2009_世联_深圳地铁三号线阶段成果报告

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目标解析：
低风险“零成本运作”！
本报告是严格保密的。
零成本运作——住宅大盘运作关键 运作特点
①住宅先行启动开发 ②物业经营模式确定
运作关键
①规划方案 ②合理分期开发
③滚动开发方案测算
本报告是严格保密的。
典型居住大盘开发模式：
2001——2009……
6、7期
5期小高层
4期小高层
振业城
总用地面积：416765.9㎡ 总建筑面积：541796㎡ 住宅建筑面积：498356㎡
2006 周边需求推动期 宏观调控期
土地供应不足，刚性需 求持续增长，年消化量 远大于年供应量 •
2007年 调控收缩期
后续供应量明显不足， 市场刚性需求巨大， 呈现供不应求的市场 特征
阶段特征
• • • 产品形 式
•
•
•
多层、小高层为主，少 量高层塔楼，另有少量 低密度产品，由于土地 稀缺，新入市项目以高 层为主 户型仍以紧凑型一居、 两居为主，低密度产品 也通过控制面积来控制 总价，主打性价比
北京客户被动郊区化——以朝阳CBD白领首置客户为主，消 化2/小3房为主，地铁周边最为集中
2007年北京东价格分布图
客户 分类 客户特征 产品选择 关键 臵业 要素
中央别墅区 20000以上
北 京 东 部 刚 性 需 求 100-110平 首次臵业，对价格较为 年 米两居、 轻 蝴 敏感；有一定支付能力， 130-140平 白 蝶 承受总价在60-80万； 米三居 领 派 追求享乐、追求生活品 （BoBo自 质；不甘于平凡，对自 由城、世纪 己很好。 星城）
24 1
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回到开发商目标：
深圳市地铁三号线投资有限公司，房地产非主营业务，仅为地铁项目的 附加赢利点，注册资金10000万必须全部并只能投入地铁建设。作为公 司搭建后开发的第一个项目，在该项目上，开发商重点在于项目的初始 资金的筹集与滚动开发的现金流问题，高效、安全的回收资金，确保现 金流的运转。在此基础上，适当考虑利润率和品牌提升问题。
香蜜湖 深圳湾/高尔夫/世界 之窗/红树林 西银湖 后海湾 龙城公园 ×
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高层：4.2-5.8万；别墅：10-14 万
高层：5-7万 高层：3.2-3.9万 高层复式：2.6万；别墅：5-6万 TH：3.3-4.2万 高层1.5万；别墅：4万 洋房：0.95万；别墅：1.5-1.8万 高层：0.8-0.9万；别墅：1.61.8万
振业城
波 托 菲 诺 香 蜜 湖 1号 中 信 红 树 湾 星 河 丹 堤 卓 越 维 港 公 园 大 地
振 业 城
区位
项目
资源
大 山 地
价格（元/㎡）
华侨城
香蜜湖 红树湾 龙版 后海湾 龙岗中心 横岗
波托菲诺
香蜜湖1号 中信红树湾 星河丹堤 卓越维港 公园大地 振业城 大山地
燕栖湖/高尔夫/荔枝 林/天鹅湖/谛诺山
波托菲诺依托华侨城20多年经营筑就深 圳富人圈层舒居时代。
2004年：中信红树湾之于深圳
城市变革三：
中信红树湾项目奠定填海区价值，将 深圳纳入国际城市时代。
2008年：幸福里之于深圳
城市变革四：
幸福里以都市综合体推动深圳进入
都市豪宅时代。
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变革时代的
项目价值。
视角1.深圳城市版图变革视角 视角2. 城市意象变革视角 视角3.城市区域价值变革视角
本报告是严格保密的。
版图变革1： 深圳将进入轨道拉通下的大深圳板块时代
5号线、15号线 4号线 16号线 3号线、14号线 1号线、10号线
关外
关内
城市紧急扩容升级，大深圳城市版图突破瓶颈 ——产业升级、深港共荣、综合配套、轨道交通
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版图变革2： 带状城市向环状城市格局演变
一环：关内点状豪宅区CBD、香蜜湖、华侨城、后海湾
3期叠加/洋房 2期双拼/联排
1期独院、高层、 联排、双拼
项目 1期
建面 18万
套数 600
推售时间 2006
建筑形式 独院、小高层、 联排、双拼 双拼、连排、 叠加、洋房、 高层 高层
户型面积（㎡） 别墅210-260 联排170-240 洋房120-150 高层180-330 叠加200以上 联排280-370 110-180
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首次臵业，对价格敏感； 因结婚等具有急迫刚性 需求但支付能力较弱， 60 平 米 一 蚂 能 够 接 受 的 总价为 50- 居 、 80-90 交通 蚁 60万，首付15万以内； 平米紧凑两 派 外地年轻人为主，“终 居 室 ( 轻 轨 价格 于安家的北漂族”，收 沿线） 入中等但具有极强的增 长潜力。 产品 舒适 度 环境 价格
4号线 横岗 中心
龙岗本地客户聚集 典型项目：公园大地、奥林华府、 君悦龙庭 高层均价13000-15000元/㎡ 客户：龙岗本地客户为主
三环
1号线 5号线
龙坂 中心
布吉 中心
二环
不太美的白领过渡区
宝安 中心 前海 中心
2号线
脏、乱、差的区域现状 典型项目：慢城、可园 高层均价9000-10000元/㎡ 客户：关内白领客户为主，福田罗湖白领居多
项目启动期确定
项目各物 业价格
项目物业 分期
项目限制性条件
项目开发分期确定
项目方案测算
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世联本项目研究思路体系：
零成本运作的目标下
项目分物业运营模式
项目整体 发展趋势 分物业 定位 各物业运 营模式
项目分期与开发模式
深圳龙华：
曾经白领理想的居住区：
深圳北站（龙华新客站） 地铁4、5、6号线交通枢纽
现在的豪宅时代兴起
未来的龙华： 持续豪宅化
溪山、龙岸后续以 别墅及大户型豪宅 为主，10-12年总供 应量124万 普通住宅120万起 跳的总价门槛 CBD一级辐射区最 后一块规模开发净 地 二拓区大量蠢蠢欲 动的新盘也都没打 算便宜卖
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白领文化已渐行渐远！
轨道交通推动下 白领文化的复兴
——开创大深圳版图下的新白领文化时代
白领文化：邻里相融，家庭和
谐的主流城市人群的主导价值观
变革时代的
项目价值。
视角1.城市版图变革视角 视角2. 城市意向变革视角 视角3.城市区域价值变革视角
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三环内承载的白领文化区域盘点：
2-5期 6-7
26万 10万
1026 ——
2009 2010
零成本运作——综合体运作关键
运作特点
①开发模式多样 ②物业经营模式复杂
运作关键
①确定项目开发模式
②确定物业经营模式 ③滚动开发方案测算
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零成本运作的模式
项目目标：零成本运作
项目整体定位 项目分物业定位 项目各物业价格
大山地
×
横岗区域价值的更新：
将成为大深圳三 环内性价比最高 的白领区域。
龙华 中心 宝安 中心
华侨城 后海湾 香蜜湖 CBD
龙城 中心
布吉 中心
横岗 中心
三环
二环
本项目 深圳
之于
本项目地铁综合体物业 ——牵引深圳进入大深圳白领时代。
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理想 实践
项目运作关键
牵引大深圳白领时代使命下， 本项目该如何建立可行的运作方式？
公路：到罗湖中心约25分钟车程， 福田中心约25分钟车程 地铁：地铁三号线1期红岭至双 龙段,2010年10月通车
龙城 中心
横岗 中心 布吉 中心 福田 中心 罗湖 中心
25分钟通勤圈层
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横岗：豪宅的尴尬——缺乏资源、板块支撑的
豪宅产品定位。
7 6 5 4 3 2 1 0 高层 别墅
1号线
14号线 15号线
3号线
10号线
5号线 9号线 8号线
7号线
2号线
1 3
写在 前面
项目价值再思考
面对轨道化快速变革时代， 本项目该如何看待自己的项目价值？
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1999年：滨河大道之于深圳
城市变革一：
滨河大道的开通将南山纳入城市范畴， 深圳进入关内关外时代。
2002年：波托菲诺之于深圳
城市变革二：
福田CBD一级辐射区（20分钟圈层）
龙华新城法定图则（不低于福田CBD的高标准规划）
二拓区大量商住用地集中供应（新规划、高起点）
现在的全面中心化、豪宅化
2009.7. 4 龙岸：14500元/平米 推出186套 销售95% （户型面积85-165平米，套总价125-240万） 2009.8.8 溪山：14500元/平米 推出206套 销售75% （户型面积90-140平米，套总价130-200万） 2009.8.8 上塘道：14000元/平米 推出260套 销售70% （户型面积45-89平米，套总价 63- 125万） 2009.8.29 圣莫丽斯：20000-24000，推出140套 销售76% （户型面积160-220平米，套总价 320-530万） 2009.8.30 溪山：150000元/平米 推出118套 销售90% （户型面积90-140平米，套总价135-210万）
关内白领的无奈选择
物流基地与居住混合区域 典型项目：诺德国际、阳光玫瑰园、鼎太沙发 高层均价14000-15000元/㎡ 客户：关内白领客户为主，科技园白领居多
横岗：便利的交通——牵引白领必备要素
丹平 路 深惠高速公 路 盐排高速公 路 深汕高速公 路 南坪快速路 外环快速路 清平快速 路 盐坝高速公 路
均价4500 并存 60平米一居和90平 米一下的两居仍是主 力供给户型
•
价格水平 客户特点
均价2000-3000
均价3000-5000
均价5500-6500
仍以刚性需求的东部首 以东部工作的普通白领占 市区拆迁户及当地换房 客户群没有发生明显变 本地客户不足：1、原住民数量少，经济实力低，有住房 次臵业的白领为主，首 主导比例，另有部分市区 客户为主，开始有东部 化，东部人群为主，基 付承受力较低；由于配 拆迁及当地换房客户，总 2、产业移民未为气候 工作的白领群体进入 本为首次臵业刚性需求 套等问题，出现中端客 价敏感，首付能力低 以北京东（朝阳区）客户为绝对主力（80%以上） 本报告是严格保密的。 户回流
?零成本运作模型?零成本运作关键点?住宅大盘零成本运作模式?综合体零成本运作模式?项目启动资金分析?项目零成本启动运作建议?项目多方案组合?项目组合约束条件分析?项目多方案测算?多方案测算比较?项目方案优化建议?项目地块分析?项目规划方案建议?项目启动条件分析?项目保障房开发条件?综合体开发模式研究?各物业开发动态研究?项目开发模式选择?项目整体属性界定?城市发展的趋势研究?轨道交通对项目发展的影响?区域发展趋势研究?类似区域典型案例研究?项目整体发展趋势?基于发展趋势下住宅定位研究?基于发展趋势下写字楼定位研究?基于发展趋势下酒店定位研究?基于发展趋势下商业定位研究?住宅运营模式研究?写字楼运营模式研究?酒店运营模式研究?商业运营模式研究?基于企业特征的运营模式建议世联本项目研究思路体系
地铁三号线横岗车辆段项目
阶段工作汇报
世联地产 2009.09
背景1：基于区域价值变革角度看待本项目
2009
大山地 振业城
2010
本项目 振业城6-7期 地铁三号线开通
2011
本项目 公园绿地 麟横旧改
2012
新居住用地入市 商业用地入市
背景2：基于深圳城市变革角度看待本项目
6号线 11号线 13号线 16号线 12号线 4号线
深圳龙华：
曾经蓬勃的白领文化
1999年 万科四季花城，
产品：一期户型全 部为45平米一房
2000年 风和日丽
产品：一期主推70平 米两房和96三房
2000年 滢水山庄 产品：主推85-116平 米两房三房
推广语：“有一个 美丽的地方”
本报告是严格保密的。
推广语：“生活更 好一点，美丽更多 一点”
推广语“一个山水间 的绿色家园”
全面豪宅化
逐渐豪宅华的版图 典型项目：金地梅龙镇、万科第五园、 金域华府、溪山、龙岸 高层均价15000-16000元/㎡ 客户：关内中产阶层为主
供给断层的稀缺化
龙岗 中心
3号线
龙岗人的中心化
井喷后供给断层的新兴板块 典型项目：湾上六座、深业新岸线、 熙龙湾 高层均价12000-15000元/㎡/25000 客户：宝安本地及南山白领客户为主
发展阶段
1998-2000 规划推动期 启动期
• 随着京通快速的通车和 CBD的发展，通州开始 成为东部商务区的居住 配套区 基本为普通多层 户型以90-100平米两居 和120-130平米三居为 主 •
2001-2005 快速放量期
随着轻轨的开通和生活 配套的不断完善，大量 的东部工作人群涌入通 州，市场呈现供销两旺 的局面 普通多层为主，随着土 地价值的不断提升，开 始出现小高板，以及少 量叠拼、洋房产品 面对首次臵业为主的刚 性需求，户型以60平米 一居、90平米两居为主 •
东坝 8500
朝阳公园 20000 朝阳北路区域 青年路板块 7000-9000 CBD区域 10000-15000 京通板块 20000以上 8000 通州区域 二环 双井区域 5000 15000以上 三环 京沈 百子湾 8500 10000 四环 亦庄 8000 五环
通州的“飞地模式”：新区开发持续仰赖城市中心白领客 户大量外溢支撑
二环：滨海大道与北环形成的第二圈层
三环：西至宝安中心，北至龙华中心、东至龙岗中心
本报告是严格保密的。
三环外 ：福永、沙井、松岗、坪山、坪地……
变革时代的
项目价值。
视角1.深圳城市版图变革视角 视角2. 城市意象变革视角 视角3.城市区域价值变革视角
本报告是严格保密的。
北京通州：环状城市下的白领文化