【资产评估师学霸笔记】不动产权益、开发性不动产、金融工具

（六）国际评估准则400—不动产权益
包括引言、价值类型、评估方法、不动产的特殊考量等方面，重点对不动产权益评估途径和方法进行了规定和说明。

1.引言
不动产权益是指对土地和建筑物的一种拥有、控制、使用或占用的权利。

不动产权益存在三种基本类型，
①优先权益，这类权益的所有者对土地和附着其上的建筑物拥有永久的绝对的占有权和控制权，仅受一些次级权益和法定的或其他法律的强制性约束。

②次级权益，通常给予其拥有者在指定期间内（如在租赁契约期限内），独家占有和控制特定土地区域或建筑物的权利。

③使用权益，即能够使用但不是独家占有或控制一项土地或建筑物的权利，例如：一项土地通行权利或者用于特定活动的权利。

2.价值类型
必须恰当选择一种（或多种）价值类型。

在大多数情况下，评估师应当考虑不动产在最高最佳用途下的价值，这可能与不动产的当前用途有所区别。

这种评价对不动产权益从一种用途变为另一种用途或者有考虑开发潜力来说特别重要。

3.评估途径和方法
①市场途径
准则指出尽管不动产权益通常具有异质性，对不动产权益的评估仍然普遍采用市场途径。

应该在评估不动产权益中考虑的特定差异包括但不限于：获取的价格依据的权益类型和被评估的权益类型；各自的地理位置；各自的土地特性，或建筑物的年代和结构；每项不动产所规定的用途和区域规划；确定价格时所处的环境状况以及所要求的价值类型；所取得的价格依据的有效日期和评估基准日；相关交易发生时的市场条件和它们与评估基准日市场条件的差异。

②收益途径
具体评估方法包括利润法和现金流折现法。

收益率或折现率应当由评估目的来确定。

如果评估是为一个特定所有者或潜在所有者，基于他们自己的投资标准估值，那么使用的折现率就可能要反映出他们要求的回报率或加权平均资本成本。

如果评估的目的在于评估市场价值，那么使用的折现率应当取自市场上所观察到的、参与者愿意支付的、隐含在价格中的回报率，或取自假设参与者要求的回报率。

③成本途径
只有当没有类似不动产的交易价格信息，或没有可识别的、实际或名义的归属于相关权益的收益流时，成本途径才可以被用作主要途径。

在某些市场交易价格的信息或可识别的收益流可获取的情形中，成本途径也可以被用作第二途径或佐证的途径。

4.特殊考量
①主要是权益等级及租赁。

②不同不动产权益类型之间并非相互排斥。

当评估一项不动产权益时，必须识别出归属于该项权益持有者的权利的性质，并对任何由同一不动产中其他权益的存在而带来的约束条件或留置权限制加以考虑。

③当评估一项带租赁的“优先权益”或一项由租赁产生的权益时，评估师必须考虑其合同租金和市场租金，两种租金在某些情形下是不同的。

（七）国际评估准则410—开发性不动产
包括引言、价值类型、评估途径和方法、特殊考量等方面。

重点对开发性不动产的特殊考量进行了说明。

1.引言
开发性不动产的评估也必须遵循“国际评估准则400——不动产权益”。

开发性不动产是指在评估基准日，为达到最高最佳用途需要再开发的，或已经考虑改善或正在进行改进所获得的权益，包括建筑物的建造，已具备基础设施的未开发土地，已开发土地的再开发，对现有建筑物或构筑物进行的改善或改建，法定规划中分配用于开发的土地，法定规划中分配用于高价值或高密度开发的土地。

2.价值类型
开发性不动产评估经常包括大量的关于项目完工时条件或状况的假设和特殊假设。

3.评估途径和方法
与开发性不动产评估相关的主要是以下两种途径：市场途径和剩余法。

剩余法由市场途径、收益途径和成本途径混合而成，它是利用完成后的总开发价值减去开发成本、开发者利润，得到该开发性不动产的剩余价值。

4.特殊考量
包括但不限于：剩余法、现货资产、财务报告、抵押贷款。

采用剩余法评估开发性不动产的市场价值时，需要考虑以下基本因素：完工不动产的价值、建筑成本、咨询费用、营销费用、开发进度表、财务成本、开发利润以及折现率。

对拟议项目的考虑来自需要分析有关不动产是否适合拟议的发展，一些事项可能在估价师的知识和经验内，但有些可能需要利用来自其他专家的信息或报告。

（八）国际评估准则500—金融工具
包括引言、价值类型、评估途径和方法、特殊考量等方面。

1.引言
金融工具是一种在特定的当事人之间形成的，为获得或支付现金或其他财务安排的权利或义务的合约。

金融工具评估的目的包括但不限于：收购、兼并以及出售企业整体权益或部分权益，购买和出售，财务报告，法律或监管要求，内部风险和合规程序，税收，以及诉讼。

金融工具不同于其他资产，在调查和遵循、信息披露上都有更严格的要求。

2.价值类型
评估师经常使用国际评估准则理事会以外的实体/组织定义的价值类型对金融工具进行评估，评估师有责任理解和遵循与这些价值类型相关的、在评估基准日的规则，判例法，税法和其他解释性指南。

3.评估途径和方法
（1）市场途径
在评估基准日或接近评估基准日的时点上，从流动性较好的交易中获取的价格通常是持有相同金融工具的市场价值的最佳指示。

如果近期没有相关交易，那么市场报价、协商价格或非公开交易价格也可能是相关证据。

如果观察到的金融工具与被评估资产不相似，或者如果由于信息不是近期的导致相关度不高，则可能有必要对价格信息作出调整。

（2）收益途径
现金流折现法，该项金融工具的合约条款将决定或可用来估计未折现的现金流。

金融工具的合约条款通常会规定如下典型的内容：
①现金流发生的期间，即会计主体预期实现的与该工具相关的现金流；
②现金流的计算，例如对于债务性金融工具所使用的利率的计算，或对于一项衍生工具而言，其基础金融工具或指数（组）的现金流是如何计算的；
③合约中所规定的任何期权的行权时间和条件，例如：看跌或看涨期权、提前赎、展期或可转换期权；
④金融工具交易双方权利的保护，如与债务性金融工具的信用风险相关的条款，或优先于或次于所持有的其他金融工具的条款。

为确定恰当的折现率，有必要评估该金融工具对时间价值和潜在附加风险的补偿，相关事项包括但不限于：
①金融工具的合约条款和条件，例如次级化；
②信用风险，即到期时合约方执行支付能力的不确定性；
③金融工具的流动性和市场流通性；
④监管制度或法律环境发生变化的风险；
⑤金融工具的税务状况。

（3）成本途径
评估师必须遵循国际评估准则105评估途径和方法中的指引。

4.金融工具的特殊考量
主要是：评估输入、信用风险、流动性和市场活跃度、控制环境。

明确信用风险是评估金融工具的一个重要方面，可以从自身信用风险和交易对手风险，区分金融工具的信用风险与发行人和/或交易对手信用风险之间的不同，次级化（优先受偿权）、杠杆、净额结算协议，以及违约保护等方面进行分析。

【单选题】国际评估准则中，金融工具的评估一个重要方面的是（　）。

A.评估参数
B.流动性和市场活跃度
C.信用风险
D.控制环境
『正确答案』C
『答案解析』明确信用风险是评估金融工具的一个重要方面，可以从自身信用风险和交易对手风险，区分金融工具的信用风险与发行人和/或交易对手信用风险之间的不同，次级化（优先受偿权）、杠杆、净额结算协议，以及违约保护等方面进行分析。

【考点定位】金融工具评估的特殊考量
【单选题】下列关于国际评估准则厂房和设备评估说法错误的是（　）。

A.基本准则描述的三种主要评估途径都可以应用于厂房和设备资产评估
B.对同类型的厂房和设备通常使用市场途径，如汽车和一些办公设备或工业机器
C.厂房和设备评估中的收益途径，适用于归属一项资产或一组辅助性资产的特定现金流量能够被识别的情形，如形成一套工艺流程的一组资产被用来生产一种适销产品时
D.市场法在厂房和设备评估中运用比较广泛，特别是单项设备评估
『正确答案』D
『答案解析』对于厂房和设备的评估通常采用成本途径，尤其是一些专用或有特殊用途的单项资产。

【考点定位】厂房和设备评估
剥洋葱。