湖南省年房地产估价师制度与政策：不需要办理施工许可证的工程考试题

湖南省2016年房地产估价师制度与政策：不需要办理施工许可证的
工程考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。

A．10000
B．12000
C．180000
D．15000
2、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10％。

则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。

A：9616.83
B：10161.05
C：12021.04
D：12800
E：工业用地的监测点评估价格
3、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元．其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．10%
B．11.27%
C．14.18%
D．42.55%
4、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
5、以下不属于经营性用地的是（）。

A．工业用地
B．旅游用地
C．娱乐用地
D．商品住宅用地
6、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。

A．投机需求的膨胀
B．金融机构的过度放贷
C．土地的有限性和稀缺性
D．媒体的夸大宣传
7、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。

A．形成权
B．异议权
C．支配权
D．请求权
8、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。

A．必须
B．应
C．宜
D．不
9、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。

A：取得《土地使用证》
B：取得《施工许可证》
C：取得《商品房预售许可证》
D：取得《房屋所有权证》
E：执行层的组织协调
10、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。

A．40
B．45
C．48
D．50
11、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产同质价格
12、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。

A：前期价格指数
B：定基价格指数
C：长期价格指数
D：环比价格指数
E：工业用地的监测点评估价格
13、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。

A．使用权
B．征收权
C．购买权
D．所有权
14、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大
较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。

A：1838.00
B：1844.55
C：1845.87
D：1850.00
E：工业用地的监测点评估价格
15、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。

A：投资率是投资回收与投入资本的比率
B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高
C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格
16、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。

(2008年试题) A：属于房地产开发企业
B：属于业主共有
C：属于物业服务企业
D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
E：执行层的组织协调
17、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。

A．2
B．3
C．4
D．5
18、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的估算。

A：3％～5％
B：5％～8％
C：2％～7％
D：2％～3％
E：借款合同
19、以下不属于支配权的是。

A：物权
B：知识产权
C：人身权
D：撤销权
E：执行层的组织协调
20、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．457.40
B．476.98
C．686.10
D．715.48
21、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
22、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为__万元。

A．370
B．385
C．420
D．550
23、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。

城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为__万元。

A．800
B．1000
C．900
D．1800
24、北京市的城市总体规划报审批。

A：国务院
B：全国人大
C：北京市人民政府
D：国务院规划行政主管部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称__。

A．市场潜量
B．市场预测量
C．市场最低量
D．市场最高量
2、房地产价格构成中的开发成本包括__。

A．取得土地使用权时的出让金或转让金
B．基础设施建设费
C．公共配套设施建设费
D．勘察设计和前期工程费
E．管理费
3、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
4、以下难以使用市场法估价的房地产有__。

A．标准工业厂房
B．写字楼
C．古建筑
D．纪念馆
E．学校
5、国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有__。

A．住宅小区绿地率在30%以下
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上
C．单套建筑面积在120m2以下
D．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下
E．人均居住建筑面积在25m2以下
6、房地产的供给弹性主要有__。

A．供给的社会弹性
B．供给的人口弹性
C．供给的价格弹性
D．供给的要素弹性
E．供给的经济弹性
7、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于__的健全与否。

A．路线价
B．深度百分率
C．宗地形状
D．临街状态
E．土地形状
8、下列不属于清偿能力指标的是__。

A．借款偿还期
B．利息备付率
C．现金回报率
D．偿债备付率
9、广义而言，财产保险包括。

A：财产损失保险
B：责任保险
C：信用保险
D：保证保险
E：出口信用保险
10、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。

A：影剧院
B：普通住宅
C：仓库
D：停车场
E：汽车加油站
11、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。

该宗房地产的收益价格为__万元。

A．222.76
B．224.67
C．268.67
D．298.33
12、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为
A：工期索赔
B：工程变更索赔
C：合同中明示的索赔
D：合同中默示的索赔
E：费用索赔
13、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是__。

A．密度
B．表观密度
C．孔隙率
D．热容量
14、下图表示的是（）。

A．富有弹性
B．缺乏弹性
C．单一弹性
D．完全弹性
15、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润
C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
16、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A．417
B．500
C．460
D．450
17、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。

A：二氧化硫
B：一氧化氮
C：一氧化碳
D：甲醛
E：碳氢化合物
18、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50
B．250
C．300
D．350
19、目前，A省w村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收w村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元／亩。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。

A：征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人
B：该耕地的土地补偿费最少为6万元
C：该耕地的土地补偿费最高为10万元
D：征收该耕地需要报A省人民政府审批
E：执行层的组织协调
20、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括。

A：营业税
B：教育费附加
C：城市维护建设税
D：房产税
E：土地使用费
21、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．承租人愿意承担的费用
B．承租人的承受能力
C．业主希望的投资回报率
D．同类型物业的市场供求关系
22、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括。

A：销售收入
B：补贴收入
C：出租收入
D：经营收入
E：营业外收入
23、房地产市场分析可以帮助开发商__。

A．选择合适的项目位置
B．寻找投资合作伙伴
C．确定满足市场需求的产品类型
D．判断租买时机
E．进行土地使用权出让决策
24、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是登记。

A：预购商品房预告
B：房屋转移
C：在建工程抵押权
D：房屋抵押权
E：执行层的组织协调
25、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。

A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
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