各类商业规划要求标准

全球第二零售巨头—家乐福选址要求资料解读：
① 家乐福是世界第二大零售商，世界最大食
一、建筑物要求： 1、建筑占地面积15000平米以上 2、最多不超过两层 3、总建筑面积2万-4万 4、转租租户由家乐福负责管理 5、建筑物长宽比例：10：7或10：6
品零售商，欧洲第一大零售商。 ② 自家乐福1995年进入中国市场至今，已拥
销售收入+租金 收入
销售收入+租金 收入
城市发展较为落后， 市政配套正在完善，
市政配套设施处在 集中市场、步行街出
规划中
现
由街铺、步行街向 集中商业发展
大型商业机构进入， 商业水平稳步上升
郑州目前商业业态分类
高档百货:丹尼斯、金博大、百盛、华联、香港新世纪等大型百货商场； 大型超市：国外的零售商众多，例如以沃尔玛、家乐福、易初莲花等；本地的品牌，思达连锁超
各类商业规划选址标准
目录
1
郑州目前商业业态分类
2
各业态规划具体要求标准
3
各商业业态甄选标准总结
一、 郑州目前商业业态分类
商业发展规律模型
郑州市场整体处于结构调整期向稳步发展期的过 度阶段.
发展阶段 市场表现 经营模式 赢利模式 标志节点
起步期
快速发展期
结构调整期 稳步发展期
各个居住区、交通 汇聚点出现少量、 低档次商业
取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在
需求面积： 1万-2万平米;
仓储业态上的空白。
选址标准： 麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。这样既避免了
市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了
城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势。它商圈的辐射半径通常为50公里。
1）、—北京华联选址要求
四、物业条件 1、使用寿命：结构使用年限＞租赁期限。 2、结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。 3、建筑物结构：框架或排架结构。 4、层高：5米。 5、柱距：8米×8米。 6、楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。 8、单层建筑面积：12000平方米。 9、多层建筑面积：6000平方米/层。 10、地面停车场面积：2000平方米。 11、地下停车场面积：8000平方米。 12、库房面积：2000平方米。 13、办公区面积：600平方米。 14、卸货区面积：300平方米。 15、卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。 16、卸货通道（消防通道）宽幅：3米。 17、地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。 18、能源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。 五、合作方式租赁，期限20年。
商业快速发展，经 营档次、结构发生 飞跃
散铺向集中、规模 化商业形式演变
规模化商业、大型 购物形态商业中心 浮出市场
自有住宅底商经营 或出租为主
商铺基本市场化，经 营和销售同时存在
商铺市场化，销售 成为核心赢利手段
销售不是实现收益 的最终手段，持有 出租为主
营业收入+租金 收入
营业收入+租金收入 +销售收入
对物业的要求
1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；
2、层高不低于5米，对于期楼的层高不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板距离）；
3、楼板承重在800㎏/㎡以上，对期楼的要求在1000㎏/㎡以上；① 山姆·沃尔顿先生于1962年在阿肯色
4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；
出口，300 以上停车位
有独立的垃圾房和 独立的电梯
全球第一零售巨头—沃尔玛选址要求
对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上，2公里范围内的常住人口可达12—15万人； 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔； 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场； 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。
到 7-8 层，多以女装为主要业态
百货商场—北京华联选址要求
一、城市规模 1、省会城市或中心城市 2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出6000元以上。 二、商圈条件 1、一级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口50万以上，紧邻城市主干道， 有8条以上公交线，店面日均人流量8万以上。 2、二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道， 有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上。 3、三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4 条以上公交线，店面日均人流量4万以上。 三、竞争对手3公里内竞争对手不超过2家。
市、左右间等；市场竞争异常激烈； 大型专业市场：其中以家居建材类大型专业店发展较好，东建材、凤凰城、中博等为代表；而其
他各类型的大型专业店发展都较为缓慢。 餐饮业：本地特色餐饮发展一般，各类外地特色小吃自成一统，呈现多元化发展趋势； 娱乐业：休闲娱乐场所主要集中在二七商圈附近、酒吧较有特色为农科路酒吧一条街； 各类便利店：基本满足市民日常需求，但24小时便利店发展较为缓慢。
货梯 ：2部5吨货梯
发电机容量 ：2400—3200KVA
土地性质 :商业用地
消防 :符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求 : 供水、供气、通讯设施、空调到位
Carrefour（法文，意为十字路口），其第一家店是１９ ６３年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常火爆。 十字路口成为家乐福选址的第一准则（法文，意为十字路 口）。
运作模式： 作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发 坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单 在先，建筑建造在后”的宗旨。目前已经基本完成主 力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。 主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家 电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。
二、各业态规划具体要求及标准
扣店四种形态。
全球第一零售巨头—沃尔玛选址要求
对停车场地的要求 1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位； 3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场 地，40尺货柜车转弯半径1.8米。
其它要求
1、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营 运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑 主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强 弱电井道及各回路独立开关箱； 2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及 空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要； 3、安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24℃±1℃标准； 4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。
全球第三零售巨头—麦德龙选址要求
① 1964年，一个崭新理念和管理方式-麦德龙在德国诞生，目前
发展为德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团 ；
② 是世界第一的“现购自运”制商业集团，实行会员制，会员必
首选物业： 商业街 物业使用： 购买 物业说明： 购地自建
须是具有法人资格的企事业单位； ③ 1996年，麦德龙在上海普陀区开设了第一家商场，从一开始就
州成立，目前已经成为美国最大的私
5、正门至少提供2个主入口，免费外立面广告位至少3个；
人雇主和世界上最大的连锁零售商 。
6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接②； 沃尔玛于1996年进入中国市场，截止
7、商场要有一定面积的广场。
目前约有200家店面，主要有购物广 场、山姆会员商店、社区店、惠选折
百货
晨曦百 货
2.5 元左右
总面积 0.5-1.5 万㎡，单层面积 3000 ㎡以上；以大型购物中心内主力店形
柱间距 8 米以上；
式出现
总面积 2-2.5 万㎡，单层面积 3000 ㎡以上； 属 于 马 来 西亚 金狮 集 团 旗
百盛
2-2.5 元 层高 5 米、柱间距 8 米以上；有独立出入口； 下，在国内多个城市已有自
店铺要求
特殊要求
总面积 2-3 万㎡，单层面积 5000 ㎡以上；层 属于日本高档百货类品牌，
2-3 元左右 高 5 米、柱间距 8 米以是；有独立出入口；免 未进入郑州市场，处于观望
费停车位
状态
伊势丹
2.5-3 元
总层有面高免积费5 停米1-车、2.位5柱万，间㎡距，8单米层以面上积；有50独00立㎡出以入上口；；店经营内，以以店高中档店服形装式业分态割为进主行
用电 4500 千伏；有 独立的垃圾房和两
部电梯
10000-30000 ㎡；中型： 4000-6000 ㎡ ；
屈臣氏
6%的扣 首层和地下一层；独立门面；吊顶后
点
层高 3.5 米
用电 100 千瓦
小 型 ： 300-400 ㎡
沃尔玛
1.5 元/天 /㎡
使用面积 20000 ㎡以上；地下一层、 首层为首选位置，层高 6 米；有独立
郑州商业发展趋势
大型购物中心
大型购物中心是Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，属于复合型商业形态， 特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零 售店在内的超级商业中心。
例如：万达广场
总用地面积;92679.26㎡ 总建筑面积约;53万㎡ 总容积率为4.55 业态：住宅、商业、酒店、写字楼、购物 中心、SOHO、室外步行街综合体 说明：北地块为商业用地，用地面积 54331.41㎡，总建筑面积约24.9万㎡，包 括购物中心、SOHO、室外步行街。容积 率为3.39，绿地率7.5%。 南地块为住宅用地，用地面积38347.85㎡， 总建筑面积约28.2万㎡，包括六栋（共16 个单元）高层住宅及两层底商。容积率停车位
已的分店，经营状况良好
华联商 场
太平洋百 货
1.8-2.5
总面积 1.5-2 万㎡，单层面积 3000 ㎡以上； 首层高 5 米以上、柱间距 8 米以上；有免费停 车位
属中低档店，多以打折吸引 消费者
总面积 2-3 万㎡，单层面积 5000 ㎡以上；层 2.5-4 元 高 5 米、柱间距 8 米以是；免费停车位，可达 台湾百货店，管理较好
1、百货、超市、服装类 2、餐饮类 3、休闲娱乐类 4、具体案例选址规划要求
一、百货、超市、服装类建筑体量要求
业态
规模
百货
日用 消费品
超市
精品 服装
需求体量（㎡） 层高
大型 10000-30000
5米
开间
进深
单层面积
承租能力元/ 天
》50米 》=8米 3000㎡以上
1-2元
中型
5000-10000 首层5米 》40米 》=8米 2000㎡以上
特殊要求：
2）超市商户要求统计表
商品 类型
超级 市场
品牌名称 承租水平
店铺要求
特殊要求
行业标准
总面积 2-3 万㎡，单层面积 8000 ㎡
2-3%的扣 以上；层高 6 米、柱间距 9 米；首层
家乐福
-
点
和地下一层，有独立出入口；300 个
免费停车位；
大型：使用面积
华润超市
2 元/天/平 方米
根据规模使用面积 4000-30000 ㎡不 等；首层或地下一层；层高 4.5-5.5 米，进深 65 米；200 以上停车位
有超过2万多名员工，所开店已遍布中国 20多个城市，经营商品两万多种。
二、主要指标要求：
楼层层高 ：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米
柱距要求 ：柱网开间10×10米
楼板载荷 ：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米
卸货区 ：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间
停车位 ：300—500个汽车位 非机动车位1000个以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。
1.5-2.5元
大型 10000-30000
6米
》50米 》=8米 5000㎡以上
0.8-3元
中型
8000-12000
4米
10000-20000
4米
》40米 》=8米 3000㎡以上
1.5-3元
》50米 》=8米 1000㎡以上 商户3-15元
1）百货类店商户要求统计表
商品类型
品牌名称
吉之岛
可承受租金水 平