商业综合体定位报告

海利商业综合体定位报告
20"年s*月
1∙写字楼在使用状况分析 (4)
1∙1总体数量和分布情况分析 (4)
1∙2租金情况分析 (5)
1∙3物管分析 (6)
1∙4入住情况分析 (7)
1∙5入住企业类型分析 (8)
1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 (9)
1 ∙7在使用专业写字楼外观及内部设責状况分析 (10)
1.7」外观设计分析 (10)
1∙7∙2裙楼使用状况分析 (11)
1.7.3大堂配責状况分析 (12)
1.7.4单层面积及面积划分状况分析 (13)
1.7.5车位配責状况分析 (14)
1.7∙6电梯配責状况分析 (15)
1∙7.7卫生间配責状况分析 (16)
1∙8个案分析 (17)
1∙8∙1顺天国际财富中心 (17)
1∙8.2亚大时代 (23)
1∙8.3恒隆国际大廈 (25)
1∙9在使用写字楼市场总结： (28)
2.在售写字楼市场竞争状况分析 (29)
2」年度销售状况及预计明年供应量分析 (29)
2.1.1本年度专业写字推出量 (29)
2.1.2预计2007年供应量 (30)
22价格水平分析 (31)
2.3销售速度与周期分析： (32)
2.5个案点评——中天广场 (33)
2.6在售写字楼市场总结： (38)
3.公寓市场分析 (39)
3」公寓市场重点扫描： (39)
3.2长沙公寓产品分析： (45)
3.3公寓市场总结： (46)
4∙写字楼与公寓开发方向研判： (47)
4」写字楼方向研判 (47)
4」∙1价格判断： (47)
4.1.2写字楼价格的空间 (49)
4.1.3写字楼发展方向的预测： (49)
4.2公寓的发展方向研判 (50)
4.2.1价格判断： (50)
4.2.2公寓价格的空间： (52)
4.2.3公寓发展方向的预测： (52)
4.3两种发展模式的对比分析及结论 (53)
附：长沙各大银行总部 (54)
1∙写字楼在使用状况分析
1.1总体数量和分布情况分析
分析：
目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的IW况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。

1 ∙2租金情况分析
分析:
长沙的专业写字楼租金都在1元以上集中在1∙2~1∙8元，个别中高档项目的租金在2元左右。

从经营情况看长沙的专业写字楼根据档次不同的租金在1∙2~1∙8元都能取得很好的出租率。

1.3物管分析
分析:
通过上表可以发现，长沙的专业写字楼物业管理费在2元以上，个别项目物业管理费达到3-4元的高水平，
主要是其提供的服务较其他一般项超岀许多内容，比如酒店式服务。

由此可见，管理与服务是长沙写字楼市场的突破瓶颈。

1・4入住情况分析
分析：
长沙的专业写字楼岀租悄况较好，一般的入住率都较高，在80%以上。

少部分物业因物业的规划设计存在硬
伤，导致招租情况不理想，空■单位多岀现在西面或不规则单元。

由此可见，消费者对于品质的关注高于对成本的关注，同时，也更偏好于实用率高的物业。

1 ∙5入住企业类型分析
分析:
入住专业写字楼的企业按照类型来看，主要是上市公司、外企、金融■房地产.科技、贸易等公司；物业档次越高，聚集的企业实力越强，一般均为上市公司本地大型企业和事业单位，以及外地大型企业和外资机构的分公司，档次低的主要集中一些贸易、咨询类的中小企业。

总体来看外来经济实体和市场的更新换代是中高端产品的主要客户。

1.6部分酒店写字楼经营壮况分析
分析:
目前，长沙高档酒店内的写字楼出租情况比较好，而且租金不菲，说明写字楼市场需求强劲。

另外，酒店写字楼的租金相对专业写字楼的租金高岀约0.4—0.8元/ （冊•天），也说明高档次的管理和服务能购大大提升写字楼物业的价值。

1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析
1・7」夕卜观设计分析
分析：
从色彩来看，采用蓝色、灰色等冷色调更能显示建筑的沉稳、大气；从外观来看，无论是采用玻璃幕墙、外墙砖都应该保持外立面的简洁，才能体现岀写字楼的品质感、尊贵感。

1∙7∙2裙楼使用状况分析
分析:
裙楼商业一层多以银行.邮电.通信.名品时装为主；二至五层多以酒楼.中西餐厅.咖啡吧.休闲.康体. 美容等高档商务、休闲为主的业态，有利于提升写字楼的整体形象。

1.7.3大堂配置状况分析
分析：
从大堂的设■来看，采取正面临路的位量，挑空形式，更能显示整个项目的非凡气势，提升项目的形象和价值; 另外，大堂内通常应该设賣休息区，方便来访客户休息等候。

1 ∙7∙4单层面积及面积划分状况分析
分析:
从目前的使用状况来看，单层面积超过2000冊，其内部区间的划分会使自然采光收到一定的影响，还有可能
造成一些暗室，如顺天国际财富中心内就有超过200 ITI i的单元需要二次采光。

在面积区间的划分上分为两种类型，一种是以200-300 m t为住的划分，其使用客户多为国内外大中型企业；一种是以100-200 rtf为主的划分，其主要
客户群体以服务性行业为主。

1 ∙7∙5车位配置状况分析
分析:
从经营状况来看，地面停车位具有更髙的使用率，在保证地下停车位充足的IW况下，尽可能多的提供地面停车位，有利于提高写字楼的岀租率。

1.7.6电梯配置状况分析
分析：
目前，写字楼配备的电梯通常为进口品牌电梯，都有集中控制。

在使用的过程中，多数电梯的使用效杲并不理想，往往等待的时间较长，主要原因是，电梯没有实现分层管理或者分层管理不科学，造成使用效率低。

1∙7.7卫生间配置状况分析
分析:
从使用状况来看，采用统一装修的公共卫生间有利于物业公司统一管理，提升楼宇的服务价值。

如，顺天财SE
中心采用的是公卫和独立卫生间相结合，一部分公共卫生间没有进行统一装修，使项目的内部形象受到严重的干扰, 大大降低了项目的岀租价值。

1.8个案分析
1・8」顺天国际财富中心
1、项目概况：
该项目位于芙蓉区芙蓉中路，东临芙蓉路，西临建湘路，北靠
湖南图书城，南面颐美•现代城，是1栋31层的高层建筑，
总建筑面积约76000 πf ,是长沙迄今为止的在使用的顶级专业
写字楼项目之一。

2、裙楼使用状况:
层数使用状况
1 大堂、高尔夫专店、天润福茶、深圳市中航物业长沙分公司
2〜4 锦绣红楼长沙顺天店
5〜6 碧海银沙休闲广场、顺天食府
分析:
顺天财富中心自2003年投入使用以来，裙楼经营状况一直不理想，到目前为止依然有部分空St单位。

能够持续经营的主要是名品专店、高档酒楼、茶馆、休闲中心。

一方面，只有这类高档商业才能支撐起昂贵的租金，另一方面，这类业态能够满足商务办公的高层次需求。

3、塔楼部分技术指标:
分析:
项目写字楼部分的设计保证了大堂、电梯厅以及走道的宽敞气派。

另外，项目核心筒内设■了8 台高速三菱电梯，确保了垂直交通迅速、畅达，使得项目垂直交通组织优于其他同类产品。

4、装修标准:
分析：
从装修的效果来看，项目的品质感能够体现出来。

由于电梯厅内塢面采用的是大面积深色花囱岩石材，而且电梯厅没有自然采托，使得电梯厅的亮度受到了一定程度的影响。

另外，其公共卫生间的设* 非常凌乱，装修标准不统一，不仅造成了使用上的不方便，还使得内部的装修整理不协调，严重的影响了项目的形象，降低了其商务价值。

5、标准层布置:
分析:
项目的标准层存在两个较大的问题：第一是异型单元，造成了实用率的下降，目前的空■单元中大多岀现在1、5号单元；第二是区间划分不合理，造成二次采光单元（8号单元），还造成内部走道过多，交通复杂。

6、客户群类型分析;
从上图可以看岀，租用专业写字楼的客户大多集中在咨询、服务、电子、科技类“智力资本”型企业。

从实际使用的面积来看，金融类虽然占比较小，但需求量却很大，属于大客户类型。

7、客户使用面积区间分析
分析:
从上图来看，该项目确实为大中型企业所推崇，客户使用的写字楼面积集中在200 ITf以上，其中，使用面积在500
冊以上的也占到22%,而200 m2以下的使用者只占很小一部分。

2、成功与不足之处
成功之处-
•地理位責优越：地处五一大道与韶山路的交界处，在芙蓉路以北的五一路上属于独市
•配套齐全：高档酒楼、员工餐厅、银行、车库、咖啡厅、会议室等一应俱全
•人性化的服务与设计：空中花园、健身房、空中会所、直饮水、中央空调在非正常上班时间可加开等•户型搭配齐全：可满足不同类型要求的公司的要求
•性价比高：租金在目前长沙专业写字楼里属于较高水平，但只租不卖的统一经营使得写字楼的管理在所有的专业写字楼中最为规范；
不足之处-
•管理要求高，资金回笼速度较慢
•电梯管理不科学，使用效率不高
1.8.3恒隆国际大
厦
•甲级智能化写字
楼
•先售后租
空调设施-立式入户空调
智能设施- 保安监控、电子门禁、宽频网络、IDD电话、智能化
布线
电梯设施-8部高速电梯，裙楼2部观光电梯
管理服务-24小时保安，清洁服务，秘书服务
建筑生态经营情况-基本售完，2005年3月招租至今，岀租率在
50%左右
2、空间及平面布置
户型面积区间：164.65〜272.11 πf , HoP 8100 . «100 16200 8100 8400 ItO 0 <
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每三层设一个空中花园
垂直布局 恒隆国际大厦套型平面图(一) 7-28F 6F
发展用房 银行、移动
-1〜一
3F 写字楼 设备层 地下车库
3、优点与不足
优点-
・地理位責优越：地处五一大道与芙蓉路的交界处，是长沙的金融商贸核心
・全部对外销售，但售后由专业物业管理公司统一出租，统一管理，专业物管公司为项目保值，并且使资金能得到快速回笼
・硬件打造水准较高：黑色的外立面彰显现代化气息，6〜10米的观光大堂，3.3米的层高以及两部观光电梯，每3层的空中花园更显大气
・设计为户内洗手间和入户立式空调使得客户的办公环境更为独立方便
不足之处-
电梯无分层管理，使用效率不高
无公共卫生间设責
1.9在使用写字楼市场总结:
结论1：写字楼相当集中，主要出现在五一大道、芙蓉中路和韶山南路三条主要的干道。

结论2:写字楼有形象好，租价高，岀租情况比较理想的特点，属于高档、中高档次的办公场所。

同时，酒店式
管理和服务方面能够更好的提升物业的价值。

结论3:专业写字楼的裙楼的经营定位不清晰，缺乏与写字楼的商务功能的结合，造成一定程度的空置或形象混乱，影响写字楼的经营。

结论4:从在使用情况看，目前的专业写字楼物业的内部某些功能设施专业化程度不高，商务办公的效率较低, 有很大的提升空间。

2.在售写字楼市场竞争状况分析
2」年度销售状况及预计明年供应量分析2」」本年度专业写字推出量
分析:
长沙今年推出的专业写字楼约112000 m∖总销售量约43200冊；从销售率来看，专业写字楼销售的情况向好。

2∙1∙2预计2007年供应量
分析：
2007年，长沙市中心专业写字楼新的推出量约1 37000 Rf ,总供应量约20万πf ,预计2007年下半年写字楼供应量将达到历史高峰期，市场竞争日趋激烈。

2.2价格水平分析
分析：
目前长沙市中心的在售写字楼价格在5000-7000元∕nf之间，部分写字楼尾盘价格在7500元/代左右（如：运达国际广场，顺天财富中心），项目的区位、形象、品质对价格的影响很大；在南城，由于目前该区域的配套设施很不完善，商务氛围还不浓厚，开发的新盘以低价为主。

2・3销售速度与周期分析:
分析：
从最近两年的写字楼销售情况和在售楼盘的销售情况来看，写字楼的销售速度已经明显加快。

销售周期也大大缩短，通常不会超过13个月。

而且，品质越好的写字楼销售速度更快。

如，恒隆国际大原开盘比第一大道晚，但同时期的销售率却更高。

2・5个案点评——中天广场
1、概况：
占地面积15126平方米，总建筑面积逾17万平方米，是集甲级写字楼、酒店式行政公馆、国际
公寓及精品商业街、大型地下停车库于一体的商务
综合体。

其中，项目的甲级写字楼、酒店式行政公
馆面临五一路形成一个“门”字结构，建成后将成
为长沙的标志性建筑之一。

分析：
项目的大堂挑高近15米，层高3.6米，使得该项目的硬性指标已经达到了甲级写字楼的标准，处于市场的领先地位。

8台客梯和1台货梯的配責亦可以保证立体交通的高效畅达。

分析:
中天广场甲级写字楼提供整层约2000平方米的大开间结构，可任竜组合，自由分隔，全落地玻璃保证充足的采光和通透的视野，为业主提供全景办公环境。

另外，中央空调、新风系统保证舒适的温度和通风效果，中央空调系统采用单户控制和计费，业主可自由选择制冷或供热，为室内提供充足的新鲜空气，为业主提供舒适、实用的办公条件。

4χ写字楼装修标准:
分析：
从装修的标准来看，项目的品质感能够体现出来。

其公共卫生间的设責不仅处于项目核心筒的中心位責，且蹲位充足，使用非常方便。

2∙6在售写字楼市场总结:
结论1 : 写字楼推出量在逐年增加，而且增长迅速，市场竞争逐渐激烈。

结论2: 市中心是写字楼开发竞争的主战场，新区的写字楼还无法与市中心直接抗衡。

结论3: 写字楼的档次逐渐拉开，竞争层面正在由以前的价格竞争向品质竞争过渡。

结论4: 写字楼的销售情况向好，由以前的好租不好售转变为租售两旺。

结论5:写字楼的销售周期在缩短，通常的平均销售周期已经缩短到一年左右。

3.公寓市场分析
3」公寓市场重点扫描：
个案1：运达国际广场
运达国际广场位于芙蓉路与营盘路交汇处西南，总建筑面积约84592 m2,总层数30层。

运达国际公寓处在双子星座主塔楼的8-12层，其上为世界顶级品牌酒店喜来登。

国际公寓共有6 5套，每层1 3套，面积从5 0平方米至2 6 0平方米不等。

产品特质：与喜来登酒店配套、上海埔发高调进驻、五星级精装修公寓。

周边设施：芙蓉广场，烈士公园、交通便利等。

价格：精装修均价7200元/ M2o
销售情况：运达国际公寓于2004年12月27日开盘，开盘初期市场反应热烈，目前已经销售完毕。

项目首创“体验式”营销，邀请30多位准业主代表共赴上海，参加“运达喜来登之
旅”活动，亲身体验喜达屋集团的独特品牌魅力。

个案2:美林・银谷国际公寓
美林•银谷国际公寓位于岳麓大道与金星大道交汇处东南，总建筑面积约
28744 m2,总层数13层，其中，裙楼3层(11493 m2),塔楼10层(17251
πf ),共有公寓312套，销售部分有140 套。

产品特质：英式管家服务、准四星级准精装、180°全景观、4000平
米国际会所、每层均设IC卡门禁系统，私密户型空间。

周边设施：市政府广场，交通便利等。

价格：精装修均价4200元/ M2o
销售情况：美林•银谷国际公寓于2006年1月8日开盘，至今推岀的
140套已经销售完毕。

举例：一套48平米准四星级酒店标准精装户型，首付六万元，5年包
租，5年平均月包租租金1336元，3.8 年收回投资，投资零风险，并赠送四星级酒店标准的全套家私和电器及水电表，预计毛坯房年均投资回报率9%。

个案3:湘域中央
湘域中央位于五一路与韶山路交汇处东南，总建筑面积约18 万平米，共4栋，32-35层建筑组合。

产品特质：CBD价值运营体，以商务办公为住，，8000平米的中央庭
院，30000平米的停车场，外观沉稳大气。

周边设施：华天大酒店、通程大酒店、湖南大剧院等。

价格：毛坯房均价4700元/ πf
销售情况：二期2006年9月开盘，销售情况很好，小户型已经卖完，现在售的以两居室为主。

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个案4:东一国际
东一国际位于韶山路与劳动路交汇处西北，总建筑面积约8300Om i,总层数27层，裙楼7层(43000 m2),塔楼两栋20层，共720套小户型公寓。

产品特质：平和堂进驻、裙楼顶层空中花园、空中游泳池、高档次会所。

周边设施：移动、联通、电信、友谊商城、金色家族、通程电器、火宫殿等。

价格：毛坯房均价4500元/ M2o
销售情况：2006年6月开盘，销售率近90%。

个案5:上城金都
上城金都位于黄兴路与营盘路交汇处西南交汇处东南，总建筑面积约90000时，总层数32层,裙楼4层(24230 IIf),塔楼两栋28层(64176 m2)其中北栋为精装修公寓，约30000余平米。

产品特质：精装修、3M概念、江景概念。

周边设施：市政府广场，交通便利等。

价格：精装修均价5100元/ M2o
销售情况：2006年11月8日开盘，销售约30%o
借鉴：该项目为精装修公寓，通过精装修提升项目的价值，但实际销售过程中，价值提升并不明显，反而因价格过高而岀现滞销，而不得不通过变相降价手段(如，送家具、家电、维修基金等)，来促进销售。

他城位于韶山南路与二环线交汇处西南角，总建筑面积约58000 nf ,总层数21层。

产品特质：复式小户型公寓。

周边设施：华银旺和购物中心、海阔浴都、中南大学铁道学院、中南林学院、橙子498街区等。

价格：毛坯房均价4500元/ M2o
销售情况：2006年12月开盘，市场反应热烈，销售
火爆。

借鉴：复式小户型公寓，性价比高。

20
长沙的公寓产品，大体可以分成两类：酒店式公寓、普通公寓。

酒店式公寓：通过引入酒店的管理，提升项目的价值。

这类产品通常依附于酒店产品的档次，其实现的价值在于酒店产品带来的附加价值。

普通公寓：房价的攀升、SOH。

一族的壮大使居住与功能融合，从而产生了可商、可住的公寓。

酒店式公寓的开发已经与产权式酒店开发相类似，不做考虑方向。

结论1 : 公寓市场产品类型多，市场竞争激烈。

结论2: 营销模式、促销手段多样化。

结论3: 公寓市场需求日趋理性，消费者注重产品的性价比。

结论4: 增值手段对价值提升的作用日體减小，而更多为了增强项目竞争力。

结论5: 销售情况依然向好，销售速度较快，多数项目销售周期在9个月以内。