戴德梁行丽水市行政中心商业项目部分4

戴德梁行2007年丽水市行政中心商业工程局部4
典型个案分析——嘉兴华庭街购物中心〔3〕91区域布局南区北区北区业态主力店南区业态主力店B1超市卖场、零售好又多超市1F餐饮、零售豪客来牛排、大明阁酒楼哥弟服饰、水星家纺1~2F餐饮、零售、卖场KFC、耐克、新正大鞋业宏图三胞数码广场2F卖场、餐饮五星电器、佳妹麻辣涮3~4F休闲娱乐、教育沃尔得英语、华庭游戏厅3F休闲娱乐心源茶楼、原色摄影??北区先期定位为特色餐饮区域，但目前除靠近中庭??南区靠近嘉兴繁华商业地带，人流量相对密集；广场的西餐厅外，其它各业态经营状况普遍较差；??聚集了多个知名主力店入驻，是目前整个商业街经营业??北区人流稀少，商铺转租现象明显，平均租金明显绩最好的区域；低于南区，仅为3元/平方米/天；??南区租金明显高于北区，平均租金约为6元/平方米/天；??靠近中庭广场区域餐饮及服饰根本为品牌商家，档??沿建国路外街根本为国内知名品牌商家入驻，租赁面积次相对较高；在150平米左右；内街商铺租赁面积多在50平方米，档次??北区大局部商家为本地餐饮品牌，档次较低，缺乏偏低。

竞争性。

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典型个案分析——嘉兴华庭街购物中心〔3〕92区域布局H区Z区Z区业态主力店H区业态主力店1~3F百货百联购物中心1~2F餐饮、零售中国农业银行4F影城华庭国际影城3~9F写字楼天安保险??Z座定位为百货，华庭街开业初期曾引进知名太平洋??H座为华庭街写字楼物业，1~2F为配套商业，设有银行百货，后期由于经营状况不甚理想，太平洋百货于及零售类商家，3~9F为现房写字楼；2004年撤出；??目前Z座重新引入百联购物中心，于2007年1月开??写字楼目前在售，平均售价为3600元/平方米；业，1F为运动休闲馆，正在装修期；2F 为女性服??写字楼租金为约为0.85元/平方米/天；饰；3F为羽绒衣专卖；整体档次中档偏下，没有一线??目前入驻企业根本为咨询效劳类、保险金融类以及生产知名品牌进驻；型企业，入驻率低于30% ，其中9F为开发商自用物业。

??百联购物中心采取租金形式招商，租金价格在3元/平方米/天；??Z座4F为华庭国际影城，经营状况较差。

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典型个案分析——嘉兴华庭街购物中心〔5〕93租售策略品牌商家比例5%??华庭街购物中心为零散销售型商业。

工程于2002年开始销售，外街商铺售价约为3万元/平方米，内街商铺约为2万元/平方米；??商业销售采取返租策略，提供三年税前10%的投资回报，商铺销售情32%况良好，商业销售率达95%以上；??商业街2003年~2006年由开发商组建的招商团队统一经营，主力店租金63%与非主力店租金价差在100%以上；??主力店租赁周期根本在5年以上，由开发商统一业权对外租赁；国外品牌商家国内品牌商家非品牌商家??经过三年的返租期，2007年华庭街商铺租赁权重新由业主收回，现阶段租金价格浮动较大。

主力店租金情况根本不变；华庭街业态比例??目前南区商铺租金维持在6元/平方米/天，北区商铺租金那么有所下滑，4%约为2.4元/平方米/天；商业街3F由于空置率较高，租金根本在0.75元/11%平方米/天。

36%18%31%零售专业卖场餐饮休闲娱乐其它真冰溜冰场汤姆熊娱乐世界房行东方//.swothouse>/
典型个案分析——嘉兴华庭街购物中心〔7〕94案例借鉴分析可借鉴元素可借鉴元素??业权散售，为后期可持续经营带来许多弊端；??大型综合性商业，业态齐全；??初期缺乏合理性定位，招商不利导致商业档次逐??较强的外部交通可达性；渐下滑，影响整体形象；??主力店与普通商户租金价差大，对主力店吸引性??主力店屡次调整，难以形成稳定客源；强；??定位缺乏个性，无法与旧有商业形成错位竞争；??大型非露天广场设计，能聚拢人流并为商家举办??各主力店关联少，缺乏合理组织，联动性不强；各类活动提供场地；??上下层流动线简陋不明朗，高层商铺价值无法表达。

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95六、商业局部定位建议房行东方//.swothouse>/
96商业局部初步定位——商业市场总结宏观市场商业市场现状况商业市场未来经济稳步开展，人民收入提高消费规模增长迅速，开展速度快消费对未来开展有诸多期待未来市场潜力较大城市扩张，中心城区地位加强现状商业开展总体水平低丽水尚未大型商业中心工业化进程加快，经济后势强劲商圈布局有待合理化……商业产品空白点较多商业设施陈旧、配套落后商业自身需要提升和完善品
牌少、档次地下、产品雷同局部档次较高的商业经营相对近期大型商业工程供给不错未来一段时期丽水经济将处丽水商业的尚有不少需要进行丽水商业市场未来开展有一定于快速开展轨道完善和改良之处市场时机房行东方//.swothouse>/
商业局部初步定位——档次及业态定位97??丽水市区尚无一战式商??本商圈处于政府规划业购物、休闲、娱乐中市级商业中心，具有心，现状商业设施落后打造成为新型商业中心的先天条件本工程宜打造成为丽水新型商业航母，享受“一站式〞效劳的大型商业中心，其中以购物业态为主，结合局部餐饮及娱乐业态，并可考虑大卖场??丽水总体人口规模小、??市政府及周边政府机关经济开展水平相对落及高档住宅小区的逐步后，但考虑局部市区高建成投入使用，进一步收入者及青田华侨消费熟化该区域商业/商务氛需求，档次适度拔高围??本商业中心的规模我们将通过模型测算，结合案例分析，进一步确定。

??结合丽水经济水平、消费水平，研判本商业中心应综合考虑近期中档偏高为主体定位，局部业态适度拔高，保存中远期业态进一步调整的时机。

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商业局部初步定位——目标客户98区域年龄职业大卖场客户主要为周边居民购物主力年龄为25-40岁青田华侨、中高收入市民企业老板及中高级管理人员市区居民为主要消费群体餐饮的主力年龄为30-50岁公务员、白领少量下属县市中高收入人群休闲娱乐主力年龄为30岁以下年龄总体以中轻年人为主私营业主、自由职业者周边企事业单位……打造丽水新型商业航母的基石房行东方//.swothouse>/
商业局部初步定位——
商业局部初步定位——规模建议100案例各业态规模分布比拟2案例建筑总面积〔M〕辐射人口杭州西城广场55,000约30万嘉兴华庭街100,000，其中商业90,000约35万核心商圈辐射人口约20万，证大大拇指广场110,000，其中商业60,000次级商圈约50-60万核心商圈辐射人口约30万，大宁国际商业广场
250,000，其中商业150,000次级商圈约60-80万海上海230,000，其中商业17,000外围办公人群为主北上海72,000约20万本案45000-65000约30万??根据前述市场模型及案例比拟，建议本工程商业局部容量为平方米，其中45000-65000大卖场面积平方米。

10000-15000房行东方//.swothouse>/
101七、丽水写字楼市场现状分析房行东方//.swothouse>/
写字楼开展概况—第一阶段102第一阶段: 1997-2005年，是丽水写字楼的启蒙期。

代表工程罗马大厦市场供给量少，布局分散多为商住两用型建筑。

大局部体量为企市场供给业自用，少量面积可用于出租较低，在内部空间与平面、机电系统、外立面等诸多方面，多数楼盘品质写字楼已很难满足高端客户日益提升的需求凤凰大厦空置率持续上升，租金/售价有所市场表现下降多为丽水本地企业，缺乏写字楼开发商背景开发经验，物业管理水平低。

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写字楼开展概况—第二阶段103第二阶段: 2006-2007年，是丽水写字楼的快速开展期。

新的市政府大楼的竣工，激发局部开发商开发较高品代表工程质的写字楼的热情。

兴业大厦市场供给量大，单体规模有了较市场供给大的突飞。

楼盘品质有了明显提升，市场上楼盘品质出现了一些较高品质的楼盘。

金贸国际大厦销售形势较为理想，空置率较低市场表现多为丽水本地有实力的开发企业，出现了国际水平的物管参谋开发商背景公司加盟丽水写字楼市场。

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写字楼总体供需104丽水市写字楼分布图市政府??丽水市写字楼市场开展较为滞后，开发量少，且商务集万地大厦聚现象并不明显。

罗马大厦??截至2006年底，丽水总有写字楼面积约62000平方米；兴业大厦写字楼平均空置率仅为6%左金贸国际大厦右阳光商务中心??2006年新交付的写字楼面积约13000平方米；2006年写飞鹤大厦字楼吸纳量约10000平方米。

莲都区政府??2007年，将是丽水写字楼供给的顶峰期。

注：已交付的工程尚未交付的工程房行东方//.swothouse>/
业产地房业行易贸业行TI业流物业造制产生业险保融金业务服询咨写字楼入住企业背景特征105写字楼入住企业特征分析50.0%100%38.5%40.0%26%38%80%30.0%23.7%60%19.3%19.9%18.2%20.0%15.8%15. 1%12.2%9.9%9.2%40%8.0%8.1%74%10.0%62%0.4%1.7%20%0.0%0%丽水杭州丽水杭州本地企业外地企业??丽水市目前使用写字楼的企业以咨询效劳业及房地产企业为主，且咨询效劳业中也有相当局部的企业是为房地产业效劳的。

??贸易行业及生产制造业企业，在丽水较为稀少，这与丽水市的经济结构密不可分。

??金融保险业目前在丽水正处于起步阶段，除4大国家银行外，无其他银行机构，保险企业也仅3家。

??目前丽水使用写字楼的企业以本地企业为主，相信随着丽水经济的不断开展，丽水市外来企业也将越来越多。

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写字楼购置者背景特征106丽水市写字楼业主背景??丽水本地企业或个人是购置丽水写字楼的主力。

外地个人, 7%??丽水本地企业或个人购置写字楼，又以青外地企业, 13%田人及丽水市区人为主。

当地企业, 41%??个人购置行为和企业购置行为各自约占了一半比重，说明丽水写字楼市场存在一定的投资空间。

当地个人, 39%房行东方//.swothouse>/
写字楼入住企业背景特征107丽水市写字楼企业规模〔人〕丽水市写字楼企业面积〔平方米〕60%60%49%45%40%40%26%19%20%20%13%12%12%12%6%6%0%0%〔人〕＜100101-200201-300301-400401-600＞601＜1010-1920-39＞40〔平方米〕??丽水企业普遍规模较小，以20人以下的企业为主，约占了75%。

2??人数上的多少直接决定了企业使用办公楼的面积。

在使用面积上以101-200M为主，占了45%。

2??而办公面积601M以上的企业以房地产企业为主。

2??丽水目前人均办公面积在12M左右，这与杭州人均办公面积20平方米上存在一定的差距。

因此写字楼市场存在一定的市场空间。

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写字楼重点个案分析—兴业大厦1082006年供给之代表工程——兴业大厦，作为丽水首个高品质写字楼物业，在一个并不出色的地段取得了骄人的市场业绩
地址：花园路与丽青路交叉口开发商：丽水市兴业房屋开发办公体量：约13,230平方米写字楼楼层数：地上12层，地下1层楼高：3.2米单层面积：约1,200平方米单元面积：27-144平方米得房率：66.2%电梯系统：2部永大日立客梯，载重1,000KG空调系统：业主自行安装停车位：95个销售均价：约4,994元/平方米销售率：92%左右，处于尾盘销售阶段报价23元/月/平方米〔不含税〕，免租期租金：半个月物业管理费：1.4元/月/平方米；停车费其他费用：300元/月房行东方//.swothouse>/
写字楼重点个案分析—兴业大厦1092006年供给之代表工程——兴业大厦。

交付时间仅数月，租金报价相对合理，因此目前入驻客户数量较多。

目前入驻客户客户名称面积??目前写字楼整体空置率约为20%光大永明人寿约540平方米启鹏广告约720平方米??现有入驻客户中，丽水本地客达升物流约1,300平方米户约占了2/3，外地客户约占了1/3。

丽水西子奥的斯电梯约600平方米浙江鸿运国际贸易约420平方米??现有入驻客户中，大面积客户浙江浙南综合工程勘察院约360平方米〔300平方米以上〕与小面积客户〔300平方米以下〕约各浙江亿华工程建设管理约1,000平方米占50%份额金丽温高速工程管理部约200平方米浙江中广电器约360平方米??现有入住客户中，以咨询效劳丽水保联保险代理约180平方米业为主。

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写字楼重点个案分析—兴业大厦110兴业大厦，自2004年4月开盘以来，至今销售已达92%，根本处于尾盘销售阶段。

销售分析表＜6061-8081-100101-120211-140＞141供给231548788??120平方米以下的户型销售率套数较高。

已售221447775套数销售??户型面积越大，销售率越低，96%93%98%100%88%63%率市场风险也就越大。

50%46%44%??对各类面积范围的供给、销售40%比重图：81-120平方米之间的30%户型销售比重大于供给比重，22%此类户型仍有一定的市场空间。

20%21%14%14%7%5%7%10%7%6%7%0%注：供给比重为：某一户型供给体量与总供给体量之比。

＜6061-8081-100101-120211-140＞141销售比重为：某一户型销售面积与总销售面积之比。

销售比重供给比重房行东方//.swothouse>/
111八、丽水市写字楼市场未来分析房行东方//.swothouse>/
写字楼未来市场供给112丽水市未来写字楼供给量有限，除以下写字楼工程外，未来三年内，根本无其他写字楼供给。

市政府体量市场投放万地大厦工程名称交付时间22量〔M)〔M)金贸国际2007.917,50017,500大厦本工程阳光商务少量，约2007.58,670中心2,000万地大厦18,000金贸国际大厦预计2021飞鹤大厦约10,000根本无年阳光商务中心飞鹤大厦莲都区政府房行东方//.swothouse>/
未来供给写字楼工程—金贸国际大厦113金贸国际大厦，目前丽水市在售的最大写字楼楼盘。

将丽水市写字楼的楼宇品质提升到了一个新的层次。

地址：万丰广场西北角开发商：浙江瓯龙房地产投资集团办公体量：约17,700平方米写字楼楼层数：地上25层，地下1层楼高：2.6米单层面积：约807平方米单元面积：64-96平方米得房率：75.6%电梯系统：3部日立客梯空调系统：业主自行安装销售均价：约6,057元/平方米销售率：36%左右租金：预计35元/月/平方米其他费用：物业管理费：1.3元/月/平方米；房行东方//.swothouse>/
未来供给写字楼工程—金贸国际大厦114金贸国际大厦，自2006年4月开盘以来，至今销售已达36%。

销售分析表＜6061-7071-8081-9091-100＞101供给0872202190套数??平均月销售量约800平方米；已售月去化速度约4.5%，去化速度040110310套数较慢。

销售0%46%50%0%28%0%率??中小户型依旧深受市场的喜爱。

60%49%50%??60-80平方米的户型存在一定45%38%的市场空间。

40%30%13%??81-90平方米的户型是该写字15%0%楼的市场空白。

10%0%0%注：供给比重为：某一户型供给体量与总供给体量之比。

61-7071-8081-9091-100销售比重为：某一户型销售面积与总销售面积之比。

供给比重销售比重房行东方//.swothouse>/
写字楼需求意愿度115更新写字楼的意愿对新市政府周边写字楼感兴趣程
度不会, 15%会, 27%有兴趣, 4%不考虑, 22%不一定, 58%可考虑, 74%??假设出现比现状更高品质的写字楼，27%的受访者表示了更新写字楼的意愿，同时有58%的受访者表示可能会更新写字楼。

??通过市场调研，约有85%的客户有可能会更新写字楼，说明了大局部写字楼客户对现状写字楼的状况并不是十分满意。

??本工程周边地区商业、商贸气氛尚未成型，因此有22%的受访者表示对该地区写字楼不感兴趣；但仍有74%的受访者表示可考虑本工程地区的写字楼。

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写字楼需求意愿度116更新写字楼的方式需求面积〔平方米〕60%买, 19%51%短租, 30%45%30%17%15%15%11%4%2%长租, 51%0%＜100101-200201-300301-400401-600＞601??对本工程感兴趣的受访者中约有2/3的人群会购置或长租写字楼，说明丽水写字楼的销售市场有一定的市场根底。

??在对需求面积的偏好，呈现“两头大，中间小〞的现象。

??200平方米以下的市场需求量较大，601平方米以上的户型也有一定市场，但200-600平方米的市场需求那么较小。

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写字楼价格承受能力117销售价格承受能力租金承受能力〔元/平方米〕〔元/平方米/天〕58%5001-5500＜0.529%5501-600020%0.6-0.78%6001-65007%0.8-0.910%2%6501-70008%1.0-1.17 001-75001%1.2-1.411%5%7501-800026%1.5-1.78001-90007%1.8-2.08%＞90010%＞2.10%0%10%20%30%40%50%60%70%0%5%10%15%20%25%30%35%??丽水写字楼客户对价格的承受能力较低，承受能力在6000元/平方米以下为主。

??而相比而言，租金承受能力那么相对较高，1元/平方米/天以上占53%。

??其中1.5-1.7元/平方米/天的选择比率高达26%。

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写字楼产品诉求118写字楼类型偏好选择写字楼注重的因素得房率3%LOFT, 16%大厦机电设施16%车位数量32%周边配套38%SOHO, 14%内部配套设施42%物业管理效劳47%纯写字楼,大厦外部形象55%70%周边环境73%交通条件78%0%20%40%60%80%100%??对写字楼类型偏好上，纯写字楼的物业类型选择比率
遥遥领先，这主要是因为丽水写字楼市场缺少SOHO、LOFT等其他类型的写字楼，客户对其认识程度不够，多数客户对其他类型的写字楼需求尚未得到激发。

??在调研对象中，78%的客户选择交通条件为第一关注因素，这反映了丽水客户非常关注写字楼的交通条件的同时，也反映了目前丽水写字楼工程在交通条件方面还需进一步提升。

??周边环境、大厦外部形象、物业管理效劳、大厦内部配套设施等也受到了比拟高的关注，提及率分别73%、55%、47%、42%。

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写字楼产品诉求119写字楼内部配套写字楼周边商业配套设施效劳机构4%商务中心34%娱乐场所16%休闲场所23%员工餐厅53%运动健身场所34%百货公司47%套内卫生间54%超市、便利店54%餐饮61%会议中心54%金融机构69%0%15%30%45%60%0%20%40%60%80%??在对写字楼内部配套方面，会议中心、套内卫生间、员工餐饮被提及率较高，而商务中心那么提及率较低，但根据杭州、上海的经验，商务中心是非常重要的一类配套设施；丽水客户选择的比率较低，与目前丽水写字楼客户缺乏对商务中心的认识导致的。

??金融机构、餐饮设施、超市这些配套设施的提及率均在50%以上。

??而效劳机构、运动健身场所这些配套设施在杭州、上海写字楼客户调研中提及率较高，但在此次调研中提及率不高，这反映了城市之间的消费差异，但可以预计，随着丽水经济的进一步开展，对这些设施的需求将有所提高。

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120九、丽水写字楼需求分析房行东方//.swothouse>/。