衢州市区房地产市场形势分析报告

2008年上半年衢州市区房地产市场形势分析报告
今年以来，在贯彻落实中央宏观调控政策的基础上，坚持科学发展观，实现房地产市场供需总量基本平衡。

市区房地产市场整体仍以平稳、有序的态势发展，没有出现大幅波动现象。

一、上半年市区房地产市场运行情况
（一）上半年市区房地产投资额与新开工面积均出现下降，商品房销售量略有萎缩，二手房交易量同比呈平稳增长；虽房价增幅较大，但与上年城镇居民家庭可支配收入的增幅相接近。

市区房地产市场依然平稳有序。

1、市区房地产开发市场主要数据分析
（1）商品房投资额持续负增长。

据统计资料显示，今年1-6月市区累计完成房地产开发投资额8.4亿元，同比减少28.45%。

其中住宅投资6.73亿元，同比减少27.01%；商业营业用房投资0.65亿元，同比减少55.78%。

因上半年市区新开工项目较少，用于房地产开发投资的资金也少，商品房投资额同比出现持续负增长。

（2）商品房新开工面积较少，而竣工面积同比大幅增长。

上半年市区商品房新开工面积为34.31万平方米，同比减少42.2%；其中新开工住宅面积24.88万平方米，同比减少49.59%。

商品房竣工面积为77.03万平方米，同比增长318.41%。

（3）商品房空置面积同比仍显增长。

至6月底市区商品房空置面积累计已达47.57万平方米，同比增长9.91%。

其中商品住宅的空置面积为17.97万平方米，同比增长3.63%；商业用房的空置面积为17.48万平方米，同比减少0.85%。

2、市区房地产交易市场主要数据分析
（1）商品房销售量略有萎缩，但与05、06年相比增幅依然较大；商品房供销基本平衡。

上半年市区批准新上市商品房项目38个，新增可供销售面积41.18万平方米，同比增长6.85%。

其中新增可供销售的商品住宅有30.5万平方米（共2548套），同比减少9.95%；可供销售的商业用房4.13万平方米，同比增长11.32%。

据衢州商品房销售网统计，上半年市区共销售商品房3566套（间），同比减少1.87%，销售面积38.81万平方米，同比减少2.44%。

其中商品住宅销售3197套，同比减少4.74%，销售面积36.06万平方米，同比减少3.27%；商业用房销售369间，同比增长3.52%，销售面积2.75万平方米，同比增长12.24%。

上半年市区商品房、商品住宅、商业用房的供销比分别为1:0.94、1:1.18、1:0.67，供销基本平衡。

销售量同比虽略有萎缩，但与05、06年相比涨幅依然明显：与05年上半年相比，商品房销售套数增长75.23%、销售面积增长79.18%；与06年上半年相比，商品房销售套数增长14.52%、销售面积增长19.6%。

（2）商品房销售价格同比涨幅较大，但与上年城镇居民家庭可支配收入的增幅（12.7%）相接近。

上半年市区商品房销售均价为3166.46元/平方米，同比增长
8.94%。

其中商品住宅的销售均价为2938.05元/平方米，同比增长
9.52%；营业用房的销售均价为6160.96元/平方米，同比减少2.18%。

因上半年有一直被经济实力较强家庭关注的排屋、中高档多层
住宅如玉龙湾、维多利亚等楼盘推出，且这些楼盘销售量也较大，对上半年市区商品房销售均价进一步攀高起到了推波助澜作用。

（3）二手房成交量同比平稳增长。

上半年市区二手房的交易量为2011套（其中包括456户拆迁安置、离婚等交易），同比增长15.97%，交易面积20.45万平方米，同比增长25.61%。

其中住宅成交1451套，均价为2063.82元/平方米；
商业用房成交104间，均价为5647.22元/平方米。

（二）上半年全市各商业银行对房开企业实行“严控”政策，对个人房贷基本满足。

由于国家对2008年实行紧缩的货币政策，市区各家商业银行对今年房地产开发企业审贷都比较严，开发贷款紧缩。

据市人民银行统计，上半年全市用于房地产开发贷款比年初降3.43亿元,同比少增7.28亿元。

但对个人购房者而言，严控信贷对他们有着双重意味：一是“紧箍”不会落到他们头上，各商业银行尽管新增贷款总量有所减少，但个人房贷削减不多，比例反而有所提高，信贷向满足真实住房需求倾斜的态势明显。

二是贷款发放方式与往年有所改变：不再是按年度放款，而是每个季度按比例发放。

换言之，信贷“水量”没有减多少，但“放水”的方式改变了，由原来的“大水漫灌”改为现在按季“细水长流”。

市人民银行统计的数据也充分说明了这一点：今年前6个月全市用于个人住房贷款比年初多增4.39亿元,同比少增0.99亿元。

二、当前市区房地产市场存在的主要问题
尽管市区房地产市场总体上仍以平稳、有序的态势发展，但存在的问题却不容忽视。

1、部分房开企业抗风险能力不强，出现资金链断裂。

2008年国家实行从紧的货币政策，对资金密集型的房地产开发行业而言，无疑将经受着严重的银根紧缩考验。

在此背景之下，房地产开发商将面临新一轮“洗牌”，强者生存、弱者出局的态势将进一步加剧。

特别对于部分规模不大、实力不强的房开企业而言，“资金链”已成为压跨他们的最后一根稻草。

目前我市已有多家房开企
业在土地出让金未交清前即进入开发、预售，且因经营不善、销售不理想等因素出现资金链断裂的情况。

2、市场秩序仍有待规范。

当前我市房地产交易和中介等行为仍有许多不够规范之处，特别在今年紧缩的货币政策下，部分中小房开企业受银根紧缩、成本费用增加一系列因素影响资金链已非常紧张，甚至出现个别房开企业利用虚假销售合同进行一房多售、非法套取资金等严重损害消费者利益的行为。

3、商业用房的空置面积依然较大,亟待解决。

截止今年6月底，市区商业用房的空置面积为17.48万平方米，占整个空置面积总量的36.75%。

特别是今年上半年商业用房的供量远大于销量，比值为1:0.67。

以去年商业用房均价5550元/平方米计算，目前有近10亿元资金沉淀其中。

如何制定相应的措施去消化这些空置房，进一步营造健康、和谐的房地产市场环境，已成为市区房地产市场亟待解决的重要问题。

4、商品房供应结构仍有待优化。

上半年市区新增可供销售的2548套商品住宅中，90平方米以下的住宅696套，只占总量的28.32%，与“90平方米以下占70%以上”的政策相距甚远。

目前市区中小户型的普通住房供应仍然不足，商品房供应结构仍有待优化。

三、对策建议
1、政府部门应加强与房开企业的沟通，树立市场信心。

目前许多房开企业受整个房地产市场形势影响，对企业的发展信心不足。

政府应经常组织房开企业召开座谈会，了解他们的思想
动态及困难，尽力帮助他们解决一些实际困难，未雨绸缪，防止出现如近在咫尺的丽水房地产市场泡沫破灭现象。

2、以市场需求为导向，完善住房供应体系，满足居民多层次的住房需求。

根据目前市区房地产市场的现状，在贯彻国家政策精神的前提下，建立多层面、多渠道的住房社会保障体系，租售并举，实施不同的住房保障办法，使政府的住房保障职能得到进一步加强。

同时，遵循市场规律，结合实际，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。

即以需求为导向，调整供应结构，使不同收入家庭的住房需求基本得到满足。

3、把舆论宣传、正确引导作为当前的工作重点，使市民购房信心得到进一步增强。

在房地产市场敏感时期，应切实加强舆论宣传，使广大消费者对市场形势有一个正确的认识。

坚持科学发展观，引导市区百姓形成健康、合理的住房消费理念。

最低收入家庭承租廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，中高收入家庭购买商品房，大家各得其所，努力构建和谐的住房供应体系。

即通过各种宣传形式来提升市场信心。

4、房开企业应创新管理理念，合理定位，寻找发展空间，以增强企业的竞争力。

各房开企业要使自身在市场竞争中始终处于不败之地，应增强企业的管理，根据企业的实际情况，合理定位，寻找发展空间，以增强企业的竞争力。

市区房开企业除应巩固已有市场外，可通过发展新市场、实施“走出去”战略来谋求发展——近几年我市已有多家房开公司在江西南昌等地进行房地产开发，都取得了非常不错的
战绩。

同时，要实施品牌战略。

中小房开企业之间可通过强强联手方式，增强市场竞争力，达到做大做强、做专做精的目标。

力争使实力强大、资金雄厚的房开企业抢占市场制高点，中小房开企业与一流企业结成战略联盟，从而达到共同发展的目标。

5、加强精品楼盘开发，走可持续发展之路，是房开企业赢得市场的法宝。

在快速变化的房地产市场中，树立品牌意识，顺应百姓居住理念，是赢得市场的关键。

从目前市区几家开发得较为成功的楼盘也可以看出品牌开发的重要性，以获得衢州首个“中国金牌人居环境居住楼盘”的金都·西江月为例，该楼盘把科技住宅、人文小区的建筑理念融入其中，实现住宅文化理念与建筑规划、景观设计、住宅节能完美结合起来，使该楼盘一经推出即受到消费者的青睐，虽然当时开盘价格超过4000元/平方米，仍销售得非常不错（至目前销售率超过95%）；另外如广绿·玉龙湾、恒成·世纪美林、建工·丽江城等也因品质优异、性价比高等优势，都取得非常不错的销售业绩。

因此，加强精品楼盘开发，走可持续发展之路，是房开企业赢得市场的一个重要法宝。

四、对下半年市区房地产市场的预测
1、房开企业资金链紧绷的矛盾将更加突出。

自去年底中央经济工作会议定基今年实行从紧货币政策后，上半年国家连续采取多项措施如多次上调准备金率等进行信贷控制。

因全市金融机构需兼顾自身经济利益和社会责任，在从紧的货币政策下要优先保证重点行业如电力、交通、城建、开发区等优质项目及重点客户的贷款需求，而房开企业已不是银行今年优先满足的企业。

因房地产业是资金密集型行业，对外来资金依赖严重，在从紧
货币政策下上半年房开企业遭受商业银行非常严格的审贷制度，贷款明显缩减，资金链紧绷矛盾日益显现。

下半年，如国家对从紧货币政策毫不松懈，那么房开企业资金链紧绷的矛盾将会更加突出。

2、商品房销售量出现进一步萎缩的可能性较大。

原因有以下几点：①今年前5个月市区房地产投资额、新开工面积同比均出现较大降幅（同比分别下降21.27%、38.58%），说明今年来用于房地产开发的资金明显减少，开发的商品房也将减少，缩小了市民购房的空间。

②2008年国家实行从紧货币政策，市区已有一些中小房开企业受资金链所累导致破产，对消费者心理产生一定阴影，从而使市场上观望气氛逐渐浓厚起来。

③目前市场上销售较好的几个楼盘大多进入后期销售阶段，而上半年新开工项目较少，如下半年没有新的好项目推出，会直接影响下半年的销售量。

3、商品住宅价格仍可能以稳中略升趋势发展。

因二季度有一直被经济条件较好家庭所关注的排屋、中高档楼盘推出，如广绿-玉龙湾的排屋在4月份一经推出即被热销，志城-九华北的单身公寓虽价格较高仍受购房者青睐，华都-维多利亚的多层住宅也销售得非常不错，从而整体拉高了上半年市区商品房的销售均价，同比出现较大涨幅。

下半年，这种现象仍有可能继续。

另外，房地产开发企业土地开发成本上升，水泥、钢材等建筑原材料价格上涨等客观因素也是造成房屋销售价格上涨的重要因素。

预计下半年市区商品住宅价格仍可能以稳中略升趋势发展。

二○○八年八月十日。