产业园物业管理实施方案

**家产园物业管理实行方案草稿
一、家产园的基本状况及物业规模
（一）家产园项目概括及物业概括
项目规划占地亩，建筑面积平方米。

项目建设内容包含：综合服务区、生产区和物流中心。

1、综合服务区包含办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。

总计建筑面积为******万平方米。

2、生产区占建筑面积******万平方米，两座建筑面积各
************ 平方米和 ******* 平方米的大跨度联合车间、一座设有 100T 龙门吊车的原资料堆场。

3、物流中心占地 **** 亩，建筑面积 ******* 万平方米。

建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积 **** 万平方米；二是库区，建筑面积 **** 万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积
*****万平方米。

（二）家产园的物业规模
1、安全捍卫系统
主要包含家产园区整体安全环境的管理；对入驻公司的管
理；车辆交通及道路管理。

2、设备设备保护系统
主要包含房子管理与维涵保养；共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；专业设备的管理（空调设备、电梯设备管理）；共用设备的管理。

3、环境绿化及保洁系统
主要包含办公楼、宿舍、食堂、厂区及家产园区公共部分
（厂区库区内自管）以及公共设备的平时保洁工作；家产园区公共绿地的保护和保养工作。

4、园区食堂的管理
主要包含厨房管理以及员工就餐管理
二、家产园物业实行整体方案
对照现有的几种物业管理模式的优弊端，并联合家产园和我公司现状，建议采纳自管与拜托外包相联合的模式。

由我公司独自组建物管部门进行管理，能够充分利用公司现有各样资源，利于建立家产园整体形象，降低营运成本，保证中心业务的利润。

同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和
大批人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监察与协调，最后达到降低人员成本，降低营运花费，保证物管工作的掌
控力度，提升服务质量的目的。

（一）物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，令人力、物力、财力获得合理的配置，以求达到降低管理成本、供应优良服务的目的。

公司下设物业管理部来详细负责园区的物业管理。

其长处是集指挥和职能于一身，命令一致，责权分明，指挥实时，既能满
足本物业早期管理的要求，又能为未来业务的发展留下充分的空间。

（二）岗位设置
1、物业管理部经理
参加重要项目的合同或标书的评审；
编制新增项目的物业管理方案；
参加新接收项目的查竣工作；
组织本部门员工的专业技术培训；
自我监察与质量系统有关的程序操作 ,发现不合格时 ,实时采纳纠正举措及适合的预防举措；
拟订各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审；
负责所属项目的物业管理的平时工作 ,并对部门员工进行业务指导；
检查监察各项业务计划 (年度、季度、月度等 )的实行状况并向上司报告；
与政府有关部门联系,认识行业最新规定；
推行新的有效的管理方法,并总结剖析 ,提出合理的建议。

2、物管员（兼资料员）
负责与公司各部门工作的对接，辅助部门经理做好内勤工
作。

负责办理员工的咨询、投诉，并供应辅助。

书写各种通知、通知，完美各种合同文本。

遇有紧迫事故，实时向上司报告并辅助办理善后工作；
辅助经理拟订本部门规章制度及员工守则；
配合客户服务文员做好水电费等其余花费的收取；
负责装饰档案，客户档案、管理处文书档案的管理；
3、客服员
收取及批阅园区建筑物的巡楼报告及每日的有关投诉记录
并对要点内容进行记录概括，重要状况实时向上司报告；
准时向客户派发各样花费的交费通知单；
负责做好水电等花费的收付。

负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的管理工作；
负责按期对服务质量进行统计、剖析、评估、查核，并提出
整顿方案；
4、设备主管
负责向经理提交管辖范围内设备、设备的更新、改造建讲和大、中修计划，共同经理共同向公司提交方案并组织、监察实行
项目的整顿全过程。

向经理提交设备的改造、更新前后运行成效的各方面对照和改造、更新经验总结；
负责设备有关的维修、保养、改换等合同的起草。

负责辅助公司项目部对本项目新增项目的接收及查竣工作；负责园区已接收项目包含水泵房、深水井、空调系统、热水供应设备、消防供水、生活供水设备的正常运行，及其设备、设
施的管理、保护、维修、保养。

做好园区工具、设备资料的选购、库存和保留使用工作。

负责编制所管辖地区内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；
负责拟订所管辖地区内设备、设备管理的各样规章制度，出具设备、设备巡检表；
负责家产园水电等的抄表统计。

5、委外工作主管
督导外包单位的各项工作，按期对各外包业务进行检查和考核，并对出现的问题提出整顿要求。

负责客服人员转发投诉的办理，及整顿建议的落实。

三、家产园物业管理的主要内容及人员配置
1、安全捍卫系统
在园区两个主要进出口要求有保安24 小时在岗值班；同时要对园区进行 24小时巡逻，拟订详细巡逻路线及频率；对公司内部车辆及外来车辆进行管理，保证道路畅达。

依据园区整体管理的需要，保安主要负责两个园区主要进出
口值班管理以及园区巡逻，采纳四班三运行体制，每班6人，门岗各两人，流动岗两人。

总计需要24 人，每人花费 30000 元/年，该项每年估计需要花费七十二万元。

2、设备设备保护系统
（1）房子管理与维涵保养
（2）共用设备管理
给排水设备管理：供水设备（包含蓄水池、供水泵、管网、
屋顶水箱、水表、阀门等）；排水管理。

供电设备管理：供电设备（变压器、电表、供电线路、总开
关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）；配电房管理。

弱电设备管理。

消防管理：消防控制中心 24 小时价班，消防系统设备设备齐备，完好无缺，可随时起用。

家产园内部网络管理
依据家产园设备管理的需要，设备管理的人员配置以下：设备保护需要维修水电工 1~2 人，每人花费约 45000 元 /年。

监控室需要 4人，每人每年的薪资标准为三万五到四万元之间；
网络管理需要 1~2 人，每人每年薪资标准为四万五至五万元。

3、环境保洁绿化系统
垃圾箱、果皮箱等环卫设备齐备；标准化保洁（专职人员及
洁净卫生责任制）；垃圾日产日清，按期进行卫生消毒灭杀；园
区公共部门共用设备无蚁害；园区内道路等共用处所无纸屑、烟优等荒弃物；房子共用部位保持洁净，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、露台、公共玻璃窗等保持干净。

依据需要进行绿化修剪、杂草除去工作。

家产园办公楼卫生洁净需要 2~3 人；宿舍公共地区的卫生以
及道路洁净需要 2~3 人，每人花费约 25000 元/年。

4、园区食堂管理
家产园区食堂采纳全程外包模式，由专业的食堂承包单位负
责详细营运，供应厨房设备及用餐场所，肩负水电、燃料及经营
人员的住宿，自主经营，自负盈亏。

家产园由员工代表成立饮食委员会来特意负责对其进行监察管理。

物业管理部依据饮食委员会的建议，招集饮食委员会和食堂承包单位集中协商协调，改良
服务。

并经过经济核算和员工满意度检核对承包方进行查核。

5、宿舍管理
对宿舍入住人员的管理，拟订员工入住流程，规范宿舍管理；增强宿舍公共财物的保护管理。

宿舍管理需要管理员（建议使用女性工作人员） 4 名，主要负责宿舍人员进出管理、水电费抄写收取、宿宿舍财物的管理、
宿舍平时次序保护。

基本薪资标准为三万元/年。

以上平时物业管理服务中，安全捍卫系统、车辆交通及道路管理、环境保洁系统、绿化保护系统以及设备管理中的强电、弱电、消防、空调、电梯都采纳外包的方式进行管理。

同时基于网
络电话系统关于保障公司商业机密的重要性，建议由公司招聘专人进行管理。

为了降低物管工作营运成本，建议部分岗位可由公司内部人
员在不影响平时工作的前提下兼职。

附件：
一、完美的平时物业管理服务
1、安全捍卫系统
（1）整体安全环境管理
物业管理部对外聘保安严格平时检查、管理、派专人负责安保和消防系统的 24 小时监控值班，安保负责人负责平时检查和突击检查，保证外聘保安的工作质量。

同时在园区四周、车辆进
出口、园区进出口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，成立 24 小时不中断监控资料；联合公安 110 报警系统，对突发安全事件实时解决，依法做事。

严格管理保安队伍，保安巡逻员一致着装、佩带显然标记，
文明值勤，语言规范，仔细负责，对园区进行 24小时价班及巡逻，拟订详细巡逻路线及频率；对危及人身安全处设有显然标记和防备举措并实时除去安全隐患。

在进出口处对来访客人进行登记，控制园区内流感人员数
量，防备销售人员发散广告传单或没关人员流窜；遇有突发局势，能够立刻分配全公司人力和物力集中增援；拟订应急准备和应急举措，如防台风、防地震方案等。

（2）入园公司的管理
成立与入园公司的平时交流体制，实时认识入园公司的需
求，并做好入园公司的交流工作，使之能配合物业管理工作。

（3）车辆交通及道路管理
园区泊车场管理有序，摆列齐整，灵巧车辆进出有登记；非
灵巧车车辆按规定地点停放；每日巡逻园区内道路，保证道路通
畅，路面平坦；井盖无缺损、无丢掉，路面井盖不影响车辆和行
人通行及员工的平时生活。

（4）科学管理
记录全面的事件日记，针对事故多发地增强巡逻及监控，消
灭安全隐患。

2、设备设备保护系统
（1）房子管理与维涵保养
主进出口设楼宇平面表示图，幢标号标记显然；按期检查外
墙，保证房子外观完满、整齐，外墙面砖、涂料等装饰资料无脱
落、无污迹；空调安装地点一致，冷凝水集中采集；建立小通告
板，实时通告有关事项。

（2）共用设备管理
本公司物业设备保养与维修，一是以预防为主，坚持平时保
养与计划维修并重，使设备一直处于优秀状态；二是对房子设备
做到“三好”，“四会”和“五定”。

三好是指用好、修睦和管理好重要的房子设备。

“四会”是指物业维修人员对房子设备要会使用、会
保养、会检查、会清除故障。

“五定”是对房子主要设备的洁净、
润滑、检修要做到定量、定人、定点、准时和定质；三是推行专
业人员维修与使用操作人员维修相联合。

以专业维修为主，同时设
备的使用操作人员参加平时的保护保养和进行部分的小型维
修。

四是完美设备管理和按期维修制度。

制度科学的保养规程，
完美设备资料和维修登记卡片管理，合理拟订按期维修计划。

给排水设备管理
管理目标：仔细保养，保证给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便员工生活。

供水设备（包含蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、
阀门等）。

对生活水泵、给水管网按期检修及防腐保养，保证供
水设备运行正常、设备完满、无渗漏、无污染；每日 2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理举措，无污染隐患；生活用水的水质切合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年冲洗、消毒一次，无二次污染，保留二次供水卫生允许证、水质化验单；停水提早一天通知住用户。

排水管理。

每日巡视排水管道等设备，保证排水、排污管理
畅达，无拥塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸
泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在
规准时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

供电设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷
开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。

成立 24 小时运行和维修值班制度，实时清除故障；每日检查供电线路，保证正常
供电，道路、楼道等公共照明完满；成立配电室巡逻制度（每班
巡逻一次，每个月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提早一天通知各用户；暂时施工及住（用）户装饰拟订暂时
用电管理举措；发生地震、火灾、水灾等状况实时切断电源；备
用应急发电机随时起用。

配电房管理。

由机电技术人员管理和值班，没关人员禁止入内；成立配电运行记录，每班巡逻 1次，每个月细查 1次，半年大检
修1次，查出问题实时办理，并做好记录；室内照明、通风保
持优秀；操作开头的标记显然，停电拉闸要挂标记牌，检修停电，更应挂牌；操作及查验时，一定按规定使用电工绝缘工具、
绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常保护和保养。

察看种类仪表、电压能否正常，使用电流的变化状况，顶峰用电时的电流数值，三相电流能否均衡，比较值班记录检查剖析有关差别；核对各个支路的实质负荷能否与装设的保护元件整定值相切合；配电箱固定能否坚固，箱内器件能否完好无缺，各闸具的接头有无松动，操作能否灵巧，
刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘能否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘能否优秀，各种绝缘导线的绝缘能否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无无效，接头之间有无腐化现象；金属管连结的地线能否优秀，有无虚脱或腐化，各样管路固定能否坚固。

管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电用具能否坚固；各样地板的接地电阻能否切合规定。

弱电设备管理
每日对门禁对讲系统进行维修保养，保证故障能实时清除。

消防管理
消防控制中心 24 小时价班，消防系统设备设备齐备，完好无缺，可随时起用；制定突发事件应急方案；消防管理员接受严格
优选
成立平时防火检查制度，每周一次检查消防系统设备设备，
每个月所有检查一次，实时发现并除去火灾安全隐患，保证消防设施齐备、完满，表记完好，可随时起用；在显然处建立消防分散
表示图。

照明设备、带路标记完满，紧迫分散通道畅达无阻；全
体管理人员掌握消防设备设备的使用方法并能实时办理各样问
题；组织展开消防法例及消防知识的宣传教育，明确各地区防火责任人；成立义务消防队，制定突生气灾应急方案；每年举行一
次消防演习，增强应急技术、提升业主消防意识。

3、环境保洁系统
环境卫生管理的目的是净化环境，给园区全体员工人供应一
个洁净宜人的工作、生活环境。

我司对洁净卫生工作将严格“五
定”管理，即定人、定地址、准时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备齐备；标准化保洁（专职人员及洁净卫生责任制）；垃圾日产日清，按期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设备无蚁害；园区内道路等共用处所无纸屑、烟优等荒弃物；房子共用部位保持洁净，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、露台、公共玻璃窗等保持干净。

4、绿化保护系统
拟订绿化管理标准，按期对园区绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对园区绿化进行改良、种植；绿地无改变使用用途
和损坏、踩踏、占用现象；花草树木长势优秀，修剪齐整雅观，
无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

5、共用设备管理系统
拟订共用设备管理标准，对园区的共用设备：篮球场等拟订相应的管理方法，按期对共用设备进行保护保养；开发利润性服
务项目，借助专业的物业管理服务对共用设备进行有效管理，并引入优秀的营运体制充发散挥物业的使用价值。

6、园区食堂管理
民以食为天，食以安为先，食品安所有是关系到员工身体
健康和生命安全的一件大事。

家产园区食堂采纳全程外包模式，由专业的食堂承包单位负责详细营运，供应厨房设备及用餐场所，肩负水电、燃料及经营人员的住宿，自主经营，自负盈亏。

家产园由员工代表成立饮食委员会来特意负责对其进行监察管理。

物业管理部依据饮食委员会的建议，招集饮食委员会和食堂承包单位集中协商协调，改良服务。

并经过经济核算和员工满意度检核对承包方进行查核。

7、宿舍及专家公寓的管理
对宿舍入住人员的管理，拟订员工入住流程，规范宿舍管理；增强宿舍公共财物的保护管理。

入住员工由综合部一致安排房
间，依靠综合部签发的入住单到员工宿舍入住；辞职人员一定在辞职 3 天内搬离宿舍，由宿舍管理员回收假如并开具退宿证明后到综合部办理手续；入住时期应准时缴纳水电等各项杂费；恪守宿舍管理制度。

8、家产园区文化活动系统
创建一个和睦、文明、舒坦的生活与工作环境是我公司与员
工的共同梦想。

在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，组
织园区员工参加展开各样踊跃向上的文艺活动，使全体员工拥有一份归属感。

二、环境保洁范围、工作内容频率标准
1、平时保洁
楼道
收垃圾，洗垃圾桶 2次/天无遗留物、臭味扫
地板及楼梯 1次/天无杂物，无积水冲刷楼梯
1次/周无杂物，无积水
擦公寓口信报箱 1次 /天无尘埃，无手印
擦电梯 2次/天无尘埃，无手印擦公共防盗
门 1次/周无尘埃
擦楼梯扶手1次/周无尘埃
擦公共天花板1次/周无尘埃、蜘蛛丝
擦消火栓1次/月无尘埃
擦窗户2次/月无尘埃
道路
路面循环打扫无杂物
路边绿地2次/天无杂物
水泵联合器1次/周无尘埃
路灯柱1次/周无尘埃
绿地清理 2次/天无尘埃、枯叶
2、四害消灭
在楼道、道路、绿地等公共地区，每个月按期一次采纳举措
消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合四周地区对四害滋
长地消毒办理。

三、绿化保护项目举措标准
绿化浇水浇水（依天气变化）浇足浇透草
皮修剪（按季节进行）草皮雅观平坦杂草
除去（每周一次）保证基本无杂草防虫病
虫害防治（一年 2次）无病虫害保养施肥
（一年 4次）绿化生长旺盛乔灌木修剪造
型一年 4次
四、食堂管理守则
厨房之管理
厨工守则 ,卫生条例
严格恪守公司各项规定,讲究个人卫生、勤剪指甲、勤剪发、不要随处吐痰。

工作时一定自查食品能否变质、变味现象，发现问题实时处理。

工作时要穿工作服，禁止上班时抽烟。

严格依据食品卫生要求去操作，防备食品中毒。

洗干净后的餐具要整理齐备且有规律地摆好。

工作中严格按伙食标准精打细算，以最大限度内尽量做到色香味，花式、品种多样化。

整个烹食过程一定仔细冲洗干净并准时、按质、按量供应。

每日清理，每个月三次大打扫，保证厨房环境卫生。

员工用餐条约
就餐一律在餐厅进行，厂区内其余任何地方不得烹煮进餐。

严格按餐厅就餐时间餐，其餐厅开放时间以下：早饭：07：00— 7：40 中餐： 12：00—12：30 晚饭 17：30— 18：00 详细用餐时间按各部门下班时间表规准时间为准。

员工打饭 /打菜一定排队并接受厨房工作人员和保安的管理。

禁止插队，禁止备、一人打多份。

就餐时要有优秀的姿态，不得摆动筷、匙、叉阻碍邻桌。

就餐时不得大声吵闹，碗、筷、匙不得故作撞击声。

果核骨制，余饭剩菜，不行顺手弃置。

用餐完成须各自清理，
倒置指定桶类。

力行节省节俭，饭食多少盛多少，根绝剩菜剩饭。

餐厅内禁止抽烟。

各部门如晚间加班至23： 00或启动晚班，须在下午16：30前通知厨房，以便厨房准备工作，逾时报餐，所造成用餐不便，由
各部门管理自行解决工作。