城市住宅小区停车矛盾的成因和解决思路

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团结
2019.04
城市住宅小区停车矛盾的成因和解决思路
◎赵伯艳仲阳关
年来中国城市化进程快速推进，城市人口扩张和空间局促并行导致很多
矛盾长期存在并难以化解，其中停车矛盾较为突出，影响了社区和谐和居民生活。

一、城市住宅小区车位利用矛盾的主要表现
车位利用矛盾是住宅小区里越来越常见的景象，呈现出多冲突主体相互交叠的态势。

1.小区内业主之间的停车矛盾
由于早期居民的停车需求较低，城市规划、社区建设、小区建设未充分预料未来停车位需求的急速，导致停车位建的速车车长
的速。

其是在老旧小区，有些小区住户为了保证自己的车位而在公停车空
间里 ，严重影响了小区内其他车主对公共停车位的共享使用权。

2.小区业主与外来车主之间的停车矛盾
由于车位资源短缺而导致的争抢和冲突不仅发生在小区内部，还发生在不同小区的居民之间，各个小区停车资源的分殊性加剧了这一现象。

小区停车空
间被外来车辆占用，进而发生停车纠纷也比较普遍。

不少业主［地锁来阻止
外来车用停车位，了车位被占的，但却给小区带来了安全
隐患。

3.小区业主与物业公司之间的车位利用矛盾
因车位管理和配置所引发的小区业主与物业公司之间的矛盾也比较普遍。

其实质是买方和卖方之间的角色错位，物业公司逾越了自身服务小区业主的角色"《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要*占用共有的道路建设停车位的，就属于业主共有。

”但是一些小区物业公司私辟车位、擅自将小区内的绿化地等公共空间改造成停车位随意岀租，加之停车管理服务不到位，引发业主不满，了业主与物业公司之间矛盾频发-
二、城市住宅小区车位利用矛盾形成的原因
车位供不应求是城市住宅小区车位利用矛盾发生的根本原因。

除此之外，车位
配置方式不当、小区停车位使用规则
不明、物业公司停车管理不规范、业
主区车位的权和
权是和车位用矛盾的
重要原因"
1.车位配置方式不当
建住小区建设地下车库
和车位的情况越来越普遍"《物权法》
规定“建筑区划内，规划用于停放汽
车的车位、车库的属，当人
过岀售、等方式约定”。

当事人主体：一是车
位和车库的投资人（一般是小区的开发商），是车位和车库的先有权人；第二类是业主，买和用的方车位的有权
用权；是有需要有买的业主。

理想状态是，第一类主体和第三类主体、，之主化§二类主体-但在实中经常是开发商唱独角戏，了规和，用先和自擅自定车位用和配置规则，对地下车位“只卖不租”。

在车位权属，《物权法》规定物权的设立、变更、和消灭需经依法登记才能发生效力。

但也有学者指岀，在实践当中，许多开发商以转让使用权或长赁等方相销售，混淆所有权和使用权，很多业主无力一次性支付或不愿花高价去“买”车位，由此加剧了开发商、物业公司与业主之间的冲突-
2.小区停车位使用规则不明
小区地上车位属于业主共有，但是在如何使用上也是矛盾重重-一般来说，这车位可以由业主大会授权业主委员会委托物业公司租给业主使用，租金在扣除必要费用后归入小区维修资金。

物业公司对车位行驶管理权，基本采取先到先得的原则对业主开放租用。

但是，随着业主购车越来越多以及新业主的进入，车位源越来越紧张，后买车、买房的业主基没有机会获得车位的权，这就
在业主之间产生了结构性的矛盾。

此外，物业公司对承租车位进入和退出中的无序了矛盾和冲突。

为此，无车位承租的业主要求共享车位承租权，望车位承租能按规则定期重新分配而非一，而这无疑会引起既有车位承租业主的不满，执行的阻力也非常大-
3.物业公司停车管理不规范不健全
物业公司在停车管理中普遍存在制度缺失、信息公开不够、执行力和监督力差等问题，却
月收取停车服务费，因而引发业主不满进而发生冲突-一些小区的物业公司并没有设置停车管理规范，而一些小区虽然有相应规范，但公开和宣
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效能。

因此，小区居民对相关规章制度并不熟知，加之物业工作人员对停车秩序疏于管理，造成了停车无序、影响居民出行的现象。

4.业主缺乏对社区车位管理的知情权和监督权
《物权法》规定，“业主决定建筑区划内重大事项及表决权”。

但是很多新住宅小区并没有即时成立业委会，区公共事务推动乏力，有关停车位的配置规划、地下车库的出售价格和地面停车的出租价格等公共事没有经过业主大会的表决，而完全由开发商和物业公司来安排。

由于车和管理不透明，车位管理乱象，小区停车造开的公车、公停车的租人，重
了业主的停车权益。

开发商违规出“无约定的地下车位”、“已被公摊的地下车位”、“人防工程车位”，车位冲突埋下隐患。

三、城市住宅小区车位利用矛盾的解决思路
1.拓展住宅小区的停车资源
针对住宅小区停车位供不应求的现象，应拓停车，住宅小区内停车场、地面停车场、人防车位停车。

首先，对小区内进行合理利用。

过，在不影响行车行人安全的，有效的面间，多划停车位，有效增加小区的车停车位。

，开业主大，征求业主对
区进行造。

但“1/2以上业主”的、造的住面和全
业主面的，并过、规划等相关的，能对区
进行改造。

三，人工程资源。

开发商投资建造的人工程在平时可以民用。

按“谁投资，谁收益”的原则，开发商拥有支配使用权，可将人防车位租赁业主。

四，扩建停车场，物业公司可以先期垫资，再从扩建或增建停车空间利用中。

针对住宅小区车位资源竞争的问题,依托停车APP对社区停车位进行动态管理和,提升车位的使用效率。

2.明晰车位所有权的相关法律和制度
针对车位权属的模糊地带，应从立法角度明确各类车位的权属：明确规定如果开发商和业主之间中对车所有权没有进行定或者约定不明，车位归全体业主共有；如果开发商在购房合同中申明小区地下车位的产权属于单独转让，不随房屋一起售卖，开发商则可以保留地下停车的所有权；对专有的车位，比如非人防工程改建的地下停车场，应为其颁发使用权证书和产权证书，确认权属；对人防工程改建的地下停车场，如果开发商能够取得相应的文件证明该人防工程属于开发商投建造，并建的人平时停车，则开拥有人车的支使权；对有车进行登记公示，明确所有权，产权登记薄上标注，来保护业主利益。

3.规范物业公司管理程序，保证业主权益
对住宅小区物业管理度不、管理不规范、管理错位越位的现象，确服务定位，加强对它的规范管理和监督。

首先要促进物业公司悉知自身的功能定位是“管理”“服”，物业公司提升服，业主之间的矛盾冲突。

其次，物业公司业主大会和业主员决，制定停车规划、
方式、费用标、停车费管理和使、未获得公共停车位业主的补偿等规则；相关主管部门针对停车收费标准实行府指导，规定和浮动幅度，针对共有车位分配不公现象，制定规范性文件来进行指导。

聽
（赵伯艳，天津商业大学公共管理学院副教授；仲阳关，天津商业大学公共管理学院硕士研究生$本文系天津市社科规划项目“城市社区冲突参与式治理途径研究”<TJZZ15-005>的阶段性成果/责编刘玉霞
）。