2016年中国房地产10大预测

2016年中国房地产10大预测
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来源：《安家》2016年第01期
2015年，可以说在频频降准降息中度过。

伴随着经济形势下滑压力，房地产却在不断刺激中逐步回暖。

特别是下半年，更是历经了开发商跑马圈地的滚滚硝烟，此时已经豪宅遍地的房地产市场，在今年地王频出的预期下，豪宅市场更将展开激烈厮杀大战。

一线城市还在拼杀较量正酣，而大多数三四线城市已经无力维持，高库存压境，惊动中央。

全国房地产分化格局逐渐形成。

2015年的房地产大事不断，每一件事又为将来的楼市埋下伏笔。

然而，楼市未来向何处去，只有通过智慧才能预见未来。

2014年，曾经的预测引起很大反响，很多已经在2015年得到市场验证。

《安家》杂志再次联合中国地产年度风云榜推出“2016年中国房地产10大预测”，把握市场脉搏，引领行业方向，其结果如何，留待来年验证。

2016中国房地产预测TOP10
一、楼市区域分化加剧，房价涨跌不一、交易冷热不均，一线城市继续上涨，二三四线城市库存去化艰难
二、2016年房产税仍然不会开征
三、房地产支柱地位从未动摇过，很长时间内也不会动摇
四、2016年房地产刺激政策力度将继续加大
五、地王频出还会继续，“被豪宅”现象将会愈演愈烈，2016年豪宅市场不会好转，已经严重偏离价值本身
六、结构性调整不可避免，大量中小房企将离场
七、旅游度假地产可作为开发商转型出路之一
八、海外市场将持续升温，海外资产配置渐成趋势
九、商业地产相对过剩，同质化严重，将来一片狼藉
十、环北京区域市场相对火爆，成为京津冀一体化最爱益区域
一、楼市区域分化加剧，房价涨跌不一、交易冷热不均，一线城市继续上涨，二三四线城市库存去化艰难
未来房价涨跌不能简单一句话概括市场现状，不同区域不同城市将呈现不同发展趋势，像北上广深特别是北上深仍将继续上涨，而部分准一线城市经济基础较好的，房价也会平稳上涨。

但是大多数二三四线城市在高库存压力下，即使各种政策出台，也难以改变这些城市总体趋势，不是想去就能去得了，因为这已经不是房地产市场的问题，更多是过去土地供应政策以及调控不当造成。

所以，安家认为，无论房价涨跌都不正常，都是供求关系扭曲后在价格上的反应，房价已经偏离房地产市场价值。

二、2016年房产税仍然不会开征
房产税可以说空转多年，一直难产，但是顶层设计又不断释放房产税在逐步推进，但房产税还面临很多问题待解决，比如土地出让金问题、收税出发点问题、如何征收问题等等。

那么安家认为，房产税在2016年仍然不会出台，新一届政府会非常理智，一定会在解决了很多问题后才逐步推进房产税的开征。

三、房地产支柱地位从未动摇过，很长时间内也不会动摇
房地产支柱地位从未动摇过，很长时间内也不会动摇。

房地产支柱地位是天然形成的，不是人为规定，房地产业在经济结构中的地位，确保它一定是支柱地位。

是它带动一个很长的供应产业链，产业关联度大，对经济增长拉动作用强。

例如像钢材、水泥、煤炭等10几个上百个行业都深受房地产影响。

房地产是连接短期经济运行与长期战略实现的核心关键。

如果不能改变房地产业的连接地位，那么房地产业一定是支柱产业。

除非经济结构调整或有新的经济增长点出来。

而新一届政府不断强调“去库存”，似乎房地产的支柱地位再次被重视。

四、2016年房地产刺激政策力度将继续加大
由于国家担忧进入2016年后中国经济放缓，很多投资者对房地产市场复苏的可持续性产生了质疑，安家预计决策层将宣布更多支持性政策从而为经济下行提供缓冲，事实上，去库存正是将来刺激政策的直接目标，由此也将会衍生各种附加政策，比如农民工买房补贴甚至土地制度改革等。

五、地王频出还会继续，“被豪宅”现象将会愈演愈烈，2016年豪宅市场不会好转，已经严重偏离价值本身。

2015年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现，一片跑马圈地的繁荣景象。

2016年土地市场依然火热，地王频出现象依然会层出不穷，由此催生的“被豪宅”现象将导致“伪豪宅”当道，2014年初，安家曾预测伪豪宅崩盘，2015年市场得到验证。

安家根据多年经验总结，豪宅至少应该具备五大要素，即稀缺地段、建筑本体的高品质、开发商团队高资质、完善物业管理和服务以及居住人群的高素质圈层。

安家观察发现，市场上能满足这些要素的“豪宅”凤毛麟角。

2016年，安家认为在畸高地价，面粉贵过面包的形势下，豪宅市场竞争将更加激烈，而很多豪宅价格远高于周边二手房，其严重偏离市场价值，这正是安家对豪宅市场悲观判断的重要原因。

之所以仍然有人买，其实更大原因在于人们多年来一步到位的传统观念和心理。

六、结构性调整不可避免，大量中小房企将离场
随着地价高企、库存量大、需求萎缩、资金链出问题甚至断裂等，以及对市场悲观预期将会造成2016年大量中小房企离场。

即使特大型一线城市比如北上深，由于地价飞涨，加上各种税费在内的成本高达70-75%以上，企业生存压力剧增，许多中小房企倒闭潮将起，可能会有大批的中小开发商死去或离场，依附于开发商的大批代理机构、广告策划公司倒闭，大量的业内从业人员失业，整个行业收入下降……这就是房地产行业的整体新常态。

房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为“新常态”。

而由此催生房地产迎来大房企垄断的类寡头时代，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。

尽管市场不景气，但是总的销售面积不断增长恰恰是这些大房企垄断的结果。

但这样的市场显然是不正常的。

而面临离场的房企很多被迫转型，安家对此类转型并不看好。

七、旅游度假地产可作为开发商转型出路之一
全国房地产已经进入“白银时代”，但旅游行业的投资势头强劲，很多房地产企业加快布局旅游产业，主要投资旅游综合体、旅游度假区、高星级酒店等大型旅游项目。

这为旅游度假地产成熟提供了条件。

首先，很多大房企还未染指，而众多中小房企、民企正在积极拼搏，迸发出勃勃生机，旅游度假地产也是一片欣欣向荣。

其次，旅游度假地产应该属于相对刚需产品，受经济周期影响较小。

最后，旅游度假地产如果与养老地产相结合，将会有巨大的想象空间和发展机会。

所以，安家认为，很多房企如果资质满足条件，可将旅游度假地产作为转型的出路之一。

八、海外市场将持续升温，海外资产配置渐成均势
如今，越来越多人选择移民，海外置业、海外投资。

安家认为，国内资金投资海外地产是资金配置的需求，这就如同不能把鸡蛋放在同一个篮子里是一个道理。

实际上，海外地产有市
场风险，但很多法律政策健全、完善、成熟的国家或地区基本没有政策风险，如果投资海外地产是出于资产配置或规避国内风险的考虑，那么他们对市场风险的关注度就不会太高。

九、商业地产相对过剩，同质化严重，将来一片狼藉
商业密度与人口消费能力密切相关，商业地产受到电商等冲击的原因是城市商业地产前期规划的混乱，存量太大，缺乏前瞻性布局，导致项目高同质化大批量面市。

安家认为，这是对社会资源的极大浪费，除了关停并转没有其他解决之道。

十、环北京区域市场相对火爆，成为京津冀一体化最受益区域
尽管房地产市场黄金十年结束，而且环北京一些区县按城市等级划分级别较低，但由于其特殊的地理位置和依附关系，环京区域相对其他三四线城市市场要好得多。

所以，安家依然看好北京周边房地产市场，因为这里永远是北京千百万北漂没资格、买不起房的挤出效应的最直接承接地，因而也将成为京津冀一体化下最受益的区域。