常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司、常德邵商置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书

常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司、常德邵商置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】湖南省高级人民法院

【审理法院】湖南省高级人民法院

【审结日期】2021.02.24

【案件字号】(2021)湘民终66号

【审理程序】二审

【审理法官】孙元清覃开艳唐雨松

【审理法官】孙元清覃开艳唐雨松

【文书类型】裁定书

【当事人】常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司;常德邵商置业有限公司;刘义祥

【当事人】常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司常德邵商置业有限公司刘义祥

【当事人-个人】刘义祥

【当事人-公司】常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司常德邵商置业有限公司

【代理律师/律所】吕舒湖南德有常律师事务所;高仁华北京盈科(长沙)律师事务所;周佳勇湖南湘维律师事务所;陈国述湖南湘维律师事务所

【代理律师/律所】吕舒湖南德有常律师事务所高仁华北京盈科(长沙)律师事务所周佳勇湖南湘维律师事务所陈国述湖南湘维律师事务所

【代理律师】吕舒高仁华周佳勇陈国述

【代理律所】湖南德有常律师事务所北京盈科(长沙)律师事务所湖南湘维律师事务所

【法院级别】高级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司

【被告】常德邵商置业有限公司;刘义祥

【本院观点】综合本案事实，本案的基础法律关系为借贷关系，而非商品房买卖合同关系，房屋买卖并非当事人之间的真实意思表示。

【权责关键词】显失公平撤销违约金合同约定级别管辖第三人新证据诉讼请求变更诉讼请求驳回起诉执行诉讼标的

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实依法予以确认。

【本院认为】本院认为，综合本案事实，本案的基础法律关系为借贷关系，而非商品房买卖合同关系，房屋买卖并非当事人之间的真实意思表示。经查，案涉《商品房买卖合同》及补充协议的签订，其目的是鼎城区政府为维护社会稳定而协调解决江南美景项目资金问题，刘义祥作为该项目的投资人以案涉三间门面进行融资。从案涉合同签订的背景及资金流向来看，合同双方就购房款问题约定了特定用途，鼎城交投公司支付的“购房款”是按政府会议纪要的内容汇入了案外人账户，款项均用于江南美景问题楼盘，双方签订买卖合同的目的是为借款提供担保。从合同的定价来看，系执行的是鼎城区人民政府《关于江南美景问题楼盘的会议纪要》中“先由询价小组和第三方评估机构确定评估价，再按评估价的70%确定购买单价”确定的内容，并非合同双方平等协商的结果，且案涉三间门面的市场评估价值为32737000元，实际出售价值为22915895.8元，并非按市场价格确定，而是远低市场价值。

从《鼎城交投公司关于名郡国际门面资产购买方案》(鼎城交投〔2018〕5号)第5条“允许出让方有条件回购资产”、鼎城区人民政府《关于江南美景问题楼盘的会议纪要》(第2次)第2条“允许出让方有条件回购资产，出让方按7.5%的年利率支付利息后在一定期限内原价回购”及补充协议第2条约定的内容等来看，回购条款及约定的利息、违约金实际上是双方对借款期限及利率、违约金的约定，与一般的商品房买卖合同存在明显不同，其实质是以房屋买卖的形式为借款做担保。此外，案涉三间门面系刘义祥从邵商置业公司分得，虽然登记在邵商置业公司名下，但整个交易过程的实际受益人为刘义祥，而非邵商置业公司。邵商置业公司虽为名义上的出卖人，但其与江南城投公司签订的合同及补充协议并非双方房屋买卖的真实意思表示，其真实目的是为刘义祥的借款融资做担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释〔2015〕18号)第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案经一审法院依法予以释明，江南城投公司坚持不变更诉讼请求，故一审法院驳回其起诉并无不当。另，江南城投公司主张本案三份商品房买卖合同明确约定的总价款为22915895.8元，一审法院对本案没有管辖权。经查，案涉房屋的实际评估价值为32737000元，且江南城投公司以商品房销售合同纠纷案由起诉，常德市鼎城区人民法院将本案移送常德市中级人民法院审理，符合《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》第一条第二款诉讼标的额3000万元以上的一审民商事案件由中级人民法院管辖之规定。综上，江南城投公司的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。

【更新时间】2022-08-23 23:53:21

【一审法院查明】一审法院认定事实：鼎城区政府为维护社会稳定需协调解决江南美景项目

资金问题，刘义祥作为该项目的投资人缺少资金，欲以其从邵商置业公司分得的案涉门面进行融资。鼎城交投公司受鼎城区政府指定，具体办理该项事宜。2018年1月15日，湖

南里程资产评估有限责任公司受鼎城交投公司委托，对邵商置业公司自行开发的名郡国际门面[建筑面积3812.02平方米(一楼1157.48㎡，二楼2654.54㎡)进行价值评估，认定该门面价值32736994元。 2018年1月16日，鼎城交投公司与邵商置业公司签订3份《商品房买

卖合同》(编号分别为：222671、222667、222669)，约定：鼎城交投公司购买邵商置业公司开发的位于常德市鼎城区××街道××路××小区××号楼××室××号楼××室××号楼××室商品房；出卖人(邵商置业公司)在2018年6月30日前向买受人(鼎城交投公司)交付房屋；出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内(最长不超过60日)，办理该商品房所在楼栋的房屋初始登记，在该商品房交付之日起365日内(最长不超过90日)双方共同向常德市鼎城区房地产管理局、常德市鼎城区国土资源局申请办理该商品房的所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证。2018年1月22日，常

德市鼎城区人民政府办公室作出《关于江南美景问题楼盘的会议纪要》(第2次)会议决定：1.支持工作组关于常德市安业房产公司筹措后续建设资金方案。安业房产合作方刘义祥与邵商置业公司签订资产分割合同，刘义祥出售其拥有的由邵商置业公司开发的名郡国际一、二楼约3812平方米门面资产，所得款项用于安业房产解决江南美景资金问题。2.同意《鼎城交投公司关于名郡国际门面资产购买方案》(鼎城交投〔2018〕5号)。先由询价小组和第三方评

估机构确定评估价，再按评估价的70%确定购买单价。鼎城交投公司把购买资产的首付款汇

入邵商置业公司和刘义祥指定的银行账户。允许出让方有条件回购资产，出让方按7.5%的年利率支付利息后在一定期限内原价回购。3.暂缓缴纳相关税费，待办理不动产权证时，由交易双方依法缴纳。4.房屋买卖合同及其补充合同的主要条款由鼎城交投公司征询区法制办、区国资中心意见后签订。2018年1月24日，邵商置业公司、鼎城交投公司及刘义祥签订《商品房买卖补充协议》，约定：1.出卖方邵商置业公司将自行开发的商品房［建筑面积3812.02平方米(一楼1157.48㎡，二楼2654.54㎡)］出卖给买受方鼎城交投公司，价格统