2019年三门峡灵宝市凯旋城项目策划方案130p

新北区
区域配套较成熟 产品以多层为主
新北区
新建项目集中区
老城片区
生活氛围浓郁 新项目较少 整体形象较旧
小 结1
内外环境
项目大环境较好，具有生态居住价值 虽为CLD聚集区，但周边小环境不佳，竞争激烈
周边拆迁未完，生活配套不足，竞争楼盘较多
必然结果
区域市场较饱和，市场竞争显激烈 要走寻常路，势必成败笔
二 .总收入10554万 住宅收入 2600元/㎡×16151.2= 4199万 底商收入 7000元/㎡ ×9078 ㎡ = 6355万
三 .销售其他支出832万 销售税金及其他 6.88%×10554万=726万 营销推广费用106万 总销售额1%计
四.税前利润4112万 税前利润=总收入－固定投资成本－其他支出=10554－5582－832=4140万
项目界定——地块资源条件分析
距离项目约500米
内部资源条件分析 ◆项目位处新北区，目前该区
域处于开发状态中。 ◆项目地块比较规则，基本呈
长方形状。
外部资源条件分析
◆东界：东临六车道函谷路，交通 便利 ◆北界：北临城市支路 ◆西界：紧邻低楼层住宅小区 ◆南界：地税大楼
项目围墙
项目地块资源条件分析
东界现状
登上珠穆朗玛峰
灵宝项目策划方案
好不容易拿到这块地
对于地块仔细深入研读，是必做功课！
1、 如此较小的地块，楼位如何摆布，才能实现地块的最大化价值利润，这是目前的当务之急。 2、 纵观市场，均为小规模体量产品，产品同质化严重，如何能在竞争激烈的市场中占得头筹，研发 出目前市场之外的产品，获得客户认可，这是较大的困惑。 3、 本案土地价格较高，如果按照市场价格销售，势必降低了项目利润，所以寻找一条独特的产品研 发之路和营销之路是我们需要解决的困惑。 4、如何在竞争激烈的市场中寻找属于自己的话语权，做出独特定位，形成自我风格的差异化主题， 使得项目实现高房价，快速销售的目的，是我们面对的又一困惑。
提供专业、品牌的物业服务，建筑上具有 人性化设施，从细节彰显项目高端形象
工艺、工法价值—
圈层价值—
购买此楼盘的业主，通过开 发商提供的交际平台形成的小众 圈层
建筑上具有工法、工艺性品质
中高端楼盘价值体系构成
科技化价值—
智能系统、科技保安系统应用
景观园林价值—
著名园林设计公司打造园林景观风格 实现景观的风格化、主题化、均好性
未来 住宅 居住 集中 区
未来 周边 生活 配套 成熟
创新的 建筑风 格
创新化 的整体 规划
星级 物业 服务
科技 智能 系统 应用
专业公司 打造的园 林景观
唯有这样，从产品实体价值和创新价值上做起文章，实现中高端楼盘定位，形成 市场差异化，最终赢得客户口碑，实现最大化价值。
项目整体发展战略与定位
项目发展战略
开发策略
根据操盘经验得知：
战术层面 本项目仅从
（如传统的营销推广方式、立体轰炸式广告、
看房专线及样板房等体验方式）
不可能从根本上完成本项目的开发和销售目标，也无法实现本项目的
历史责任和城市形象。
本案唯有从系统的战略层面进行科学规划和
产品创新，才能顺利突围，解决本项目面临的各种问题与威胁，
实现项目顺利开发，确保目标的实现！
做足项目配套 专业的广告推广
以中高端产品拉动客群消费
满足客户的产品需求特征 获取最大的竞争优势
满足客户的心理需求特征 看得见的景观和户型 商业、休闲、生活配套
拔高项目形象、吸引客户
打造中高档次产品，塑造高端形象，形成实质性价比，刺激客群购
贰、项目规划建议
项目基本数据分析
◆ 地块总占地： 12.375亩 ，南北 长约106米，东 西宽约79米。
虽困之所迫，塞翁失马安知祸福？ 找其通路，终有致胜之道
现 “登峰”之境，高处不胜寒 但亦此，方成王者 “造极”之势
项目三大使命
一、卖出特色：研发出出众产品，独领风骚，形成市场鲜明主题风格
二、卖出价格：创新的产品模式、营销模式、推广模式，形成最大化市 场价值
三、卖出气势：自我独特产品风格、营销风格、形象风格，形成市场抢 购，卖了产品，赢得人心。
总结2：
灵宝发展至今，这里还缺什么？
在这里已经有太多的中端房地产项目 且在未来2—3年有更多的项目将雨后春笋亮相 而恰恰这样一块未来人居的核心，却没有一处真正意义体现灵宝富人所向往的高端楼盘， 为他们打造的适宜心灵而居的房子，更没有具有明显地标性、文化价值、艺术价值的建 筑体。
所以，这是时代也是城市发展至今给予我们提供的一个机遇
规划前提：
1、根据红线要求东退15米，西退3米，北退8米，南退10米。
2、实际东西长61米，南北长91米。
方案演示一
合理搭配布局
79米 城市支路
板楼
景观组团
4F裙商
109米 函谷路
主入口
低楼层住宅小区
板楼 2F底商
地税大楼
备注：
1、一栋板楼一个单元面宽按20 米，进深14米计算，东西向可 以摆置两个单元；南北方向完 全可以摆置两个栋两个单元的 板楼。 2、两栋板楼之间南北方向距离 60米左右，可以沿函谷关摆置 裙商业。 3、将主入口设置于沿函谷关路 处，做为人行入口，次入口设 置于函谷关裙楼商业下，挑高2 层做次入口，做为车行入口。
至此，我们可以判定 面对现状与未来的12亩土地上的结果是：
□足以代表灵宝、新形象的文化、艺术建筑体
□足以成为灵宝高端隐性圈层人士的理想向往之地
□足以引导和改变买方市场的竞争力产品和营销模式
□足以形成焦点的恢宏顶级地标项目品牌形象
惟此， 地块的价值才是无量地超越区域市场现实的增幅 产品内涵才会使项目成为市场上的唯一
西界现状
北界现状
南界现状
内外资源环境小结
◆红色区域特指本案 所在位置 ◆ 项目尊属新北区 主干道函谷大道西侧， 与城市景观大道长安 路仅300米之距。
◆从地块区域而言，
本项目在未来2—3年 内具有较大的商业价 值，
本案
新北区以中端住宅为主
◆区域住宅多以中 端住宅为主。
◆区域范围内项目 产品同质化较为 严重，质素普遍 不高。
◆ 按照贵司建议规 划3.5容积率测算， 总建筑面积 28875.14平米
在中高容积率指标下，小规模社区的规划形态情况
物业类型甄选
通过市场现状扫描，项目可能产品组合形式为：高层板楼+底商
地块
RA≤ 3.5
纯高层（板楼、塔楼、点楼） 中高层+小高层混合区+商业 中高层（板楼、点楼）+商业
高层板楼
未能体现项目最大 化商业价值
四.税前利润 万 税前利润=总收入－固定投资成本－其他支出=10656－5862－840=3954万
方案1优势：
产品搭配和谐，实现住宅、商业搭配较合理
1）本套方案最大化的实现了住宅、商业的配套搭配，较为合理。 2）实现了最大化景观资源，实现了各楼位景观均好性，使得楼盘户户见景，价格 实现最大化。 3）本套方案实现了人车分流，最大化实现了楼盘品质。有利于项目实现高溢价。
容纳不了这么大体 量，难以实现
产品多样化，具备价 值标杆，高端形象
实现高品质，但未实 现最大化利润及价值。
物业确定
项目的物业类型
高层住宅
商业
对容积率贡献高，通过整体规划实现高性价比。 实现了最大化商业价值，最大化利用地块优 势资源。
规划理念：
◎ 站在城市运营之上，区域价值、区域特色的基础上为本地块做整体规划； ◎ 带有前瞻性的眼光，站在区域未来3—5年后区域现状来战略性思考项目规划， 为此本地块的价值才能彻底释放； ◎ 站在市场主流快销产品和规避饱和产品业态基础上为本地块做整体规划； ◎ 实现最大化的住宅产品价值和最大化商业产品价值，实现楼盘较高品质、均好 楼位、均好户型、最大化出面积原则。 ◎ 追求小众圈层客户的需求特征，提供高性价比、实惠的产品； ◎ 严格在3.5容积率下整体规划该产品，更要考虑到周边住宅对本案的影响。
基于市调总结及对片区、对开发商的理解，制定的项目整体发展战略如下：
战略关键词
产品创新领先
局部产品高端
市场容量开发
实质性中高端产品，营销类高端楼盘形象，形成高性价比
异军突起 实现快速传播效应 快速销售
项目整体发展战略分解
项目定位：中高端精品 创新建筑风格，彰显品质感 创新的户型、创新园林景观 高端品位的形象包装及现场包装
寻找解决之道！
所以，整体而言，档次上，我们必须走中高端大盘的道路，以避开周边中端楼 盘林立的局面，实现饱和中制造稀缺的目的；再者，必须走产品整体创新之路， 以实现产品高性价比和高利润率的目的。
我们的目标：中高端创新型社区
项目价值研判—中高端楼盘价值梳理
城市资源价值—
人性化、便捷性价值—
临湖、公园、河、山
2F会所
3、将主入口设置于沿函谷关处。
方案三 经济概算
一、总成本投资：（按照3.5容积率计算，总建筑面积：28875.14平米，1栋板楼单层面积600平米） 1、土地费 900元/平米 2、建安成本：1000元/㎡ 3、前期设计费：60元/㎡ 4、不可预见费用：70元∕㎡ 总投资成本，2030元/平米，合计5862万
思路决定出路
3.5容积率下项目的物业规划建议
பைடு நூலகம்
报告思路
第一步：
项目分析
项目自我界定 项目战略研判
第二步：
规划建议
整体规划建议 园林景观建议 外立面建议 户型创新建议 项目配套建议
第三步：
项目定位
第四步：
营销策略
项目整体定位 项目形象定位 项目案名确定 客群定位
营销总纲领 推盘策略 蓄客策略
方案演示二
最大化商业布局
经济技术指标：
建筑总面积：27498.7㎡ 1、地上建筑面积： 住宅建筑面积：16151.2㎡ 商业面积：9078㎡ 2、地下建筑面积：2269.5㎡
容积率：3.06 建筑密度：35.95 绿地率：31.2
方案二 经济概算
一、总成本投资：（按照3.06容积率计算，总建筑面积：27498.7平米） 1、土地费 1000元/平米 2、建安成本：900元/㎡ 3、前期设计费：60元/㎡ 4、不可预见费用：70元∕㎡ 总投资成本，2030元/平米，合计5582万
壹、项目分析
企业界定：
灵宝金王
资金势力雄厚
涉猎地产开发，开始房产之战
公司实力雄厚，资金充裕，当地知名企业，志气鲲鹏，鸿鹄之向， 企业风骨天承王者表率之势，今涉猎地产行业，即成就灵宝地王， 注定其项目与生而来便传承企业舍我其谁的高度。
从金王至地王，这是企业发展的偶然，也是市场发展的呼唤，再加 项目的气质，便诞生了项目 “三高”特点：高档次、高品质、高 附加值的特点。
方案一 经济概算
一、总成本投资：（按照3.5容积率计算，总建筑面积：28875.14平米） 1、土地费 1000元/平米 2、建安成本：900元/㎡ 3、前期设计费：60元/㎡ 4、不可预见费用：70元∕㎡ 总投资成本，2030元/平米，合计5862万
五.税后利润 万 税后利润=税前利润 ×75%=2966万 利润率=税后利润/固定投资 =2944/5862=51%
五.税后利润 万 税后利润=税前利润×75%=3105 万 利润率=税后利润/固定投资 =3084/5582=56%
方案2优势：
实现地块商业价值最大化，实现最大化项目利润
1）本套方案采用万达模式，最大化的实现了商业的面积， 亦实现了最大化的项目 利润额。 2）实现了最大化景观资源，实现了各楼位景观均好性，使得楼盘户户见景，价格 实现最大化。 3）但本套方案风险较大，作为市级县城，4F裙楼的商业，体量接近1万平米，开发 风险较大，需要提前确定商家，采用定向开发模式，方可实现较低风险销售。
艺术价值—
项目具有艺术品感觉，宣传调性彰显艺术感
风格差异化价值—
独特的差异化建筑风格，形成个性 高端气质
文化价值—
中高端住宅必须具有一定的精神高度， 具有居住文化理念
本案价值体系
实体价值
精神价值
城市资源价值
实体创造价值
本案价值
大德修身 厚德 载屋的礼、德 居住文化
本案提供小众圈 层交际平台
近邻 湖心 公园
二 .总收入10656万 住宅收入 2600元/㎡×21600= 5616万 （住宅单户150平米计算，18层，裙楼按40 × 20平米计算） 底商收入 7000元/㎡ ×1200 ㎡ =840万 裙楼收入 7500元/㎡ ×5600㎡ = 4200 万
三 .销售其他支出840万 销售税金及其他 6.88%×10656万=733万 营销推广费用107万 总销售额1%计
方案演示三
品质化布局
79米 城市支路
函谷路
109米
板楼
主入口
景观组团
低楼层住宅小区
板楼
2F会所
地税大楼
79备米注：
1、根据红线要求东退15米，西退 3米，北退8米，板南楼退10米。
2、实际东西长61米，南北长91 米，一栋板楼一个单元面宽按20 米，进深14米计算，东西向可以 摆置两个单元；南北方向完全可 以摆置两个栋两个单元的板楼。