开放式商业街区物业管控要点
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这里消防探头、喷淋、消火栓拆改（大于330平方）二装消防备案
过程监管，隔楼搭建、消防探头、喷淋、消火栓拆改的必须在装修方案上注名，出 具有政府相关部门发放的审核通过意见及备案表
二装管控
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装修期间的管理及服务 餐饮娱乐等大负荷使用电力的经营商家， 装修前期应对室内设施设备进行相关交底 是否具备与商家经营相关匹配的先决条件。 如餐饮经营：提示主要包括“电力配比， 总功率（部分负荷可引导采用燃气实现）、 烟道情况（直接到户还是后期达接）、排 水主管网直径及数量、是否有隔油池设置
服务 提升
根据商家需要灵活 调整服务项目
03
第二部份
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TRANSITION PAGE
过程监管及支撑服务
Annual work summary
过程管理
LOGO
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过程管理
服务的落地性 事前准备、过程监控、
事后评估 发扬管理与服务优势
提供专属服务
服务落地性
商家后勤物资运 输路线的规划
经营物资运输及废料的运输路线及时 段引导服务
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消费人群车辆 停放服务
非机动车及机动车的就近安全快捷的停 放服务
消费人员的指 引及引流服务
项目全员必须熟知项目各商家经营性质、 经营特色及位置，为消费者提供专业准
确的指引服务
服务落地
1）、利用项目优势推行服务零干扰，在商家街经营高峰期，避免物业服务人员操作的频次，同时加大公 共卫生间、过道等体现公共服务区域的服务频次。
20XX
商业街区物业管控要点
商业广场项目 开放式商业街区 步行街等
Байду номын сангаас
前言 Introduction
随着实体企业被网购逼的举步维艰，园区、厂房和商业地产已步入了困难时期，各地为了 化解商业地产的库存都想了不少办法，但商业地产的颓势仍无缓解迹象。
但这绝不只是商业的全部。支撑着商业街辉煌运营额的，是包括综合体内住户和周边人群 的光顾。但商业整体业态的运营，才是商业的核心和灵魂。正是物业管理在商业运营方面的显 著成效，才让投资者对商业街充满信心。
01 管理服务模式 02 管理重点及注意事项 03 过程监管及需求服务 04 管理重点及难点
目录
PAGE DIRECTORY
01
第一部份
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TRANSITION PAGE
管理服务模式
Annual work summary
物业管理模式
统一管理 分散经营
统一招商管理
品牌审核、租约管理、营业时间、 广告要求、租户义务、车场规定、
的行为有监督、劝说和举报的责任等。
多经及客服
外摆区的需求及使用
公共区域的合理运用 主管部门的沟通与协调
月度入户经营隐患的排查服务
经营期间的服务及引导
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随着人们生活节奏的加快及消费习惯的改变，感 观、理性消费更为突出。爆发性消费已不多见。商 家的平均经营成本也不断提高，为减少经营面积在 经营成本中的占比及经营特色的招示度，商业街外 摆区就成为了经营者的不可缺少的需求与新宠。
4
门头设计、广告位置及店招的设置及要求
5
此做到商家进场前的就告知到技术交底（如：用电量核准、装修须 知、禁止行为及提示）
商家入场服务即引导
引导 监督
行政 许可
通过政府部门许可方能实施的
二装 规定
装修改造严禁的相关事项
重要 性
入场引导及监督的重要性
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二装管控
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顾客到商业步行街购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客 相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一 会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
顾客流量大 服务要求高 管理点分散 车辆管理难 营业时间性强
02
提供便利的泊车服务
前期应拟定一系列的消费人群 及主要经营者停车优惠手段减
少人为影响人气的因素
内抓管理
1、建立能耗监测数据分析机制， 合理调整电梯，灯光、水景开启
时间及改造优化光源。
2、制定设备维护保养计划
TANKS 谢谢聆听
第一部份
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管理重点及注意事项
Annual work summary
商家入场服务即引导
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告知 义务
房屋 情况
梳理房屋基本情况及缺陷告知，应建立房屋档案、形成缺陷报告
法律 法规
通过政府相关法律法规进行引导，如：消防法、物业管理条例、 市容环境管理条例、物权法、装修管理条例等；
经营期间的服务及引导
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3、主管部门的沟通及协调 1）、与行政主管部门建立好互动工作对涉及政策法规 的及时了解与传递。 2）、依托行政主管部门执法权力规范好商业街的各项 经营活动。 3）、撑握相关政策法规及时有效的为经营商家提供引 导性服务。 4）、协调政府相关部门如：街道片警、消防、城管等 部门为商家、企业提供形式多样的培训。
1 重点关注室 内
商铺的隔楼搭建、水管、电力改造、烟道搭接（位置拆改等），通风井改造、主排 水管改造、隔油池设置、空调外机位调整等；
2 重点关注公 共区域
3 重点检查消 防设施
4 过程监控
应急照明电源拆改、电梯厅，共用区域占用、主管给排水管的改造及检修口预留， 拆改、屋顶商业及一层商业消防通道的占用等。
经营期间的服务及引导
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2、公共区域的合理运用 1）、对具备条件不影响商铺经营的区域进行商业业态互补性 的短中期经营招商。促进整体消费人群流量的增加。 2）、增加项目配套设施（非机动车就近停放看护、公共卫生 间、休闲凳、吸烟区等刚性需求）满足不同层次消费人群需求， 增加消费结构。 3）、增加项目多种经营及规范性管理。
为商业业态的宣传点
事后评估
持续改进，对物业操作点位 实施的事后评估及回访工作， 关注对经营环境的影响程度
及商家的意见及建议
服务质量改进及调整
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2、发扬管理与服务优势提供专属服务
1）、针对商业街的经营业态，配置相应软硬件服务。硬件如: “公共广告位、公共移动宣传点、
移动镭射成像仪”；“技术工种、经验丰富的客户人员、组建地推及网推人员” 为商家提供开
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资源互补
利用项目自身优势，定期在住宅项目对新开业及 活动商家进行宣传
主动为商家提供服务
在业主缴纳物管费及给物业提出好的建议时，为 业主发放各商家提供的具有一定价值优惠卷。来
促进商家的曝光及业主的体验度。
其他
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促进商业人气
1、定期开展商业人气打造活 动
2、联系周边居住区，定期发 放消费优惠卷等
商业步行街要求物业管理服务面向置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。 促进商业步行街物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、 优美的经营和购物环境。
出入口分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业步 行街物业管理的特点。
来商业步行街的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业步行 街周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理 水平的整体体现。
经营垃圾处置
协调：经营垃圾随意处理，餐厨 垃圾未规范回收
经营管理难点
水电、物业服务费用的收缴
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经营商家一切以利益出发
为提升项目收缴率，应对各商户设置充值水电表， 采用先充后用的原则来提升物业费用的收缴率
商家经营效益的高低直接影响项目的管理及物业服务 费的收缴率
总结
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04
第三部份
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管理重点及难点
Annual work summary
经营管理重点
室内装修
杜绝：消防系统的破坏、给排水主 管道移改及封堵
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电力负荷的不足
引导：商家的用电设备未严格按 照科学配置
经营期间外摆及招示
监督：外摆区未规范使用
等”
二装管控
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装修期间的管理及服务
门前五包协议的签定。 商家进场时需要与物业服务合同一同签订的还有“门前五包协 议”主要包括：是指承担门前包卫生、包绿化、包市政公用设施、 包建筑物容貌、包秩序其中，包卫生，即做到门前无垃圾杂物、 无污水、无污垢、无油渍或严重积尘，遮阳棚规范、整洁，无破 损；卫生设施完好整洁，无破损；包绿化，即协助绿化管理部门 管护好树木花草和绿化设施，及时清理门前花坛内的垃圾杂物， 不攀树折枝，采摘花朵，不得在树干、树枝上钉钉子和乱挂杂物 等；包建筑物容貌，即保持建筑物的维修和修善。包秩序，即禁 止乱挂晒、乱占道、乱堆放、乱张贴等影响市容秩序的行为，对 其他行为人的乱停、乱靠、乱摆摊设点、乱挖掘等影响市容秩序
2）、所有周、月、季度对共用设备的维护保养及环境打扫活动及其他维护工作必须安排在商家无经营时 段如：“电梯、供电设施维护保养”需停电操作的除提前告知各经营者外，应尽量安排在凌晨避免影响商
家的正常经营活动。 3）、制定商业街各商家后勤物资运输路线及运输时间减少对消费者的感观影响及消费体验。 4）、增加商业街配套设施（如“非机动车就近集中停放区看护服务”可外管理）满足不同层次消费人群
经营期间的服务及引导
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1、外摆区的需求及使用 1）、对具备条件的商铺进行外摆区域的统一规划及编 号，进行统一管理。业主在办理收房、签订前期物业服 务合同及相关手续的同时应签订同意管理方统一对公共 区域的合理管理及利用的协议。 2）、经营商家入场时根据实际需求签订外摆区的使用 租赁协议（协议应与商铺的租赁合同时间一致），来促 进项目多种经营及规范管理统一性。
必要 提示
发放行政许可相关提示及告知。
经验总结
经验 总结
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对应商业街经营范围梳理商业街，优缺点如”给排水情况、电力配
1
置、通风井是否设置、空调外机位等；
若具备餐饮条件商铺的烟道情况、隔油池是否设置、排水管
2
径、通风井、天然气进户情况等情况的梳理
3
提前对具备使用条件的商铺进行外摆规划，统一外摆隔离风 格、外摆区地面保护要求，规范商铺外物品摆放
投保范围
统一营销管理
为商户策划全年的营销计划； 组织策划相关的促销活动；
统一服务监管
设立业主管理委员会负责指导 项目、协调项目、服务项目、
监督项目
统一物业管理
养护建筑、维护设备、保证水电气 热正常供应、公用面积的保洁、保 安防盗、车辆管理、绿化养护、意
外事故处理等
商业街物业管理特点
商业步行街进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要， 有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时， 疏散相对较慢。安全管理应特别慎重
经营期间的服务及引导
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4、入户经营隐患的排查及服务 1）、定期开展入户安全隐患检查。 2）、定期组织经营商家进行安全防范知识交流。 3）、定期为经营商家发放“经营隐患排查及整改建议书”，为 经营商家提供安全隐患提示服务。
营造良好的经营环境
公示意见箱，定期收 集商家意见
建立现场服务监督机 制
业，酬宾、店庆等现场、线下、网络有偿宣传及支撑服务。 2）、开展形式多样的商业街物业服务，为商家提供行政许可报审、执照代办、资质年审、开业 礼宾、经营服务分包等服务。 3）、牵头成立商业经营协会、定期组织交流，引导互帮互助，资源共享。协调外部资源定期组 织外出参观，学习优秀商业经营模式。 4）、定期评选商业街文明经营模范，并制作有特色的经营模范、文明经营流动牌予以悬挂店口。
需求。 5）、参与商家经营活动，物业人员掌握各商家经营业态及特色，在岗位期间有意识的参与消费人群的指
引，提升商家的认同度。
服务质量改进及调整
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事情准备
制定周全的事前服务准备及 商家沟通工作
过程监控
对所有影响商家经营的服务 一律调整实施时间。提供零 干扰服务，做好现场实施项 目的防护工作，让防护点成
过程监管，隔楼搭建、消防探头、喷淋、消火栓拆改的必须在装修方案上注名，出 具有政府相关部门发放的审核通过意见及备案表
二装管控
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装修期间的管理及服务 餐饮娱乐等大负荷使用电力的经营商家， 装修前期应对室内设施设备进行相关交底 是否具备与商家经营相关匹配的先决条件。 如餐饮经营：提示主要包括“电力配比， 总功率（部分负荷可引导采用燃气实现）、 烟道情况（直接到户还是后期达接）、排 水主管网直径及数量、是否有隔油池设置
服务 提升
根据商家需要灵活 调整服务项目
03
第二部份
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过程监管及支撑服务
Annual work summary
过程管理
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过程管理
服务的落地性 事前准备、过程监控、
事后评估 发扬管理与服务优势
提供专属服务
服务落地性
商家后勤物资运 输路线的规划
经营物资运输及废料的运输路线及时 段引导服务
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消费人群车辆 停放服务
非机动车及机动车的就近安全快捷的停 放服务
消费人员的指 引及引流服务
项目全员必须熟知项目各商家经营性质、 经营特色及位置，为消费者提供专业准
确的指引服务
服务落地
1）、利用项目优势推行服务零干扰，在商家街经营高峰期，避免物业服务人员操作的频次，同时加大公 共卫生间、过道等体现公共服务区域的服务频次。
20XX
商业街区物业管控要点
商业广场项目 开放式商业街区 步行街等
Байду номын сангаас
前言 Introduction
随着实体企业被网购逼的举步维艰，园区、厂房和商业地产已步入了困难时期，各地为了 化解商业地产的库存都想了不少办法，但商业地产的颓势仍无缓解迹象。
但这绝不只是商业的全部。支撑着商业街辉煌运营额的，是包括综合体内住户和周边人群 的光顾。但商业整体业态的运营，才是商业的核心和灵魂。正是物业管理在商业运营方面的显 著成效，才让投资者对商业街充满信心。
01 管理服务模式 02 管理重点及注意事项 03 过程监管及需求服务 04 管理重点及难点
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第一部份
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管理服务模式
Annual work summary
物业管理模式
统一管理 分散经营
统一招商管理
品牌审核、租约管理、营业时间、 广告要求、租户义务、车场规定、
的行为有监督、劝说和举报的责任等。
多经及客服
外摆区的需求及使用
公共区域的合理运用 主管部门的沟通与协调
月度入户经营隐患的排查服务
经营期间的服务及引导
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随着人们生活节奏的加快及消费习惯的改变，感 观、理性消费更为突出。爆发性消费已不多见。商 家的平均经营成本也不断提高，为减少经营面积在 经营成本中的占比及经营特色的招示度，商业街外 摆区就成为了经营者的不可缺少的需求与新宠。
4
门头设计、广告位置及店招的设置及要求
5
此做到商家进场前的就告知到技术交底（如：用电量核准、装修须 知、禁止行为及提示）
商家入场服务即引导
引导 监督
行政 许可
通过政府部门许可方能实施的
二装 规定
装修改造严禁的相关事项
重要 性
入场引导及监督的重要性
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二装管控
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顾客到商业步行街购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客 相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一 会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
顾客流量大 服务要求高 管理点分散 车辆管理难 营业时间性强
02
提供便利的泊车服务
前期应拟定一系列的消费人群 及主要经营者停车优惠手段减
少人为影响人气的因素
内抓管理
1、建立能耗监测数据分析机制， 合理调整电梯，灯光、水景开启
时间及改造优化光源。
2、制定设备维护保养计划
TANKS 谢谢聆听
第一部份
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TRANSITION PAGE
管理重点及注意事项
Annual work summary
商家入场服务即引导
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告知 义务
房屋 情况
梳理房屋基本情况及缺陷告知，应建立房屋档案、形成缺陷报告
法律 法规
通过政府相关法律法规进行引导，如：消防法、物业管理条例、 市容环境管理条例、物权法、装修管理条例等；
经营期间的服务及引导
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3、主管部门的沟通及协调 1）、与行政主管部门建立好互动工作对涉及政策法规 的及时了解与传递。 2）、依托行政主管部门执法权力规范好商业街的各项 经营活动。 3）、撑握相关政策法规及时有效的为经营商家提供引 导性服务。 4）、协调政府相关部门如：街道片警、消防、城管等 部门为商家、企业提供形式多样的培训。
1 重点关注室 内
商铺的隔楼搭建、水管、电力改造、烟道搭接（位置拆改等），通风井改造、主排 水管改造、隔油池设置、空调外机位调整等；
2 重点关注公 共区域
3 重点检查消 防设施
4 过程监控
应急照明电源拆改、电梯厅，共用区域占用、主管给排水管的改造及检修口预留， 拆改、屋顶商业及一层商业消防通道的占用等。
经营期间的服务及引导
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2、公共区域的合理运用 1）、对具备条件不影响商铺经营的区域进行商业业态互补性 的短中期经营招商。促进整体消费人群流量的增加。 2）、增加项目配套设施（非机动车就近停放看护、公共卫生 间、休闲凳、吸烟区等刚性需求）满足不同层次消费人群需求， 增加消费结构。 3）、增加项目多种经营及规范性管理。
为商业业态的宣传点
事后评估
持续改进，对物业操作点位 实施的事后评估及回访工作， 关注对经营环境的影响程度
及商家的意见及建议
服务质量改进及调整
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2、发扬管理与服务优势提供专属服务
1）、针对商业街的经营业态，配置相应软硬件服务。硬件如: “公共广告位、公共移动宣传点、
移动镭射成像仪”；“技术工种、经验丰富的客户人员、组建地推及网推人员” 为商家提供开
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资源互补
利用项目自身优势，定期在住宅项目对新开业及 活动商家进行宣传
主动为商家提供服务
在业主缴纳物管费及给物业提出好的建议时，为 业主发放各商家提供的具有一定价值优惠卷。来
促进商家的曝光及业主的体验度。
其他
LOGO
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促进商业人气
1、定期开展商业人气打造活 动
2、联系周边居住区，定期发 放消费优惠卷等
商业步行街要求物业管理服务面向置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。 促进商业步行街物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、 优美的经营和购物环境。
出入口分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业步 行街物业管理的特点。
来商业步行街的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业步行 街周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理 水平的整体体现。
经营垃圾处置
协调：经营垃圾随意处理，餐厨 垃圾未规范回收
经营管理难点
水电、物业服务费用的收缴
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经营商家一切以利益出发
为提升项目收缴率，应对各商户设置充值水电表， 采用先充后用的原则来提升物业费用的收缴率
商家经营效益的高低直接影响项目的管理及物业服务 费的收缴率
总结
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第三部份
TRANSITIO过渡N页
TRANSITION PAGE
管理重点及难点
Annual work summary
经营管理重点
室内装修
杜绝：消防系统的破坏、给排水主 管道移改及封堵
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TEXT HERE
电力负荷的不足
引导：商家的用电设备未严格按 照科学配置
经营期间外摆及招示
监督：外摆区未规范使用
等”
二装管控
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装修期间的管理及服务
门前五包协议的签定。 商家进场时需要与物业服务合同一同签订的还有“门前五包协 议”主要包括：是指承担门前包卫生、包绿化、包市政公用设施、 包建筑物容貌、包秩序其中，包卫生，即做到门前无垃圾杂物、 无污水、无污垢、无油渍或严重积尘，遮阳棚规范、整洁，无破 损；卫生设施完好整洁，无破损；包绿化，即协助绿化管理部门 管护好树木花草和绿化设施，及时清理门前花坛内的垃圾杂物， 不攀树折枝，采摘花朵，不得在树干、树枝上钉钉子和乱挂杂物 等；包建筑物容貌，即保持建筑物的维修和修善。包秩序，即禁 止乱挂晒、乱占道、乱堆放、乱张贴等影响市容秩序的行为，对 其他行为人的乱停、乱靠、乱摆摊设点、乱挖掘等影响市容秩序
2）、所有周、月、季度对共用设备的维护保养及环境打扫活动及其他维护工作必须安排在商家无经营时 段如：“电梯、供电设施维护保养”需停电操作的除提前告知各经营者外，应尽量安排在凌晨避免影响商
家的正常经营活动。 3）、制定商业街各商家后勤物资运输路线及运输时间减少对消费者的感观影响及消费体验。 4）、增加商业街配套设施（如“非机动车就近集中停放区看护服务”可外管理）满足不同层次消费人群
经营期间的服务及引导
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1、外摆区的需求及使用 1）、对具备条件的商铺进行外摆区域的统一规划及编 号，进行统一管理。业主在办理收房、签订前期物业服 务合同及相关手续的同时应签订同意管理方统一对公共 区域的合理管理及利用的协议。 2）、经营商家入场时根据实际需求签订外摆区的使用 租赁协议（协议应与商铺的租赁合同时间一致），来促 进项目多种经营及规范管理统一性。
必要 提示
发放行政许可相关提示及告知。
经验总结
经验 总结
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对应商业街经营范围梳理商业街，优缺点如”给排水情况、电力配
1
置、通风井是否设置、空调外机位等；
若具备餐饮条件商铺的烟道情况、隔油池是否设置、排水管
2
径、通风井、天然气进户情况等情况的梳理
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提前对具备使用条件的商铺进行外摆规划，统一外摆隔离风 格、外摆区地面保护要求，规范商铺外物品摆放
投保范围
统一营销管理
为商户策划全年的营销计划； 组织策划相关的促销活动；
统一服务监管
设立业主管理委员会负责指导 项目、协调项目、服务项目、
监督项目
统一物业管理
养护建筑、维护设备、保证水电气 热正常供应、公用面积的保洁、保 安防盗、车辆管理、绿化养护、意
外事故处理等
商业街物业管理特点
商业步行街进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要， 有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时， 疏散相对较慢。安全管理应特别慎重
经营期间的服务及引导
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4、入户经营隐患的排查及服务 1）、定期开展入户安全隐患检查。 2）、定期组织经营商家进行安全防范知识交流。 3）、定期为经营商家发放“经营隐患排查及整改建议书”，为 经营商家提供安全隐患提示服务。
营造良好的经营环境
公示意见箱，定期收 集商家意见
建立现场服务监督机 制
业，酬宾、店庆等现场、线下、网络有偿宣传及支撑服务。 2）、开展形式多样的商业街物业服务，为商家提供行政许可报审、执照代办、资质年审、开业 礼宾、经营服务分包等服务。 3）、牵头成立商业经营协会、定期组织交流，引导互帮互助，资源共享。协调外部资源定期组 织外出参观，学习优秀商业经营模式。 4）、定期评选商业街文明经营模范，并制作有特色的经营模范、文明经营流动牌予以悬挂店口。
需求。 5）、参与商家经营活动，物业人员掌握各商家经营业态及特色，在岗位期间有意识的参与消费人群的指
引，提升商家的认同度。
服务质量改进及调整
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事情准备
制定周全的事前服务准备及 商家沟通工作
过程监控
对所有影响商家经营的服务 一律调整实施时间。提供零 干扰服务，做好现场实施项 目的防护工作，让防护点成