XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
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XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
考察项目
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
SunCity
横滨太阳城 银座太阳田项目 北浦和项目
实业公司 开发项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
房地产商 开发项目
ORIX
千叶项目
政府投资 企业运营项目
横滨藤尺项目
➢ 月金：
管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费
）
102,900日元（8,232元）/月/人 150,150日元（12,012元）/月/两人
餐饮费
66,150日元（5,292元）/月/人
➢ 额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。 ➢ 最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。 ➢ 老人入住后可直至终老。
自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。 ➢ 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5㎡，平均面积为65㎡
介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为29.2㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡ ➢ 停车位：机械停车数88个
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——银座太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）
医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。
经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53%
入住老人特点 •项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能 •68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 •入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用 •七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。 •三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——银座太阳城 产品设计——酒店式室内设计
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——银座太阳城 产品设计——室内设计
便于轮椅交汇的宽走道
日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。
10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。 租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。
10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。 3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。
考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目 。
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——横滨太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）
医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
学习改变命运,知 识创造未来
经营状况 •自理型住宅单元的入住率为61.7% •介护型住宅单元的入住率为47.1%
➢日本养老地产在产品设计 、服务理念和运营模式上均 有典型性。
➢养老地产投资运营主体分为两 类：政府和企业投资运营； ➢企业投资项目与万通地产开发 背景类似。
➢日本文化与中国更为接近 。
学习改变命运,知 识创造未来
本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目， 希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点
➢ 公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——横滨太阳城
营收模式（括号内数字为人民币）
➢ 一次性入住金： • 根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。 • 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 • 一次性入住费用15年内可退还部分。 • 计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。
项目规模 ➢ 占地面积：84350㎡
➢ 建筑面积：56012㎡
➢ 总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户） 自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。
➢ 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡
XX年万通地产养老地产 日本案例考察总结报告
[1]
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
目录
考察背景
考察项目
考察总结
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
，
考察背景
➢日本进入老龄化社会已有40年 ； ➢65岁以上的人口已占21.5％， 老龄化程度位于世界前列； ➢老龄化压力促进养老地产的发 展。
学习改变命运,知 识创造未来
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SunCity——银座太阳城
营收模式（括号内数字为人民币）
➢ 仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务
➢ 老人入住后可直至终老。
➢ 一次性入住金： • 收费方式和横滨太阳城一样。 • 费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。
SunCity——横滨太阳城 产品设计——服务功能
学习改变命运,知 识创造未来
➢ATM机、邮筒、便利店 、干洗店、健身房、酒 廊、浴场、园艺区、几 乎涵盖所有所需的公共 功能。
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SunCity——横滨太阳城 产品设计——无障碍设计
学习改变命运,知 识创造未来
➢无障碍设计遍布项目的 每一个空间。
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SunCity——横滨太阳城
项目要点
•依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式 运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。 •选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 •高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。 •高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老 人减少居室内留置时间。 •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个 性化和精致性。
银座四丁目
项目位置
➢项目位于东京最繁华的中央区，距 座四丁目约5-10分钟车程。
➢紧邻隅田川河，拥有良好的河景资 开阔的视野。是日本市中心养老项目 典型代表。
学习改变命运,知 识创造未来
银座太阳城 XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——银座太阳城
项目规模 ➢ 占地面积：4714㎡ ➢ 建筑面积：39277㎡ ➢ 总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户）
入住老人特点 •高收入老人 •多数有国外生活背景 •入住费用基本为自己承担
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SunCity——横滨太阳城 产品设计——室内设计
学习改变命运,知 识创造未来
➢高星级酒店的装修风格 ➢室内外景观结合引入 ➢良好的室内外景观视野
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SunCity——银座太阳城
SunCity银座
项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志
学习改变命运,知 识创造未来
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SunCity——银座太阳城
项目背景： ➢SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。 ➢由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。
横滨市
学习改变命运,知 识创造未来
横滨太阳城
项目位置 ➢位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分 钟车程。 ➢周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 ➢地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗 时可俯瞰整个横滨市。
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SunCity——横滨太阳城
项目造价 ➢ 总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元 ➢ 建筑设计：Perkins Eastman ➢ 景观设计：SW景观设计公司
➢ 月金：
管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费
）
172,200日元（13,776元）/月/人 258,300日元（20,664元）/月/两人
价格高出横滨太阳城约40%
餐饮费
94,500日元（7,560元）/月/人 价格高出横滨太阳城约30%
➢ 额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。
学习改变命运,知 识创造未来
SunCity——横滨太阳城
SunCity横滨
项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志
学习改变命运,知 识创造未来
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SunCity——横滨太阳城
项目背景： ➢SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。 ➢土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。 ➢现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。
56,012
39,277
3,655
2,223
22,403
3,430
10,147
2,00
户数（户）
601
362
76
48
157
61
233
38
定位 营收方式 吸纳对象
高端
高端
中端
中端
高端
中高端
高端
一次性入住金 +
月金
一次性入住金 +
月金
月付或
一次性入住金 +
月金
月付
一次性入住金 一次性入住金 一次性入住金
项目启示
•股东整合：整合各类型与养老地产产业 链相关的股东，共同投资成立养老地产 运营管理机构，通过各自的资源，将养 老地产的经营风险和成本降低。 •产品设计：独特的产品设计，使项目区 别于一般养老机构的氛围。 •功能设计：通过便利性公共设施设置， 在项目内部营造完整的生活圈。
学习改变命运,知 识创造未来
横滨藤尺项目
行业相关机
侧重研究、
大和房屋研究
侧重设备研
横滨康复中心
学习改变命运,知 识创造未来
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SunCity
SunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表
公司背景 ➢株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元， ➢股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。
学习改变命运,知 识创造未来
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考察项目
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
SunCity
横滨太阳城 银座太阳城
收益前三的 运营机构项目
日医学馆
墨田项目 北浦和项目
实业公司 开发项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
房地产商 开发项目
ORIX
千叶项目
政府投资 企业运营项目
行业相关机
侧重研究、
大和房屋研究
侧重设备研
横滨康复中心
学习改变命运,知 识创造未来
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考察项目
项目名称 位置
SunCity
横滨
银座
近郊
市中心
日医学馆
墨田
北浦和
SECOM
成城
世田
ORIX千叶
横滨藤
近郊居住区 近郊居住区 近郊居住区 近郊居住区
远郊
近郊居住
规模（㎡）
株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日 本最高端养老地产投资运营机构。
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SunCity
开发项目
SunCity旗下共有养老地产项目13个
学习改变命运,知 识创造未来
单体项目建筑面积从3000-18000平方米。
+
+
+
月金
月金
月金
自理老人 介护老人
自理老人
自理老人 介护老人
自理老人
自理老人
自理老人 介护老人
自理老人 介护老人
低端 月付 介护老
入住率
自理居所 62% 自理居所 68% 介护居所 47% 介护居所 53%
90%
31%
95%
90%
自理居所 30% 介护居所 70%
100%
所有项目均承诺老人入住后可直至终老
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考察项目
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
SunCity
横滨太阳城 银座太阳田项目 北浦和项目
实业公司 开发项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
房地产商 开发项目
ORIX
千叶项目
政府投资 企业运营项目
横滨藤尺项目
➢ 月金：
管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费
）
102,900日元（8,232元）/月/人 150,150日元（12,012元）/月/两人
餐饮费
66,150日元（5,292元）/月/人
➢ 额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。 ➢ 最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。 ➢ 老人入住后可直至终老。
自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。 ➢ 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5㎡，平均面积为65㎡
介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为29.2㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡ ➢ 停车位：机械停车数88个
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——银座太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）
医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。
经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53%
入住老人特点 •项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能 •68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 •入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用 •七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。 •三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。
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SunCity——银座太阳城 产品设计——酒店式室内设计
学习改变命运,知 识创造未来
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SunCity——银座太阳城 产品设计——室内设计
便于轮椅交汇的宽走道
日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。
10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。 租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。
10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。 3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。
考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目 。
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学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——横滨太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）
医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
学习改变命运,知 识创造未来
经营状况 •自理型住宅单元的入住率为61.7% •介护型住宅单元的入住率为47.1%
➢日本养老地产在产品设计 、服务理念和运营模式上均 有典型性。
➢养老地产投资运营主体分为两 类：政府和企业投资运营； ➢企业投资项目与万通地产开发 背景类似。
➢日本文化与中国更为接近 。
学习改变命运,知 识创造未来
本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目， 希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点
➢ 公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点
学习改变命运,知 识创造未来
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SunCity——横滨太阳城
营收模式（括号内数字为人民币）
➢ 一次性入住金： • 根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。 • 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 • 一次性入住费用15年内可退还部分。 • 计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。
项目规模 ➢ 占地面积：84350㎡
➢ 建筑面积：56012㎡
➢ 总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户） 自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。
➢ 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡
XX年万通地产养老地产 日本案例考察总结报告
[1]
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
目录
考察背景
考察项目
考察总结
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
，
考察背景
➢日本进入老龄化社会已有40年 ； ➢65岁以上的人口已占21.5％， 老龄化程度位于世界前列； ➢老龄化压力促进养老地产的发 展。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——银座太阳城
营收模式（括号内数字为人民币）
➢ 仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务
➢ 老人入住后可直至终老。
➢ 一次性入住金： • 收费方式和横滨太阳城一样。 • 费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。
SunCity——横滨太阳城 产品设计——服务功能
学习改变命运,知 识创造未来
➢ATM机、邮筒、便利店 、干洗店、健身房、酒 廊、浴场、园艺区、几 乎涵盖所有所需的公共 功能。
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——横滨太阳城 产品设计——无障碍设计
学习改变命运,知 识创造未来
➢无障碍设计遍布项目的 每一个空间。
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——横滨太阳城
项目要点
•依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式 运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。 •选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 •高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。 •高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老 人减少居室内留置时间。 •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个 性化和精致性。
银座四丁目
项目位置
➢项目位于东京最繁华的中央区，距 座四丁目约5-10分钟车程。
➢紧邻隅田川河，拥有良好的河景资 开阔的视野。是日本市中心养老项目 典型代表。
学习改变命运,知 识创造未来
银座太阳城 XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——银座太阳城
项目规模 ➢ 占地面积：4714㎡ ➢ 建筑面积：39277㎡ ➢ 总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户）
入住老人特点 •高收入老人 •多数有国外生活背景 •入住费用基本为自己承担
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——横滨太阳城 产品设计——室内设计
学习改变命运,知 识创造未来
➢高星级酒店的装修风格 ➢室内外景观结合引入 ➢良好的室内外景观视野
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——银座太阳城
SunCity银座
项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——银座太阳城
项目背景： ➢SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。 ➢由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。
横滨市
学习改变命运,知 识创造未来
横滨太阳城
项目位置 ➢位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分 钟车程。 ➢周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 ➢地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗 时可俯瞰整个横滨市。
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——横滨太阳城
项目造价 ➢ 总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元 ➢ 建筑设计：Perkins Eastman ➢ 景观设计：SW景观设计公司
➢ 月金：
管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费
）
172,200日元（13,776元）/月/人 258,300日元（20,664元）/月/两人
价格高出横滨太阳城约40%
餐饮费
94,500日元（7,560元）/月/人 价格高出横滨太阳城约30%
➢ 额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。
学习改变命运,知 识创造未来
SunCity——横滨太阳城
SunCity横滨
项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity——横滨太阳城
项目背景： ➢SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。 ➢土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。 ➢现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。
56,012
39,277
3,655
2,223
22,403
3,430
10,147
2,00
户数（户）
601
362
76
48
157
61
233
38
定位 营收方式 吸纳对象
高端
高端
中端
中端
高端
中高端
高端
一次性入住金 +
月金
一次性入住金 +
月金
月付或
一次性入住金 +
月金
月付
一次性入住金 一次性入住金 一次性入住金
项目启示
•股东整合：整合各类型与养老地产产业 链相关的股东，共同投资成立养老地产 运营管理机构，通过各自的资源，将养 老地产的经营风险和成本降低。 •产品设计：独特的产品设计，使项目区 别于一般养老机构的氛围。 •功能设计：通过便利性公共设施设置， 在项目内部营造完整的生活圈。
学习改变命运,知 识创造未来
横滨藤尺项目
行业相关机
侧重研究、
大和房屋研究
侧重设备研
横滨康复中心
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity
SunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表
公司背景 ➢株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元， ➢股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
考察项目
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
SunCity
横滨太阳城 银座太阳城
收益前三的 运营机构项目
日医学馆
墨田项目 北浦和项目
实业公司 开发项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
房地产商 开发项目
ORIX
千叶项目
政府投资 企业运营项目
行业相关机
侧重研究、
大和房屋研究
侧重设备研
横滨康复中心
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
考察项目
项目名称 位置
SunCity
横滨
银座
近郊
市中心
日医学馆
墨田
北浦和
SECOM
成城
世田
ORIX千叶
横滨藤
近郊居住区 近郊居住区 近郊居住区 近郊居住区
远郊
近郊居住
规模（㎡）
株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日 本最高端养老地产投资运营机构。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年万通地产养老地产日本案例考察总结报告[1]
SunCity
开发项目
SunCity旗下共有养老地产项目13个
学习改变命运,知 识创造未来
单体项目建筑面积从3000-18000平方米。
+
+
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月金
月金
月金
自理老人 介护老人
自理老人
自理老人 介护老人
自理老人
自理老人
自理老人 介护老人
自理老人 介护老人
低端 月付 介护老
入住率
自理居所 62% 自理居所 68% 介护居所 47% 介护居所 53%
90%
31%
95%
90%
自理居所 30% 介护居所 70%
100%
所有项目均承诺老人入住后可直至终老