地产行业投资测算培训PPT共11

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风险防范措施制定
建立完善的风险评估机制，对融资过程中可能出现的风险进行全面分析 和预测。
针对不同类型的风险，制定相应的防范措施，如设置止损点、建立风险 储备金等。
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加强企业内部管理和财务透明度，提高投资者信心和企业声誉。同时， 积极与投资者沟通，及时披露相关信息，降低信息不对称带来的风险。
净现值（NPV）
预测项目未来现金流并折现至当前时 点的价值总和，用于判断项目可行性 。
敏感性分析
通过改变关键参数，观察投资测算结 果的变化，以评估项目风险。
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土地获取成本分析
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与估算
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土地获取方式及成本构成
土地获取方式
包括招拍挂、协议出让、 划拨等，不同方式对应不 同的成本构成和获取难度 。
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政策法规影响因素
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土地政策
土地供应、土地利用规划 、土地出让方式等政策对 地产行业具有重要影响。
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房地产调控政策
限购、限贷、限售等调控 政策对地产市场需求和价 格具有直接影响。
税收政策
房产税、土地增值税等税 收政策调整对地产行业盈 利能力和市场预期具有重 要影响。
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市场竞争格局分析
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动态投资测算方法
考虑资金时间价值、风险因素等，结果更 为精确
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适用于详细评估及优化投资方案
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关键指标解析
投资回报率（ROI）
反映项目投资收益水平，ROI = 年收 益 / 投资总额。
内部收益率（IRR）
衡量项目投资效率，反映项目现金流 的盈利能力。
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成本预算编制方法与技巧
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历史成本法
参考类似项目历史成本数据， 结合当前市场情况进行调整。
标准成本法
根据行业标准或企业内部标准 ，结合项目实际情况进行编制
。
目标成本法
根据项目目标利润和市场竞争 情况，反推项目目标成本。
敏感性分析法
分析不同因素对成本的影响程 度，找出敏感因素并加以控制
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收益还原法
通过预测未来土地收益并折算成现值来评估土地 价格。
剩余法
又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本 及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格 余额来估算待估土地价格的方法。
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土地获取风险识别与防范
风险识别
包括政策风险、市场风险、财务 风险等，需要对各种风险进行识
基础设施费
包括道路、绿化、供水、供电 等费用，与项目规划、市政要 求相关。
土地成本
包括土地出让金、拆迁补偿等 费用，受土地市场供求关系、 政策调控等因素影响。
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建筑安装工程费
包括建筑、安装、装饰等费用 ，受建筑材料价格、劳动力市 场等因素影响。
公共配套设施费
包括学校、医院、商业等设施 费用，与项目定位、城市规划 相关。
概率和潜在损失，为风险应对提供依据。
应对方案设计
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针对不同类型的风险，设计相应的应对方案，包括风险规避、
风险降低、风险转移和风险承担等策略，确保投资安全。
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持续改进方向和目标设定
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投资决策流程持续改进
不断完善投资决策流程，提高决策效率和准确性，减少决策失误 和风险。
风险管理能力提升
加强全员成本控制意识培养，形成全员参与 成本控制的良好氛围。
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销售收入预测与收
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益分析
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市场定位及产品策略选择
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市场定位
根据目标客户需求、竞争对手情 况和自身资源优势，确定项目在 市场中的定位，包括产品类型、 品质档次、价格区间等。
产品策略选择
结合市场定位，制定相应的产品 策略，如户型设计、装修风格、 园林景观等，以满足目标客户群 体的需求。
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销售价格确定及调整机制设计
销售价格确定
通过市场调研、成本测算和竞争对手 分析，确定项目的销售价格，同时考 虑市场接受度和利润空间。
价格调整机制设计
根据市场变化和销售情况，设计灵活 的价格调整机制，如折扣策略、促销 活动、付款方式优惠等，以刺激销售 和提高去化率。
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收益水平评估及敏感性分析
行业规模
近年来，地产行业规模持续扩大，投 资额、销售额、开发面积等关键指标 均保持增长。
发展阶段
发展趋势
未来，地产行业将继续向智能化、绿 色化、服务化方向发展，同时，政策 调控将更加精准、市场化程度将进一 步提高。
当前，地产行业正由高速增长阶段转 向高质量发展阶段，注重提升产品品 质和服务水平。
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投资决策支持与风
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险管理
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投资决策流程梳理及关键节点把控
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投资决策流程梳理
明确投资决策的各个环节和步骤，包括项目筛选 、初步调查、详细评估、投资决策、交易执行等 。
关键节点把控
重点把握投资决策流程中的关键节点，如项目立 项、尽职调查、估值定价、合同条款谈判等，确 保决策的科学性和准确性。
收益水平评估
通过销售收入预测、成本估算和税费计算等，对项目的收益 水平进行评估，得出项目的净利润率、投资回报率等指标。
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敏感性分析
对项目的主要变量进行敏感性分析，如销售价格、销售量、 建筑成本等，以评估项目在不同情况下的收益稳定性和风险 承受能力。同时，可以根据敏感性分析结果制定相应的风险 应对措施。
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与原理
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投资测算定义及目的
投资测算定义：对地产项目进行全面、 系统的经济分析，预测项目未来收益与 风险，为投资决策提供依据。
控制投资风险
投资测算目的
优化投资方案
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评估项目可行性
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测算方法分类与特点
静态投资测算方法
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简单易行，适用于初步评估
未考虑资金时间价值等因素，结果较为粗 略
流程优化与效率提升
通过流程优化和信息化手段提高投资决策效率， 减少决策过程中的冗余环节和不必要的延误。
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风险识别、评估与应对方案设计
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风险识别
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全面识别地产投资过程中可能面临的各种风险，包括市场风险
、信用风险、流动性风险、操作风险等。
风险评估
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对识别出的风险进行量化和定性评估，确定风险的大小、发生
别和评估。
风险防范
建立风险预警机制，制定风险应 对策略，如合理规划、多元化投
资等。
案例分析
结合具体案例，分析土地获取过 程中的风险点及应对措施。
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建设项目成本预算
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与控制
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建设项目成本构成及影响因素
前期工程费
包括规划、设计、勘察等费用 ，与项目规模、复杂程度相关 。
。
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成本执行监控与调整策略
建立动态成本监控机制
实时跟踪项目成本变化情况，及时发现问题 并采取措施。
灵活调整预算
根据项目实际情况和市场变化，适时调整预 算以确保项目顺利进行。
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定期成本分析
定期对项目成本进行深入分析，找出成本偏 差原因并提出改进措施。
强化成本控制意识
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成本构成
主要包括土地出让金、拆 迁补偿费、基础设施建设 费等，各项费用因地区和 项目而异。
影响因素
土地位置、用途、规划条 件等都会对土地获取成本 产生影响。
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土地价格评估方法
市场比较法
通过比较相似地块的市场价格来评估目标地块的 价格。
成本逼近法
以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依 据，加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土 地增值收益来确定土地的价格。
企业数量及规模
地产行业企业数量众多，但龙头 企业市场份额占比较大，市场集
中度逐渐提高。
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竞争方式
地产企业竞争方式主要包括价格竞 争、品质竞争、品牌竞争等。
竞争格局变化趋势
未来，地产行业竞争将更加激烈， 企业分化将更加明显，同时，跨界 合作和多元化发展将成为重要趋势 。
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投资测算基本概念
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目录
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• 地产行业概述 • 投资测算基本概念与原理 • 土地获取成本分析与估算 • 建设项目成本预算与控制 • 销售收入预测与收益分析 • 融资方案设计与优化 • 投资决策支持与风险管理
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地产行业概述
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行业现状及发展趋势
灵活性较高，但成本也 相对较高，且存在一定
的信用风险。
融资结构搭建与调整策略
根据项目需求和资金状况，合理搭配不同融资渠道和工具，以降低综合融资成本。
在融资过程中，根据市场变化和企业经营情况，适时调整融资结构，以保持财务稳 健。
通过设置优先级、担保措施等方式，优化融资结构，提高资金使用效率。
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融资方案设计与优
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化
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融资渠道选择及成本比较
银行贷款
利率较低，但需要提供 抵押
股权融资
无需偿还本金，但会稀 释控制权，且投资者要
求较高回报率。
债券融资
成本相对较低，但需要 按期支付利息和本金， 受市场利率波动影响较
大。
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信托融资
加强风险管理团队建设和专业培训，提高风险识别、评估和应对能 力。
目标设定与跟踪评估
设定明确的投资目标和风险管理目标，建立定期跟踪评估机制，及 时发现并解决问题，确保投资目标的实现。
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THANKS.
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