城市核心区地下商业空间规划设计——花城汇项目的思考

城市核心区地下商业空间规划设计——花城汇项目的思考贺楠
【摘要】在城市土地立体化、集约化开发的趋势下,对地下空间进行商业开发是未来重要的发展方向.文章深入剖析了珠江新城核心区地下商业项目——“花城汇”,指出其存在的问题,并针对性地提出商业开发和空间优化建议,以期对未来城市地下商业项目的规划设计提供经验借鉴和实践指导.
【期刊名称】《福建建筑》
【年(卷),期】2017(000)002
【总页数】4页(P1-4)
【关键词】城市地下空间;商业开发;花城汇;集约化;市场化
【作者】贺楠
【作者单位】华南理工大学建筑学院广东广州510641
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.11+3
时至今日，面对用地紧张、交通阻塞、环境恶化等一系列“城市病”，按照传统水平扩展的建设模式已无力解决，立体化、集约化正成为当代城市建设的发展趋势。

尤其是随着城市轨道交通的建设，地下涌动的大量人流带来了巨大的商业潜力，依托轨道交通带动地下空间开发成为关注的热点。

以广州为例，据《广州市城市总体规划(2011年～2020年)》显示，到2020年，广州的地下空间面积将达到5 000万m2，其中商业空间超过800万m2。

从最初的单一人防、地下交通工程建设发
展到大型地下综合体的建设，广州地下空间开发有着较长的历史，积累了丰富的经验。

据统计，目前广州已开发的地下商业空间已超过100万m2。

开发模式主要有3种:第一种为原有人防
花城汇位于花城广场的地下，属于珠江新城核心区地下空间的组成部分。

珠江新城核心区地下空间是目前全国规模最大、最复杂的民用地下空间项目之一，包括了地下人行通道、道路隧道、市政设施、地下配套商业、地下综合设备用房、地下车库、地下旅客自动输送系统等，如图1所示。

作为其中的配套商业部分，花城汇位于地下一层，总面积约为15万m2，从北到
南长约2km，分为北工程改造成商业设施，以流行前线名店城为代表;第二种是与地铁枢纽相结合，建成通道式物业或大型地下物业，如动漫星城;第三种则是伴随
着城市新区的开发建设而统一规划的大型地下商业设施，例如花城汇。

其中第三种模式是未来城市地下商业空间开发的主要发展方向，因此对花城汇进行深入剖析，探究项目建设开发过程中问题，对今后城市核心区地下商业空间开发极具指导和借鉴价值。

区、中区、南区3个相对独立的区域。

在定位上，北区以“潮流服饰与
娱乐”为主题，中区主打“时尚生活”，南区则以“华丽典雅”为主调;在业态分
布上，涵盖了零售、餐饮、休闲娱乐等多种形式，如图2所示。

自2011年试运营至今，花城汇的运营状况一直不容乐观。

尽管经过多次调整，商业氛围和消费人流都有所提升，但无论商场档次还是运营收入都与最初的规划相去甚远。

北区除西北角的餐饮区较为兴旺外，其他的区域都较为惨淡，服饰零售业基本处于关门状态，南侧因有电影院、游乐园等体验式商业的进驻，提振了部分人气，但还是无力扭转整体惨淡经营的局面。

中区虽然有连通周边商业的交通优势，带来了大量的人流，但是零售业的经营仍然举步维艰，与同区域的餐饮业形成鲜明的对比。

中区的餐饮业以简餐为主，消费水平较周边珠江新城商圈低，但深受白领们的
青睐，中午时分会出现排队等位的现象。

南区由于靠近地铁站，周边临近少年宫、图书馆、大剧院等公共文化建筑，客流较为旺盛，且引入了多家特色化餐厅，聚集了超高的人气，带动整个南区的商业发展。

2．1 方案设计先天不足
珠江新城核心区地下空间设计的出发点并不是进行商业开发，而是为了优化改善珠江新城CBD商务核心区的交通，创造多层次的地下立体交通体系［1］。

前期规划定位的偏差直接导致了在方案设计阶段未能充分考虑后期商业运营的兼容性，商业开发先天条件不足。

原本应该对地下空间的综合开发进行统一协同研究设计，却被拆分为两个阶段。

2005年由广州市交通规划研究院对珠江新城核心区地下交通系统进行规划设计之后，才对地下空间建筑和景观方案进行设计招标。

在前期地下交通体系的研究和设计中，并未充分考虑后续的商业开发，花城大道和金穗路的下穿隧道将花城汇分成互不连通的3个区域，消费者必须通过地面才能到达另外一个区域，上上下下十分不方便，且极易迷失方向。

不合理的商业流线规划直接影响了消费者跨区行动的热情，削弱了商业运营的价值。

以至于在接手花城汇后，兰桂坊集团主席盛智文就曾表示:“花城汇在设计上有很大问题，整个商场的规划完全没有考虑到商业的用途和定位。

”
2．2 公共交通衔接不通畅
花城汇位于珠江新城核心区，占据着周边便利的交通，但是在与各类交通工具的接驳上并未做到无缝衔接。

在公共交通方面，花城汇内部与APM线连接且靠近地铁珠江新城站。

APM线作为一条独立运营的线路，一直以来的运营状况不甚理想，不足以支撑花城汇的客流需求。

而拥有大量人流的珠江新城地铁站，与花城汇之间却也仅有一条狭长的通道相连，且地铁站内人流混乱，指示不明，连接通道的位置不容易被找到。

对于驾车的消费者，珠江新城复杂的地下交通体系同样令人头疼。

由于地下道路照明不足，再加上地下功能复杂，道路指示系统不完善，不少市民反
映行驶其中很容易迷失方向且停车不便。

花城汇交通状况调查统计如图3所示。

2．3 商业业态同质化
花城汇地处广州最繁华的天河商圈之中，拥有巨大的商业开发潜力，再加上占据绝佳的区位优势和景观优势，花城汇在一开始就被政府寄予厚望，期望将其打造成极具特色的城市高端商业项目典范。

但之后的商业开发状况却不尽如人意，尤其是兰桂坊退出之后，花城汇被拆分为3个独立的部分，分别交给3家开发商进行运营。

为了快速聚拢人气，3家开发商不约而同地瞄准中低端市场，大幅增加餐饮业比例，互相抢占客源，造成花城汇内部的业态同质化严重。

花城汇各区业态统计如图4
所示。

同时在天河商圈内，有高端的太古汇，中高端的天河城，中端的正佳广场等，花城汇的定位尴尬，高不成低不就。

与同为地下商业项目的时尚天河、天河又一场等相比，又显得特色不足，吸引力不够，缺乏竞争力。

2．4 内部空间可识别性差
相比于地上建筑，地下建筑由于远离地面，存在阴暗、封闭等先天缺陷，在空间环境的创造上具有很大的局限性，地面大型购物中心能为消费者提供舒适的、体验性、休闲的购物场所，例如大气的中庭、明亮的自然采光、完备的市政配套，这都是地下商业未能实现的。

空间品质的欠缺也是造成高级品牌不愿入驻地下商场的重要原因之一。

花城汇的空间设计还未跳脱出传统的“地下商业街”的布局模式，南北长达2km
的距离，呈现出简单的线型空间，缺乏必要的场所感。

作为入口的3个下沉广场
形象标识性不强，在人流的引导和输送上缺乏连续性和趣味性。

其余分散布置的二十多个小规模下沉空间和楼梯间，与地下商业流线没有直接连接，对地下商业空间的引导和环境品质的提升未能起到积极的作用。

单调乏味的内部空间，很容易使购物者甚至身处地下的经营者产生消极的心理反应，不利于形成促进商业活动进行的心理环境。

花城汇空间可识别性调查统计如图5所示。

3．1 功能复合开发
随着人们消费需求的多样化，购物中心逐渐摆脱传统的单一功能模式，转变为集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐、观光旅游等为一体的“一站式”消费场所。

而花城汇作为广州市地下商业开发的典范，也应改变“廉价地下购物场所”的形象，呈现出更加多元化的定位理念。

花城汇占据着绝佳的区位优势，周边高端的办公人群和源源不断的观光人群都是潜在的消费主体。

针对这些消费人群，调整当前以中低端餐饮为主的业态模式，容纳格调餐饮、中高端零售、体验商业等内容，同时将公共休憩空间、社会生活服务、广告、咨询、商业展示等整合进来。

发展建立起“购物—游览—休闲—信息—服务”一系列深度体验为导向的都市生活体验中心，契合当代消费者多变化、多元化的消费诉求。

另一方面，地下商业项目担当着地面商业档次互补、缓解地上饱和消费空间压力的角色，只有与周边的地上商业互相联合，才能发挥出最大的经济效益。

因此花城汇的开发不能脱离地上商业的发展，临近的高德置地商业、广州友谊商店以及即将开业的K11都对花城汇的未来发展有带动的作用，可以弥补地下商城本身隐蔽，无法吸引人流等缺陷。

此外，注重与地面商业的功能互补，比如广州友谊商店、K11等将打造为高端奢侈型消费商业，而花城汇则打造一个更加娱乐化、生活化、多样化的消费区，不同的商业类型形成一个立体互补的，多样化的，多种服务的商圈，增加地区人气和整体的吸引力。

3．2 空间环境优化
花城汇内部空间环境优化需要从购物休闲的实际需要和心理需要出发，调动所有积极因素，创造舒适惬意的购物环境。

首先，重新规划内部商业流线，将分散布置的下沉空间串联起来，一方面改善商场
内部的采光和通风问题，另一方面通过功能置入，使其成为商业流线上的活跃空间，避免单调沉重的内部商业氛围［2］，下沉广场设计意向如图6所示。

完善标识诱导系统，通过在地面上和室内设置指示牌，加强内部空间的可识别性，消除顾客因迷失方向而产生的不良心理反应。

其次，强化入口空间的标识性，对3个下沉广场的景观进行重新设计，创造舒适
的室外休憩空间，同时与地面的景观互相呼应，一气呵成，消除消费者从地上到地下的心理界限。

另外，对广场周边的业态进行重新组织，以便下沉广场能够有机地融入消费者的各项活动中，激活整个片区的商业氛围。

入口广场设计意向如图7所示。

虽然当前城市建设朝着土地立体化、集约化利用的方向发展，但是在地下空间规划设计中，特别是地下商业空间，还是要从客观的市场需求出发，秉承审慎的态度进行合理的开发建设。

尤其是当前地上商业的总体发展仍存在较大的空间，大规模开发地下商业可能会导致粗放式经营和资源浪费。

因此，选取重点地段，采取精细化开发的理念和方式，才是充分利用地下空间的未来发展方向。

地下商业的建设开发过程中，要协调好“建设行为”和“开发行为”的关系。

“建设行为”注重空间性，追求建成面积的最大化，建设完成后再寻求商业开发的机会;“开发行为”则关注项目的可经营性，商业规划优先于并持续指导空间建设［3］。

当前国内的城市建设开发由政府相关职能部门主导，承担方案选择、规划设计、建造施工等一系列的职责。

由于缺乏商业项目的运作经验和“企业家精神”，在方案选择上更倾向于“商业面积的实现”而忽略商业经营的适用性，而花城汇显然就是这种“建设行为”的产物，最终造成空间可经营性极差。

而从国内外实践经验来看，仅仅完成“城市建设”是不够的，要秉承“城市开发”的观念，在方案规划设计的各阶段，求社会资本进入，借助开发者的商业开发经验和“企业家精神”，更好地对方案设计、施工管理进行指导和规范。

因此，市场化是地下商业空间开发
长期发展的必然选择。

在适应当前土地政策制度的前提下，改变当前“政府所有、政府建设”的制度，采用“政府所有、市场开发”的模式不失为地下商业空间开发的一条出路。

另一方面，城市地下空间是地上空间的补充和延伸，应秉承集约化设计的原则，对区域内的功能、交通、景观等方面进行整合设计，地上、地下有机联动，实现区域内互相促进、共同繁荣的开发目标［4］。

在地下空间的功能配置上，应根据区域内建筑功能特色，相应地调整功能配置和开发强度，实现地下空间与地上建筑区位互动，做到“扬长避短、趋利避害”，实现相互促进、相互补充的集约优势和整体效益。

在交通方面，以提高城市交通的运转效率为主要目标，同时兼顾商业开发的可经营性，综合考虑步行交通、机动交通、公共交通和静态交通四者之间的衔接和协调，实现优势互补。

在景观方面，要打破地下空间传统的布置方式，尽量增大开敞空间部分，实现地下空间与地面环境之间良好的互动和自然的延续，降低人们在地下空间环境中的隔绝感，提升地下空间的品质。

【相关文献】
［1］何锦超，孙礼军，洪卫．广州珠江新城核心区地下空间实施方案［J］．建筑学报，
2007(06):37－40．
［2］李婧，孙青峰，邓清．大型地下空间发展模式探讨——以广州珠江新城地下空间为例［J］．规划师，2014(00):2－9．
［3］徐辰，袁奇峰．是“城市财政蓝海”还是“短期财政工具”?——广州珠江新城地下空间开发研究［C］//中国城市规划年会论文集．2013．
［4］宿晨鹏．城市地下空间集约化设计策略研究［D］．哈尔滨:哈尔滨工业大学，2008．。