定位20170708中瑞天悦彭州地块项目定位报告-改(市场、价值、户型)

纳湖湖景
2、与塞纳湖边100亩体育公园 无缝连接，居住的品质感较好
3、周边配套
单价低，功能空间更大
置信项目建筑研究
新古典主义风格
欧式建筑
法式建筑
欧式建筑
置信逸景苑
置信逸都丹郡
置信丹郡湖岸
置信丽岛
置信在彭州项目打造风格均是欧式建筑和法式
置信户型对比分析
置信户型对比分析
置信系产品优势：
u 合理控制总价：套二单卫集中在70-80㎡之间，接受总价在30-40万之间；套三单卫集中在80-90之间，总价不 超过40万；套三双卫集中在100-120㎡，接受总价不超过60万；
7185
72.9 2017年
2016年1月-2017年5月31日各面积段的供销存对比
3000
6000
2500 2000 1500
4100
4100
4068
4071
4176
5065
3504
5000 4000 3000
1000
2000
500
1000
0
0
0
0
00
50以下 50-70㎡ 70-90㎡ 90-110㎡ 110-130㎡ 130-150㎡ 150-170㎡ 170-200㎡ 200-250㎡ 250-300㎡ 300-400㎡
近几年彭州供应和销量均有所下滑，从15年开始处于供不应求，一直在消化前期剩余房源；
目前存量72.9万方，7185套房源；存量大大降低，未来市场有一定空档期。
彭州住宅近7年供销走势
70 60 50 40 30 20 10
0 2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
已推未 已开工未
售
取证
（万㎡） （万㎡）
已拿地未 开工
（万㎡）
总存量 年去化 出清周期 （万㎡） （万㎡） （月）
主城区 706
2529
351
3586
904
47
青羊区
84
154
50
288
72
50
锦江区 112
435
45
592
149
48
金牛区 115
442
74
631
116
67
成华区 115
467
86
668
4000 量价走势：
2000 平稳上涨——整体呈现量价齐升，从2017年以来供量逐
0
年下降，货量不足；
期末库存：
约1613万㎡，去化周期1个月。
成都市近1年供求量价走势
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
7696 7889 7655 7664 7759 7658 8022 7977 8672 9072 8978 8730 8445 8883 9183 9499
10000
8000 n 大成都近1年各月供求价
6000 4000 2000 0
供求分析 近1年全市总共供应2585万㎡，销售3403㎡，供销比为 0.75：1.
量价分析
新增面积(万㎡)
销售面积(万㎡)
存量面积(万㎡)
成交均价(元/㎡)
全市整体成交均价波动上涨，整体上涨23.5%
彭州区域房地产市场分析
60
50
40
30
20
10
0 2010年
2011年
新增面积(万㎡)
近几年彭州商业供销存走势
12000 48
10000
8000
6000
4000
2000
2012年 存量面积(万㎡)
2013年
2014年
销售面积(万㎡)
2015年
2016年
0 2017年
成交均价(元/㎡)
线性 (存量面积(万㎡))
整体市场小结
里
区域首开标杆项目，品牌价值
置信丹郡湖岸
位于南部新城核心位置，丹郡 品牌的升级之作，打造的是
“国际中央生活的湖居典范”
彭州市协和 路266路
（新人民医 院背后）
高层+洋房+商业
法式建筑风格
占地98亩 建筑：25万
方
1、临近城彭快铁 2、打造的临湖社区、墅级品
质、公园洋房
3、位于南部新城核心500亩水 塞纳湖北岸，
住宅市场——主要竞品分布
牡丹花园 占地：136亩 容积率：4.99
中成项目 占地：—— 容积率——
牡丹名城 占地：73亩 容积率2.86
丹郡兰庭 占地：230亩 容积率：2.99
目前彭州市场在售项目较少，市场处于空白期，但在彭州置信占有很大的市场份额，
同时也拥有一定的市场号召力，
天立世纪华府 占地 容 ：3.0
MARKETING ARRANGEMENT
中瑞天悦彭州地块
前期定位发展研究报告
中原-营运三部
愿景
FOREWORD
“名利双收”
此次提报目的：
品牌占位 - 带着提升老彭州人生活品质的开发使命，为品牌树立
健康高品质形象；
项目占位 - 实现全盘收益最大化，高标产品快速去化的营销双目标。
为品牌和项目实现双向占位！
比邻100余亩生态体育公园， 同时坐拥10万平米置信城南逸
都城大型综合体
丹郡品牌的升级之作，打造的 是“国际中央生活的湖居典范”
置信丽岛
彭州市南部新城凯旋大道旁， 塞纳湖畔
天彭街道办 南部新城凯 旋大道（塞 纳湖畔）
高层+商业
欧式建筑 地中海园林
占地71亩
1、紧邻南部新城景观核心 “塞纳湖”直接享受513亩塞
2房1厅1卫 77-80㎡
324
36%
149
46%
175
3房2厅2卫 97-98㎡
108
12%
99
92%
9
丹郡兰庭
3房2厅2卫 103-110㎡
407
45%
181
44%
226
4房2厅2卫 114-173㎡
57
6%
20
35%
37
n项目核心卖点：230亩主城繁华居住区，属于彭州核心位置、引进太平洋旗舰影 院、彭州首家IMAX影院，同时打造了丹郡“耍街”、置信物业 n高层产品主力户型：77-80㎡、103-110㎡产品，该户型推出总套数731套，占 总套数81%，去化率约45% n现存量：439套，主要集中在4月6日推出的5、6、9号楼 n价格：4443元/㎡
2286
2467
2161
2541
1997
2012年
2013年
2014年
新增面积(万㎡)
销售面积(万㎡)
2486 2037 2046
2808 2158
1613 1791 427 595
2015年
2016年
存量面积(万㎡)
2017年 成交均价(元/㎡)
10000 8000 6000
n 大成都历年供求价
供求关系： 总体供求平衡（5年供求比0.97：1），近年2年供不应求 （供求比0.75：1）
26
龙泉
81
342
驿
郫县
104
624
135
558
410
17
87
815
276
39
新都
159
647
区
143
949
298
40
大成都市场供需求量价
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
6814
成都市历年供求量价走势
7419
7695
7512
8238
8926
1964
2632
2430
2107
置信已售完项目
项目
概况
区域
产品
风格
面积
配套
核心
置信逸都·丹郡
位于“牡丹新城”的核心区域 由A、B、C、D、E五个组团组 成，BCD为欧式高档住宅区、 A、E为品质商业，打造的彭州
首席国际化高档社区
彭州市天彭 镇回龙西路
61号
酒店+写字楼+购 物
中心+风情商业街 +高层+别墅+幼儿
园
欧式建筑 欧洲地中海风
主城区客户占比小，投资性客户较少，价格敏感度高。
1、目前成都商品房市场供小于求，由于政策的刺激，近期成交量小幅度上涨，商业主要是以去库存为主；
2、彭州市场受大政策影响，将持续利好，实现价值洼地；
3、供需以高层刚需产品为主，改善型市场份额较小； 4、2016、2017年供小于求，库存持续去化，市场前景整体向好；价格走势平稳，有一定以价换量态势。
2465
1127

28
19
64
1
2
存量套数 114
807
2084
1848
1486
240
182
102
122
43
26
成交均价
4100
4068
4071
4176
5065
3504
0
0
0
0
(元/㎡) 4100
70-110㎡销售占比61%，刚需持续主导市场，别墅、洋房产品房源稀缺
商业环境现状
近几年商业去化缓慢，主要是在2014和2015年迎来了商业的春天，成交量比较大，而 在16和17年之间商业销售量是持续下跌，商业存量48万方（4036套），高库存；
情
占地354亩 建筑面积约
30万方
1、中庭5000平米的水景设计， 同时做到“外公园，内花 园”的奢侈景观享受
2、自身配套沃尔玛、苏宁电 器和太平洋院
3、目前最重要的商务行政区
资源利用最大化
置信逸景苑
位于南部新城核心位置，分六 期开发，集高尚住宅、购物、 休闲、娱乐等完善生活配套于
一体的大型复合型地产项目
栋
栋
栋
79-163 79-163 80-123 80-157 28- 30- 30-
㎡
㎡
㎡
294 277 293
170
170
118
10
8
10
155
114
35
推10出套数 (套8） 套数占比1（0 %）
118
-
-
-
896
7
11
13
13
71
118
-
-
-
439
已7售套数 9 去化1率3（%）13 剩余套65数
已推未 已开工未
售
取证
（万㎡） （万㎡）
已拿地未开 工
（万㎡）
总存量 年去化 出清周期 （万㎡） （万㎡） （月）
近郊
821
3002
768
4591
2052
28
青白
51
49
江
双流
77
504
26
126
66
25
89
670
382
22
天府
245
388
新区
温江
104
448
124
757
274
34
164
716
389
目 录
TABLE OF CONTENTS
1
市场调研分析
2
项目定位研判
3
项目整体规划建议
4
产品附加值及配置
5
整体营销策略
6
中原实力与团队保障
第一部分
PART 1 市场调研及分析
1、成都房产现状 3、住宅市场情况 5、区域客户调研
2、彭州区域市场现状 4、主要竞品分析
宏观政策解析
从2016年10月成都重启限购以来，调控政策逐渐加码，重点抑制投资性购房需求， 购房客户大幅减少。 可以预见未来一年成都房地产市场需求将持续收缩，排挤客户终将向周边县市发展。
1216户（住宅：896户，商业：320） 住宅：1.80；商业：3.50
成都合达联行物业服务有限公司
2018-12-31
栋数
1栋
面积段
77-
104
㎡
总户 住宅 142 数 商业 22
剩余 住宅
3
套 数项目 商业 户型16
2栋
77102 ㎡ 178 14 14 面14积
5栋
6栋
8栋
9栋
11
12
13 合计
2016下半程 楼市攀升，政策调控
2017年上半程 调控持续收紧
土地端
10月
住宅端
限购重启
11月
12月
城南限购限贷升级
1月
2月
限地令，严控土地出让
3月
4月
5月
主城土拍实行“熔断”+抽签形式
二手房纳入限购、社保要求24个月 房产证满3年可售，二套房首付增加
成都主城区市场现状分析
截止2017年4月，成都主城区住宅整体结构性库存量为3586万㎡，出清周期约47个月； 属于安全的市场供需环境。
u 带入户花园、超大景观阳台，赠送率高；
u 功能性完善，功能分区明显，使用面积大，并且主卧舒适度高；
重点在售项目－丹郡兰庭
二期
三
65
期
78
4
12
一9 期
10
开发商 占地规模 建筑面积
容积率 绿化率 总户数 物业费
物业公司
交房时间
成都恒兴置地房地产开发有限公司 230亩
157853.21 ㎡ 2.99 30%
5000 4000 3000 2000 1000
0
销售面积(万㎡)
新增面积(万㎡)
存量走势
成交均价(元/㎡)
15000.0 10000.0
5000.0 0.0
5198 2010年
7000 2011年
6963
9214
2012年
2013年
存量面积(万㎡)
10272
9118
2014年 存量套数
2015年
8055 2016年
彭州致和镇 协和路258 号（彭州新 人民医院背
面）
住宅+商业+叠院
ART-DECO新 古典主义风格
（简欧） 打造欧洲地中 海风情园林
占地211亩 建筑面积：
40万方
1、内部更打造有45000平米 三大阔景中庭
2、毗邻500亩塞纳湖、100亩 逸景苑生态草坪公园、湖边
100亩体育运动公园、国色天 乡主题乐园等，双湖景，公园
新增套数
销售套数
存量套数
成交均价(元/㎡)
50以下 50-70㎡ 70-90㎡ 90-110㎡ 110-130㎡ 130-150㎡ 150-170㎡ 170-200㎡ 200-250㎡ 250-300㎡ 300-400㎡
新增套数
0
104
1889
2114
624
12
36
3
64
8
0
销售套数 5
368
2369
201
43
武侯区
98
286
34
418
61
67
高新区 182
745
62
989
306
38
成都郊县市场现状分析
截止2017年4月，成都近郊住宅整体结构性库存量为4591万方，出清周期28个月；