吴江“新天地广场”项目方案评估
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新天地广场市场及形象定位
市场定位
吴江城市商业领袖
形象定位
顶级的 标志的
形象 + 气质 + 空间
• 顶级的、标志的、商务的、身份感的、国 际化的、特色的、休闲的、娱乐的
—新天地项目定位及规划布局
新天地广场目标定位
经营理念：多业态集合，功能互相补充，而且能够互相支撑 经营特色： “全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态組合”
地块的开发建议
站在城市运营的高度上， 站在商业模式革新的气度上， 达到政府-开发商-老百姓利益平衡的最大化。 打造吴江城市商业领袖！
吴江·新天地广场
— 新天地方案背景研究分析 —
吴江印象
[A] 吴江——吴文化的重要发源地之一 千年历史文化名城，物产丰饶 古镇旅游文化繁荣，江南水乡文化突出
[B] 吴江—— 长三角经济重镇 中国百强县市排名前列 长三角北翼城市群核心区域，通达性强 GDP位居苏州五县市前列，重要的轻纺、丝绸生产基地
— 新天地项目扶持政策需求说明—
淘宝城政策扶持需求说明
1、招商活动的支持
目前，包括北京、上海、深圳等中国一线城市，尚未有任何一个商业项目能同时引 入这么多国际一线品牌的入驻，因此，新天源自文库项目成功的前提，除依靠我们团队与国际 品牌的长期合作经验优势，还需有吴江政府的大力支持，主要通过开展形式丰富的招商 活动，共同努力打造吴江城市影响力，提高吴江的城市地位，吸引更多国际顶级品牌的 进驻。
商业街区 名品馆
国际会所 酒店式公寓
等整套完整服务的商业街廊。该区域的功能 可滿足多种层次消费需求，是整個项目吸引 人气的重点。
3. 四个使用功能分区： 欧洲名品馆、商业街、 国际知名会所及酒店公寓。
欧洲名品馆效果图
名品馆规划效果图
商业街透视效果图
商业街规划效果图
商业街內庭效果图1
商业街內庭效果图2
地块现状及四至 北面为牛腰泾河
西面为河道
地块方正，便于规划，厂 房待拆除
东面鲈乡北路龙庭休闲会馆
南面为江兴路、供电局
城市规划 一大核心商业 两大居住组团
居住 核心
商业核心
居住核心
本案
•一大核心商业区， 以永康路为核心，南 北辐射； •两大居住组团，重 点向南发展，西部适 当发展。
地块价值总结分析
2、税收政策扶持
由于新天地项目整体收益需靠商业运营租赁、酒店式公寓等收益维持，同时预留5年 市场培育期，同时兼顾政府形象的功能，新天地项目资金平衡压力较大，希望政府考虑 在项目运营培育期间，给予税费免除等优惠扶持政策。
3、各行政部门的配合支持
由于新天地项目定位于吴江城市商业领袖，在人流、车流交通组织、消防、安保等 需求相对复杂，因此希望政府相关部门可以出面予以鼎力配合与支持。
人民路、长安路、 紧临新行政中心大
楼
中山南路与人民路 交汇处
93013 150万（商业40万方）
商铺、精装公寓 城市综合体
40-85 —
豪装公寓8000元/㎡ （精装标准2千元）
5月奠基
•吴江目前商业等集中在市区永康路及城南板块； •商业由永康路一点为核心发展为城南城东等多点齐发的态势，且有重点向南倾向的趋势； •本案处于市中心西北方向，处于高端商业物业稀缺的市场空白点，区域急需高端商业体填补这一空白。
[C] 吴江——藏富於民 私营企业文化浓厚，藏富于民
[D] 吴江—— 城市居民收入、消費能力极強 09年人均可支配收入水平仅次于上海，全国县级市排名第一 人均消費水平在长三角区稳居县级市前列
吴江消费印象
Ⅰ、 Ⅱ、 Ⅲ、 Ⅳ、 Ⅴ、
发达的消费市场、消费水平 单一的消費模式 购物场所数量不多 消费场所档次、差距不清晰 中低端消费品牌占主导
Thanks！
携手共创传奇
土地价格测算
地块价格测算(粗略估算)：
参考地块
松陵镇人民路南 侧励志路东侧
恒隆国际地块
用途
商务金融 科教
商服
容积率 3.6 2.8
楼面地价 847元/㎡ 1338元/㎡
拿地时间 综合对比参考系数
2010.6
2008年下 半年
横向参考系数1.35 横向参考系数1.15
综合楼面地价 1143元/㎡ 1539元/㎡
— 地块开发建议—
市场机会点
吴江城市商业中心由传统的商业类型向多种形态的商业形态发展， 区域消费力旺盛，商业消费市场日趋多元化，但是已有的商业模式 与日趋增长的消费需求出现错位…… 吴江需要新的商业模式来提升城市形象！
地块的开发目标
不仅为开发商和投资者创造回报， 为地方创造税收和就业， 更能打造所在区域的核心差异化竞争力， 缔造所在城市新名片和新客厅， 提升城市招商引资环境和形象！
— 市场环境分析 —
楼盘示意
未推项目 成交地块 在售项目
明珠大厦
万业广场 伟业大厦
恒隆国际
恒达广场 城投地块
君悦国际
伟业新都汇
项目个案分析
项目名称
万业广场 伟业大厦 明珠大厦 君悦国际 伟业新都汇 恒达广场
位置
建筑面积（㎡）
永康路商业街与中 山北路交汇处
永康路商业街东首
鲈乡路与流虹路交 接口
90000 25000 30000
商业街內部通过路网连接草坪、花卉、 喷泉水体的大量运用，设计为更具欧式 气息的园林，更增添新天地广场的独特 魅力。
—新天地项目定位及规划布局
道路规划设计理念
商业人性系统遵循人车分流的原則，通过竖 向的变化，将行车道路与人行通道设计为不 同的高度，人在商业街的购物会感觉更安全， 真正营造一个休闲、自由的街道环境。
——选取正常的市场拍卖地价作参考基数
近两年吴江商业用地稀缺，其火爆程度远远大于住宅类性质用地，目前的纯商业地块相 对更加稀缺，且地块面积较小，总价相对较低，以近两年商业地块拍卖价10%左右的增长 水平来看：
测算（以恒隆国际地块为基价）2008年下半年：当前地块1539元/㎡的楼面价，
2010年6月，修正楼面价格为：1862元/㎡左右（248万/亩）。
商业街內庭效果图3
商業街內庭效果圖
商业街內庭效果图4
建筑局部效果图
国际会所规划效果图
酒店式公寓规划效果图
酒店式公寓：满足新天地项目及众多进驻的国
际品牌的管理团队的相关配套服务产品。
—新天地项目定位及规划布局
景观规划设计理念
遵循吴江市“水在城中 城在水中” 的规划布局，通过绿地、水系、雕塑等 强调欧式的景观设计风格，为吴江的城 市发展提供风景，同时也向吴江整个城 市借景。
特色餐饮休闲娱乐區： 作为提供給吴江高端餐饮休闲娱乐服务配套，为吴江当地的生活品质带来更 多创新体验
酒店式公寓：
满足新天地项目及众多进驻的国际品牌的管理团队的相关配套服务产品
—新天地项目定位及规划布局
物业发展建议——价值体系
广场价值 本题建筑价值
大规模休闲广场 特色block商业体 广场景观规划 主体建筑高度 超高挑空大堂 国际知名商务会所 群楼精品//配套商业 3.9米层高 电梯及其他配置 物业管理
不可复制 可复制性强
—新天地项目定位及规划布局
项目规划技术指标建议
项目
规划总用地
建筑面积（不包括地下部分）
新天地欧洲名品馆
纯商业街
其中
商业街区 国际会所
餐饮休闲娱乐配套
酒店式公寓
建筑占地面积
建築密度
容积率
绿地率
车位數
地面停车位 其中
地下车位數
单位 M² M² M² M² M² M² M² M² %
欧洲风情商业街区： 国际知名品牌专卖店 （包括时装 珠宝 精品家居等）及各种欧洲休闲娱乐 业态（如：西餐厅 意大利咖啡馆 等）
国际商务知名会所 ：
位于商业街区内，引入高尔夫、红酒、商务及旅游等四大国际知名会所， 提供顶级会所服务 （高尔夫名人賽 顶级红酒发布会 拍卖会 高级旅游定制 服务 商务管家服务等）
/ % 輛 輛 輛
数值
25933
51866
7000
15000
4000
30000
11000
21866
10373.2
40%
2
25%
600
50
550
—新天地项目定位及规划布局
总体设计原则
1. 规划布局、建筑风格整体呈现放松、 自然，古老的欧洲街镇的特色。 2. 强调人、商业、环境之間的协调互动 水系、阳光、绿色植物与纯欧式建筑景 观的合理搭配。 3. 强调街区的适宜尺度和景观变化。 4. 注重中心景观广场的欧式氛围的营造。
— 地块价格评估—
土地市场
土地位置
用途
占地面积 容积率 成交楼面价
拿地时间
松陵镇人民路南 侧励志路东侧
商务金融科教
13738.9㎡
3.6
松陵镇鲈乡南路 东侧、高新路北
侧
商服
3966.8㎡
2.8
847元/㎡ 1338元/㎡
2010-6 2008下半年
•吴江近两年商业地块成交量少，主要集中在住宅用地的供应； •08年至今主要成交的商服地块大都位于城南的吴江新城板块，区域内大量的住宅性质用地助推了 商服用地的供应； •未来城市发展的重点是“南进西拓”，但随着松陵市区与苏州南城板块联系的加强，未来城北板 块将迅速成为区域热点。
地块方正、平整，易于后期规划和排布； 紧邻牛腰泾河，西眺太湖，景观效果好； 交通四通八达，已经形成七横五纵的道路内部城市格局； 轻轨2号线规划延伸段经过项目以北附近； 紧邻吴江汽车站、江陵路、苏嘉杭高速，外部通达性强； 吴江商业正呈现日新月异的发展步伐，本案正处于新兴商业发展的 重心； 周边小区众多，配套较为完善，具有发展商业必须的人气资源。
引进20个以上顶级国际一线品牌 提供全新国际会所服务 欧式建筑风格 欧洲先进 管理理念 多种纯正欧洲业态组合 投資目標： 打造吴江顶尖水准的大型综合商业高端消费场所 满足吴江富裕阶层享受需求的顶级消费场所 创造国内崭新顶级消费模式与商业经营模式
—新天地项目定位及规划布局
新天地广场业态构成
新天地欧洲名品馆： 引入顶级国际一线品牌20个以上及其他国际知名品牌
吴江·新天地广场
——地块评估及方案说明——
— 地块价值分析 —
地块位置及设计指标
地块位置：松陵鲈乡路西、江兴西路北 土地性质：商业 建筑指标：占地25933㎡，总建51866万㎡，容积率为2.0 建筑密度：≤40%
位置示意
苏州10min
湖滨新城5min
●
永康路商业街5min
吴江新城10min
汽车站 本案
产品类型
商铺、写字楼、 公寓
商铺、单身公寓 商铺、写字楼
主力户型 （㎡）
50-120
40-80 40-100
在售价格
公寓6000 商铺：一层6万、二 层3.5万、三层2万元
/㎡ 租金30元/㎡售价 5500元/㎡
写字楼6000元/㎡
高新路鲈乡南路口
20000
商铺、写字楼、 精装公寓
30-55
精装公寓6000元/㎡ （精装标准1千元）
—新天地项目定位及规划布局
功能规划设计理念
概括为：一个名品中心，三个商业街廊，四个使 用功能分区
1. 一个中心：欧洲名品馆。名品馆的入口及正 面面对大路，通过所进驻的国际一线品牌的 各种形象展示，使得的整个商业空間更好地 對外宣传，更好的带动其他功能区，使地块 成为吴江新的地标。
2. 三个商业街廊：提供购物、餐飲、休闲、娱乐
宏观分析：
·中国经济持续增强，消费习惯及方式趋于多元化、国际化 ·中国人消费习惯及方式处于急剧变革阶段 ·吴江经济实力处于中国县级市前列，居民购买力强 ·吴江消费模式单一，商业市场机构急需提升和转变 ·吴江大量高端消费外流，高端商业存在市场空白
— 新天地项目定位及规划布局 —
—新天地项目定位及规划布局
市场定位
吴江城市商业领袖
形象定位
顶级的 标志的
形象 + 气质 + 空间
• 顶级的、标志的、商务的、身份感的、国 际化的、特色的、休闲的、娱乐的
—新天地项目定位及规划布局
新天地广场目标定位
经营理念：多业态集合，功能互相补充，而且能够互相支撑 经营特色： “全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态組合”
地块的开发建议
站在城市运营的高度上， 站在商业模式革新的气度上， 达到政府-开发商-老百姓利益平衡的最大化。 打造吴江城市商业领袖！
吴江·新天地广场
— 新天地方案背景研究分析 —
吴江印象
[A] 吴江——吴文化的重要发源地之一 千年历史文化名城，物产丰饶 古镇旅游文化繁荣，江南水乡文化突出
[B] 吴江—— 长三角经济重镇 中国百强县市排名前列 长三角北翼城市群核心区域，通达性强 GDP位居苏州五县市前列，重要的轻纺、丝绸生产基地
— 新天地项目扶持政策需求说明—
淘宝城政策扶持需求说明
1、招商活动的支持
目前，包括北京、上海、深圳等中国一线城市，尚未有任何一个商业项目能同时引 入这么多国际一线品牌的入驻，因此，新天源自文库项目成功的前提，除依靠我们团队与国际 品牌的长期合作经验优势，还需有吴江政府的大力支持，主要通过开展形式丰富的招商 活动，共同努力打造吴江城市影响力，提高吴江的城市地位，吸引更多国际顶级品牌的 进驻。
商业街区 名品馆
国际会所 酒店式公寓
等整套完整服务的商业街廊。该区域的功能 可滿足多种层次消费需求，是整個项目吸引 人气的重点。
3. 四个使用功能分区： 欧洲名品馆、商业街、 国际知名会所及酒店公寓。
欧洲名品馆效果图
名品馆规划效果图
商业街透视效果图
商业街规划效果图
商业街內庭效果图1
商业街內庭效果图2
地块现状及四至 北面为牛腰泾河
西面为河道
地块方正，便于规划，厂 房待拆除
东面鲈乡北路龙庭休闲会馆
南面为江兴路、供电局
城市规划 一大核心商业 两大居住组团
居住 核心
商业核心
居住核心
本案
•一大核心商业区， 以永康路为核心，南 北辐射； •两大居住组团，重 点向南发展，西部适 当发展。
地块价值总结分析
2、税收政策扶持
由于新天地项目整体收益需靠商业运营租赁、酒店式公寓等收益维持，同时预留5年 市场培育期，同时兼顾政府形象的功能，新天地项目资金平衡压力较大，希望政府考虑 在项目运营培育期间，给予税费免除等优惠扶持政策。
3、各行政部门的配合支持
由于新天地项目定位于吴江城市商业领袖，在人流、车流交通组织、消防、安保等 需求相对复杂，因此希望政府相关部门可以出面予以鼎力配合与支持。
人民路、长安路、 紧临新行政中心大
楼
中山南路与人民路 交汇处
93013 150万（商业40万方）
商铺、精装公寓 城市综合体
40-85 —
豪装公寓8000元/㎡ （精装标准2千元）
5月奠基
•吴江目前商业等集中在市区永康路及城南板块； •商业由永康路一点为核心发展为城南城东等多点齐发的态势，且有重点向南倾向的趋势； •本案处于市中心西北方向，处于高端商业物业稀缺的市场空白点，区域急需高端商业体填补这一空白。
[C] 吴江——藏富於民 私营企业文化浓厚，藏富于民
[D] 吴江—— 城市居民收入、消費能力极強 09年人均可支配收入水平仅次于上海，全国县级市排名第一 人均消費水平在长三角区稳居县级市前列
吴江消费印象
Ⅰ、 Ⅱ、 Ⅲ、 Ⅳ、 Ⅴ、
发达的消费市场、消费水平 单一的消費模式 购物场所数量不多 消费场所档次、差距不清晰 中低端消费品牌占主导
Thanks！
携手共创传奇
土地价格测算
地块价格测算(粗略估算)：
参考地块
松陵镇人民路南 侧励志路东侧
恒隆国际地块
用途
商务金融 科教
商服
容积率 3.6 2.8
楼面地价 847元/㎡ 1338元/㎡
拿地时间 综合对比参考系数
2010.6
2008年下 半年
横向参考系数1.35 横向参考系数1.15
综合楼面地价 1143元/㎡ 1539元/㎡
— 地块开发建议—
市场机会点
吴江城市商业中心由传统的商业类型向多种形态的商业形态发展， 区域消费力旺盛，商业消费市场日趋多元化，但是已有的商业模式 与日趋增长的消费需求出现错位…… 吴江需要新的商业模式来提升城市形象！
地块的开发目标
不仅为开发商和投资者创造回报， 为地方创造税收和就业， 更能打造所在区域的核心差异化竞争力， 缔造所在城市新名片和新客厅， 提升城市招商引资环境和形象！
— 市场环境分析 —
楼盘示意
未推项目 成交地块 在售项目
明珠大厦
万业广场 伟业大厦
恒隆国际
恒达广场 城投地块
君悦国际
伟业新都汇
项目个案分析
项目名称
万业广场 伟业大厦 明珠大厦 君悦国际 伟业新都汇 恒达广场
位置
建筑面积（㎡）
永康路商业街与中 山北路交汇处
永康路商业街东首
鲈乡路与流虹路交 接口
90000 25000 30000
商业街內部通过路网连接草坪、花卉、 喷泉水体的大量运用，设计为更具欧式 气息的园林，更增添新天地广场的独特 魅力。
—新天地项目定位及规划布局
道路规划设计理念
商业人性系统遵循人车分流的原則，通过竖 向的变化，将行车道路与人行通道设计为不 同的高度，人在商业街的购物会感觉更安全， 真正营造一个休闲、自由的街道环境。
——选取正常的市场拍卖地价作参考基数
近两年吴江商业用地稀缺，其火爆程度远远大于住宅类性质用地，目前的纯商业地块相 对更加稀缺，且地块面积较小，总价相对较低，以近两年商业地块拍卖价10%左右的增长 水平来看：
测算（以恒隆国际地块为基价）2008年下半年：当前地块1539元/㎡的楼面价，
2010年6月，修正楼面价格为：1862元/㎡左右（248万/亩）。
商业街內庭效果图3
商業街內庭效果圖
商业街內庭效果图4
建筑局部效果图
国际会所规划效果图
酒店式公寓规划效果图
酒店式公寓：满足新天地项目及众多进驻的国
际品牌的管理团队的相关配套服务产品。
—新天地项目定位及规划布局
景观规划设计理念
遵循吴江市“水在城中 城在水中” 的规划布局，通过绿地、水系、雕塑等 强调欧式的景观设计风格，为吴江的城 市发展提供风景，同时也向吴江整个城 市借景。
特色餐饮休闲娱乐區： 作为提供給吴江高端餐饮休闲娱乐服务配套，为吴江当地的生活品质带来更 多创新体验
酒店式公寓：
满足新天地项目及众多进驻的国际品牌的管理团队的相关配套服务产品
—新天地项目定位及规划布局
物业发展建议——价值体系
广场价值 本题建筑价值
大规模休闲广场 特色block商业体 广场景观规划 主体建筑高度 超高挑空大堂 国际知名商务会所 群楼精品//配套商业 3.9米层高 电梯及其他配置 物业管理
不可复制 可复制性强
—新天地项目定位及规划布局
项目规划技术指标建议
项目
规划总用地
建筑面积（不包括地下部分）
新天地欧洲名品馆
纯商业街
其中
商业街区 国际会所
餐饮休闲娱乐配套
酒店式公寓
建筑占地面积
建築密度
容积率
绿地率
车位數
地面停车位 其中
地下车位數
单位 M² M² M² M² M² M² M² M² %
欧洲风情商业街区： 国际知名品牌专卖店 （包括时装 珠宝 精品家居等）及各种欧洲休闲娱乐 业态（如：西餐厅 意大利咖啡馆 等）
国际商务知名会所 ：
位于商业街区内，引入高尔夫、红酒、商务及旅游等四大国际知名会所， 提供顶级会所服务 （高尔夫名人賽 顶级红酒发布会 拍卖会 高级旅游定制 服务 商务管家服务等）
/ % 輛 輛 輛
数值
25933
51866
7000
15000
4000
30000
11000
21866
10373.2
40%
2
25%
600
50
550
—新天地项目定位及规划布局
总体设计原则
1. 规划布局、建筑风格整体呈现放松、 自然，古老的欧洲街镇的特色。 2. 强调人、商业、环境之間的协调互动 水系、阳光、绿色植物与纯欧式建筑景 观的合理搭配。 3. 强调街区的适宜尺度和景观变化。 4. 注重中心景观广场的欧式氛围的营造。
— 地块价格评估—
土地市场
土地位置
用途
占地面积 容积率 成交楼面价
拿地时间
松陵镇人民路南 侧励志路东侧
商务金融科教
13738.9㎡
3.6
松陵镇鲈乡南路 东侧、高新路北
侧
商服
3966.8㎡
2.8
847元/㎡ 1338元/㎡
2010-6 2008下半年
•吴江近两年商业地块成交量少，主要集中在住宅用地的供应； •08年至今主要成交的商服地块大都位于城南的吴江新城板块，区域内大量的住宅性质用地助推了 商服用地的供应； •未来城市发展的重点是“南进西拓”，但随着松陵市区与苏州南城板块联系的加强，未来城北板 块将迅速成为区域热点。
地块方正、平整，易于后期规划和排布； 紧邻牛腰泾河，西眺太湖，景观效果好； 交通四通八达，已经形成七横五纵的道路内部城市格局； 轻轨2号线规划延伸段经过项目以北附近； 紧邻吴江汽车站、江陵路、苏嘉杭高速，外部通达性强； 吴江商业正呈现日新月异的发展步伐，本案正处于新兴商业发展的 重心； 周边小区众多，配套较为完善，具有发展商业必须的人气资源。
引进20个以上顶级国际一线品牌 提供全新国际会所服务 欧式建筑风格 欧洲先进 管理理念 多种纯正欧洲业态组合 投資目標： 打造吴江顶尖水准的大型综合商业高端消费场所 满足吴江富裕阶层享受需求的顶级消费场所 创造国内崭新顶级消费模式与商业经营模式
—新天地项目定位及规划布局
新天地广场业态构成
新天地欧洲名品馆： 引入顶级国际一线品牌20个以上及其他国际知名品牌
吴江·新天地广场
——地块评估及方案说明——
— 地块价值分析 —
地块位置及设计指标
地块位置：松陵鲈乡路西、江兴西路北 土地性质：商业 建筑指标：占地25933㎡，总建51866万㎡，容积率为2.0 建筑密度：≤40%
位置示意
苏州10min
湖滨新城5min
●
永康路商业街5min
吴江新城10min
汽车站 本案
产品类型
商铺、写字楼、 公寓
商铺、单身公寓 商铺、写字楼
主力户型 （㎡）
50-120
40-80 40-100
在售价格
公寓6000 商铺：一层6万、二 层3.5万、三层2万元
/㎡ 租金30元/㎡售价 5500元/㎡
写字楼6000元/㎡
高新路鲈乡南路口
20000
商铺、写字楼、 精装公寓
30-55
精装公寓6000元/㎡ （精装标准1千元）
—新天地项目定位及规划布局
功能规划设计理念
概括为：一个名品中心，三个商业街廊，四个使 用功能分区
1. 一个中心：欧洲名品馆。名品馆的入口及正 面面对大路，通过所进驻的国际一线品牌的 各种形象展示，使得的整个商业空間更好地 對外宣传，更好的带动其他功能区，使地块 成为吴江新的地标。
2. 三个商业街廊：提供购物、餐飲、休闲、娱乐
宏观分析：
·中国经济持续增强，消费习惯及方式趋于多元化、国际化 ·中国人消费习惯及方式处于急剧变革阶段 ·吴江经济实力处于中国县级市前列，居民购买力强 ·吴江消费模式单一，商业市场机构急需提升和转变 ·吴江大量高端消费外流，高端商业存在市场空白
— 新天地项目定位及规划布局 —
—新天地项目定位及规划布局