房地产开发项目土地使用权价值评估研究

房地产开发项目土地使用权价值评估研究
发布时间：2022-07-16T07:59:30.346Z 来源：《工程建设标准化》2022年37卷3月5期作者：韦彩艳
[导读] 在我国，房地产业已成为国民经济的主要支柱产业之一
韦彩艳
广西开元行土地房地产评估有限责任公司 530021
摘要：在我国，房地产业已成为国民经济的主要支柱产业之一。

土地使用权拥有较高的投资价值，同时交易活动较为频繁，因而对其进行客观、精确地估价是现阶段十分重要的内容。

因此本文对房地产项目中，土地使用权价值评估进行了一定的研究，希望可以为行业的发展有所帮助。

关键词：房地产；土地使用权；价值评估
1房地产开发项目中土地使用权价值评估的意义
目前，我国的房地产评估工作逐渐拥有了较为完善且较为多样化的评估方法，同时，在实际操作中，针对土地使用权所实施的评估方法也存在着更多的选择。

然而，根据评估目的以及评估条件等内容的不同，对评估对象应采用何种评估方法，这是目前我国土地使用权评估工作中比较困难的问题。

当前，一些房地产领域的开发商在实际操作中仍以经验为依据进行评估相关的工作，这显然是不够完善的，因此必须从实践中归纳出一些切实可行的指导意见。

因此，如何对待开发的土地进行合理的评价，从而有效地控制土地出让成本，进而切实提升房地产开发企业的社会与经济效益成为了本文重点研究的对象。

对拟开发的土地价值进行科学评估，涉及评估目的、评估类型、评估方法以及评估风险等方面。

建立一套完整、规范的土地估价制度，可以对土地估价中的风险因素进行有效的控制，为房地产开发商的土地拍卖、购买等行为提供科学的参考依据。

在我国范围内，土地使用权转让定价如果过低会造成国有资产的损失，而出让价格相对过高则会造成市场的平均价格上涨，从而打击经济活力，影响到经济的发展。

从理论上说，我国的资产评估尚需一段时间才能完善与成熟，支撑社会各界对评估的需求尚须有实例与指导，而房地产开发公司的土地拍卖与收购则是其中一种具体运用情况，因此必须进一步完善相关研究，从而提供适用的、合理的指导。

从实际情况看，我国房价和地价在进入新世纪后长期处于高位状态，并且不太稳定，从而对开发商的土地拍卖和购买产生了一定的不利影响。

建立健全的评估机制，可以对指导房地产开发商进行土地拍卖、购买、销售等方面的决策起到一定的积极作用，并且为房地产开发商提供坚实的风险防范基础，保护房地产市场中的买卖双方的权益，促进房地产行业的健康、长远发展。

2土地价值评估的方法
2.1市场法
市场法是一种运用替代原则进行土地估价的方法。

在运用此方法进行土地使用权价值评估时，必须要寻找与被评估土地有替代关系且在短期内进行交易的可比较性土地案例，如此才能够保障市场法的有效性。

2.2收益法
收益法是一种用土地预估收益进行折现进行土地估价的方法。

采用该方法，首先要对待评估目标的年度预计净收益进行预测，并确定合适的折现比率，并将其作为评估基准日的现值。

此方法基于地租理论，把未来的纯收入视为土地的将来租金，并以租金的形式反映出土地的价值。

2.3成本法
成本法是一种以土地开发费用和合理收益为基础的评估方法。

土地在逐步开发的过程中会产生各种各样的费用，根据不同的相关费用，再加上适当的收益，就可以获得被评估的土地大致的价值。

成本法是一种很好的方法，它可以为土地的保底定价提供一定的依据，所以它在评估中具有更低的风险，而且对投资者来说，它所耗费的成本也是一目了然的。

但成本法也存在不足之处。

因为作为天然的土地，其价值很难用成本来衡量，所以成本法有可能会出现严重的偏离。

一般采用成本法对两种类型的土地进行估价：一是位于边远地区，而且尚未建设和发展的土地，其成本主要是建设和发展等方面；二是公立学校以及市政公园等公共用地，这些土地都是政府统一管理的，不需要考虑太多的影响成本的因素，同时利润方面的因素也可以忽略。

2.4基准地价修正法
从本质上来说，此法是以市场法为基础导向的一种发展模式，其实质与市场法相似，其目的在于寻求一种替代物，从而对个案土地进行评估。

但与市场法也有一定的不同，因为市场法的土地价格是根据特定的时间、地点的市场交易记录来确定的，属于一种固定、静态的形式，因此参考价格相对较为固定；而基准地价修正则是一种动态的形式，其变化幅度与某一区域内某一段时间内房地产市场交易价格的综合指标有关，具有一定的弹性。

基准地价的修正通常依赖于两个参数：其一是级差收益参数，也就是对被评估的房地产项目进行等级评价，并在一定的范围内寻找具有统一等级和档次的目标；二是对各交易案例进行比较，并对某一区域的成交案例进行汇总，对其市场反应进行分析，确定出一个合适的价格。

基准地价修正法具有对大面积、大批量房地产项目进行有效估价的优点，但与市场法相比，此法具有同样的弊端，即对周边房地产市场的需求较大，只有当存在大量的成交案例时，基准地价的确定才会更为稳妥，所以这种方法更适合大规模的城市发展。

2.5假设开发法
假设开发法是假定土地已按规划进行开发，在土地上建造了各种房地产，如房屋以及建筑设施等，再按当地的市场价格进行后续评估；然后，再根据开发成本、税费以及合理的收益等方面的情况，将土地的价值推算出来。

在具体的开发阶段，各种经济交易并非一次完成，而是在各个时期单独进行，所以在评估时要充分考虑到这一点。

在假设法的基础上，有两种具体的划分方法，即利率计息和现金流折现。

第一种是用静态的眼光来衡量土地的价值，在每一笔交易中，都会根据当时的市场价格来估算所涉及的货物实际价值；而后者是一种动态的评估模式，利用交易发生时的特定数额进行估算，并在此基础上综合考虑了前
后不同时间对市场的影响，然后再进行最后的估算。

综合来看，现金流折现法虽然考虑得比较周全，但操作起来也很麻烦，而且市场上的一些不可预知的因素，也会影响到评估的效果，因此需要从更多的角度去分析。

虽然理论上来说，假设开发法适用于大多数的土地，但是从实践上来说，它必须要对未来的市场进行精确的预测，这样才能发挥出最大的作用。

一般情况下，对开发土地的抵押估价以及对开发项目的土地使用权的估价等都属于假定开发方法。

3评估方法选用原则
3.1与评估目的相适应原则
在资产评估中，评估目的属于影响评价方法的关键要素之一，因此，评价方法的选择要与特定的目标相联系。

通常情况下，资产评估目标的确定会影响到资产评估人员的态度，从而可能会使资产评估工作产生某些主观倾向，这就要求在具体工作中作出细致的判断，并根据评估人员关注的重点作出相应的调整。

一般说来，双方都想要以最恰当的方式来衡量一个房地产项目的最真实、最公平的价格，但公平这个概念本身就是一种相对的概念，它是一种抽象的、在理论上比较合理的评价。

现实中的评价方法几乎不能完全实现“公允”，只有在综合评价双方的需要的前提下，才能使评价结果的公平性和合理性得到有效的保障。

3.2可实现的原则
可实现性原则是指在可操作方面要得到充分保障，从而使资产在评价中具有较好的可行性。

在选择具体的评价方式时，不能无缘无故，也不能无的放矢，要选择一种与客观实际相结合的方式，对其进行细致地调查，以确保各项财务数据的合理使用，从而为评价的效果提供有效依据。

结束语
综上所述，房地产开发公司在土地使用权购买的过程中，如何对土地的价格进行合理的估价，并通过协商的方式来决定“底价”，从而控制土地成本，进而有效提高房地产开发公司的经济效益，是房地产开发公司的一项重要内容。

由于评估方法、影响因素等相对较多，必须要根据实际情况选择适合的评估方法，才能够有效实现提升房地产开发项目效益的目标。

参考文献：
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[2]林国斌,蔡为民,郝烁,等.城市地下空间土地使用权的价格评估[J].天津工业大学学报,2012,31(6):80-84.
[3]刘红雷. 基于改进市场法的土地使用权价值评估研究[D].中国矿业大学,2020.。