厦门市住宅小区业主大会议事规则规定合同期限一般三年三年

厦门市住宅小区业主大会议事规则规定合同期限一般三年
三年
厦门市人大常委会昨日召开新闻发布会，公布了《厦门市住宅小区业主大会议事规则（征求意见稿）》（以下简称《议事规则》）。

按照市人大常委会今年的立法计划，今后，市人大常委会将每年组织对立法工作进行一次专题询问。

根据规定，住宅小区业主大会的议事委员会是我市业主大会的执行机构，其成员由物业管理区域内全体业主选举产生。

业主大会设立后，可以依法成立新的业主委和更换新的业主委委员。

那么修订后的《厦门市住宅小区成立首次业委会的指导意见》（以下简称《指导意见》）又有什么亮点呢？按照市人大常委会2018年立法计划，厦门市人民代表大会常务委员会将于今年3月下旬举行立法听证会。

根据《指导意见》，经听证代表和公众代表同意，市人大常委会拟对《厦门市住宅小区成立首次业委会的指导意见》进行修改。

亮点一：业委会工作职责要明晰
根据《指导意见》，未来业委会的工作职责要更清晰。

“物业管理区域内，全体业主对物业管理区域内有关共有和共同管理事务有管理权。

物业管理区域内，建设单位应当将物业管理有关事宜和事项向物业管理区域内全体业主告知并征得同意。

”市人大常委会法工委副主任郑瑞峰说，根据《住宅装修管理办法》的规定，住宅装修应当由装饰装修人与物业管理人共同协商确定装修方案、内容及相应违约金。

但《指导意见》同时规定：“装饰装修人应当将装修事项告知其他共有人，不履行告知义务或者对业主所提供装修材料质量有异议而拒绝签署书面装修材料合同、履行了告知义务或因业主自身原因拒绝履行相关约定义务而引发争议以及投诉、举报、控告、举报或者人民法院强制执行等情形除外。

”因此，这一方面将给业主带来一定的困扰。

此外，《指导意见》还明确了业委会成员的权责要求。

《指导意见》明确：业主委员会成员应当积极参与住宅小区建设项目管理各项工作，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行日常维护和管理；应当及时向市主管部门和街道办事处、镇人民政府报告本小区自治活动中出现的情况和问题。

亮点二：业主大会成员一般为三年以上，首次业主大会会议应邀请3人以上业主参与。

根据《议事规则》，住宅小区的业主大会的选举采用投票选举或协商选举，其中有三种选举方式：第一种是直接投票选举；第三种是委托物业服务企业代表直接投票选举。

根据规定，首次业主大会会议由出席会议的业主代表组成，应邀请3人以上业主参加，并有半数以上未出席业主大会会议，或者未出席业主大会会议但书面委托其代理参加业主大会会议；会议应当由业主组成3人以上、不少于3人（含3人）组织实施；第一种方式无法表决时，由街道办事处、乡镇人民政府、建设单位提出建议召开第二种方式，业主大会可通过业主代表委托代理或者第三种方式召开业主大会会议。

业主代表由业主大会委托相关机构和业主代表组成。

亮点三：拟增设第四章业主委员会的设立形式和选举制度。

根据规定，业主委员会可以采取选聘方式进行选举。

《议事规则》明确，选举方式有：公开投票、直接选举和推选等三种方式。

其中，公开投票方式有一次差额选举、网络投票、电子投票平台随机抽取等两种；直接推选方式有三种，业主大会会议可以委托业主大会会议代理人投票选举、业主委员会会议通过投票选举方式、业主委员会委员表决投票选举等三种。

根据规定，小区业主委员会会议有5名以上成员、10名以上业主代表参加并签字确认者为有效，业主委员会成员表决应至少有一人同意。

《指导意见》指出，业主委员会委员一般应当由本物业管理区域内年满十八周岁、具有完全民事行为能力、愿意接受业主委员会工作监督的业主担任。

物业服务企业可以自行推荐业主委员会委员人选；业主委员会委员由物业服务企业直接提名或者业主大会确认；业主委员会委员应当在业主大会会议召开前至少10日在本物业管理区域内公示
3个月。

在业主大会会议召开前已经公示的或者已签订专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提议担任业主委员会委员时，可以直接当选。

业主委员会委员候选人要有选举业主大会选举委员会或选举业主大会中授权的业主大会代表机构相关人员参加的任职资格记录。

亮点四：明确召开业主大会会议前，物业服务企业应与各小区确定联络人。

《议事规则》提出，召开业主大会会议前，物业服务企业应当与各小区确定联络人，在业主大会决定召开前一日至五日，主动与业主代表、业主委员会成员、业委会代表等确定具体联系方式，以便于联系。

联络人应及时通报业主委员会成员、业主代表以及街道办事处（镇人民政府）业主大会成员；联络人应如实向业主大会报告情况、工作进展情况、拟作出提案等情况。

街道办事处（镇人民政府）和业主委员会成员应当对物业服务企业在开展物业管理活动中存在影响业主大会正常召开、侵犯业主合法权益等问题给予支持和帮助。

业主委员会应当及时报告筹备业主大会会议情况，必要时可邀请人大代表、政协委员等列席业主大会会议。

社区居民委员会则应当在辖区范围内通过电子显示屏等形式及时通报业主大会筹备情况，并将业主大会筹备情况和物业服务情况及时报送街道办事处（镇人民政府）和业主委员会。

通知时间不得少于一天。

物业服务企业未按要求通知业主到场的，街道办事处（镇人民政府）和业主委员会可以依法采取通知方式告知人或直接通知人。

通知应当以书面形式向业主大会送达。

亮点五：新设立业主委员会委员应当具备两个以上专业技术资格或者在物业管理区域内从事物业管理工作满五年。

业主委员会委员应当由下列人员组成：一人担任委员；一人、三人以上组成；业主委员会应当有两个以上的成员。

由业主委员会提名并经业主大会会议表决通过；经物业管理区域内全体业主半数以上同意；有独立承担民事责任能力；具有完全民事行为能力，且未被聘用为物业服务企业代表；能够代表全体业主与有关物业服务企业签订物业服务合同且履行完毕相关约定；符合法律、法规和规章规定。

业主委员会应当根据有关规定成立工作小组并指定专人负责工作，小组应当设主席一名、副主席一名；其他成员应当由业主大会另行推选，并提交业主大会审议通过。

业主委员会委员应当自选举产生之日起30日内向物业管理区域内本专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主发出选举书。

召开首次业主大会会议之前三十日内向物业管理区域内全体业主发出选举书（简称选举书);在发出第一轮选举书之前三十日内书面通知所有参与业主或者其委托代理人参会并领取投票结果。

业主委员会候选人应当亲自参加业主大会会议投票选举业主委员会和监票人。

业主委员会委员候选人在首轮选举中未取得过半数选票或者未得过半数同意的，不得当选委员。

业主委员会成员不得担任相关单位和个人的职务。

亮点六：拟增加规定首届业主委员会委员应具有大专以上学历，并有至少一名女性成员负责日常工作，不设兼职岗位。

业主委员会是小区物业管理的主体，其成员素质直接关系到小区物业管理的质量和水平，也关系到业主合法权益和物业服务企业正常运行。

因此，在《指导意见》中特别增加了对业主委员会委员的要求如下：住宅小区业主委员会委员应具有大专以上学历或高中以上学历；同时至少有一名女性成员负责日常工作，且要有业主委员会成员共同签字确认并加盖业主委员会公章至少2年；应当积极配合物业服务企业履行物业服务合同内容；对业主大会和业主委员会产生重大影响或者可能对建筑物专有部分安全造成影响的重大事项负责；认真履行职责，不得有违规违纪行为等内容。

《指导意见》还规定建立健全业委会内部管理制度和程序。

业主委员会委员应当依法向业主大会代表公开自己的身份和权利义务以及监督电话；业主委员会委员参加业主大会会议应当持业主大会会费发票或收款收据；业主委员会成员在参加其他会议时应当佩戴业主身份证件和业主委员会徽章。

业主委员会应当按照物业管理区域内业主人数或者房屋建筑面积比例选举产生委员、候补委员工作票。

业主委员会换届选举工作由业主大会委托的业主代
表委员会负责。