E：工业用地的监测点评估价格
3、中国现有房地产租金统计，是基于__的统计。

A．不同类型的房屋的中位数租金
B．同类型的房屋的中位数租金
C．各类物业平均租金
D．同类型物业平均租金
4、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。

下列对人体的危害程度从高到低的顺序是。

A：超短波>微波>短波>中波>长波
B：微波>短波>超短波>中波>长波
C：微波>超短波>短波>中波>长波
D：微波>长波>短波>超短波>中波
E：执行层的组织协调
5、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A：集体财政
B：国家财政
C：土地开发与农业发展
D：土地管理部门的业务开支
E：执行层的组织协调
6、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过__的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。

A．3个月
C．1年
D．2年
7、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。

(过时)
A：-1.33
B：-0.66
C：0.66
D：1.53
E：工业用地的监测点评估价格
8、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。

A．开发商违法预售
B．借款人赖账不还
C．借款人拖延还款
D．房地产市场供需失衡
9、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。

A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
10、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。

A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
11、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。

A．业主大会
B．业主代表大会
C．业主委员会
D．居民委员会
12、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。

A：98
B：102
C：108
D：116
E：工业用地的监测点评估价格
13、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。

现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。

A：3275
B：3287
C：3402
E：工业用地的监测点评估价格
14、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】
A：78％
B：85％
C：117％
D：150％
E：工业用地的监测点评估价格
15、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

A．全面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
16、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为__年。

A．4
B．3
C．2
D．1
17、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。

A．成交价≥最高价≥最低价
B．成交价≥最低价≤最高价
C．最高价≥成交价≥最低价
D．最高价≥最低价≥成交价
18、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性．【2006年考题】
A：同一估价原则、同一估价时点
B：同一估价目的、同一估价方法
C：同一估价目的、同一估价时点
D：同一估价原则、同一估价目的
E：工业用地的监测点评估价格
19、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。

A．简单平均法
B．回归分析法
C．移动平均法
D．加权平均法
20、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。

假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。

A：3439
B：3473
D：3608
E：工业用地的监测点评估价格
21、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是__。

A．3%
B．75%
C．133%
D．35%
22、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。

A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
23、某市去年住宅的实际销售量为600万m2，预测销售量为400万m2，平滑指数为0.7，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2。

A．450
B．570
C．490
D．540
24、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由__组织建立，__为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．建设部；房地产管理部门
B．建设部；中国房地产估价师学会
C．人事部；房地产管理部门
D．人事部；中国房地产估价师学会
25、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本报表__。

A．现金流量表
B．资金来源运用表
C．项目总投资估算表
D．资产负债表
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、变更合同价款的确定方法包括。

A：合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款B：合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款
C：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行
D：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行
E：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
2、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%，则定基发展速度为__。

A．30%
B．100%
C．130%
D．330%
3、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。

A．融资期限长
B．流动性差
C．资金交易量大
D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要
4、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括__。

A．营业执照
B．企业章程和验资证明
C．企业法定代表人的身份证明
D．专业技术人员的资格证书和聘用合同
E．企业纳税证明
5、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．合同管理
6、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。

A：商业保险
B：社会保险
C：政策保险
D：财产保险
E：人身保险
7、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。

A：成本法
B：路线价法
C：假设开发法
D：基准地价修正法
E：市场比较法
8、假设开发法是以__为理论依据的。

A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
9、以下不属于销售费用的是__。

A．广告费
B．售楼处建设费
C．销售人员费用
D．交易手续费
10、工程造价的计价与控制是以为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及王程造价运动规律的学科。

A：建设项目
B：单项工程
C：单位工程
D：分部工程
E：分项工程
11、房屋租金可分为__。

A．成本租金
B．商品租金
C．土地租金
D．市场租金
E．经济租金
12、提议召开业主大会临时会议的业主达到__%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A．10
B．15
C．20
D．25
13、下列表述中，正确的有（）。

A．开发经营期可分为开发期和经营期
B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同
D．经营期可具体化为销售期和出租期
E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期
14、房地产产品为人类的生活或生产活动提供入住空间是其__。

A．基本功能
B．辅助功能
C．美学功能
D．特产功能
15、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。

A：委托代理
B：法定代理
C：指定代理
D：本代理
E：复代理
16、__是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

A．房地产产品结构
B．房地产供求结构
C．房地产投资结构
D．房地产总量结构
17、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。

A：获利能力分析
B：盈亏平衡分析
C：市场状况分析
D：定性风险分析
E：借款合同
18、会计凭证根据填制的程序和用途不同分为。

A：原始凭证
B：分类凭证
C：资料凭证
D：借贷凭证
E：记账凭证
19、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书
B．规划设计条件通知书
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
20、某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。

该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。

A：994.37
B：1016.81
C：1255.16
D：1387.24
E：借款合同
21、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。

A．估算后续开发经营期
B．估算后续开发的各项支出、收入
C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D．估算开发期中的利息和利润
22、短期资金市场主要由等子市场构成。

A：同业拆借市场
B：票据市场
C：大额定期存款单市场
D：回购协议市场
E：资本市场
23、按随机抽选的方式划分，抽样调查包括。

A：纯随机抽样调查
B：机械抽样调查
C：类型抽样调查
D：整群抽样调查
E：单纯抽样调查
24、城市详细规划分为__。

A．近期性详细规划和远期性详细规划
B．近期性详细规划和控制性详细规划
C．近期性详细规划和修建性详细规划
D．控制性详细规划和修建性详细规划
25、__主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

A．估算法
B．成本法
C．路线价法
D．基准地价法。