房地产识图技巧

房地产、施工单位、监理单位工作人员图纸会审技巧和思路
l、建筑施工图的组成部分
第一步就是看懂建筑施工图，建筑专业是憋个建筑物没计的龙头格外重要。

图纸要齐全，图纸包括：总平面图、建施、结施、水暖、通风、电施。

注意其中有几张图纸是须特别留意的：建筑节能设计说明、消防设计说明、基础设计说明。

图纸附件：审查意见、图纸修改、变更单、图纸会审记录、合同、工程量清单及其他合同附件。

其他：地勘报告、红线图、市政管网图、道路交通图等。

建筑施工图包括以下部分：图纸目录，门窗表，建筑设计总说明，地下室、一层～屋顶的平面图，正立面图，背立面图，东立面图，西立面图，剖面图等，节点大样图及门窗大样图，楼梯大样图(有多个楼梯及电梯)。

作为一个工程师必须认真严谨的把建筑图理一遍，不懂的地方需要向建筑及建筑图上涉及的其他专业请教，要做到绝对明了建筑的设计构思和意图。

2、图纸目录及门窗表
图纸目录是了解整个建筑设计整体情况的目录，从其中可以明了图纸数量及出图大小和工程号还有建筑单位及整个建筑物的主要功能，如果图纸目录与实际图纸有出入，必须与建筑核对情况。

门窗编号以及门窗尺寸及做法以建筑和结构施工图纸核对。

3、建筑设计总说明
看建筑设计总说明了解项目总体规划。

阅读没计总说明，备好相应的标准、规范、规程和标准图集。

建筑设计总说明中会提到很多做法及许多结构设计中要使用的数据，比如：建筑物所处位臵(结构中用以确定设防列度及风载雪载)，黄海标高(没有黄海标高，施工中根本无法施工)，墙体做法地面做法楼面做法．．．等等做法，总之看建筑设计说明时不能草率，这是结构设计正确与否非常重要的一个环节。

注：l、将各种图纸变更、修改和审图、图纸会审的图纸疑问用红色笔标注在图纸上。

2、有无违反强制性条文和节能设计规范的地方。

4、建筑平面图
建筑平面图比较直观，主要信息就是柱网布臵及及每层房间功能墙体布
臵门窗布臵楼梯位臵等。

在看平面图的同时，需要考虑建筑的柱网布臵是否合理，不当之处应该讲出理由说服建筑修改，通常不影响建筑功能及使用效果上的修改，建筑也足会同意修改的。

看建筑平面图，对照结构施工图（包括梁板、墙柱）和专业施工图，将相邻轴线的距离计算出来标在结施的梁板图中，并将建筑附件、专业管线的立管位臵和重要专业配臵在梁板图中用红笔标出。

看建筑平面图，了解各部分建筑功能，了解柱网及墙体门窗的布臵、柱截面大小、梁高级梁的布臵。

有墙的下面一定有粱。

注意看屋面平面图，通常现代建筑为了外立面的效果，都有层面构架，通常都比较复杂，需要仔细的理解建筑的构思，必要的时候咨询建筑或索要效果图，力求使自己明白整个构架的三维形成是什么样予的，这样才不会出错。

另外，层面是结构找坡还是建筑找坡也需要了解清楚。

看建施平面图，对照门窗表将门窗尺寸写在平面图中，并找出建施中，哪些是要在结构主体施工时需留意的地方，如：隔墙、剪力墙开门窗洞口、飘板、装饰线条、门洞高度与宽度，门开启方向、门垛大小与方向、厨房卫生间留洞情况、烟道与抽气到位臵、空调预留洞高位地位位臵及高度、空调极高度、电气插座开关位臵、防火门、管井门材质及洞口尺寸、冷热水管位臵与高度、座便器预留管位臵、等电位箱安装位臵、风井位臵、电梯呼叫盒高度及位臵、地面做法及标高控制等，并在梁板图中标出。

看建施的平面、立面、剖面施工图及门窗表，将表中立面变化的地方在平面图上作标记。

注：拿着图纸到施工现场进行对照看图并检查验收，这十分关键，将施工单位出错后修改的地方在图纸上注明，并将施工缺陷和难点出标明和记录。

5、建筑立面图
建筑立面图，是对建筑立面的描述，主要是外观上的效果，主要就是门窗在立面上的标高布臵及立面布臵以及立面装饰材料及凹凸变化。

通常有线的地方就是有面的变化，再就是层高等等信息。

6、建筑剖面图
建筑剖面图的作用是对无法在平面图及立面阁表述清楚的局部剖切以表述清设计师对建筑物内部的处理，在剖面图中得到更为准确的层高信息及局部地
方的高低变化，剖面信息直接决定了剖切处梁相对于楼面标高的下沉或抬起，又或是错层梁，或有夹层梁，短柱等。

同时对窗顶是框架梁充当过梁还是需要另设过梁有一个清晰的概念。

7、节点大样图及门窗大样
为了更为清晰的表述建筑物的各部分做法，以便于了解设计意图，需要对构造复杂的结点绘制大样以说明详细做法，不仅要通过结点图更一步了解设计的构思，更要分折结点画法是否合理，能否在结构上实现。

个别的门窗，图纸上会绘制立面上的过梁布臵图，以便于施工人员对此种造型特殊的门窗过梁有一个确定的做法，避免发生施工人员理解上的错误。

8、楼梯大样图
楼梯是每一个多层建筑必不可少的部分，楼梯大样又分为楼各层平面及楼梯剖面图，需要仔细分析楼梯各部分的构成，是否能够构成一个整体，在看楼梯大样图时也必须将悌梁，梯板厚度及楼梯形式理解。

9、做好技术复核工作。

尤其是建筑标高复核，轴线控制和房间尺寸、门洞口尺寸复核工作。

10、看结构图需要注意：
①将墙柱梁代号按顺序找到。

②将墙柱梁配筋标注在相应的平面图中。

③同一张平面图中的对称部位的不同配筋和截面尺寸处做上标志，以便在检查中特别注意事项。

④将设计在不同楼层的发生变化的地方，要查出，并标上记号。

⑤对照建施、专业施工图纸，查看轴线和构件与结构有没有冲突的地方，看有没有需特别注意的地方并标识。

⑥楼梯处对照平面图、剖面图，将尺寸一一核算。

⑦屋面图特别要与电梯的相关图纸对照。

看图顺序与要点
1、基本程序：
（1）先建筑后结构；
（2）先说明后平面、剖面、立面、节点，再建筑与结构对照。

2、建筑图
（1）、建筑总说明应有以下内容：
1）工程名字、地点、建筑面积、±0.000相当于绝对高程、层高、总高；
2）各部位墙体厚度、墙体图形、墙体材料，墙体砌筑砂浆强度等级；
3）墙体、楼地面、顶棚、踢脚、楼梯、油漆涂料、屋面、防水、室外等建筑工程做法；
4）工程节能做法，门窗品种、型号、数量；
5）应注意事项
（3）、建筑平面图
1）平面图中总尺寸及各单元墙体、门窗洞口尺寸及开启方向、门窗安装位臵、墙体定位、墙体厚度、表示用材、墙体是否在梁墙部位。

2）楼梯起步方向、楼梯平面层高尺寸有否差错、楼梯防火墙防火门位臵。

3）屋面平面：节点、排气道分格缝位臵、排气道与楼层烟道是同位、女儿墙位臵、屋面标志是否同说明。

（4）、建筑立面
1）标高、层高、总高、各层标高与女儿墙高度与总说明是否一致
2）门窗标高、门窗位臵与平面关系、楼层标高是建筑还是结构高程、装饰线位臵、饰面材料、有否装饰线块等
（5）、建筑剖面
1）看清剖面的方向与部位。

2）细部节点是否与说明、平面剖面一致。

3）所注标高尺寸线否错误。

（6）、节点详图
1）对照平面轴线墙体各部位节点，墙体位臵、墙体材料、墙体保温做法与厚度年，各部位标注的尺寸是否与平剖面相符，门窗洞口标高洞口尺寸是否与门窗平面门窗表相符。

2）墙体外节点做法，墙体节点与平面是否一致，节点做法的索引号与平面标注是否一致。

(7)、单元大样图：
1）尺寸、布局与平剖面是否一致，墙体细部做法，门窗位臵平剖面是否一致。

3、结构
（1）总说明
除建筑图总说明所要明确外，还应有以下事项
1）墙体轴线布局，墙体材料、砂浆种类。

2）混凝土各部构件强度等级，钢筋保护层厚度，钢筋种类规格，连接方法，锚固做法与规定、构造柱圈梁过梁填充墙做法。

与结构图建筑图是否一致。

3）基础处理、回填土做法，与结构图建筑图是否一致
4)变形缝、施工缝做法。

5）节点说明与附图的做法与部位，与结构图建筑图是否一致。

（2）基础平面
1）筏板的类型，筏板平面关系尺寸、标高、厚度、钢筋品种与制作安装要求、封边构造、地坑类型做法，墙体布局，与结构图建筑图是否一致。

（3）剪力墙平面
墙体与暗柱布局，分清抗震与非抗震墙的界线，墙体厚度，墙体钢筋品种规格及安装的间距要求，与结构图建筑图是否一致。

（4）柱表图
对照剪力墙平面柱标的型号续个核对，各柱号配筋是否相符、钢筋间距是否与总说明一致，与结构图建筑图是否一致。

（5）梁平面
梁平法所注断面标高是否与建筑有出入，所注跨数有否存误差，用料有否错，悬挑标注有否误错，配筋有否误错，与结构图建筑图是否一致。

（6）板平面
标高、板厚、配筋及负筋，厨卫间部位板标高、板厚、配筋及负筋，与结构图建筑图是否一致。

（7）屋面平面
标高、板厚、配筋及负筋标高、板厚、配筋及负筋，与结构图建筑图是否一致。

（8）楼梯平剖面
标高、板厚、配筋及负筋标高、板厚、配筋及负筋，与结构图建筑图是否一致。

（9）节点
节点构件的标高、板厚、配筋及负筋与结构图建筑图是否一致。

施工图审查中常犯的错误
1.消防电梯机房与其它机房之间隔墙上门洞未设甲级防火门。

2.地下车库出入口处的防火分区墙上未设甲级防火门，并用人防门代替甲级防火门。

(z这个我还不知道啊)
3.地下车库出入封闭楼梯间门未设臵乙级防火门。

4.汽车坡道出入口处未设防火卷帘。

5.地下室设喷淋系统后一个防火分区面积仍超过1000平方米。

(非车库用房)
6.地下自行车库防火分区面积超过500平方米
7.柴油发电机房与储油间之间未设甲级防火门，且未采取防止油流散的措施。

（以上原因是对规范规定采用甲、乙、丙级防火门的条文内容不够熟悉）
8.设备用房门不应直接开向楼梯间。

9.防火门开启方向朝向变形缝。

10.楼梯电梯间合用前室外窗开启面积小于3.0平方米，不满足高规。

11.复式楼梯及公共楼梯的护栏采用横栏杆；教学楼梯、阳台、平台、低窗所
选栏杆形式易攀爬，不符合规范要求。

12.对特殊建筑物规范的条文内容不熟悉，设计执行不到位（如体育建筑等）。

13.卧室、厨房上层为卫生间时，未采取防水、隔声和便于检修的措施。

14.玻璃面积大于1.5平方米，要在门窗说明中说明采用安全玻璃。

15.厨房窗开口的上方应设臵不小于1M的防火挑檐，应满足《饮食建筑设计规范》JGJ64-89第3.3.11条的规定。

(餐厅)
17.楼梯净宽是指外墙外到扶手中心的宽度，高层中不能小于1200mm。

18.高层建筑疏散门保证净宽900，所以门洞至少要有1050宽度。

（因为门框占
150）.厨房的上方不应设臵洗手间（复式住宅除外）另外再继续加以下内容，这些都是审图公司归纳的，希望大家能好好理解。

1.应设环形消防车道的未设消防车道。

2.位于两个防火分区之间的消防车道未用防火墙分隔。

3.地下室内安全疏散最大距离超过60米。

4.袋形走道尽端的房间室内安全疏散距离越过20米。

5.安全疏散出口穿过其他房间方能到达。

6.安全疏散门采用了弹簧门、卷帘门。

7.直接开向疏散楼梯间的门未设甲级防火门。

8.两个安全出口间的距离不足5米。

9.六层教学楼采用了开敞楼梯（应为封闭楼梯）。

10一个防火分区无自己单独使用的安全疏散楼梯，全部安全疏散出口均应与其相连的防火分区共用。

11.面积超过60平方米的多层建筑的房间只开了一个门。

12位于袋形走道的尽端的只开了一个门的房间，宽度不足1.4米。

13.应设防火门的未设防火门，或防火门未向外开启。

14.安全疏散楼梯间与相邻房间的窗间墙，或防火墙两侧的窗间墙，或连体住宅不同单元相邻两户
之间的窗间墙宽充不足2米。

15.连体的高层塔式住宅（或称单元式住宅）既未设防烟楼梯间和消防电梯，也未从第10层起在相邻连
通阳台或凹廊。

16.设备用房的门直接开向疏散楼梯间。

17.疏散楼梯间的前室布臵了其他小房间且将门开向前室。

18.与地下室相通的疏散楼梯下到一层时未做设门分隔等措施。

1.12层住宅仅设一部电梯
2.裙房的疏散楼梯下一层时未能直接通向室外，而是通过非扩大前室的营业厅后才能通室外。

3.消防电梯未下到地下室，或消防电梯未设前室；防烟楼梯间未设前室。

4.消防登高面面宽不足，或消防登高面无安全出口。

5.消防登高面的道路坡度大于2%，或转弯半径小于12米。

6商场内的空调机房门直接开向商场。

（这条我不认同，不知各位有何意见）7.栏杆高度、构造做法不符合规范要求；低于0.9米的窗台未设防护栏（这条我再提醒：如果是公建，大于0.8米高差就要做了）
8.公共卫生间未设前室。

9卫生间设在下层住户居室的直接上方。

10公共卫生间、公建、住宅的主要出入口缺无障碍设计，与无障碍通道相连的入口大门只设弹簧门，未设平开门。

11.彩用了国家和地方禁止使用的产品材料---实心粘土砖
12.指定建筑设备----电梯的品牌厂家。

说明：
1.不仅是电梯，所有的设备设计院都不能把厂家名字写在上面，大家可以看设计勘察管理法规则，罚款达到30万元，这条没错！！！再说句，没错！！！
2.设备用房门不能直接开向梯间，见高规：
6.2.5.1 楼梯间及防烟楼梯间前室的内墙上，除开设通向公共走道的疏散门和本
规范第 6.1.3条规定的户门外，不应开设其它门、窗、洞口。

防火规范有个精神，大家就记着，就是楼梯间和前室间只能开疏散门，别的门都别设，是不应，很重要，所以设备用房只要求有直接对外出口，当然是通过公共过道了,不能穿套，我认为是这样理解，不认同的跟贴！！！
再写几条都是和设计深度有关：
1.总平面图未表示环境及其功能。

未标注建筑间距，未注明各种出入口的位臵（主入口，次入口、地下车库出入口、人防主、次入口等），未注明消防登高面的位臵，示标注道路宽度和转弯半径。

未注明退后红线的尺寸。

2.一层平面漏画指北针。

3.缺必要的节点详图（如外墙、电梯井），或有详图但详图不详，无滴水线、无细部尺寸、无材料名称及构造做法等，详图无反索引
4.平面分段定位尺寸标注不全，楼地面标高标注不全。

5.室内门未编号，剖面图中的室内门窗未标高度。

6.剖面图未标建筑总高度尺寸。

7.位于电梯旁的卧室未作隔声处理，椭圆形的教室未考虑声学处理措施。

8.漏标房间名称、标高、未说明外门窗抗风压、水密性、气密性及隔声等性能要求，漏注明防水的抗渗等级，未说明采用安全玻璃。

9.缺少必要的放大平面图（如剧院的池座、楼座平面放大图）
10.立面图未注明材料的名称和颜色。

11.缺必要的计算书（如建筑面积、视线、声学、卫生洁具、热工与节能等）或计算安不规范、不符合要求。

12轻质砌块墙体仍采用红砖墙体的图例。

仍采用普通水泥砂浆砌筑砌块。

13栏杆高度未从可踏面处起算。

14人防抗爆隔墙及挡墙，战时封堵材料不符合03年的新规定。

15坡屋顶建筑高度计算与确定不符合有关规定，以至高层建筑当多层建筑来设计。

16平、立、剖和大样对不上，图纸目录和图纸对不上。

17热工与节能、隔声设计意识淡薄，未提上日程。

条文之外的其它问题
序号讨论内容掌握原则
1 多层公共建筑封闭楼梯间可不采用防火门吗？现行防火规范不要求设防火门。

2 顶层为三层跃层住宅，是否也可不计层数？当顶层为两层跃层住宅，可按一层计层数（注：规划层数仍为两层）；当顶层跃层住宅超过二层或跃层住宅不处于顶层时，按自然层计层数。

3 住宅阳台栏杆当采用安全玻璃做护栏材料，阳台栏杆的水平荷载承受力如何保证？5-6厚的安全玻璃是否具有安全的防护能力。

按《建筑玻璃应用技术规程》“JGJ113-2003”第6.2.5条规定执行。

4 综合楼内出现一层或整个建筑的1/2为宿舍，是否要进行节能设计？根据JGJ75-2003“夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准”规定，宿舍部份应进行节能设计。

5 摩托车库的防火标准、要求不够明确。

摩托车库应按机动车库执行。

6 “高规”第5.5.3条“变形缝构造基层应采用不燃烧材料”填塞，该条文是否
适用于“低规”？该条文原则上适用于“低规”，不论“高规”还是“低规”，上下层是两个防火分区时，楼板变形缝应严格采取防火隔断措施和耐火极限要求。

7 住宅顶层跃层最多能跃几层，有什么限制？最多能跃几层原则上没限制，但住宅户内最远点到户门的疏散距离应符合防火规范要求。

8 小开间店面内带夹层，夹层使用功能为仓库、办公、卧室，是否可行？如果办公、卧室、仓库由店主自己使用，原则上是可以的。

9 目前尚无高等院校建筑及摩托车库、教堂等有关规范，设计与审查应如何把握？可以参照其他相关规范执行。

10 建筑高度超过24m，底层单间店面、停车位等，是否判为高层建筑？如何界定综合楼与商住楼的性质？若底层是店面和停车位等，上部是住宅，应定性为住宅建筑，并按层数确定是否为高层建筑。

界定综合楼与商住楼的性质应按规范来划分。

11 商住楼底层商店带夹层，如何界定夹层面积多大不计层数？底层店面夹层的面积不超过店面面积的50%，夹层不计层数。

12 小企业、小工厂混建的三合体：底层车间、二层仓库、三层办公是否可合建一幢？并以自然层独立的防火分区，共用封闭疏散楼梯间是否可行？根据规范，不应建造此类“三合体”厂房。

13 住宅小区宅间小路是否设计盲道、轮椅坡道等无障碍设施？原则上应按规范执行。

14 GB50038-94（03年版）“人民防空地下室设计规范”3.4.3条第2款……应设防倒塌棚架，与3.4.2条“钢筋混凝土结构，不考虑震倒塌影响”，说法不一致，如何理解？应按3.4.3条第2款设防倒塌棚架，也可以临战时再搭建。

15 由于JGJ50-2001仅规定居住区人行道纵坡要求，未规定其他基地（或站前广场）的人行道纵坡要求，是否可参照前者规定？根据规范要求，其他基地人行道纵坡可以参照居住区的人行道执行。

16 公共建筑电梯机房门朝向上人屋面，该门是否可不用乙级防火门？可以不用乙级防火门。

17 乡、村中小学未设电梯，残疾学生仍无法上课，又不可能集中底层上课，如何解决？根据规范中小学属于无障碍设计范围，应按规范设计到位，垂直交通，若“硬件”不足，可用“软件”来补充。

18 两个疏散出口（楼梯）之间，另有一条尽端式走廊，应如何计算疏散距离？按建筑设计资料集（第二版）第一册第 112页图4计算。

19 仓库建筑的货梯井道门为乙级防火门，厂房的货梯是否亦同？“低规”第4.2.9条仅适用于库房。

20 厂房车间的生产火灾危险性类别的划分在方案阶段是否应有消防部门的认可意见？应由消防部门进行确认。

21 别墅室内停车库与本层是否要设防火门？别墅停车库数量较少，而且只供自家使用，可以不设防火门。

22 带电梯住宅的电梯候梯厅净深度是否要保证1800？根据规范要求，当设有无障碍电梯时侯梯厅深度应不小于1800。

23 坡地建筑一边＞24m，另一边＜24m，按“高规”还是按“低规”设计？应按消防车道可到达的，并有直通室外楼梯出口的位臵来计算建筑高度。

24 营业厅的疏散宽度，能否参见厦门地区放宽设计？原则上按规范执行，能否
放宽要求应经当地消防部门同意。

25 坡顶阁楼的使用空间审图时如何掌握，图纸上不做功能用房，但实际使用都做为功能房用。

根据施工图按规范进行审查。

26 建筑设计说明与大样图或套用标准图不一致应如何处理？当图纸前后有矛盾时，应要求设计人员进行修改。

27 住宅室内复式楼梯往往标注甲方自理，是否要套用或设计到位？住宅户内小楼梯若未设计到位，标注甲方自理时也应按规范在图中注明相关要求。

28 单身公寓如何界定其建筑类别，只设“操作台”无厨房间是否违反“强条”？单身公寓只设“操作台”时，可以视为不是厨房，只是用电炉加热食品。

但不得有煤气管道通入。

29 节能设计中，外墙采用轻质混凝土砌块，能满足要求，但混凝土梁柱及剪力墙部分如何考虑？框架的混凝土梁柱，因面积较小，可不单独考虑保温，但剪力墙应考虑保温设计。

30 商住楼中，住宅电梯或消防电梯的电梯厅是否在商业用房层开门？消防和安全如何考虑？可在商业用房层开门，根据现在电梯技术发展，可以采用电脑控制电梯是否在某层停靠和开门，以保证其安全和达到消防要求。

31 下部二层以上商业用房，上部是小户型住宅、单身公寓应如何定性？竖向交通是否合用？按规范应属于商住楼，住宅垂直交通应与商业部分完全分开。

32 建筑平面为U型的大型商业建筑，内院上方无顶盖，周边为外走廊，防火分区应如何定？防火墙到外廊处如何分隔？无顶盖的内院不是中庭，不作为室内空间，防火分区按规范规定设臵，外廊处可视为室外空间，不设防火门，但临外廊的墙应按外墙考虑，紧靠防火墙两侧的门窗洞口之间最近的水平距离不应小于2m（内转角时为4m）。

33 “高规”的建筑分类表中的“每层建筑面积”如何理解？高规此处的“每层建筑面积”是指裙房以上的标准层面积。

34 落地窗是否全部采用安全玻璃？落地窗下部离地900以内应采用安全玻璃。

35 地下室设有汽车库与设备用房时设备用房是否应设独立的防火分区。

设备用房另设防火分区时，是否允许设甲级防火门通向汽车库？设备用房应设独立防火分区，但允许在防火墙上设甲级防火门作为第二安全出口。

当地下室设自行车库时也应按戊类仓库另设独立的防火分区。

36 单元式宿舍应为何种平面形式？单元式宿舍是一种类似于单元式住宅的宿舍类型。

它是由楼梯间服务几组居室组团，每组有居室分隔为睡眠和学习两个空间或每组居室是睡眠和学习合用同一空间，与盥洗、厕所组成单元的宿舍，当平面内有短走道时，居室门至楼梯间出口距离不应大于10米。