房地产住宅批量精装修项目管理的分析与探究

房地产住宅批量精装修项目管理的分析与探究
摘要：做好批量精装修，每一套成品房的质量能够得到保障，这是房地产住宅
批量精装修项目管理的考核标准，也是对市场、消费者的购房保证。

目前，很多
房地产企业对批量精装修的项目管理不到位，管理力度不大，导致市场上很多精
装修住宅的品质不佳，因此，需要对房地产住宅批量精装修的管理进行全面提升。

关键词：房地产住宅；批量精装修；项目管理
1房地产住宅批量精装修项目内容
房地产住宅批量精装修项目已成为当下房地产项目的主流，在现代建筑行业发展过程中
起着重要的作用。

房地产住宅批量精装修是相对于简单装修而产生的，是根据成熟的室内精
装修的相关设计，对室内进行功能完善、提升建筑室内的审美，使得住宅获得高实用度、高
便利性、提升建筑室内的审美，以满足客户的使用和审美需要。

房地产住宅批量精装修在内
容上包含对室内墙体、地面、天花板、水电设施等各种基本功能以及装饰性设置，例如厨房、卫生间功能的设计以及用材的美观装饰等，以有效满足住户的需求。

2精装修住宅的特点
2.1市场优势
作为近年来兴起的开发模式，房地产住宅批量精装修可以满足特定人群需求，也可以使
装修行业统一。

精装修住宅可以满足快节奏城市生活需要，通过建筑装修单位采用科学的施
工技术和严格的质量控制，来保证精装修住宅的实用和安全。

房地产企业在进行住宅营销时，也促进了建筑装修企业的发展。

2.2经济优势
房地产住宅主体建设和住宅装修有效结合起来，可以节约用户自己装修所付出的大量财
力和精力，一定程度减少经济支出；也可以减少装修中有可能出现的安全事故。

房地产住宅
批量装修规模比较大，比起个人装修，有着规模优势效应，在价格上具有较强的议价能力，
已被大量开发商及客户所接受。

3房地产住宅批量精装修项目管理
3.1设计管理
房地产住宅批量精装修的设计管理主要分为装修设计阶段和装修施工节点。

在装修设计
阶段，需要对装修施工阶段做一个整体规划设计预判断。

在装修设计时需要考虑装修施工过
程中可能出现的问题，对可能出现的问题提出解决措施，以防在装修施工时，因为过程问题
出错导致装修施工的延期，从而影响精装房的销售。

在装修施工阶段，也要做好设计管理，
对施工团队的具体工作做出明确指引，防止因为装修阶段装修人员和组织的问题而延缓施工；对装修施工时期的安全问题，要保证安全的施工环境，并且考虑施工便利性，做好相应的应
急备案；对装修设计施工成本进行设计管理，在提升施工质量的同时，降低施工成本。

3.2进度管理
批量精装修的工程进度管理占全过程管理很大的比例，须有效控制施工有条不紊的进行。

进度管理主要有编制总体进度计划、阶段管理进度计划或者分项管理进度计划。

因为精装修
进度重要性、复杂性，项目计划内容繁杂较多，所以在施工过程中要提升对施工进度的管控
能力。

在编制进度计划时，要特别注意计划中各工序的进度时间，对施工的各个进度节点都
要认真审查，对工程的进度节点进行标注，防止出错。

在常见的房地产住宅批量精装修中，
进度计划一般是2～4d完成测量放线，在工程期2～26d是材料进场，在工程期4～28d布管
布线、线盒安装，在工程期8～24d吊筋、墙面批腻子，在工程期16～30d地面地砖铺贴、
吊顶、墙面乳胶漆调制，在工程期25～35d门、五金、灯具制作安装，在工程期30～35d木
饰面油漆、洁具安装、工程局部修整，在工程期35～40d卫生清理、工程交工。

批量精装修
的计划思路要明确，精装修住宅工期要按时完成，要保证装修的进度在编辑好的进度计划内，切忌工程延期和因工程交付时间在即而忽略工程质量，盲目操作加快工程的进度。

3.3材料组织
精装修材料的管控在保证施工的过程中有着举足轻重的作用，它极高程度的影响着施工
进度。

由于精装修完成后，既要达到交付条件，满足客户的入住需求，因此，在施工过程中
要协调好装修材料及设备的供应，保障设备品质，所用材料、设备的质量满足使用的需求。

要做好装修工程质量的把关，因为在精装修施工过程中对某一环节、某一材料的疏忽管理，
都会影响到用户的居住体验。

材料质量的管控在精装修施工过程中是非常重要的一项管控措施，因为在交房后，用户就能直接观察到室内家具、门窗、装修材料的品牌，通过亲友、网络、等渠道都可以获取这些设施的信息。

因此，在装修过程中一定要提高对装修材料质量管
理的关注度。

3.4成品、半成品保护
设置专职人员负责成品、半成品的保护，对已完成装修的区域，专职人员负责好成品的
安全性，未经许可，不得入内。

根据成品所处位置的特殊性，设立专门警戒线，或者建造防
护措施，来保护成品的完整性。

要严格落实成品、半成品保护条例，施工方在装修期间要肩
负起对成品、半成品的保护责任。

施工方在交接装修任务时，应该对成品、半成品的保护也
进行交接，保证一天24h成品、半成品都有人负责看管。

加强对成品、半成品保护的宣传教育，制定完善的成品、半成品保护机制，对成品的完整性造成破坏时，应该及时做好弥补措施。

建立问责制度，加大对损坏成品、半成品的处罚力度。

4流程案例
4.1项目概况
某工程设计地面标高±0.000，相当于绝对标高（黄海）8.0m。

基础采用桩基础，地下室
均为混凝土框剪结构，上部为剪力墙结构，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为七度，剪
力墙抗震等级为二级，框架抗震等级为三级，建筑结构安全等级为二级，耐火等级一级。

设
计地下层，1#、2#、3#楼地上二层为架空层，三层及以上为住宅区；5#、6#、7#楼地上一层
为架空层，二层及以上为住宅区。

D1-D5#楼为商业店面。

总建筑面积为134920.72㎡，其中
地上建筑面积109521.45㎡，地下室建筑面积24214.02㎡；该工程为批量精装修交付项目，
于2015年5月开始施工，2016年9月结构封顶，2017年1月精装修班组进场，2017年10
月底现场施工结束。

2018年2月完成各项验收并取得竣工备案，2018年3月底正式交付。

该工程一次交房率达到98.3%，交付期业主户均提出问题数0.6条，创造公司批量精装修项
目交房各项数据最优记录。

4.2批量精装修工程管理流程
4.2.1精装图纸会审。

仔细审查核实精装修工程的各项工作要求。

4.2.2编制精装修进度计划。

4.2.3编制精装修主控工序及关键工序的技术方案和交底，并进行施工人员培训和交底。

4.2.4施工样板的实施及验收。

4.2.5主体界面移交。

包括土建结构主体实测实量、整改及水电点位、管线等的移交工作。

4.2.6隐蔽基层施工。

对厨卫阳台防水、户内给水管、电管试通及穿线的施工；还包括墙面、吊顶腻子和木作的基层施工。

4.2.7饰面材料下单。

对厨卫客餐厅墙地砖、门头石、吊顶铝扣板、入口门、户内门、卫
生间、凸窗台等位置材料的下单。

4.2.8泥水湿作业。

包括客餐厅走道地砖的铺贴，卫生间墙地面砖的铺贴，阳台地砖等其
他位置面的地砖铺贴。

4.2.9涂料面层。

对墙面、天棚腻子批涂、打磨及涂底料漆，再对墙面、天棚涂料面进行
喷涂作业。

4.2.10木材、石材、灯具等的安装。

对户内门套及门扇对的安装，对玄关门、走道柜的
安装，对卫生间台盆柜、马桶等的安装。

4.2.11验收及精保洁。

对于收尾工作，一定要做到认真细致。

包括第一次初保洁、第二
次精保洁，对问题进行及时的排查和整改。

5结束语
随着现在我国城镇化建设的不断推进，人民对于住宅的要求也在不断提升。

住宅批量精
装修在现代住宅建设中的应用，能够有效满足现代人民对于住宅的需求，同时也能够有效推
动我国建筑行业的不断发展。

但就其目前发展状况来看，其中还存在一定的问题，需要不断
加强管理，才能更好促使其发展。

参考文献：
[1]郑洁.地产住宅项目精装修管理及相关问题探讨[J].住宅与房地产，2019（9）：8.
[2]张刚.商品住宅批量精装修关键过程管理研究[D].西安：长安大学，2016.。