房地产经纪人协理自考大纲综合能力-第七章 不动产登记

第七章不动产登记
第一节不动产登记制度概述
一、不动产范围和物权种类
（一）不动产范围
不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

土地一般是指宗地，是由权属界线封闭的地块或者空间。

海域一般是指我国内水、领海的水面、水体、海床和底土。

房屋是指有固定基础、固定界线且定界线有独立使用价值，人工建造的建筑物、构筑物以及特定空间。

（二）不动产物权种类
不动产所有权是不动产权利人对其所拥有的不动产依法享有的支配、占用、使用和收益的权利。

不动产用益物权是不动产用益物权人对他人所有的不动产依法享有的占有、使用和收益的权利。

不动产担保物权主要是抵押权。

二、不动产登记的概念和范围
（一）不动产登记的概念
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

（二）不动产登记的范围
1.集体土地所有权；
2.房屋等建筑物、构筑物所有权；
3.森林、林木所有权；
4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；
5.建设用地使用权；
6.宅基地使用权；
7.海域使用权；
8.地役权；
9.抵押权；
10.法律规定需要登记的其他不动产权利。

三、不动产登记的目的
（一）保护不动产权利人的物权
（二）维护交易安全
（三）利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控
四、不动产登记机构
（一）不动产登记机构设置
《物权法》确定了国家对不动产实行统一登记制度。

《不动产登记暂行条例》第六条规定：
国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

（二）不动产登记机构职责
1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料
2.就有关登记事项询问申请人
3.如实、及时登记有关事项
4.法律、行政法规规定的其他职责
不动产登记机构不得的行为：
1）不动产登记机构不得要求对不动产进行评估
2）不得以年检等名义进行重复登记
3）不得有超出登记职责范围的其他行为
五、不动产物权生效时间
（一）法定生效：城市的土地属于国家所有。

因此，属于国家所有的土地所有权就不需要通过登记的方式来公示所有权的归属。

（二）事实行为成就时生效：为及时明确物权的归属，《物权法》规定了几种事实行为发生未经登记物权也生效的情形：
1.依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权
2.继承或者受遗赠取得房地产
3.合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权
（三）登记生效
登记是物权的公示最主要的方法。

第二节不动产登记种类和程序
一、不动产登记的类型
（二）按照登记的物权分类
1.不动产所有权登记
2.不动产他项权利登记
（1）不动产用益物权登记包括：土地承包经营权登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记和地役权登记等。

（2）不动产担保物权即抵押权登记。

抵押权又分为一般抵押登记和最高额抵押登记。

（三）按业务类型分类
1.首次登记
2.变更登记
3.转移登记
4.注销登记
5.更正登记和异议登记
6.预告登记
7.查封登记
二、不动产登记程序
（一）申请
不动产登记申请以共同申请为原则，以单方申请为例外。

即申请不动产登记原则上由当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
1.尚未登记的不动产首次申请登记的；
2.继承、接受遗赠取得不动产权利的；
3.人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
4.权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
5.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
6.申请更正登记或者异议登记的；
7.法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

不动产登记申请人可以是自然人，也可以是法人或其他组织。

申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力。

委托他人代为申请的，需要提供代理人身份证明材料和授权委托书；监护人代为申请时，还应当提交证明其监护身份的证明材料。

（二）受理查验
不动产登记机构受理不动产登记申请要查验：
不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；登记申请是否违反法律、行政法规规定对房屋等建筑物构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

（三）登记发簿
经查验，对符合登记申请条件的，不动产登记机构应当予以登记，依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。

第三节土地、房屋所有权和使用权登记
一、集体土地所有权登记
首次登记：土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，
由村民委员会代为申请。

变更登记：集体土地所有权登记的面积、界址点等发生变化的，集体土地所有权人应当申请集体土地所有权变更登记。

转移登记：农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，转让或互换双方当事人应当申请集体土地所有权转移登记。

注销登记：集体土地所有权人放弃所有权、集体土地被依法征收等导致集体土地所有权灭失的，应当申请集体土地所有权注销登记。

二、国有建设用地使用权和房屋所有权登记
首次登记：当事人依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。

按照保持权利主体一致的原则，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地海域一并登记。

变更登记：国有建设用地使用权和房屋所有权登记的面积、界址点、房屋用途、土地使用权的权利期限等内容发生变化的，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记。

转移登记：房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人的主要情形有：买卖房屋、赠与房屋、继承或接受遗赠房屋、互换房屋和用房屋出资等。

注销登记：国有建设用地使用权和房屋所有权发生房屋灭失、权利人放弃房屋所有权、房屋被依法没收或因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使房屋所有权消灭，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请注销登记。

第四节土地、房屋抵押权登记和其他登记
一、土地和房屋抵押权登记
首次登记：抵押人用自己所拥有的土地和房屋，以不转移占有的方式，为本人或者第三人履行债务，向抵押权人提供担保的，抵押人和抵押权人应当共同申请土地和房屋抵押权首次登记。

变更登记：土地和房屋抵押权登记期间，抵押人或抵押权人名称、被担保的主债权数额、债务履行期限和抵押权顺位等发生变更的，抵押权和抵押权人应当申请国有建设用地使用权和房屋所有权抵押变更登记。

转移登记：土地和房屋抵押权登记期间，因主债权转移引起不动产抵押权转移的，抵押权人和债权受让人应当申请土地和房屋抵押权转移登记。

注销登记：主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权及法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形，抵押权人应当申请土地和房屋抵押权注销登记。

二、在建工程抵押登记
为取得工程继续建造资金的贷款，抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的，抵押人和抵押权人应当申请在建工程抵押权首次登记。

在建工程抵押权变更登记、转移登记和注销登记参照土地和房屋抵押权相关程序、要求进行申请。

经不动产登记机构审核予以登记的，除注销登记外，申请人向不动产登记机构领取不动产登记证明。

三、更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，权利人、利害关系可以向不动产登记机构申请更正登记。

四、异议登记
利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

五、预购商品房预告登记
预购商品房的，为了保障将来实现物权，当事人可以按照约定向申请不动产登记机构申请预告登记。

预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

第五节不动产登记资料查询
一、不动产登记资料查询概述
不动产登记是以维护不动产交易安全与效率为目的的法律制度。

不动产登记簿也是为了贯彻物权公示目的而设立的。

因此，不动产登记信息应当是公开的。

《物权法》出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。

“利害关系人”，是指与登记的不动产具有法律上的利害关系之人，它不仅包括交易的当事人，也包括与登记权利人发生其他法律纠纷的第三人。

二、不动产登记资料查询一般规定
（一）可以公开查询的信息
1.是房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；
2.是房屋权利状况，比如被查询的房屋是否设定有他项权利，他项权利的设定时间、类别、期限，是否有查封等。

（二）限制查询的信息
原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开。

这类资料信息主要是权利人信息、原始登记凭证等。

三、不动产登记资料查询的内容
1.查询、复制登记簿
自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况。

所有权人提供身份证明、房屋所有权证或房地产权证，可查询、复制其房地产的登记簿中信息。

其他权利人提供身份证明、房屋他项权证或房地产他项权证、登记证明，可查询、复制登记簿中相关信息。

利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落，可查询、复制登记簿中相关信息。

2.查询、复制其他登记资料
所有权人提供身份证明、房屋所有权证或房地产权证，可查询、复制其房地产登记资料。

预告登记权利人提供身份证明、登记证明，可查询、复制与该房地产预告登记相关的登记资料。

抵押权人提供身份证明、房屋他项权证或房地产他项权证可查询、复制与该房地产抵押权相关的登记资料。

房屋继承人（受遗赠人）提供身份证明、继承（受遗赠）证明可查询、复制与继承、遗赠相关
的登记资料。

公证机构仲裁机构提供单位介绍信、已申请公证或仲裁的证明以及工作人员的工作证，可查询与公证、仲裁事项相关的登记资料。

第六节不动产登记业务代办业务
一、不动产登记业务代办服务需求
不动产登记具有专业性和复杂性，不动产交易当事人一般并不了解不动产登记的条件、需要提供的申请材料和程序。

因此，通常委托房地产经纪人员代为办理不动产登记。

二、不动产登记业务代办服务前期核验
1.身份核验
（1）不动产登记委托人为自然人：核验其民事行为能力，核验委托人提供的身份证件；
（2）不动产登记委托人法人或其他组织：境内企业法人应提交企业法人营业执照，机关法人、事业单位法人和社团法人应提交组织机构代码证、事业单位法人证书和社会团体法人登记证书；境外企业法人应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；境内经营性其他组织应提交营业执照；境内非经营性其他组织应提交组织机构代码证。

2.不动产权属证书核验
在不动产统一登记制度实施前，我国大多数城市房屋和土地分别登记发证。

根据《不动产登记暂行条例》的规定，在该条例施行前依法颁发的各类房屋、土地等不动产权属证书和房屋、土地等不动产登记簿继续有效。