肇庆市高要区祥瑞投资有限公司、李进强商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

肇庆市高要区祥瑞投资有限公司、李进强商品房预售合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院
【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院
【审结日期】2021.03.29
【案件字号】(2021)粤12民终222号
【审理程序】二审
【审理法官】吴文苏振业陈卓杰
【审理法官】吴文苏振业陈卓杰
【文书类型】判决书
【当事人】肇庆市高要区祥瑞投资有限公司;李进强
【当事人】肇庆市高要区祥瑞投资有限公司李进强
【当事人-个人】李进强
【当事人-公司】肇庆市高要区祥瑞投资有限公司
【代理律师/律所】李昌武广东商达律师事务所;毛海峰广东商达律师事务所
【代理律师/律所】李昌武广东商达律师事务所毛海峰广东商达律师事务所
【代理律师】李昌武毛海峰
【代理律所】广东商达律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】肇庆市高要区祥瑞投资有限公司
【被告】李进强
【本院观点】上述裁决书对于扣减逾期交楼天数的处理并非是对相关事实的认定，只是仲裁庭的分析意见，不具有法定的证明效力，本院不直接采信该意见为本案的定案依据。

本案是商品房预售合同纠纷，一审法院对本案案由定性不够准确，本院予以纠正。

【权责关键词】代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】一审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，一审法院对本案案由定性不够准确，本院予以纠正。

案涉《商品房买卖合同(预售)》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。

案涉纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”的规定，本案应依据该规定的原则对案涉纠纷进行评判。

根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：祥瑞公司主张扣减逾期交房天数及调低违约金标准应否得到支持。

对于逾期交房天数应否扣减的问题。

祥瑞公司上诉主张因新冠疫情造成不可抗力及配电房设计变更影响工程验收的相应逾期交房期间应予以扣减。

首先，对于新冠疫情造成影响的问题。

本案中，案涉《商品房买卖合同(预售)》约定祥瑞公司应于2019年6月30日前交付房屋，祥瑞公司并未在上述期限前交付房屋已构成违约，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十
七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，即使新冠疫情对案涉合同履行构成不可抗力，但祥瑞公司在迟延交房后才发生新冠疫情，不能免除其违约责任，故祥瑞公司以该事由主张减免责任于法无据，本院不予支持。

其次，对于配电房规划设计变更造成影响的问题。

众所周知，配电房是住宅小区的重要配套设施，而祥瑞公司作为专业的房地产开发企业，其理应知悉配电房规划设计对小区的建设及验收的重要性，其应具有足够的经验及建设计划知悉及安排配电房的建设需要符合规划要求及验收要求，其在确定案涉交房时间时理应将配电房建设事项可能影响的因素考虑在内，且配电房设施在交付房屋时达到使用条件亦是祥瑞公司的合同义务；另外，祥瑞公司亦未提供证据证实配电房的规划设计变更是非因其自身原因造成，祥瑞公司提供的另案仲裁裁决书并不足以认定配电房的规划设计变更是非因其自身原因造成，故其对此应承担举证不能的法律后果。

综上所述，本院对其该主张亦不予支持。

对于祥瑞公司主张调低违约金标准的问题。

案涉《商品房买卖合同(预售)》已约定违约金的计算标准，双方应按照约定执行，且按照一审法院确定的标准在祥瑞公司逾期交房长达368天的情况下计算的违约金总额为21591.52元，该违约金数额不存在过分高于实际损失的情形，祥瑞公司主张调低逾期交房违约金的计算标准于法无据，本院不予支持。

综上所述，肇庆市高要区祥瑞投资有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由肇庆市高要区祥瑞投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 01:50:47
【一审法院查明】一审法院经审理查明：李进强于2018年2月8日与祥瑞公司签订了一份《商品房买卖合同(预售)》，向祥瑞公司购买位于肇庆市高要区××镇××路××号××花园××栋××房，总款为586726元，李进强在2018年2月8日前一次性付清，合同第十一
条约定祥瑞公司应于2019年6月30日前向李进强交付房屋；第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“1.按照逾期时间分别处理(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。

(2)逾期交楼超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。

”；合同第八条约定了“逾期付款的责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理(1)逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付万分之三的违约金。

……”等等。

双方还在合同中约定了其他内容。

合同签订后，李进强向祥瑞公司支付了全部房款586726元，但祥瑞公司没有如期交付房屋给李进强。

肇庆市高要区建筑工程竣工验收备案管理组于2020年6月23日为祥瑞公司祥和花园1-3栋、4-5栋工程办理了竣工验收备案手续并出具了“竣工验收备案表”。

2020年6月23日祥瑞公司发出通知书告知李进强收楼。

李进强确认收到收楼通知，但陈述其于2020年7月1日因房屋墙体部分空鼓、卫生间地面部分空鼓、窗口需要调节等问题无法收楼，要求祥瑞公司维修后再到现场收楼。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为房屋买卖合同中的商品房销售合同纠纷。

李进强与祥瑞公司双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，该院予以确认，双方应按合同履行权利义务。

【二审上诉人诉称】祥瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判祥瑞公司自判决生效之日起十日内向李进强支付逾期交楼违约金14433.5元；2.本案一、二审诉讼费由李进强按比例承担。

事实和理由：一、新冠疫情导致的停产停工系众所周知的不可抗力事实，且祥瑞公司提供了相应证据予以证实，法院基于公平原则应酌情考虑2020年1月底开始的新冠疫情不可抗力，住建主管部门不办公、施工场地不允许复工，严重影响了项目竣工验收和房屋交付的时间。

《广东省突发公共卫生事件应急预案》决定自2020年1月23日起启动广东省重
大突发公共卫生事件一级响应。

受疫情或者疫情防控措施的直接影响，祥瑞公司在“祥和花园”项目已经整体竣工的情况下无法正常办理建设工程竣工验收备案工作，后续收尾施工也因疫情防控场地不允许复工，造成逾期交楼问题不能尽快得到解决和妥善沟通，严重影响了项目竣工验收和房屋交付的时间。

祥瑞公司不是以新冠疫情抗辩违约交房的既成事实，而是请法院酌情考虑该不可抗力对房屋交付时间延长的实际影响。

二、变电房变更设计涉及改建扩容，必然会影响项目整体竣工验收备案。

祥和小区位于第二栋的配电房变更设计是包括第二栋在内的整个小区变更设计，是整个小区唯一的配电房，而非仅仅为第二栋业主服务。

部分业主不配合配电房规划设计变更、施工，严重影响整个项目的竣工验收和物业的交付。

案涉项目原定设计的配电设施因供电部门要求增加功能业主电动车充电的充电桩需调整扩大配电房容量，且主管部门要求规划调整必须经业主表决同意方可实施。

祥瑞公司为不影响业主公共空间，牺牲了两套商铺进行扩容变更，但包括李进强在内的业主非但不理解支持，还多次抗议、上访、闹事，现场阻碍配电房规划变更的申请报批、进场施工，直接导致工期长期延误，严重影响项目整体竣工验收和房屋交付。

对于配电房规划变更和合同约定期限内不能交房的客观事实，祥瑞公司数月来以多种方式沟通协调，与业主代表面对面解释恳谈，电话联系每一位业主解释原因，送业主大米、花生油等礼品进行感情笼络甚至上门游说，请求政府部门出面协调处理，作出两套《赔偿协议》承诺进行赔偿，呈文主管部门肇庆市自然资源局高要分局反映配电房规划变更和施工未能及时进行影响竣工交楼、业主情绪不满的实际情况，请求加快办理配电房规划变更手续。

虽经祥瑞公司艰辛努力大部分业主同意配电房规划变更，也知道这是造成祥瑞公司延迟交楼的原因，但部分业主还是反对或观望不表态。

主管部门是对“祥和花园”所有楼栋房屋的整体验收而非每栋单独验收，包括李进强在内的部分业主的不配合导致配电房的调整工程迟至2020年1月20日方才重新报建施工，2020年3月才达到同意配电房变更调整的人数要求，2020年5月6日才获批，严重拖延了整个项目竣工验收和案涉物业的交付。

综上，就案涉《商品房买卖合同(预售)》未能按约定时间交付房屋的事实，但包括李进强在内的业主不履行配合配电房变更的义务存在过错，且案涉配电工程
及项目其他工程的竣工验收受新冠疫情的不可抗力影响，请二审法院酌情分担损失，纠正一审判决的失衡认定，判决祥瑞公司减免120天逾期违约金，并以每日万分之一的标准按246天计算逾期违约金。

综上所述，肇庆市高要区祥瑞投资有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
肇庆市高要区祥瑞投资有限公司、李进强商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
广东省肇庆市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤12民终222号当事人上诉人(原审被告)：肇庆市高要区祥瑞投资有限公司，住所地肇庆市高要区白土镇宋隆北路20号。

法定代表人：李沛常。

委托诉讼代理人：李昌武，广东商达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：毛海峰，广东商达律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：李进强。

审理经过上诉人肇庆市高要区祥瑞投资有限公司(以下简称祥瑞公司)因与被上诉人李进强商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院(2020)粤1204民初1902号民事判决,向本院提起上诉。

本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

上诉人祥瑞公司的委托诉讼代理人毛海峰到庭参加诉讼，被上诉人李进强经本院依法传唤未到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称祥瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判祥瑞公司自判决生效之日起十日内向李进强支付逾期交楼违约金14433.5元；2.本案一、二审诉讼费由李进强按比例承担。

事实和理由：一、新冠疫情导致的停产停工系众所周知的不可抗力事实，且祥瑞公司提供了相应证据予以证实，法院基于公平原则应酌情考虑2020年1月底开始的新冠疫情不可抗力，住建主管部门不办公、施工场地不允许复工，严重影响了项目竣工验收和房屋交付的时间。

《广东省突发公共卫生事件应急预案》决定自2020年1月23日起启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。

受疫情或者疫情防控措施的直接影响，祥瑞公司在“祥和花园”项目已经整体竣工的情况下无法正常办理建设工程竣工验收备案工作，后续收尾施工也因疫情防控场地不允许复工，造成逾期交楼问题不能尽快得到解决和妥善沟通，严重影响了项目竣工验收和房屋交付的时间。

祥瑞公司不是以新冠疫情抗辩违约交房的既成事实，而是请法院酌情考虑该不可抗力对房屋交付时间延长的实际影响。

二、变电房变更设计涉及改建扩容，必然会影响项目整体竣工验收备案。

祥和小区位于第二栋的配电房变更设计是包括第二栋在内的整个小区变更设计，是整个小区唯一的配电房，而非仅仅为第二栋业主服务。

部分业主不配合配电房规划设计变更、施工，严重影响整个项目的竣工验收和物业的交付。

案涉项目原定设计的配电设施因供电部门要求增加功能业主电动车充电的充电桩需调整扩大配电房容量，且主管部门要求规划调整必须经业主表决同意方可实施。

祥瑞公司为不影响业主公共空间，牺牲了两套商铺进行扩容变更，但包括李进强在内的业主非但不理解支持，还多次抗议、上访、闹事，现场阻碍配电房规划变更的申请报批、进场施工，直接导致工期长期延误，严重影响项目整体竣工验收和房屋交付。

对于配电房规划变更和合同约定期限内不能交房的客观事实，祥瑞公司数月来以多种方式沟通协调，与业主代表面对面解释恳谈，电话联系每一位业主解释原因，送业主大米、花生油等礼品进行感情笼络甚至上门游说，请求政府部门出面协调处理，作出两套《赔偿协议》承诺进行赔偿，呈文主管部
门肇庆市自然资源局高要分局反映配电房规划变更和施工未能及时进行影响竣工交楼、业主情绪不满的实际情况，请求加快办理配电房规划变更手续。

虽经祥瑞公司艰辛努力大部分业主同意配电房规划变更，也知道这是造成祥瑞公司延迟交楼的原因，但部分业主还是反对或观望不表态。

主管部门是对“祥和花园”所有楼栋房屋的整体验收而非每栋单独验收，包括李进强在内的部分业主的不配合导致配电房的调整工程迟至2020年1月20日方才重新报建施工，2020年3月才达到同意配电房变更调整的人数要求，2020年5月6日才获批，严重拖延了整个项目竣工验收和案涉物业的交付。

综上，就案涉《商品房买卖合同(预售)》未能按约定时间交付房屋的事实，但包括李进强在内的业主不履行配合配电房变更的义务存在过错，且案涉配电工程及项目其他工程的竣工验收受新冠疫情的不可抗力影响，请二审法院酌情分担损失，纠正一审判决的失衡认定，判决祥瑞公司减免120天逾期违约金，并以每日万分之一的标准按246天计算逾期违约金。

二审被上诉人辩称李进强辩称，本案中不存在扣减逾期交楼期限的法定事由。

逾期交房是祥瑞公司自身原因造成,不属于不可抗力，不是法定的免责事由。

祥瑞公司表示因变更规划造成延期，但变电房的规划问题可以反映祥瑞公司缺乏预见性，对房地产开发不熟悉，是其自身经营问题，不属于不可抗力。

同地段的其他楼盘没有出现类似情况，若祥瑞公司的规划没有违反法律规定，政府部门不会强迫其变更。

合同法第117条规定当事人迟延履行之后迟延履行的不能免除责任，新冠疫情是发生在迟延履行之后不能免除其责任。

对方在迟延履行之后没有告知我减少损失。

迟延履行之后祥瑞公司应当由充分的预期，本案的违约金是惩罚性的违约金，祥瑞公司要求减少违约金有违契约精神及诚实信用原则。

原告诉称李进强向一审法院提出诉讼请求：1.祥瑞公司向李进强支付违约金65126.58元(以总房价为基数按日0.03%从2019年7月1日暂计至2020年7月5日，7月6日之后的违约金继续计算至实际交付房屋时止)及其利息(以未支付的违约金为基
数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计算至实际清偿之日止)；2.本案诉讼费用(包括但不限于受理费、保全费、公告费等)由祥瑞公司承担。

一审法院查明一审法院经审理查明：李进强于2018年2月8日与祥瑞公司签订了一份《商品房买卖合同(预售)》，向祥瑞公司购买位于肇庆市高要区××镇××路
××号××花园××栋××房，总款为586726元，李进强在2018年2月8日前一次性付清，合同第十一条约定祥瑞公司应于2019年6月30日前向李进强交付房屋；第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“1.按照逾期时间分别处理(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。

(2)逾期交楼超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。

”；合同第八条约定了“逾期付款的责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理(1)逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付万分之三的违约金。

……”等等。

双方还在合同中约定了其他内容。

合同签订后，李进强向祥瑞公司支付了全部房款586726元，但祥瑞公司没有如期交付房屋给李进强。

肇庆市高要区建筑工程竣工验收备案管理组于2020年6月23日为祥瑞公司祥和花园1-3栋、4-5栋工程办理了竣工验收备案手续并出具了“竣工验收备案表”。

2020年6月23日祥瑞公司发出通知书告知李进强收楼。

李进强确认收到收楼通知，但陈述其于2020年7月1日因房屋墙体部分空鼓、卫生间地面部分空鼓、窗口需要调节等问题无法收楼，要求祥瑞公司维修后再到现场收楼。

一审法院认为一审法院认为，本案为房屋买卖合同中的商品房销售合同纠纷。

李进强与祥瑞公司双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，是双方的真实意思表示，没有
违反法律规定，合法有效，该院予以确认，双方应按合同履行权利义务。

双方争议的焦点一：关于祥瑞公司是否存在违约逾期交付的问题。

祥瑞公司认为案涉房屋迟延交付存在“新冠肺炎”疫情的不可抗力原因，但双方约定房屋交付应于2019年6月30日前，交付时间在“新冠肺炎”疫情发生前，且祥瑞公司未有提交证据证实因疫情防控导致合同不能履行或告知变更交付期限的情形；另一方面，祥瑞公司陈述存在部分业主不配合配电房规划设计变更的原因，该规划设计中涉及是该祥和花园第2栋规划设计，且变更规划并没有依法及时告知业主。

祥瑞公司对上述逾期行为没有履行告知义务，于2020年6月23日才发出通知书告知李进强收楼。

据此祥瑞公司上述辩解意见，理据不足，该院不予采纳。

祥瑞公司方存在逾期交付房屋的违约行为，依法应承担房屋买卖合同中的违约责任。

焦点二：关于违约金的计算问题。

本案中，买受人即李进强要求继续履行合同，合同继续履行，开发商即祥瑞公司应按合同约定支付逾期交楼违约金。

祥瑞公司在办理了竣工验收备案登记手续后于2020年6月23日才发出收楼通知书，通知李进强在2020年7月3日前收楼。

故出卖人逾期交楼的违约行为应视为持续至2020年7月3日。

因此，计算违约金的起止时间应自2019年7月1日开始计至2020年7月3日，合共368天。

对于李进强陈述房屋存在墙体部分空鼓、卫生间地面水泥空鼓、窗口等质量问题，认为违约金应计算至实际交付房屋之日的意见，由于案涉房屋在取得竣工验收备案表后已符合交楼条件，祥瑞公司亦于验收备案后履行了书面通知收楼手续，逾期交房的违约行为至收楼通知书重新约定收楼之日已消除；对于李进强陈述房屋存在的有关问题，根据《合同》第十六条商品房质量的约定，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任…出卖人按约定标准维修或对未达到约定标准的部位予以完善补足，买受人不得借此拒收楼等。

故李进强对其主张的房屋质量问题可要求祥瑞公司承担质量问题的有关责任，其以此为由继续主张逾期交楼违约金，理
据不足，该院不予支持。

对于违约金的计算标准，根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“1、按照逾期时间分别处理(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。

(2)逾期交楼超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。

”；祥瑞公司逾期交付天数超过90日，应适用上述第十二条第一款第(2)约定的违约金计算标准即按日支付全部房价款万分之一。

据此，违约金核算为21591.52元(586726元×368天×0.01%)，祥瑞公司应予给付。

对于李进强认为违约金标准应不低于合同第八条第1(1)项中的比率日万分之三，请求按日万分之三计算的意见。

合同第十二条1(1)项圆括号内载明的“该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率”，系指逾期在90日之内的违约金比率不低于第八条第1(1)项中万分之三比率，对于逾期超过90日且买受人要求继续履行的违约金比率，该条第1(2)项明确约定为万分之一，该比率亦满足本项圆括号内补充说明的“不小于第1(1)项中的比率”的约定，故本案违约金的标准应按万分之一的比率计算，对李进强该意见，不符合合同约定的真实意思表示，该院不予支持。

对于祥瑞公司抗辩认为2020年2月29日已具备交楼条件，要求违约金时间计算至该日的意见，由于肇庆市高要区建筑工程竣工验收备案管理组于2020年6月23日为案涉房屋的工程办理了竣工验收备案手续并出具“竣工验收备案表”。

案涉房屋自2020年6月23日才具备交付条件，故对祥瑞公司要求违约金计算至2020年2月29日的意见，理据不足，该院不予支持。

焦点三：关于违约金的利息计算问题。

双方订立合同中并未有对违约金的利息计算有明确约定，支付违约金属于履行合同违约责任的行为，依据《合同法》第一百一十。