陈源、冯欢商品房销售合同纠纷二审民事判决书

陈源、冯欢商品房销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】四川省南充市中级人民法院
【审理法院】四川省南充市中级人民法院
【审结日期】2021.03.29
【案件字号】(2021)川13民终857号
【审理程序】二审
【审理法官】周朝阳何顺红刘苗
【审理法官】周朝阳何顺红刘苗
【文书类型】判决书
【当事人】陈源;冯欢;南充市东城置业有限公司
【当事人】陈源冯欢南充市东城置业有限公司
【当事人-个人】陈源冯欢
【当事人-公司】南充市东城置业有限公司
【代理律师/律所】李雄四川泰宇律师事务所;刘欣四川泰宇律师事务所
【代理律师/律所】李雄四川泰宇律师事务所刘欣四川泰宇律师事务所
【代理律师】李雄刘欣
【代理律所】四川泰宇律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】陈源;冯欢
【被告】南充市东城置业有限公司
【权责关键词】违约金支付违约金不可抗力合同约定勘验笔录诉讼请求变更诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，针对陈源、冯欢的上诉理由，评述如下：关于东城置业公司交付的房屋是否达到交付条件问题。

双方当事人签订的商品房买卖合同对交房条件约定为商品房经验收合格，并约定商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。

经查，案涉房屋所在的南充恒大悦龙台二期D地块二期1、12－20、22、23号楼地上工程已竣工验收合格，并于2020年6月30日备案，南充恒大悦龙台二期D地块二期1、12－20、22、23号楼地上工程及地下室于2020年6月30日经消防验收合格备案，电梯于2019年4月28日取得合格证，水、电、气均已入户达到使用条件。

一审法院认定东城置业公司达到了合同约定的交房条件，并无不当。

关于东城置业公司对共有建筑、设施未完工是否构成违约问题。

在陈源、冯欢签订的商品房买卖合同中，不涉及陈源、冯欢单独享有地下室使用权的内容，陈源、冯欢对地下室主张权利不当。

尽管案涉房屋所在小区的地下室、小区的基础设施和相关配套设施尚未完工，对购买小区房屋的住户生活带来不便，但商品房买卖合同对小区共有建筑、设施的完工时间未作明确约定，陈源、冯欢针对共有建筑、设施未完工主张违约，依据不充分。

关于东城置业公司受新冠病毒影响顺延交付时间的问题。

商品房买卖合同约定东城置业公司交房时间为2020年6月30日，实际交付时间为2020年8月26日，迟延近两个月。

但是，众所周知，2020年爆发的新冠病毒影响范围是世界性的，影响力度是深远的。

尽管我国很多企业在2020年2月底3月初逐渐复工复产，但全面正常生产经营还是经历了很长时间，逐渐复
工复产不等同于全面正常生产经营。

因此，一审认定迟延时间系不可抗力影响，交房时间相应顺延，属于理性裁判幅度之内，并无不当。

综上，陈源、冯欢的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由陈源、冯欢负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-01-26 22:17:24
陈源、冯欢商品房销售合同纠纷二审民事判决书
四川省南充市中级人民法院
民事判决书
(2021)川13民终857号上诉人(原审原告)：陈源。

委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。

上诉人(原审原告)：冯欢。

委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审被告)：南充市东城置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区吉顺街49号。

法定代表人：杨珩，董事长。

委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。

上诉人陈源、冯欢因与被上诉人南充市东城置业有限公司(以下简称东城置业公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院(2020)川1303民初3916号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

陈源、冯欢上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2．本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。

事实和理由：一、被上诉人东城置业公司于2020年7月27日通知上诉人陈源、冯欢交付房屋的行为，不构成有效交付，案涉商品房至今未达到交付条件，东城置业公司违约行为持续至今。

(一)案涉房屋包含地下室，但地下室至今在修建，未完成竣工验收，被上诉人已构成违约。

上诉人购买的案涉商品房，系恒大悦龙台二期项目，被上诉人东城置业公司以印发售房宣传资料的形式向社会公开出售，其销售广告《恒大悦龙台户型鉴赏》和《墅居空间线框解析》中载明“一墅拥有四层空间，上拥露台下有地下室……约57平米地下室，储藏生活细腻美好……；购房者签署认购书后，即视为购房者对本物业各项资料已了解并完全认同，由于别墅负一层不计面积，所以下至负一楼楼梯由客户自理”，售楼部展示的案涉房屋户型模型以及样板间，也同样显示有地下室，根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用＞》第三条的规定，本案中，被上诉人东城置业公司在宣传资料中对案涉房屋负一层地下室不计面积给予允诺，并对房屋下至负一楼楼梯由客户自理做了特定事项的说明，对商品房价格及上诉人的购买选择选具有重大影响，宣传资料中的说明及允诺属明确的要约条件，上诉人基于对地下室功能作用的考量，与被上诉人签订了购房合同，并交纳了高于市场一般住宅房屋价格的购房款，其支付的对价包含了地下室的价格，被上诉人应受其广告承诺的约束，将符合交付条件的负一楼地下室一并交付上诉人。

恒大悦龙台·二期项目今未取得地下室竣工验收备案，违约行为持续至今，被上诉人应当承担合同违约责任。

(二)恒大悦龙台·二期基础设施和相关配
套设施未完工，导致案涉房屋无法正常使用，无法到达上诉人的合同目的，被上诉人应当承担违约责任。

从被上诉人东城置业公司售楼部摆放的宣传沙盘、规划平面图以及二期商业购房特别提示可以看出，二期项目共计规划住宅楼18幢、商业用房5幢、地下车库出入口2个、业主出入口3个、非机动车出入口3个。

根据一审查明的事实“二期工程仅有地上工程1、12-20、22、23号楼已竣工验收合格”。

截止12月18日，恒大悦龙台·二期在建住宅楼有3.4.10.11.21幢，在建商业用房5、6、7、8幢，业主出入口2个未修建，地下车库出入口1个未修建，非机动车出入口3个未修建，地下车库及地下室均未竣工验收无法使用。

同时，案涉房屋的水、电、气、视及网络是上诉人向相关职能部门举报后，于2020年9月下旬才达到合同第十六约定的使用条件。

悦龙台·二期部分楼栋虽然取得了竣工验收备案，但只能说明部分楼栋的房屋质量达到了工程建设强制性标准，并不等同于符合上诉人签订合同的合同目的。

上诉人签订购房合同的主要目的是用于居住，正常居住的前提是小区基础设施及相关配套设施齐备完善，道路、绿化、各类出入口、地下车库符合设计规划并达到正常的使用条件，而至今为止，恒大悦龙台·二期还有在建工程共计9幢，工程噪音灰尘污染严重影响上诉人居住环境，工人自由进出给小区带来安全隐患；在建楼栋范围内的绿化无法完工；地下车库、地下室无法使用直接导致装修材料无法直达电梯、小区业主无法对案涉房屋进行装修，出行车辆无法停靠；小区业主及非机动车出入口均未修建完毕，小区业主进出绕道而行，严重影响正常出行。

综上，被上诉人交付的房屋无法达到合同订立目的，与宣传的“城市半山墅居”的高品质内容严重不符，上诉人合理拒绝接房视为开发商未按期交房，被上诉人应当承担违约责任。

二、本案扣除的不可抗力期间，应从2020年1月22日计算至2020年2月14日，共计23天，合同约定的交房日期为2020年6月30日，应当顺延至2020年7月24日，被上诉人东城置业公司至今未到达交房条件，应当承担违约责任。

2020年2月14日，四川省住房和城乡建设厅下发了《关于加强疫情防控积极推进建设工程项目复
工的通知》，要求抓好疫情防控和建设工程项目复工工作，促进经济社会持续健康发展。

本案中，应当根据公平原则，扣除不可抗力的期间23天，交房日期顺延至2020年7月24日，恒大悦龙台·二期至今未达到交付条件，被上诉人东城置业应当向上诉人承担违约责任。

而一审法院将疫情作为被上诉人免除全部违约责任的理由，擅自将交付时间延长，将开发商的违约行为全部让业主买单，业主还要向无法正常居住的小区物业缴纳3.5元／平米高昂的物业费，这种裁判结果势必会引起小区全体业主的不满，造成更大的矛盾纠纷，恳请二审法院依法予以改判。

东城置业公司辩称：一、本案被上诉人己按合同约定交付条件交付房屋，虽然被上诉人有逾期交房的情形，但属于疫情不可抗力因素造成，依法属于免责情形，理由如下：1．众所周知2020年1月22日因新冠疫情大暴发，武汉全面封城，疫情影响被上诉人工期属于不可抗力因素。

2．疫情这一不可抗力因素出现后，被上诉人第一时间通知上诉人，并且在疫情稍微减弱后就组织人员复工，在2020年7月底案涉房屋就达到合同约定交付条件，同年8月前后被上诉人就通知上诉人前来验房、接房，但上诉人未验房直接拒绝接房，按照双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第19条最后一款及《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》第七条约定，上诉人拒绝验房、接房，视为被上诉人已按照买卖合同约定条件交房。

3．案涉房屋虽然逾期2个多月时间交付，但房屋确已达到合同约定的交付条件，这一事实有一审法院现场勘验笔录为证。

二、买卖合同中没有被上诉人赠与上诉人地下室的约定，更没有约定地下室的交付条件、交付时间，逾期交付的违约责任，二审法院不能将地下室按购房合同约定交房时间要求被上诉人进行交付，理由如下：1．上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中没有赠送地下室的内容，地下室是作为小区配套设施的车库，由业主购买有偿使用，从上诉人提交的商品房买卖合同内容可以看出，上诉人购买的只是房屋，并没有购买地下室车库。

2.11户业主中温小东、马欢，张敏，陈源、冯欢，唐燕4业主购买的是小高层，其余7业主购买的
是别墅，如果上诉人陈述购买别墅业主享有赠送地下室的事实真实存在的话，那么也并不是11上诉人全都享有赠送地下室的权利。

3．被上诉人是否赠送地下室给7上诉人这一事实存在争议，上诉人在本案诉讼请求中并没针对这一争议提出诉讼请求，上诉人没有在一审过程中增加或变更诉讼请求，一审法院也没有对这一争议问题进行审理，根据不告不理原则，二审法院也不应超诉讼请求范围审理。

4．即便是上诉人与被上诉人双方不存在赠与部分的争议，按照上诉人的陈述赠与部分仅有使用权，上诉人也并不享有产权，因此赠与部分也不可能取得上诉人所要求的竣工验收。

5．无论地下室赠与事实是否存在，但地下室已修建好是事实，只是还未取得竣工验收，地下室作为案涉小区人防和车库的公共配套设施，因项目分两期开发，按照双方签订《四川省商品房买卖合同(预售)》附件五第(二)条约定，被上诉人不迟于该项目最后一期竣工交付的时间，该项目的最后一期预计在2021年12月31日前交付，虽然被上诉人地下室目前未取得竣工验收，但并不存在逾期交付的违约行为。

陈源、冯欢向一审法院提出诉讼请求：1．判令东城置业公司按《商品房买卖合同》第十九条约定的日万分之一标准支付逾期交房违约金8,953.95元(违约金计算时间从约定交房时间至取得《竣工验收备案表》并满足《商品房买卖合同》第十八条约定的交接手续条件之日为止，本次违约金暂计算至2020年9月30日止，之后产生的违约金每半年由东城置业公司支付一次，直至符合法定的交房条件或业主实际接房为止)；2．判令东城置业公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实如下：1.2018年2月22日，陈源、冯欢与东城置业公司签订了合同编号为201802225555的《四川省商品房买卖合同(预售)》(以下简称《商品房买卖合同》)，该合同约定：东城置业公司向陈源、冯欢出售其开发的位于南充市高坪区××幢××单元××层××号商品房；该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为第xxx号；商品房用途为住宅；房屋建筑面积为114.23平方米，套内建筑面积为93.86
平方米；房屋单价为10483.18元／平方米(按照套内建筑面积计算)，房屋总价款为983951.00元，陈源、冯欢应于2018年2月21日前支付首期房价款的253951.00元，其余价款730000元向指定银行申请贷款支付；商品房交付的时间为2020年6月30日前。

第十五条商品房交付条件约定，商品房已取得房屋面积实测报告书、出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。

第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件约定，供水、排水按设计要求施工，交付时达到使用条件；供电交付时纳入城镇供电网络并正式供电；使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件；交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；供水、排水、供电由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络由出卖人负责安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。

第十九条逾期交房责任约定，(一)除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，(1)逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；(2)逾期在180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全房价款(含已付贷款部分)，并按照全部价款的1%买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；(二)由于买受人原因，导致该商品房未按合同约定时间交付的，《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用。

同日，陈源、冯欢、东城置业公司签订《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》，第六条双方同意本合同第十五条变更如下：(一)出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；(二)商品房经验收合格是
指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。

第八条双方同意本合同第十九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。

2．合同签订后，陈源、冯欢按照合同约定的方式将首期房款253,951.00元支付给东城置业公司。

东城置业公司于2018年8月8日向陈源、冯欢出具了金额为253,951元的销售不动产统一发票。

3．2019年4月28日，案涉房屋所在楼栋的电梯取得合格证。

2020年3月20日，南充仁恒测绘有限公司受东城置业有限公司委托，对南充恒大悦龙台D地块二期1号楼进行了房屋面积测绘，并出具了《南充市房屋面积测绘报告》。

2020年4月22日，建设单位东城置业公司、施工单位中铁二局集团有限公司、监理单位广州市恒合工程监理有限公司对南充恒大悦龙台二期D地块第1幢3单元2层2号商品房进行住宅工程质量分户验收，验收结论为“合格”。

2020年6月23日，建设单位东城置业公司、勘察单位成都四海岩土工程有限公司、设计单位四川众恒建筑设计有限责任公司、施工单位中铁二局集团有限公司、监理单位广州市恒合工程监理有限公司对南充恒大悦龙台二期D 地块二期的附属设施及周边市政基础设施工程竣工验收，验收结论为合格。

南充恒大悦龙台D地块二期工程经验收合格，东城置业公司申请竣工验收备案；2020年6月30日，南充市住房和城乡建设局对南充恒大悦龙台D地块二期工程竣工验收备案，备案意见“经审查，同意备案。

(恒大悦龙台D地块二期1、12－20、22、23号楼竣工面积为31097.04m2)。

备注：本次本案不包含地下室”，备案编号为南市建竣备［xxx］xxx号。

2020年6月30日，南充市住房和城乡建设局对南充恒大悦龙台D地块二期1、12－20、22、23号楼及地下室进行了消防验收，并出具了南建消验字［2020］13号《南充市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》，验收结论为“综合评定该工程消防验收合
格”。

2020年9月22日，南充市房地产管理局对南充恒大悦龙台二期1、12－20、22、23号楼面积为31097.04m2办理了物业承接查验备案，备案文号为南房物业查验备［2020］28号。

4．因新冠肺炎疫情发生，东城置业公司于2020年2月24日向陈源、冯欢发出《告知书》，告知其受疫情影响，存在迟延复工、建设工期延误、行政机关不能办理相关审批事项，可能导致延期交房。

2020年8月26日，东城置业公司向陈源、冯欢发出了《南充恒大悦龙台收(验)楼通知书》。

陈源、冯欢以未达到交付条件未办理接房手续。

5.2020年12月3日，一审法院对南充恒大悦龙台二期D地块第1幢2单元9层1号商品房进行了现场勘验，该商品房已安装水表一支、电表一支、气表一支，水、电、宽带网络光纤已入户。

一审法院认为，关于陈源、冯欢、东城置业公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。

陈源、冯欢与东城置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，双方的合同关系依法成立且合法有效，双方当事人均应恪守。

关于案涉房屋是否达到交房条件问题。

《中华人民共和国建筑法》六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款亦规定，房地产开发项目竣工，给验收合格后，方可交付使用。

南充市房地产管理局出具的南房【2017】75号文件《关于未进行承接查验的物业不得交付使用的通知》属于政府职能部门出具的指导性意见，其宗旨在于强化物业服务单位的职责、加强物业服务单位对物业公用部位、共用设施调配的管理，物业承接查验不是房地产开发商向买受人交付商品房的法定条件。

南充恒大悦龙台二期D地块二期1、12－20、22、23号楼地上工程已竣工验收合格于2020年6月30日备案，南充恒大悦龙台二期D地块二期1、12－20、22、23号楼地
上工程及地下室于2020年6月30日是经消防验收合格备案，水、电、气均已入户达到使用条件，电梯于2019年4月28日取得合格证，合同约定的交付条件、法律规定的交付条件均于2020年6月30日具备。

陈源、冯欢、东城置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议显示陈源、冯欢购买的南充恒大悦龙台二期D地块第1幢2单元9层1号商品房位于地面上的第一、二屋而非地下层，即或地下层未达到竣工交付条件，也不能成为陈源、冯欢拒绝接房查验的理由。

关于东城置业公司是否承担违约责任问题。

不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。

众所周知，自2020年1月22日起因新冠肺炎疫情的发生，导致春节后众多行业停工停产，新冠肺炎疫情属于不可抗力。

依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第四条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。

但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。

”之规定，在双方当事人未请求解除合同的情况下，东城置业公司有权要求变更履行期限。

东城置业公司在2020年2月24日已书面告知陈源、冯欢履行逾期交房的可能，该行为本质为东城置业公司要求变更履行期限。

因双方当事人对变更履行期限未达成一致意见，结合南充新冠肺炎疫情的实际情况，根据公平原则，南充恒大悦龙台D地块二期所涉商品房交付时间应当延长。

东城置业公司于2020年8月26日通知陈源、冯欢接房，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

法律另有规定的，依照其规定”之规定，东城置业公司虽然未按照《商品房买卖合同》约定的期限交房，但本案因不可抗力应当免除东城置业公司的违约责任，故陈源、冯欢要求东城置业公司支付逾期交房违约金的主张不成立，不予支持。