胡某、青海宏源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

胡某、青海宏源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】青海省海东地区中级人民法院
【审理法院】青海省海东地区中级人民法院
【审结日期】2020.09.02
【案件字号】(2020)青02民终258号
【审理程序】二审
【审理法官】霍成伯张银生徐玲玲
【审理法官】霍成伯张银生徐玲玲
【文书类型】判决书
【当事人】胡某;青海宏源房地产开发有限公司
【当事人】胡某青海宏源房地产开发有限公司
【当事人-个人】胡某
【当事人-公司】青海宏源房地产开发有限公司
【代理律师/律所】李某、黄某（实习）江西洪胜律师事务所
【代理律师/律所】李某、黄某（实习）江西洪胜律师事务所
【代理律师】李某、黄某（实习）
【代理律所】江西洪胜律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审改判
【字号名称】民终字
【原告】青海宏源房地产开发有限公司
【本院观点】首先，根据我国合同法的规定，债权转让，是指合同债权人将其债权全部或部分转让给第三人的行为；债权人转让债权时，只需将债权转让的事实通知债务人，而不必征得债务人同意即生效。

【权责关键词】民事行为能力无效恶意串通社会公共利益撤销代理违约金合同约定第三人书证证人证言证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明：2013年2月，经胡某担保，项某借吴某200万元。

2014年借款期满后，因项某未能还款，找宏源公司要求给胡某写一份房屋买卖合同。

2014年10月24日，项某给宏源公司出具《承诺书》一份，“将本人施工的海兴商厦172平方米商铺抵付胡某。

本人承诺此合同仅作为借款保证抵押物在本人还清胡某借款后要回，青海宏源房地产开发有限公司与胡某签订的商品房买卖合同中止。

如本人不能还清胡某借款、要回合同给青海宏源房地产公司造成一切经济损失纠纷和法律责任，由项某承担负责，本人项某承担并赔偿因这份合同造成的一切经济损失，并同意从我施工的海兴商厦工程款中扣除。

"同日胡某与宏源公司达成《房屋买卖合同》，合同约定胡某购买宏源公司位于××县房屋，合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定“建筑面积为173㎡"，第四条计价方式与价款约定“按建筑面积计算，该商品房单价为18000元／㎡，总金额为3114000元"，第六条付款方式及期限约定“付款方式为其他方式：即该房款全部顶付项某在平安海兴商厦项目工程款，买受人不再交付该房屋款"，第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格、房屋交付期按工程公司施工进度为准两种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用"。

2020年元月，胡某以案涉合同为
依据诉至法院，要求确认合同有效，并要求宏源公司按合同约定交付房屋，并承担违约责任。

【本院认为】本院认为，首先，根据我国合同法的规定，债权转让，是指合同债权人将其债权全部或部分转让给第三人的行为；债权人转让债权时，只需将债权转让的事实通知债务人，而不必征得债务人同意即生效。

但债权转让的前提是，转让人须享有合法债权。

本案中，查明的事实表明，二上诉人虽签订了《房屋买卖合同》，但根据合同内容，特别是第六条付款方式及期限约定“付款方式为其他方式：即该房款全部顶付项某在平安海兴商厦项目工程款，买受人不再交付该房屋款"，故双方并无通常意义上买卖商品房交易的真实意思。

该合同从形式上看似符合债权转让的要求（第三人项某为债权转让人，上诉人胡某为受让人，宏源公司为债务人），但通过核查，第三人项某在二审中称其欠胡某债务300万元，宏源公司欠其部分工程款，故用宏源公司的房屋抵付了其欠胡某的债务，而宏源公司对项某所称的债权并不认可，项某、胡某均未提供证据证明项某在宏源公司享有债权，以及案涉房屋房款3114000元已由宏源公司扣回的事实。

也即现有证据不能证实第三人项某对上诉人宏源公司享有合法债权及具体债权数额，债权转让的基础事实并不存在。

其次，从项某向宏源公司的承诺书反映，如果项某收不回《房屋买卖合同》，给宏源公司造成的损失全部由项某负担，即宏源公司虽然签订了房屋买卖合同，但并无将房屋交付胡某的真实意思。

综上，本案二上诉人签订的《商品房买卖合同》应当定性为债权转让合同，根据我国合同法的规定，合同成立须满足以下条件：一是合同当事人须有相应的民事行为能力；二是合同当事人的意思表示真实一致；三是不违反法律或者社会公共利益。

本案属于债权转让法律关系，因二上诉人及案外人项某就债权转让未达成真实一致的意思表示，且现有证据不能证实项某对上诉人宏源公司享有债权，故该债权转让合同不能成立。

据此，原审原告胡某的诉讼请求不能成立。

一审法院认定双方的房屋买卖合同有效不当，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销青海省海东市平安区人民法院（2020）青0203民初100号民事判决；
二、驳回原审原告胡某的诉讼请求。

一审案件受理费15856元，二审案件受理费31712元，合计47568元，由上诉人胡某负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 21:50:48
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于××县房屋，合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定“建筑面积为173㎡"，第四条计价方式与价款约定“按建筑面积计算，该商品房单价为18000元／㎡，总金额为3114000元"，第六条付款方式及期限约定“付款方式为其他方式：即该房款全部顶付项某在平安海兴商厦项目工程款，买受人不再交付该房屋款"，第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格、房屋交付期按工程公司施工进度为准两种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用"。

合同签订后，原告以案涉合同为依据诉至法院，要求确认合同有效，被告向原告交付案涉房屋并配合原告办理该房屋的产权登记手续，另要求被告支付自2016年1月1日起至实际交付之日止的违约金（以购房款为基数，年利率为6％计算），被告认为原告是与他人之间的债务关系，且被告公司员工马某未经法人授权与原告签订的合同被告不予认可，应认定为无效合同。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》不包含法律、行政法规规定应当办理的批准、登记等手续，也不包含附生效条件、附生效期限等情形，且庭审中双方对合同最后个人签字及公司印章的真实性均予以确认，被告虽以公司员工马某未经法人授权而签订合同不予认可应属无效合同进行抗辩，但其仅以公司事后对内《通知》的形式否认员工马某的行为，并不能当然发生案涉《商品房买卖合同》无效的法律后果，亦未另外提供法律依据和事实依
据证实案涉合同属无效合同，对被告的抗辩理由原审法院不予采纳，原审法院确认原、被告于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效；对原告主张被告交付房屋并配合办理房屋产权登记手续及承担自2016年1月1日起至实际交付之日止的违约金的诉讼请求，因商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而案涉房屋为尚未建成的房屋，按照交易习惯，原告作为买受人应首先提交已向出卖人即本案被告支付全部或部分购房款的相关证据，无论该购房款是以何种方式支付。

但原告并未向法庭提交已向被告支付全部或部分购房款的相关证据亦无提供其他证据予以佐证，根据合同相对性原则，该房屋买卖合同中支付房屋价款与否的举证责任在原告自身，但原告并未在案件审理过程中完成此项举证，故对原告要求被告交付房屋、办理房屋产权登记手续并承担违约金的诉讼请求原审法院依法不予支持。

综上所述，对原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，原审法院依法予以支持；对原告主张被告交付房屋并配合办理房屋产权登记手续及承担违约金的诉讼请求，原告未提供充足证据予以证实，原审法院依法不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告胡某与被告青海宏源房地产开发有限公司于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费15856元，由原告胡某负担11100元，被告青海宏源房地产开发有限公司负担4756元。

【二审上诉人诉称】上诉人胡某上诉请求：1、撤销青海省海东市平安区人民法院作出的（2020）青0203民初100号民事判决书第二项，发回重审或依法改判：一、被上诉人立即向上诉人交付平安县海兴商厦1幢1单元103号房屋并配合上诉人办理该房屋的产权登记手续；二、被上诉人自2016年1月1日起以购房款3114000元为基数按年息6％标准支付逾期交房的违约金至实际交房之日止；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一审法院认定原告未在案件审理过程中完成支付房屋价款的举证，故对原告要求被告交
付房屋办理房屋产权登记手续，并承担违约金的诉讼请求不予支持明显错误，据此作出的民事判决，侵害了上诉人的合法权益。

1、胡某与宏源公司签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中明确约定该房款全部顶付项某在平安海兴商厦项目工程款，买受人不再交付该房屋款，该条款佐证了双方已达成以债抵付房款之约定，该购房款的支付效力应该得到确认。

因为：第一，宏源公司知晓案外人项某向胡某借款本金300万元，用以承建施工的平安海兴商厦，即知晓胡某享有项某300万元借款本金的债权。

第二，签订《商品房买卖合同》时案外人项某享有宏源公司平安海兴商厦项目工程款的债权。

第三，宏源公司认可并同意项某将海兴商厦项目工程款的债权转让给胡某抵付购房款，该权利转让自签订《商品房买卖合同》约定顶付房款时已发生了法律效力。

第四，一审法院裁定《商品房买卖合同》合法有效。

而其中的付款条件是商品房买卖合同的重要组成部分，既然合同有效合同的付款条件当然有效，其效力应当予以确认。

2、《商品房买卖合同》第八条交付期限约定出卖人宏源公司应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人胡某使用，胡某已履行了受让人的付款义务，宏源公司作为出卖人，应当依约将商品房交付受让人使用，并给受让人办理房产过户登记手续。

3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

本案宏源公司未按合同约定交付房屋，也未办理产权登记，致使胡某未能取得房屋权属登记证书并实际使用房屋，宏源公司应当承担违约责任，胡某要求宏源公司支付以购房款3114000元为基数按年息6％标准支付逾期交付的违约金符合法律规定，应当得到支持。

综上，原审法院认定事实错误，导致适用法律错误，由此作出的判决必然损害上诉人的合法权益，故请求二审法院查明事实，撤销原判第二项发回重审或者直接改判支持上诉人的上诉请求。

宏源公司上诉请求：撤销平安区人民法院（2020）青0203民初100号民事判决书。

改判：1、胡某与宏源公司于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》无效；2、上诉案件受理费和一审案件受
理费由被上诉人胡某承担。

事实与理由：上诉人与被上诉人于2014年10月24日签订的××县平方米的价值3114000元的《商品房买卖合同》是无效合同，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审法院错误的判决，改判该合同为无效合同。

理由：1、2014年10月24日上诉人与被上诉人签订的合同号为2014001，房屋代码为2014103的《商品房买卖合同》，被上诉人给上诉人未交过一分钱的房屋价款，合同本身就没有生效，上诉人就没有履行合同的义务，这个是最基本的法律规定和常识，一审法院连最起码的房屋买卖合同的形成的常识都不懂，稀里糊涂判决，这一事实是本案的诉讼焦点。

上诉人在一审庭审中提交了被上诉人没给房屋买卖款的证据，被上诉人在开庭审理中也提供不了给房款任何的证据，一审法院审理房屋买卖纠纷案件，连最基本的诉讼焦点房款给付履行与否的基本事实，只字不提下判有损于法律的尊严，与事实不符，将不合法房屋买卖合同错误判决合法有效，是有瑕疵的。

2、无效合同是不具备法律规定的生效要求，属于违反“合同应符合法律和公序良俗原则"的范畴。

无效合同自始无效即合同从其成立时就不具有法律约束力。

无效合同不得履行合同约定的权利和义务，被上诉人胡某没有给上诉人履行房款，房屋买卖合同不给房款，合同未能成立生效，上诉人也不承担因不履行合同约定的权利和义务，更谈不上合同违约及其他事项的责任。

3、此合同是被上诉人胡某与案外人项某恶意串通损害上诉人的利益的合同，原因是案外人项某于2013年2月9日借吴某的钱200万元，被上诉人胡某做借款的担保人，此借款是项某与吴某、胡某个人之间的事，与上诉人无关。

这一事实有项某、吴某、胡某的借条所证实，上诉人在庭审中将证据提交一审法院，而一审法院只字不提是有猫腻的。

被上诉人胡某与项某恶意串通，在无效合同的第六条付款方式写上此房款用工程款顶替是采取了欺骗的方式，他们之间的借款是在2013年2月9日，上诉人宏源公司与陕西宝陵建设有限责任公司签订平安县海兴商厦的修建合同时间是2014年11月13日，项某借吴某、胡某的200万元钱在前一年，陕西宝陵公司承建上诉人的海兴商厦是后一年。

这事实，充分证实了项某所借的钱，个人使用后无力偿还，采取欺骗的方式恶意串通，将陕西宝陵建设有限公司在平安县海兴商厦工程款顶替胡某与上诉人的海兴商厦1幢1单元103号173平方米
的房屋价款3114000元的行为是违法行为。

这一事实，有陕西宝陵建设有限公司给青海宏源公司2014年11月13日的工作函和2014年12月19日的声明所证实，这两份证据，在一审法院庭审中提交了，而一审法院不认定的判决，违背了客观事实。

根据合同法第五十二条的规定，项某勾结被上诉人胡某恶意串通，损害了上诉人和陕西宝陵建设有限责任公司的利益，是无效合同。

无效的合同根据民法通则第58条规定，被上诉人胡国新与项某危害了陕西宝陵建设有限责任公司和青海宏源公司的利益，是无效的合同，是不受法律的保护。

4、项某是陕西宝陵建设有限公司在平安县海兴商厦工地上的施工人员，项某在该工程上的工作任务是施工，没有权利将工程款垫付胡某个人之间的债务。

项某勾结胡某与上诉人所签的合同为无效合同，公司不予认可，这一事实有陕西宝陵公司于2014年11月17日的工作函所证实。

另有青海宏源公司于2014年11月17日通知所证实，无效的合同公司不予认可，开庭时陕西宝陵公司可出庭作证。

5、无效合同第八条交付期限为2015年12月31日，被上诉人胡某至今给上诉人没交过一分钱的房款，更没有与陕西宝陵公司结算工程款顶付房款的事实，这一事实项某于2014年12月19日给陕西宝陵公司的声明“该商品房买卖合同事实不存在，没有法律效力。

胡某的债权债务由项某承担，与青海宏源房地产公司无关"，并由陕西宝陵公司法人签字声明“与陕西宝陵公司无关，房产手续事实不成立"，项某本人于2014年10月24日给陕西宝陵公司的承诺书“本人承诺，此合同不作为借款保证抵押物，在本人还清胡某借款后要回，青海宏源房地产开发有限公司与胡某的商品房合同终止"。

这两份证据足以证实本合同为无效合同，也说明项某与被上诉人胡某恶意串通利用陕西宝陵公司在平安县海兴商厦施工的便利想设套变相套取公司的工程款，因上诉人和宝陵公司及时发现骗款未能得逞，被上诉人的这种行为是违法犯罪行为。

一审法院违背事实，违背法律规定，将无效合同违法错误判决合法有效，是极其错误的。

请求二审纠正。

6、退一步讲，如果该合同合法有效，合同第8条约定到2015年12月30日，合同履行到期被上诉人胡某不履行金钱义务合同本身失效，但时过5年后起诉，一审法院判决合同合法有效。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，合同无效。

现一审法院判决合同有效是侵犯了
上诉人的合法权益。

以上上诉，有证有据，客观事实存在，请求二审法院依法撤销平安区人民法院错误判决，认定合同无效，依法维护上诉人的合法权益。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。

上诉人胡某的委托诉讼代理人提供了五组新证据：第一组证据为《海兴大厦工程建设合作协议》一份及《工程承包责任书》一份，证明作为发包人的宏源公司要求承包人宝陵公司全垫资施工海兴商厦，所有的售房款作为工程款支付给施工方，资金的支付必须经宏源公司再转付施工方。

第二组证据为《法人授权证明书》，证明项某实际是挂靠在宝陵公司，项某是该工程实际总承包人。

第三组证据为项某“关于编号为xxx品房买卖合同签订情况的说明"，证明案涉买卖合同是各方真实意思表示，而且当时宏源公司同意用工程款抵扣。

第四组证据为胡某与马某之间的微信聊天截屏，以证明胡某多次向马某提出要求交房，但没有得到他们的任何通知。

第五组证据为项某的证人证言：我欠胡某私人300万元，我与宏源公司的关系我是总承包人，我挂靠在宝陵公司，我没有能力偿还胡某的钱，所以就和宏源公司、胡某协商抵一套商铺给胡某，就等于我不欠胡某的钱了，后来合同出来后，他们要求我还钱并把合同拿回来，后因我没有还钱能力，还给宏源公司写了承诺，目前这三百万已经从宏源公司的工程款中抵扣了。

胡某、青海宏源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
青海省海东市中级人民法院
民事判决书
(2020)青02民终258号当事人上诉人（原审原告）：胡某，江西省上饶市人，住江西省上饶市。

委托诉讼代理人：李某、黄某（实习），江西洪胜律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：青海宏源房地产开发有限公司。

法定代表人：赵某。

委托诉讼代理人：周某。

审理经过上诉人胡某与上诉人青海宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省海东市平安区人民法院（2020）青0203民初100号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

上诉人胡某的委托诉讼代理人李某、黄某，上诉人宏源公司的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人胡某上诉请求：1、撤销青海省海东市平安区人民法院作出的（2020）青0203民初100号民事判决书第二项，发回重审或依法改判：一、被上诉人立即向上诉人交付平安县海兴商厦1幢1单元103号房屋并配合上诉人办理该房屋的产权登记手续；二、被上诉人自2016年1月1日起以购房款3114000元为基数按年息6％标准支付逾期交房的违约金至实际交房之日止；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一审法院认定原告未在案件审理过程中完成支付房屋价款的举证，故对原告要求被告交付房屋办理房屋产权登记手续，并承担违约金的诉讼请求不予支持明显错误，据此作出的民事判决，侵害了上诉人的合法权益。

1、胡某与宏源公司签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中明确约定该房款全部顶付项某在平安海兴商厦项目工程款，买受人不再交付该房屋款，该条款佐证了双方已达成以债抵付房款之约定，该购房款的支付效力应该得到确认。

因为：第一，宏源公司知晓案外人项某向胡某借款本金300万元，用以承建施工的平安海兴商厦，即知晓胡某享有项某300万元借款本金的债权。

第二，签订《商品房买卖合同》时案外人项某享有宏源公司平安海兴商厦项目工程款的债权。

第三，宏源公司认可并同意项某将海兴商厦项目工程款的债权转让给胡某抵付购房款，该权利转让自签订《商品房买卖合同》约定顶付房款时已发生了法律效力。

第四，一审法院裁定《商品房买卖合同》合法有效。

而其中的付款条件。