2015年上半年北京房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求试题

2015年上半年北京房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写
作的文字要求试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元／，间接费率为12％，房屋设备安装工程直接费为300元／，其中人工费为80元／，间接费率为60％，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。

A：144
B：276
C：324
D：1244
E：执行层的组织协调
2、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。

预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。

甲、乙物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
3、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A．间接融资
B．直接融资
C．基金融资
D．债券融资
4、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋类似房地产的。

A：重置价格
B：租赁价格
C：评估价格
D：市场价格
E：执行层的组织协调
5、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。

A．7
B．14
C．21
D．28
6、防范估价风险的最后一道防线是__。

A．撰写估价报告
B．审核估价报告
C．出具估价报告
D．估价资料归档
7、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
8、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。

A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
B．建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外
C．建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
9、资本化率=__+风险调整值。

A．平均利润率
B．安全利率
C．经济增长率
D．银行贷款利率
10、某房地产在2006年3月的价格为2009元／㎡，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3～9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为元／㎡。

A：2700.8
B：2800.1
C：2800.8
D：2817.7
E：工业用地的监测点评估价格
11、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为。

A：小于20％
B：满足目标收益率要求
C：大于20％
D：不满足目标收益率要求
E：借款合同
12、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。

A．2427
B．2500
C．2575
13、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。

A：估价委托合同签订时间
B：估价目的
C：实地查勘估价对象的时间
D：委托人意愿
E：工业用地的监测点评估价格
14、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。

A：估价时点为未来，估价对象为未来状况
B：估价时点与房地产状况均为现在
C：估价时点为现在，估价对象为未来状况
D：估价时点为现在，估价对象为过去状况
E：工业用地的监测点评估价格
15、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是__。

A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B．任意两条无差异曲线不能相交
C．无差异曲线凹向原点
D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
16、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为__年。

A．30
B．40
C．70
D．50
17、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】
A：65．4万元
B：81．8万元
C：87．2万元
D：109．0万元
E：工业用地的监测点评估价格
18、以2008年第1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。

这类指标为。

A：比较相对指标
B：比例相对指标
C：结构相对指标
D：动态相对指标
E：执行层的组织协调
19、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。

A：估价目的
B：估价师
D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
20、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。

A：竣工
B：交付
C：办理房屋所有权登记
D：入住
E：执行层的组织协调
21、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。

则该企业流动资产比率是__。

A．40%
B．50%
C．200%
D．250%
22、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A．30%～40%
B．40%～50%
C．50%～60%
D．60%～70%
23、个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于__开始，按新的利率规定计算利息。

A．下年初
B．下午第二季度
C．下年第三季度
D．下年第四季度
24、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的，预告登记失效。

A．3
B．5
C．6
D．8
25、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。

A：较大
B：较小
C：差距较大
D：大致接近
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。

甲地块土地单价为506 元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年。

乙地块土地单价为820元／㎡，
容积率为2．4，土地使用年限为70年。

在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。

A：乙地块比甲地块贵
B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡
C：甲地块与乙地块的楼面地价相等
D：甲地块比乙地块贵
E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡
2、在地籍图中，属于地籍要素的有。

(2009年试题)
A：土地的编号
B：土地的利用类别
C：地理名称
D：房屋、道路、水系
E：土地的面积
3、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。

A：建筑密度
B：建筑控制高度
C：建筑色彩
D：建筑红线后退距离
E：容积率
4、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。

(2007年试题)
A：当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率
B：实际利率真实地反映了资金的时间价值
C：名义利率真实地反映了资金的时间价值
D：名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E：计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
5、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。

A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
6、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37
B．40
C．60
D．63
7、投资决策分析主要包括工作。

A：机会寻找
B：机会筛选
C：市场分析
D：财务评价
E：投资决策
8、下列属于免征契税范围的包括。

A：事业单位承受土地、房屋用于教学的
B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的
C：城镇职工，多次购买公有住房的
D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的
E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的
9、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是元。

A：1428.74
B：1475.37
C：1482.74
D：2000.00
E：借款合同
10、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B．待开发房地产建设发包日期
C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期
11、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采用总价
B．统一采用单价
C．统一币种和货币单位
D．统一面积内涵和大小
E．统一付款方式
12、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。

A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
13、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于__修正。

A．交易情况
B．交易日期
C．区域因素
D．个别因素
14、一般来说，地籍资料具有{ )三大功能。

A：土地利用管理和规划的功能
B：财政税收的功能
C：法律功能
D：明示功能
E：暗示功能
15、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。

A：B市房产管理部门
B：B市土地管理部门
C：C县房产管理部门
D：C县土地管理部门
E：W省房产管理部门和土地管理部门
16、下列属于报酬率求取方法的是__。

A．累加法
B．功能法
C．市场提取法
D．投资报酬率插入法
E．均衡法
17、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从__方面依序筛选。

A．法律上的许可性
B．技术上的可能性
C．经济上的可行性
D．价值是否最大
E．精神贡献值的大小
18、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为__万元。

A．4023.04
B．4074.10
C．4768.50
D．5652.09
19、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是__。

A．土地补偿费归农村集体组织所有
B．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D．由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
20、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
21、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。

A．1%
B．2%
C．3%
D．4%
22、在房地产开发项目策戈Ⅱ中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是__。

A．地域分析与选择
B．具体地点的分析与选择
C．开发内容和规模的分析与选择
D．开发时机的分析与选择
23、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。

A．低
B．高
C．不变
D．无法判断
24、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有。

A：购买上班用的电动车
B：购买自用二手商铺
C：自建自住住房
D：装修自住住房
E：偿还购买自住经济适用住房的贷款本息
25、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）。

A．368万元
B．552万元
C．561万元
D．920万元。