物业管理公司前期介入的流程与管理

物业管理公司前期介入的流程与管理

随着一处物业项目的主体封顶,内部设备安装,外墙施工,外围地面铺设等工作陆续进行并进入施工尾声,标志着该项目己接近或进入验收阶段。此时作为对本物业项目后期接管并进行全面管理的物业公司的相关人员开始进场,具体工作分以下几部分。

一、施工的跟进及承接查验

首先物业公司应安排一到两名工程前期人员进入施工现场,通过与建设单位(甲方)、施工单位、监理单位、相关人员进行沟通,结合施工图纸现场查看施工过程,对大楼进行全面的了解。可以从以下八大方面进行查验。

1.土建包括房屋主体、外墙,屋面、地下室、

2.强电包括配电房、配电间、设备机房、配电箱、管道井、

3.弱电包括摄像头、弱电机房、弱电井、弱电箱、DDC控制

箱、BA系统、电脑网络、通信设备、信号覆盖、监控

设备、矩阵、硬盘录像机

4. 消防包括消防泵、喷淋泵、温式报警阀、层显、消防控制

柜、消防排烟、正压送风、消防风机、各种消防模块5.空调冷冻机组、冷却塔、控制柜、VRV空调、风机盘管、

锅炉、全热交换机、循环水泵、中央空调远程控制系

统、落地式风柜

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6. 电梯包括电梯机房、轿厢内、轿顶、曳引电机,导靴、导

轨、曳引绳、运行平稳度、平层效果、五方通话、合

格证书

7. 管道消防喷淋管道、消火栓管道、变频供水管道、污水管

道、废水管道、污水井、废水井、化粪池、通球试验以上的施工应结合相应的验收规范(详见附件)逐一进行查验,对于不符合规范的有及影响物业公司后期管理的应提出书面整改意见,并发函至建设单位(甲方),由建设方责令施工方整改,物业公司应持续跟进直至达到验收要求。

二、全程参与工程验收

该项可细分为五方主体验收、竣工预验收、竣工验收。

土建施工单位施工完毕可由建设单位向杭州市建设工程质量安全监督总站(以下称质监站)申请主体验收。同时其它各分项施工(如电梯、消防)等施工完成也可向相关政府主管部门申请验收,对于相关部门提出的整改通知进行整改,以上各项验收均通过后,可向质监站申请竣工验收,由建设单位负责准备各施工项的相关资料,包括由施工单位提供的技术员证、项目经理证、绝缘测试等,由建设单位提供的各项验收报告,如电梯验收报告、消防验收报告、规划验收报告、人防验收报告、交警验收报告、绿化验收报告、防雷验收报告、卫生验收报告、环保验收报告、城管验收报告(简称九个质量报告)、竣工图纸(建施、结施、

水施、电施、附属工程、隐蔽工程管线、总平面图等全套图纸)、图纸会审记录、地质堪察报告、水、电、卫生器具、电梯、压力容器、消防设施、通信、监控

等设备的检验合格证书,智能化系统的测试试验报告、供水、供气、供暖的试压报告.验收方案、验收人员名单等文件提前七个工作日提交质监站。

经质监站各相关专家的验收,并出具整改通知单,各施工单位对各项进行整改落实,并进行必要的公关。

组织竣工验收合格后,质监站应当在五个工作日内向委托的建设行政主管单门报送建设工程竣工验收合格证书

此后,建设方应编写该项目的汇报资料,并交由图文公司装订成四套、制作施工影像图片资料、竣工图蓝图四套等一起送交杭州市档案馆存档。

三、物业公司承接查验

此项工作一般安排在项目竣工验收之后进行,我将此项工作提前和施工的跟进一起进行,也可交叉进行,详见第一条。

以下列举施工过程中常见的需要整改的问题:

1.消防排烟管道及连接软布未采用阻燃材料。

2.生活水管、消防水管、冷冻水管、冷却水管等金属管道未做

等电位连接。

3.井道PE干线未与基础接地扁钢连接。

4.变电房、消控室等重要设备值班房未设置通风装置

5.幕墙的消防防火封堵区未按规范要求进行封堵。

6.管道、桥架等缺少吊装支架,尤其在拐弯部位。

7.屋面伸缩缝防水施工不合格,会导致渗水至室内。

8.排烟风口百中安装方向、空调管道过滤器安装方向装反、

9.垂直敷设的金属物体在顶端、底端未与防雷门装置连通,不

符合设计要求。

10. 各电缆桥架及各防火分区的防火封堵。

四、物业公司移交

此项工作主要审核各项资料是否齐全,以及整理归档并保存。涉及的资料包括: 1.产权资料

(1)项目批准文件

(2)用地批准文件

(3)建筑执照

2.政府验收合格资料审核

(1)建设工程验收合格证书

(2)用电许可证

(3)供电协议书

(4)消防验收合格证

(5)楼宇配套综合验收合格证

(6)电话、供水、供暖、供气、有线电视由有关公司负责维修保养及验收

3.工程技术资料审核

(1)竣工图(总平图、建筑、结构、设备、隐蔽工程等全套图纸)

(2)地质勘探报告

(3)工程合同及开工、竣工报告

(4)工程预算分项清单

(5)图纸会审记录

(6)沉降观察记录

(7)竣工验收说明书

(8)钢材、水泥等主材的质量保证书

(9)砂浆、混凝土试块试压报告,供水、供暖试压报告

4.需移交物业公司的资料及复印件

(1)供电协议书

(2)用电许可证

(3)用水审批表及月供水计划执行表

(4)建筑、给排水、电气、供气、供暖系统等全套施工图

(5)消防验收合格证(九个质量验收报告)

(6)机电设备单台说明书、合格证、调试、订购合同

(7)建设工程竣工验收证书

五、业主收房入住

此项工作物业各部门(管理部、工程部、客服部、保安部、保洁部)应密切合作,也是物业前期工作的重中之重。

工程人员陪同业主查验房屋、抄水电表计数、填写房屋复验单并通知施工单位进行局部整改。

物业管理部需制定《业主临时管理规约》、《业主手册》、《入住手续书》、《业主信息登记表》、入住资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《业主入伙须知》、《房屋验收交接表》、《业主收楼汇签表》、《前期物业服务协议》。

保安部提供车辆引导、形象岗位、安保服务等。

保洁部进行大楼的开荒工作,以及销售大厅的卫生

业主入伙流程图

1.销售确认(核对面积、填写《交接书》、销售人员在《入住流

程表上签认)

2.财务确认(财务人员核对业主的收据原件入交接书,确认房