商业项目研策服务建议书范本

商业研策服务建议书
第一部分对本项目商业部分的理解
一、本项目现阶段需要解决的问题
鉴于目前宏观经济环境和浏阳商业市场发展的不确定性与项目自身存在劣势，本项目商业部分发展存在一定的市场风险。

同时，由于项目目前尚无明晰系统的整体商业定位规划方案与招商营销统筹思路，下阶段无论招商或是营销工作均很难做到有的放矢。

经初步考察，我司认为本项目商业部分在目前阶段，以下重点问题的解决将对贵司项目的开发具有重要意义：
（一）本项目的目标消费者、目标经营户、目标投资者是谁，怎样的定位才能契合市场需求
（二）本项目应选择怎样的商业主题才能充分发挥自身独特价值，从浏阳商业市场中脱颖而出
（三）本项目如何通过更具有吸引力的商业功能定位和更科学合理的商业业态组合，吸引国内外优质品牌商家入驻
（四）本项目如何实现项目价值最大化，如何合理规划自持物业和销售物业比例，如何充分挖掘项目的短期、中期收益，如何获取投资者和市场的追捧
（五）本项目如何通过产品软硬件的优化增加动力元素提升项目亮点
（六）本项目的营销、招商、运营实施管理体系要如何搭建，才能满足项目可持续运营的需要
……
以上问题的回答需要以实际市场现状为基础，结合专业商业经验进行缜密系统分析，借助更多专业环节的处理最大限度的规避市场风险，发挥项目潜质。

因此，来自于专业顾问公司的商业研策服务，成为本项目商业部分营销招商工作成功开展的切实需求，它将为项目商业发展提供统领全局的指导思路和纲领性落地方案。

二、对本项目的服务目标
结合本项目特征以及对贵司需求理解，我们可为本项目确立以下服务目标：
整合我司优势资源，与贵司紧密配合，建立一个全新商业的模范形象，提供从营销、招商、运营三位一体的最优化全套解决方案，实现开发商、投资者、经营者和消费者的多方共赢。

（一）以消费者需求的视角，在项目中的业态构成模式中，结合浏阳市场消费特性与国际商业潮流精准定位，并有倾向性的增加有个性的业态比例，创造一个超越传统商业的社会新场所。

（二）以市场零售商需求的视角，以适度领先的业态布局规划，实现不同区域的有效配合，创造明晰有趣的人流动线，提升项目整体的租售创收能力和竞争优势。

（三）以投资者需求的视角，以多元化的销售产品规划和投资回报组合，满足不同类型的投资者需求，为客户提供专业的商铺投资顾问服务。

（四）以整体开发运营的视角，将项目商业运营纳入城市运营体系，以前瞻性的思路定位项目，系统规划，最大限度提升项目整体价值、促进开发资金回笼。

第二部分本项目商业研策服务流程及主要内容
第一阶段商业市场调查研究
服务目的：本阶段之研究目的主要在于通过对于项目的宏观、中观、微观商业环境和资源的研究来充分理解项目所面临的市场环境及所拥有的发展潜力，从而为项目制定准确的商业定位及谋划出色的商业概念垫定基础。

服务周期：2-3周，共15个工作日
服务成果：《项目商业市场调查研究报告》，主要包括以下项目
1.0 城市宏观环境发展研究
研究重点在于发现宏观经济居民生活及消费等宏观商业环境的发展趋势和潜力，以及对于本项目发展的支撑力。

1.1•城市概况（城市地位人口规模发展定位及产业发展）
1.2•城市经济发展水平（GDP、人均GDP水平、产业结构、重点产业发展概况）
1.3•居民生活及消费（人均可支配收入消费性支出结构零售市场规模）
——城市大型商业零售设施供应及规划概况
——大型商业零售设施的空间分布
——大型商业零售设施的类型发展及特征
1.4•发展规划及政策（城市发展规划、产业规划、发展政策）
1.5•宏观环境发展趋势（城市经济发展趋势居民生活及消费发展趋势）
2.0•城市商业发展研究
研究重点在于掌握城市商业总体发展现状特征及发展趋势，并从中找出商业市场的发展趋势及市场空白点。

分析内容包括：
2.1•城市商业发展概况
——城市大型商业零售设施供应及规划概况
——大型商业零售设施的空间分布
——大型商业零售设施的类型发展及特征
2.2•城市商圈布局及发展特征
——城市主要商圈布局
——各商圈的发展概况及特征（商圈特点、商业设施供应、消费人流、租金水平、物业管理费及售价水平）
——总体商圈竞争情况及未来发展趋势
2.3•城市商业发展趋势
——商业供应及空间布局发展趋势
——商业类型及主题发展趋势
3.0区域环境研究
研究重点在于通过对于项目所在的地区的区域发展和项目周边（约3公里）环境的了解和分析来把握项目的区域环境发展资源和潜力，从而为项目的发展挖掘潜在的空间。

3.1•地区的发展概况及趋势评价
——地区的发展概况
——地区的商业发展特征
——地区的商业发展趋势
3.2•项目周边环境分析及评价
以本项目周边3公里为界进行研究，重点在于发展项目周边区域的物业发展情况和可能潜在的消费者分布，具体包括：
——区域地位
——市政设施发展概况（公共设施、城市交通）
——商业发展概况
——住宅物业发展概况
——商务物业发展概况
——潜在消费者构成及分布
4.0 消费者及商户需求研究
4.1 研究重点在于通过对于区域内300个样本的潜在消费者进行问卷式的调查，从而有效地了解和把握区域内消费者的特征消费特点和需求偏好。

分析内容包括：（该部分服务的现场执行将委托第三方专业调研机构提供）
——潜在消费人群人口特征
——总体消费潜力判定
——日常消费行为模式及偏好
——购物消费需求及偏好
——餐饮消费需求及偏好
——休闲娱乐消费偏好及需求特征
4.2 提供30个商户访谈调研，从而有效了解商户对本项目的看法及对商业的需求，为本项目定位及规划提供基础。

5.0 项目立地条件及经营资源研究
研究本项目的宗地条件及经营资源，从中挖掘本项目核心商业发展资源。

5.1•项目立地条件及研究
——地理位置及交通条件（周边道路交通承载力评估、现状交通情况调研）
——宗地概况及功能适宜性分析
——项目可见性研究
6.0 竞争环境研究
研究重点本项目的市场竞争环境及潜在市场空间
6.1•竞争对手的筛选
——筛选条件（体量、功能、类型、地理位置）
6.2 竞争对手分析（项目概况、开发亮点、商业特色、业态构成、消费人流及主要成功因素）
——竞争对手概况（地理位置、项目主要经济指标、开发企业背景、市场地位评价）——竞争对手硬件条件（总建筑面积、营业面积、建筑楼层、楼层高度、装修水平、交通条件、配套设施及停数量）
——竞争对手的市场定位（商业类型、档次、消费群体及商业主题定位）
——竞争对手的经营特色(业态构成、业态种类、品牌特色、推广特色）
7.0 项目的成功关键因素分析
透过SWOT分析模型简述本项目之商业发展条件和机遇，并提供1-2个案例的成功发展经验来提取本项之商业发展的成功关键因素
7.1•项目SOWT分析
——优势及劣势
——机遇及挑战
7.2•项目的成功关键因素分析
——提供1-2个成功案例进行借鉴
（项目概况、开发亮点、商业特色、业态构成、消费人流及主要成功因素）
——总结出本项目的成功关键因素
（建筑、业态、特色、客群定位等成功因素）
第二阶段商业定位规划
服务目的：本阶段主要工作目标在于根据市场研究的结论，为项目制定准确的商业定位，根据市场情况对现有的产品规划及商业功能进行初步的检讨分析和优化，进一步修订内部设计及商品组合建议，制定可以落地执行项目商业业态规划方案和品牌落位建议，从而争取提高此项目之使用效益及长远的投资回报。

服务周期：3-4周，20个工作日
服务成果：《项目商业策划报告》，主要包括以下项目
1.0 市场定位及商业概念
1.1市场定位
——商业类型及发展方向
——目标消费群体（人群构成、消费需求及生活特征）
——商业档次及业态比例（商业档次、业态构成比例）
——商业主题定位
——商业经营定位
1.2 商业概念策划
——核心商业价值策划
——商业业态构成亮点
——核心/代表性商户推荐
1.3 业态组合及品牌落位
——各楼层业态规划布局
——典型租户品牌落位建议
（提供业态组合策划建议并提供业主方讨论确定最终方案）
2.0 建筑设计指引及评审
2.1商业布局及持有销售型商业分区建议
2.2 商业平面布局及店铺规划建议
——主力店布局及面积需求
——一般零售店铺的分布及面积需求
2.3商业整体效果建议
——商业立面效果
——出入口
——商业通道
——店铺展示
——广告位及指引设施
——智能化设施
2.4 人流交通体系优化建议
2.5 商业景观、公共区域装修及休憩设施建议
3.0 租金评估及收入测算
3.1可参考之市场租金资料(可参考项目、成交租金水平或商户经营资料）
3.2租金标准评估
（运用市场对比法和成本还原法推算本项目的租金标准；并最终细化到单一店铺的租金标准）
3.3十年期租金收入测算
——影响租金收益的主要因素
——十年期租金收入测算结论
第三阶段商业营销整体策划
服务目的：本阶段主要工作目标在于制定系统完善的项目商业营销统筹方案，为商铺营销推广工作的开展提供指引，实现商业价值变现。

服务周期：3-4周 20个工作日
服务成果：《项目营销统筹方案》包括但不限于以下内容
1.0 营销定位
1.1整体营销定位
1.2目标市场定位
1.3主题形象定位
2.0 营销战略部署
2.1整体营销战略
2.2营销周期建议
2.3营销目标任务
3.0 销售价格建议
3.1 定价依据与原则
3.2 均价及价格表制定
3.3 价格折扣及权限
4.0销售产品规划
4.1销售产品分割与分布
4.2项目销售收益测算
5.0 营销执行体系
5.1销售流程与人员组织
5.2 营销案场包装
5.3营销道具及物料
6.0 营销推广部署
6.1 整体营销推广策略
6.2 入市条件、姿态、方式及时机选择
6.3 销售节奏及推盘控制
6.4 营销渠道拓展组织建议
6.5 促销活动、媒介推广及公关活动建议
第三部分服务费用及支付方式。