广州区域扩张及卫星城市发展进程

广州区域扩张及卫星城市发展进程/文2003-10-22一、广州市房地产的发展及特点广州市历来就是个第三产业发达、经济发展速度较高的城市。

改革开放的十几年来，广州已成为华南地区的中心城市与金融中心，居民生活水平伴随经济的飞速发展而有了大幅提高，为房地产业尤其是住宅市场的发展奠定了坚实的基础。

自90年代以来，广州市GDP一直保持着2位数的增长幅度，1998年末，广州市GDP 达到1844.09亿元，人均GDP达到3323美元，在十大城市中位于前列。

1997年末，广州的私人购房比例达到80%，远高于全国50%的平均水平。

经济迅速发展、居民生活水平的提高为广州住宅市场的发展奠定了基础，而兴旺的住宅消费市场也已成为广州经济发展新的增长点之一。

近年来，广州住宅市场的特点可简单概括如下：1、规模优势明显，市场对大型住宅小区普遍反应良好；2、配套注重完善，住户生活日益方便；3、发展商更加注重形象，楼盘的策划包装日显重要；4、注重细节问题，包括规划设计、配套设施、销售策略、营销理念等；5、客户层面明确，市场定位鲜明、准确；6、住宅分布郊区化趋势明显；7、更加重视媒体作用，尤其是广告宣传。

这其中尤为值得注意的是，近两年来广州住宅市场完全以小区销售为主，大规模、质素高的住宅小区极受买家欢迎。

正因为如此，近两年内广州市区外围涌现出许多规模大、环境佳、价格相对低廉的大型小区，对广州市居民形成极大的吸引力。

二、广州住宅郊区化发展的现状和趋势1、进入90年代，增城、番禺、从化、花都、南海从东南西北逼迫广州92年以来，广州周边县市随着对外交通的日益方便，房地产不断开发，以低廉的价格、良好的住宅环境，为不少买不起广州楼的工薪阶层和二次置业人士提供了一条实现居者有其屋的快速通道。

几年来，不知不觉抢夺了部分市内居民购房的购买力，到如今即使第一次置业的广州人士，也会考虑到广州邻近市县安家乐业。

早在4-5年前，位于广州西侧的南海市黄岐镇就看准了广州地铁开发，大批旧城居民需要搬迁的机会，大量兴建每平方米2000元以下的多层经济适用房，结果一炮而红，吸引了不少西关人家纷纷西迁安居。

继后，随着黄岐的市政建设不断完善，黄岐更以“广州中山九路”的销售买点吸引广州市民。

现时黄岐的楼宇已从过去只是拆迁户更增加了二次置业的休闲度假者，据估计，现时黄岐住宅的买家有70%为广州市民。

黄岐旋风之后，北面从化的流溪河山庄、东面的澳洲山庄也纷纷介入广州这个大市。

如果说这两个住宅小区吸纳广州人士数量有限，市场的适合面不会很广，那么南部一江之隔的番禺大石一带楼盘可谓声势浩大，规模过十万平方米的洛溪新城、海滨花园、广地花园、丽江花园等质素较高的楼盘粉墨登场，销售有增无减，不断地在离间广州市内楼盘对广州市民的向心力。

到99年初，广州碧桂园更以势不可挡的攻势隆重上市，销售对象专门针对广州市的白领阶层，首期50万平方米建筑面积同期推出，销售场面热浪逼人，一个月销售九成，使广州近年来有限的购买力更进一步向外流失。

2、郊区化明显，郊区成绩远远超过市区成绩1998年，广州市属八区完成房地产投资240.22亿元，比1997年增长15.32%，占全市房地产投资的比重由1997年的87.7%提高到1998年的89.2%。

在四个县级市中，番禺市完成房地产投资21.2亿元，占县级市完成投资的73%，花都市3.27亿，增城市3.26亿，从化市1.4亿元。

在四个县级市完成投资中，除番禺市、增城市有所增长外，其他均出现下降。

而番禺市的房地产投资也主要集中在紧靠广州的大石镇等地方，包括丽江花园、洛溪新城、珠江花园以及祁福新村、番禺广州碧桂园等以广州人为主要购买对象的楼盘上。

尤其值得注意的是，1999年1-6月，市区商品房预售面积下降了17.76%，而县级市的预售面积则出现增长。

紧靠广州的番禺大石的大型楼盘，包括广州碧桂园、丽江花园、洛溪新城、珠江花园、祈福新村等在上半年取得了出售面积接近40万平方米，同比增长将近1倍的销售成绩，其中广州碧桂园售出19万多平方米。

这些楼盘主要是广州人购买，对市区的楼盘，尤其是海珠区楼盘的冲击是明显的。

国际各大城市发展表明，当人均GDP超过3000美元时城市住宅市场将缩小。

广州目前的人均GDP已达3323美元，住宅郊区化开始初露端倪，也将成为必然的趋势。

虽然，目前由于国内居民收入水平较低，汽车尚未普及，公共交通系统的完善且尚待时日，但已出现的城市空心化现象表明了方向，尤其是以北京、上海、广州之类的大城市为先。

由于社会城市化进程的进一步发展而出现的城市空心化、居住郊区化现象，对目前开发商来说，是机遇与风险并存，一方面城区边缘有大量低廉、空置的土地尚待开发，那些实力强大的开发商才能形成规模经济，但是由于其规模化、周期长、资金投入大，对发展商也是一种风险和考验。

三、番禺楼市为什么会成为广州住宅郊区化发展的主要市场？从这几年的发展中，值得注意的是，番禺尤其是洛溪一带成了广州人的新家园。

目前，大石一带小区建筑面积近400万平方米，初步形成了10万人的居住区域。

这里已有丽江花园、洛溪新城、广州碧桂园、奥林匹克花园、富丽家园、珠江花园、海滨花园、海怡花园等众多的大型住宅小区。

在99年春节前，丽江花园、洛溪新城以建筑规模、小区质素、发展商实力、销售业绩等综合实力方面遥遥领先，成为带动该区域楼市发展的两大明星楼盘。

多年来，两家毗邻的大牌明星楼盘由于市场定位、目标客户不尽相同，双方的促进多于竞争。

至广州碧桂园和奥林匹克花园介入，形成了四足鼎立的竞争状态。

同时，华南大桥番禺出口一带将成为另一个兵家必争之地，成为一个含金量更高的地块。

除了华南碧桂园，合生创展已征下3000亩地，兴建高起点的“华南新城”，中山雅居乐也会计划进军此地。

宏宇集团也有1000亩地在此。

而此处已有珠江花园、海怡花园、广地花园等几个楼盘。

2000年中，可能会硝烟四起。

番禺，将全面成为满足广州市民居住功能的卫星城。

祈福新村位于番禺钟村镇，距离广州13公里，总体规划5751亩，现已开发2000多亩，建成及售出房屋13000多套，总销售额达64亿。

其业主6成为香港人，3成为广州人，一成为珠三角其他地区居民。

1991年祈福新村动工时，内地房地产市场淡静。

但发达国家和地区的经验和大量的市场调查使开发商相信，随着国内改革开放进一步深入，人们收入的增加必然带住房消费。

交通改善和城市污染的加重，必然在郊外掀起一股巨大的物业需求。

为此，祈福地产率先在国内引入“有好的居住环境和包括会所在内的自成一体的配套设施的屋村”概念。

1991年底推出的首期400幢复式花园别墅，一个上午即告售罄。

丽江花园坐落于番禺大石南浦岛东部。

规划用地1200亩，其中已开发500亩。

本着“丽江花园，美满家园”的质量方针，开发商制定了“充分利用毗邻广州的地理优势，吸收和运用香港的资源，将丽江花园建设成为一个环境优美、规划完备、管理体制完善、生活方便的高级居住区和繁荣兴旺、体现新风貌的国际大都市的新发展区”的目标。

经过八年的建设，丽江花园已从91年的一个低价楼盘发展为一个价格达到6-7千元的白领人士家园。

基于其硬件建设上的超前意识，丽江花园已建立了鲜明的品牌形象，广州白领人士对其忠诚的追随，已成为业界研究的对象。

但是番禺并不在广州市政府的规划发展方向上，广州市向东和向北发展，番禺位于广州的南部，番禺楼市之所以可以一枝独秀，主要原因在于：1、地理位置优越与广州一水之隔，背倚中山、珠海，毗邻港澳。

2、经济发展决定楼市格局番禺市GDP均比增城市、花都市多一倍，比从化市多4-5倍。

由于经济的快速发展，也促进了社区基础设施建设的发展。

近年来，番禺市筹集资金47亿元，先后建起洛溪大桥、虎门大桥等大中小桥梁240座；新建扩建的南沙大道、迎宾路、清河东路等主干线公路692公里，实现了市内镇镇通车，形成了一个四通八达的交通运输网络。

1996年，番禺市全年城乡建设投资额达32.67亿元，这些工程的落成启用，进一步完善了番禺市的交通网络，改善了投资环境和生活环境。

3、政府基础建设推进楼市发展1988年，为了改善番禺及周边地区的交通情况，番禺自筹资金建起了连接广州的跨江大桥洛溪大桥，一举改善了广州南出口的交通情况，为番禺和周边地区的经济发展起了重要作用，番禺也因而成为广东经济发展的第五只“小虎”。

但随着经济的发展，车辆越来越多，到94年，洛溪大桥的通车量已远远超过其设计容量，成为一条“慢车道”，一定程度上成为当地经济发展的制约。

1994年底，番禺人又自筹资金8亿元，建设横跨珠江，连接广州和番禺的第二座桥??番禺大桥，并于98年中建成通车。

番禺大桥北接华南快速干道，南接迎宾路。

番禺大桥的建成，减小了洛溪大桥的车辆压力，缩短了番禺和广州新城区的距离，进一步带旺了周边房地产的发展。

1998年，广州实行“一年一小变”工程。

从而启动了广州大道全面拓宽的工程，广州大道拓宽为10车道的代表广州岭南特色的景观大道，作为贯穿广州南北的主要干道，有效地改善了广州的南出口的交通。

4座大型跨江大桥--解放、江湾、鹤洞、华南以及广州东部地区新的南北主干线华南路系统工程南段（番禺大桥至中山立交段）相继建成通车。

98年，番禺市自筹资金，拓宽了迎宾路，与番禺大桥连接，并入广州的高速公路网络。

98年始，不仅从洛溪大桥经广州大道进入广州很少塞车，而且从华南快速干线到广州的新城市中心天河仅需10分钟的时间，尤如坐上观光电梯。

交通的改善，对于房地产的发展是不言而喻的。

4、政府政策支持番禺市政府很早就将房地产业作为其支柱性产业来发展，对于发展商批土地及减免相关税费均进行了一定的优惠，所以，番禺洛溪一带大型楼盘的发展商基本上都是过江龙，与番禺市政府的支持不无关系。

而且，基础建设的完善也在于政府政策支持。

事实证明，番禺尤其是大石地区成为广州市居住后花园为番禺市的经济发展又活添了一把火。

5、明星楼盘的带动??火车头效应最早在90年就介入洛溪地区房地产开发的是洛溪新城，由香港长实、恒基地产等三家投资开发，但其档次较低，吸引了一部分的拆迁户和部分低收入的广州市民。

与其相邻的丽江花园也在91年由香港粤海公司投资开发，以其建筑风格的多样、园林绿化的精致、社区文化的营造，乃到区内小品的精雕细琢，形成了开发的“精品模式”，并以此支撑起区域的最高价??华林居最高价时达到7000元/平米。

经过八年的建设，丽江花园现已建成为一个成熟的小区，区内配套完善、社区氛围和谐，并以其精品意识，树立了自己的品牌和口碑。

丽江花园、广州碧桂园、奥林匹克花园等明星楼盘的带动，不仅提高了区域房地产发展的水平，而且将提升了地块的整体形象，其火车头的作用不可低估。

6、海珠区楼市旺销又推了一把番禺与广州市海珠区一水之隔。

进入九十年代，海珠区的城市建设有了较大的发展，区内陆续建成了一批主干道和次干道，道路网络较以前有所完善。