房地产开发项目集团项目启动会管理办法模版

房地产开发项目集团项目启动会管理办法
模版
XX集团销售型物业项目启动会管理办法
目的：
本管理办法的目的在于明确项目启动会的目的和原则，规范评审、审批和变更审批等动作，确保项目启动会成为项目操作的基本法，保障集团在大规模开发情况下的项目品质和周转速度。

同时，增强正式上会前集团职能中心的专业审核把关作用，提高会议决策效率和严肃性。

适用范围：
本管理办法适用于以运营分期为单位，集团内所有销售型业态的项目。

基本原则：
1.内外一致：项目总图、规划指标、立面、配套等对项目收益可能产生重大影响的方案，原则上应在启动会前与政府相关部门达成一致，否则不应召开启动会（外部一致性）；项目
启动会成果审批通过后，即成为项目操作基本法，项目团队应严格执行（内部一致性），如有重大变化，应通过启动会变更进行确认。

2.承上启下：项目启动会中的关键运营指标（利润、利润率、IRR、开盘、交房节点等）原则上应达成投委会承诺的指标值。

年度或半年预算原则上依据项目启动会成果进行分解，并满足启动会成果中的关键指标要求。

3.分级决策：启动会分三次召开，第一次的定位会主要是“定方向”，第二次的一阶段启动会“定指标、落标准”，第三次的二阶段启动会主要是“排风险、重推演”。

一阶段启动会分为两个级别，原则上首期上会的项目应归为一级项目，非首期上会项目归为二级项目；当非首期上会项目有关键待决策事项，或存在较大风险时，也可归为一级项目。

一阶段启动会会议级别的确定由集团运营部总经理提议一阶段启动会的召开级别，经定位会决策后，进入定位会会议纪要。

4.专业评审：增强集团各职能中心专业审核把关作用，在启动会前，各职能中心提前进行专业评审。

正式上会时重点对
评审结果、各项指标标准、各职能间的分歧、项目风险解决措施等进行决策。

把最终集团层面的启动会开成决策会而非专业讨论会。

启动会上会条件：
定位会前须完成以下三项专业评审才能申请上会：
1.市场定位评审：由集团客户及市场研究部牵头组织，运
营中心、住宅研发中心参与共同评审；
2.概念方案评审：由集团研发部住宅研发中心牵头组织，
客户及市场研究部、运营中心、景观中心、精装研发中心参与共同评审；
3.预算评审：由集团财务部门牵头组织，运营中心、住宅
研发中心、项目管理部、物业服务中心参与共同评审。

通过以上三项专业评审的项目，方可召开启动会。

由项目定位研究中心负责起草《项目定位会决策意见书》，经集团运营中心、研发部住宅研发中心、造采部成本管理中心、品牌及营销部、客户及市场研究部、财务管理中心、法律事务部、集团物业、景观中心、精装研发中心等专业部门共同评审，
由集团运营中心负责审批。

审批通过后，由项目定位研究中心负责将决策意见书下发至地区公司，作为启动会的依据。

5.2一阶段启动会
5.2.1会议内容
会议内容包含：（1）规划方案评审、成本评审（2）营销及体验区评审（3）运营指标及风险评审（4）项目定位会决策意见审批。

在一阶段启动会上，各专业部门将对规划方案、成本、营销及体验区、运营指标及风险等方面进行评审，并对项目定位会决策意见书进行审批确认，最终确定项目的关键运营指标。

5.2.2时间
一般在完成定位会后的20个工作日内召开。

5.2.3参会人员：
集团：CEO、副总裁、财务部总经理、运营部总经理、研发部总经理、造价采购部总经理、品牌及营销部总经理、客户及市场研究部总经理、工程部总经理、运营中心负责人、项目定位研究中心负责人、住宅研发中心负责人、财务管理中心负
责人、营销中心负责人、成本管理中心负责人、法律事务部负责人、集团物业负责人、景观中心负责人、精装研发中心负责人。

地区：总经理、运营负责人、研发负责人、营销负责人、客研负责人、造价采购负责人、财务负责人、项目总监。

5.2.4一阶段启动会成果审批：
由集团运营中心负责起草《一阶段启动会决策意见书》，经客服中心、财务管理中心、研发部景观中心、精装研发中心等专业部门共同评审，由集团运营中心负责审批。

审批通过后，由项目定位研究中心负责将决策意见书下发至地区公司，作为二阶段启动会的依据。

5.3二阶段启动会
5.3.1会议内容
会议内容包含：（1）总体规划及设计方案评审（2）营销及销售策略评审（3）运营及风险评审（4）一阶段启动会决策意见审批。

在二阶段启动会上，各专业部门将对总体规划及设计方案、营销及销售策略、运营及风险等方面进行评审，并对一阶段启动会决策意见书进行审批确认，最终确定项目的启动方案。

5.3.2时间
一般在完成一阶段启动会后的20个工作日内召开。

5.3.3参会人员：
集团：CEO、副总裁、财务部总经理、运营部总经理、研发部总经理、造价采购部总经理、品牌及营销部总经理、客户及市场研究部总经理、工程部总经理、运营中心负责人、项目定位研究中心负责人、住宅研发中心负责人、财务管理中心负责人、营销中心负责人、成本管理中心负责人、法律事务部负责人、集团物业负责人、景观中心负责人、精装研发中心负责人。

地区：总经理、运营负责人、研发负责人、营销负责人、客研负责人、造价采购负责人、财务负责人、工程负责人、项目总监。

5.3.4二阶段启动会成果审批：
由集团运营中心负责起草《二阶段启动会决策意见书》，经客服中心、财务管理中心、研发部景观中心、精装研发中心等专业部门共同评审，由集团运营中心负责审批。

审批通过后，由项目定位研究中心负责将决策意见书下发至地区公司，作为项目启动的依据。

中心、营销中心、财务管理中心、项目定位研究中心、地区公司总经理、地区公司运营负责人、
该项目总监。

在接下来的5天内，需要将定位会的成果提交至集团项目全景计划系统并完成审批流程。

审批流程包括项目总监发起、地区公司总经理审批、运营部总经理、研发部总经理、客户及市场研究部总经理审核、副总裁和集团CEO审批。

抄送的人
员包括集团CEO、副总裁、集团各职能总经理、集团运营中心、项目定位研究中心、住宅研发中心、财务管理中心、营销中心和成本管理中心的负责人，以及地区公司总经理、地区公司各职能负责人和该项目总监。

一阶段启动会包括项目定位会结论回顾及运营关键指标、营销策略及体验区方案、产品方案（含景观及精装修）、成本
管理和工程管理。

完成上会时间根据项目类型而定。

参会人员包括集团副总裁、财务部总经理、运营部总经理、研发部总经理、造价采购部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理，以及财务管理中心负责人、营销中心负责人、运营中心负责人、成本管理中心负责人、工程管理中心负责人、住宅研发中心负责人、精装修研发中心负责人、景观中心负责人、体验中心负责人和客服中心负责人。

地区公司需要有总经理、PMO团队、项目团队和物业公司负责人参加。

对于二级项目，副总裁可以授权运营部总经理主持会议，集团各职能总经理可以授权相应中心负责人参加会议。

参会人员包括集团运营部总经理、财务管理中心负责人、营销中心负责人、运营中心负责人、成本管理中心负责人、工程管理中心负责人、住宅研发中心负责人、精装修研发中心负责人、景观中心负责人、体验中心负责人和客服中心负责人，以及地区公司总经理、PMO团队、项目团队和物业公司负责人。

在一阶段启动会后的5天内，需要将启动会成果提交至集团项目全景计划系统并完成审批流程。

审批流程包括项目总监发起、地区公司运营负责人审核、地区公司总经理审批、集团
运营中心负责人、财务管理中心负责人、成本管理中心负责人、住宅研发中心负责人和营销中心负责人审核、运营部总经理、研发部总经理、造价采购部总经理、工程部总经理和公司品牌及营销部总经理审核、副总裁和集团CEO审批。

抄送的人员
包括集团CEO、副总裁、集团各职能总经理、集团运营中心、成本管理中心、住宅研发中心、营销中心、财务管理中心、项目定位研究中心、地区公司总经理、地区公司运营负责人和该项目总监。

无格式错误，删除明显有问题的段落后改写如下：
5.3 二阶段启动会
5.3.1 会议内容
本次会议将涵盖以下内容：（1）项目风险评估，（2）产品方案（包括精装和景观），（3）工程管理。

5.3.2 时间
根据项目类型确定完成上会时间。

5.3.3 参会人员
参会人员详见《集团运营停止点管理办法》。

5.3.4 启动会成果审批
二阶段启动会后的5天内，必须在集团项目全景计划系统内提交启动会成果并完成审批。

审批流程为：项目总监发起审批，地区公司运营负责人、集团片区运营负责人、集团工程管理中心负责人、集团住宅研发中心负责人、集团物业技术中心负责人、集团客服中心负责人、集团景观中心负责人、集团运营中心负责人依次审批。

同时，地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目团队成员、集团运营中心、成本管理中心、住宅研发中心、工程质量中心、物业技术中心负责人需抄送。

6 管理要求
6.1 对于体量过大的项目（高层不宜超过15万平米，别墅不宜超过5万平米）或后开工组团与首组团开工时间间隔超过
1年的项目，启动会需分期上会。

6.2 对于定位会后1年尚未开工的项目，需要重新进行定
位启动。

6.3 启动会回顾机制：项目首次开盘后1个月内，地区公
司PMO组织项目团队对项目定位及一阶段启动会内容进行重
点回顾。

集团运营部、研发部、品牌及营销部、客户及市场研究部视情况参加。

回顾结论需在OA上发布并抄送集团运营部、研发部、品牌及营销部、客户及市场研究部。

6.4 项目启动会成果审批完成后，若出现以下任何一种情形，即视为启动会成果变更，需要进行变更申请：（1）住宅
及销售型商业项目首期取得土地后90日内，后期住宅及销售
型商业项目不晚于开工前100日；（2）主要业态发生颠覆性
改变；（3）总图、户型发生较大变化；（4）组团口径的毛利率较启动会版减少≥XXX将组织相关负责人召开专题会议对变更结果进行确认。

参会人员及流程同一阶段启动会的二级项目，
必要时可邀请集团相关职能总经理参加（由运营部总经理判定）。

变更后的启动会成果需在项目全景计划系统提交并进行审批，审批流程同第一阶段启动会成果。

6.5 原则上，在项目定位会完成之前，不应确定总承包工
程入围单位。

在一阶段启动会完成之前，不应定标大区总承包工程。

7 启动会奖罚措施
根据5.1.4条规定，如果项目未能按时完成定位，会在成
果审批时被处以★--★★★的处罚。

同样地，根据5.2.4条规定，如果项目未能按时完成1阶段启动，也会在成果审批时被处以★--★★★的处罚。

而对于2阶段启动未按时完成的项目，根据5.3.4条规定，将会被处以★的处罚。

对于提前开工的项目，如果未能完成启动，将会被处以★★★的处罚。

此外，根据6.3、6.4条规定，如果启动会成果未能按时进行回顾或变更未及时提交变更申请，每次将会被处以★--★★★的处罚。

责任部门为集团运营部运营中心，负责制定和解释本办法。

本办法自2017年1月1日起生效。