第五章房地产评估

❖ 适用范围：适宜于同时对大量土地进行评估，特别 适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要大范 围内对大量土地进行评估的场合。
❖ （二）理论依据 ❖ 替代原则
❖ （三）路线价估价法的基本数学表达式为：
❖ 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积
❖ 采用此方法估价时,如果街道两边的土地另有特 殊条件存在,如街角地、两面临街地、不规则形地等, 则还要进行因素的加减修正,数学表达式为：
❖ （3）交易情况修正 A：100/101 B：100/100
❖ C：100/105 D：100/100 E：100/99 F：100/100
❖ （4）容积率修正
A：105/115 B：105/105
❖ C：105/120 D：105/100 E：105/128 F：105/115
❖ （5）区域因素修正
=673.7(元每平方米)
❖ 例：有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地 条件类似的6宗地，具体情况如下表：
宗地 A B C D E F G
成交价 680 610 700 570 750 700
交易时间 2003 2003 2002 2004 2005 2006 2006
交易情况 +1% 0 +5% 0 -1% 0 0
容积率 1.3 1.1 1.4 1.0 1.6 1.3 1.1
区域因素 0 0 0
-1% 0
+1% 0
个别因素 +1% -1% -2% -1% +2% 0 0
❖ 表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表（见 下表）为：
时间 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
❖ （二）影响房地产价格及评估价值的因素 ❖ (1)一般因素 ❖ 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价
格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。 ❖ 1.经济因素：经济发展因素；财政金融因素；产
业结构因素 ❖ 2.社会因素：人口因素；家庭规模因素；房地产
投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因 素 ❖ 3.行政因素 ❖ 土地使用制度与住房制度、地价政策，城市规划、 土地利用规划、城市发展战略、税收制度、交通管 制
❖ 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积±修正 额
❖ （四）路线价估价法的估价步骤 ❖ (1)划分路线价区段 ❖ (2)设定标准深度 ❖ (3)确定路线价 ❖ (4)制定深度指数表和其他修正率表 ❖ (5)计算各地块的价格 ❖ （五）深度指数表
❖ （三）路线价估价法举例 ❖ 例：某路线价区段,标准深度为18米,路线价为
F.700112 100 105 100 100 633(元/平方米) 112 100 115 101 100
评估结果 （620 627 623 638 633）/5=628(元/米)
❖ 五、路线价估价法在土地使用权评估中的应用 ❖ （一）路线价估价法的基本思路及运用范围
路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的 城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块 的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线 价,然后据此路线价,再配合深度指数表,用数学方法 求算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种估价 方法。
❖ （2）区域因素
❖ 区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施 和公共设施状况，以及区域环境等。繁华程度对商业性房地 产的价格及评估价值影响最大，而区域环境对住宅的价格及 评估价值的影响最大。
❖ （3）个别因素
❖ 1.土地的个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和 特征对该宗土地价格的影响。具体包括区位因素、面积因素、 临街宽度、临街深度、土地形状、地力因素、地质因素、地 形因素、容积率因素、土地使用年限因素等
第三节 收益法在房地产评估中的应用
❖ 一、基本思路
❖
评估值p=
n
Ri
i 1 1 i i
❖ 二、适用范围
❖ 具有现时或潜在收益的房地产价值评估，如商 场、写字楼、饭店、公寓、住宅等
❖ 三、基本步骤 ❖ （1）收集相关房地产收入和费用资料； ❖ （2）预测房地产正常收入； ❖ （3）估算房地产正常费用； ❖ （4）预测房地产正常收益； ❖ （5）估测并选择适当的折现率或资本化率； ❖ （6）选用适当的具体评估技术和方法估测房
❖ 土地的使用权是土地使用者依法对土地进行使用 和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、 投资的权利。
❖ （四）建筑物 ❖ 从建筑学角度，建筑物是指人工建筑而成的东西,
包括房屋和构筑物两大类。 ❖ 从资产评估角度，建筑物不仅包括了房屋和构筑
物，而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的 各种权利。 ❖ （五）房地产的特性：
❖ (1)宗地A为临街地,临街深度为17.5米,查临街深度 指数表得其深度指数为100,则宗地的价格为：
❖ 1000×1×(17.5×6)=105000(元)
❖ (2)宗地B为临街地,临街深度为13.5米,查临街深度 指数表得其深度指数为110,则宗地的价格为：
❖ 1000×1.10×(13.5×6)=89100(元)
第一节 房地产评估概述
❖ 一、房地产的概念及其特征 ❖ 房地产是土地、建筑物以及其他地上定着物及其
权属的统称。 ❖ （一）土地 ❖ 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域
和滩涂。 ❖ 土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两
个方面。 ❖ 土地及其上的定着物通常称为不动产。
❖ （二）土地的特性 ❖ 1.土地的自然特性 ❖ （1）位置的固定性 ❖ （2）质量的差异性 ❖ （3）不可再生性 ❖ （4）效用永续性
指数 100 103 107 110 108 107 112
❖ 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积 率在1~1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容 积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率 每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交 易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待 估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号 表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地 价的修正幅度。
❖ (3)宗地C为临街地,临街深度为3米,查临街深度指数 表得其深度指数为130,则宗地的价格为： 1000×1.30×(3×6)=23400(元)
❖ (4)宗地D为临街地,临街深度为7米,查临街深度指数 表得其深度指数为125,则宗地的价格为： 1000×1.25×(7×6)=52500(元)
(5)宗地E为临街地,临街深度为11米,查临街深度指数 表得其深度指数为120,则宗地的价格为： 1000×1.20×(11×6)=79200(元)
C.700 112 100 105 100 100 623(元/平方米) 107 105 120 100 98
D.680112 100 105 100 100 755(元/平方米) 108 100 100 99 99
E.750 112 100 105 100 100 638(元/平方米) 107 99 128 100 102
待估地产区域因素值 待估地产个别因素值 参照物区域因素值 参照物个别因素值
待估地产评估基准日价格指数
参照物交易日价格指数
❖ 四、市场售价类比法的评估步骤 ❖ 1、广泛搜集房地产交易资料 ❖ 2、选择可供比较的交易实例作为参照物 ❖ 3、进行市场交易情况修正 ❖ 4、进行交易日期修正 ❖ 5、进行区域因素修正 ❖ 6、进行个别因素修正-剩余使用年限修正 ❖ 7、容积率的修正 ❖ 8、确定待评估房地产评估价值
地产评估价值。
❖ 四、纯收益
❖ （一）纯收益的涵义
❖ 未来的、客观的纯收益，一般以年为单位。
❖ 纯收益=总收入—总费用
❖ （二）客观总收入（最佳使用状态）
❖ 注意：一是要以类似房地产的收入作比较； 二是要对市场走势作准确的预测；三是必须 考虑房地产收入的风险性和可实现性。
❖ （三）客观总费用 剔除不正常的费用支出
❖ 二、房地产价格及其影响因素
❖ （一）房地产种类
❖ (1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所 有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵 押权、租赁权等价格)。
❖ (2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、 建筑物价格和房地价格。
❖ (3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、 单位价格、楼面地价等。
(1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。
❖ （六）房地产评估原则 ❖ 房地产评估除了遵守资产评估的五大原则（预期
原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期 原则）外还要坚持一下两个原则：
❖ （1）合法性原则
❖ （2）最有效使用原则
1000元/平方米,待估临街各宗地块情况见图,临街深 度指数表见表。假设各宗地的宽度都为6米,计算各宗 地的评估价值。 ❖ 临街深度质数表
深度 4以下 4-8 8-12 12-16 16-18 18以上
指数 130 125 120 110 100 40
表
待估各宗地块情况表
A B
D
E
C
1000元(路线价) 注：超过标准深度18米以后的地块为里地。
❖
D：100/99
F：100/101
❖ （6） 个别情况修正 A：100/101 B：100/99
❖ C：100/98 D：100/99 E：10 100 100 620(元/平方米) 110 101 115 100 101
B.610112 100 105 100 100 627(元/平方米) 110 100 105 100 99
❖ （八）房地产评估程序 ❖ 1.明确评估基本事项 ❖ （1）明确评估目的 ❖ （2）了解评估对象 ❖ （3）明确评估价值类型 ❖ （4）确定评估基准日 ❖ （5）签订评估委托协议或合同
❖ 2.制定工作计划 ❖ 3.实地勘察与收集资料 ❖ 4.测算待评估资产评估价值 ❖ 5.综合分析确定评估结果 ❖ 6.撰写房地产评估报告
❖ 2.建筑物的个别因素：建筑物的面积、结构、材料等，设 计、设备是否良好，施工质量，法律限制建筑物是否与周围 环境的协调等
第二节 市场法在房地产评估中的应用
❖ 一、基本思路
❖ 二、适用范围
❖ 是要有适当的房地产交易实例就可以使用。
❖ 三、计算公式
待估房地产评估价值
参照物交易价值
正常交易情况 参照物交易情况
❖ 试根据以上条件，评估待估宗地G在2006年的价格。
解析：（1）建立容积率地价指数表
容积率 1.0 1．1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 地价指数 100 105 110 115 120 125 128
❖ （2）交易时间修正 A：112/110 B：112/110
❖ C：112/107 D：112/108 E：112/107 F：112/112
❖ 五、折现率或资本化率
❖ （一）折现率或资本化率的本质
❖ （二）折现率或资本化率的种类
❖ 1.土地折现率或资本化率
❖ 2.建筑物折现率或资本化率
❖ 2.土地的经济特性 ❖ （1）供给的稀缺性 ❖ （2）可垄断性 ❖ （3）土地用途的广泛性 ❖ （4）效用级差性
❖ （三）土地的权利
❖ 我国土地的权利不是孤立的一种权利，而是一个 权力束，主要包括土地的使用权、所有权、租赁权、 抵押权、典权、地役权和空间利用权等。
❖ 土地的国家所有权和集体所有权不可以转让，可 转让的只能是土地的使用权。
❖ （七）地租与地价理论 ❖ （1）地租理论 ❖ 绝对地租 ❖ 级差地租 ❖ 垄断地租 ❖ 矿山地租 ❖ 建筑地段地租 ❖ （2）地价理论
❖ 地价的特征： ❖ 1.地价是地租的资本化 ❖ 2.地价是权益价格 ❖ 3.土地具有增殖性 ❖ 4.地价与用途相关 ❖ 5.地价具有可比性 ❖ 6.地价具有个别性
例：某城市土地容积率修正系数表
容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1
如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率 为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积 率修正计算如下： 容积率修正后的正常价格=800×1.6/1.9