【海上海LOFT项目营销执行报告】

小通道
客户乘坐工程电梯达到６层 （平层套型样板房区域）， 然后通过消防楼梯进入７层 ，到达LOFT房型样板区域
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准备工作 4
安全
由于样板区域建在尚未交付的楼 宇内，客户必须乘坐施工电梯或 楼梯才可到达，为了最大程度体 现客户第一的宗旨建议两个通道 都应排除各种不安全隐患。
LOFT 日景
室外
LOFT 夜景
室内
LOFT 大堂
底商 室内结构（含装潢）
公共过道
单元选用样板房的单元， 风格应在样板房的装潢 设计的基础上生成、渲 染。
电梯厅
门前广场
其他
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准备工作 6
单体模型和巡展模型
目的：能直观的让客户感受到我们产品在建筑空 间上的优势，增强客户对产品的感性认识；提高 客户对产品的兴趣度，加速销售；体积小，便于 后期配合巡展需要
第四波
密集的强势广告传播，扩大整体传播的广泛性 报纸广告：新闻晨报、新民晚报、解放日报 广告杂志：中国广告、现代广告 行业杂志：上海楼市 软性新闻：新闻晨报、新民晚报、解放日报、中国广告、现代广告
目 的：全方位的对项目进行预热，向市场呈 现良好的形象，积累有效客源。
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办公升级空间
公司发展、人员扩充向高度要空间
办公自由空间
一个公司三个空间，工作、商务、休息各不相扰
办公配套空间
文化三大件、空中会所、最新、最科技、最环保的商务配套设施
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办公生活空间
20000M2创意商业街区，打造沪东全新商业新空间
办公发展空间
杨浦、虹口随着上海战略性发展规划的调整，带来前所未有 的发展新机遇
纯商务风格 特征：新概念网络商务
办公人数：10人 纯商务风格
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准备工作 3
21-22楼
跃层H
特征：创意型IT公司 办公人数：20-30人
纯商务风格
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准备工作 3
7楼A座样板房建议
基本情况：为跃层结构， 使用面积约285m2
设计背景：设定客户背景 为小型创意型公司，用 途为办公兼居住
【海上海LOFT项目营销 执行报告】
2020/10/30
【海上海LOFT项目营销执行报告】
第二部分
产品定位及 卖点分析
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产品定位--------
全天候 ◦ 生活化 ◦ 创意商务基地
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◇是一种全新的商务建筑,更是一种全新的商务模式。
第三阶段：正式开盘
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日 期：12月12日
在以上两个阶段形成非常良好的预热效应之后，以12月12日为 开盘日，正式引爆海上海创意LOFT销售的第一波高潮。 （具体开盘活动详见活动细则）
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准备目的
通过完成一系列的准备工作，为开盘销售前的客户积累提 供销售道具，推介产品、积累客户、预热项目、实现销售
室内
乙方
提交看房通道建设方案 DM方案设计完成 楼书设计完成 单体模型建议
完成时间
11月20日 11月10日
11月10日 11月16日 11月20日 11月20日 11月8日 11月8日
10月27日 10月26日 10月31日 10月27日
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第二阶段：预热推广
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自用客户 投资客户
就现有意向客户分析，自用客户占主导地位。
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自用客户 购买心理分析
区域内 区域外
区域发展：对整体区域形象及交 通条件提升持乐观态度。
群聚效应：通过创意行业聚集， 追求产业链的价值最大化。
空间结构：青睐于产品的空间设计， 自由发挥对自身办公空间的创意。
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准备工作 4
看房通道
目的：是客户进入项目与其零距离接触的第一关 ，对客户认知项目起到非常重要的作用。
完成时间：
2004年11月20日
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准备工作 4
路线 包装
以方便客户、安全第一为首 要前提
通过对整个通道的包装，给予 客户最直观的感受，提升客户 对产品乃至开发商的认识。建 议通道两侧可以设置上实发展 品牌介绍、上实房产项目介绍、 海上海项目各项荣誉展示、海 上海项目最新科技建材展示、 交房标准等
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电梯：工程电梯会让客户缺乏安 全感，从而影响客户的情绪，建 议将工程电梯适当装饰(做部分 遮挡)，并安排专人操作。
楼梯：两边护拦坚实，道路上无 影响行走的杂物，建议还可在通 道内铺设地毯，如条件允许可将 侧面顶部封闭，减少噪音及粉尘 提高看房的舒适度和安全性。
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方式：①创意产业相关行业产品信息发布会 ②上海创意产业基线报告 ③CBD区域巡展 ④高校创意产业作品巡展
产品包装线
方式：①看房通道②LOFT实品屋展示
招商促进线
方式：在销售现场接受商业街及LOFT投资客户的招商委托
文化品位线
方式：运用海上剧院、海上会馆、海上讲堂及LOFT空中会馆进行系列
完成时间：
2004年11月20日
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准备工作 6
选取4套具有代表性的户型制作单体模型， 分别是：平层的H#、B#型，以及跃层H#、 D#型（10月12日已有建议提供）
单体模型 具体要求
模型尺寸---每个应在60*80CM左右 模型制作完成后考虑放置在售楼处进门后右 手处（现前台接待桌后面）
模型制作应尽量精细，使用材料坚固不易磨 损、磨花
模型结构可以先行完成并做成方便拆卸形式 的，内部装饰可缓行，务必做到精细，可在 完成后在放置入模型结构内
现场使用的沙盘模型过大，为了便于后期巡展，建议等比例缩小制做巡展模型 平时也可放置在现场2楼的接待区供洽谈客户观看。
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性高品位文化运营及预演
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海上海创意LOFT 开盘前企划推广方案
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预热目的
以广泛的通路传播与目标群体发生最直接的信息沟，从 而建立广泛、有效的传播效应，达到迅速积累有效客户
的目的，为开盘的成功热销奠定良好的基础。
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如果条件允许部分公共区域可以按照交房标准装修，给客户良好的直观感受。
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准备工作 5
效果图
目的：效果图是楼书、DM制作、广告展示牌中 不可豁缺的，通过效果图能让客户直观的了解产
品。
完成时间：
2004年11月8日
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准备工作 5
效果图要求
虎头+ 麟身+龙尾
一次完美的推广计划
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新文化地产品牌产品概念的推广需要 ➢LOFT作为海上海核心产品的推广需要 ➢LOFT全新概念入市的推广需要 ➢LOFT全新产品特质的推广需要
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面对市场机遇的推广需要 ➢第三季度平均空置率为历史新低 ➢大公司扩张，更面向二级区域品牌物业 ➢外资资本市场的入市带来的强劲投资能量
准备工作 2
样板房装潢设计
目的：室内效果图制作、楼书DM制作、广告牌 制作样板房制作
完成时间：
2005年3月中旬
具体要求： 详见准备工作3—样板房装潢
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准备工作 3
样板房装潢
目的： 大部分销售周期内项目都处于期房阶段， 客户对于产品缺乏直观的体验和想象，一定程度 上影响了他们的购买行为。所以我司建议设立实 地样板房，最大程度的体现产品的实际优势和特 点并通过设计弥补产品的部分缺陷。
阶段性方案 11月10日 12月3日 12月12日
第一阶段：预热准备阶段 第二阶段： 预热推广阶段 第三阶段： 正式开盘
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第一阶段：预热准备
工作内容
甲方
看房通道的施工 答复乙方制作需明确的数据 及内容 DM印刷完成 楼书印刷完成 单体模型完成 巡展模型完成 效果图完成：室外
办公主题空间
沪上首个创意产业基地，必将成为创意精英汇聚之地，行业群聚 效应商机无限
办公品牌空间
发展商的品牌效应、LOFT办公空间的文化概念效应、建筑物的美观现代 感、无敌的前后景观无不凸显进驻公司的品位、品牌
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第三部分目标客群分析
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购买目的分析
可能，推动销售进程，力促完成项目资金回笼计划。
必要和关键
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准备工作 1
建材标准、交房标准、设施设备
目的：楼书制作、DM设计、完善合同、客户答疑
完成时间：
2004年11月20日
备注：部分交房、建材标准已经提供，但其内容尚不 足以在合同文本中体现
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考虑点进行为期一 周的巡展 上海住交会：12月3—5日的住交会是本项目在引导期内扩大影响
的最后一环也是最重要一环
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第三波
针对广告行业、IT类行业、建筑设计类及其相关行业做专题项目 推介会配合媒体及商房联平台做进一步位体宣传 11月25----12月10日
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准备工作 7
巨幅广告
目的：通过悬挂在本项目大楼上的巨幅广告，向 外界传达本项目的信息，吸引客户。
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媒体表现
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大体量、高总价、品牌战略性产品入市的推广需要
◇以深具创意因子的行业从业人员的商务特性为服务目标，打破常规化工
作与生活的界限，
◇通过独特的空间转换、生活化的配套模式、创新的立面形象创建全新的
创意商务基地。
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LOFT卖点分析
关键词：空间
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办公个性空间
个性的办公空间引导新颖的办公环境
品牌效应：注重上实品牌影响力带 来对自身企业形象的支持作用。
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办公市场：对上海办公楼市场持乐观看好态度。
投资客户 购买心理分析 区域发展：看好杨浦整体区域发展态势。
品牌效应：注重上实品牌影响力带来投资安全性。
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创意浓郁的行业类别
深具创意产业或相关产业行业特性，注重创意元素对自我发展的重要性。
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推广总策略
【海上海LOFT项目营销执行报告】
集中性高强度震撼登场
面对现实的市场状况及本项目自身的产品特征， 惟有以集中性高强度方式震撼登场，
才能迅速建立市场形象，有效积累客户， 为真正实现短期内的高效奠定良好基础。
成长型的商务模式
多为中小型企业，处于快速成长阶段，对自己未来发展具有极强信心。
领先的意识形态
对社会主流意识具有极强的敏锐度和预见性，能够迅速地形成时尚潮流并带动 大众的参与。
理性的价值观念
认同有效投入会产生更多更有价值的财富，对商务环境的选择具有个性化的 价值衡量标准。
包容的文化观点
极强的文化包容力培育出优越的优皮气质，关注商务环境与自我质的和谐性。
日 期：11月6日至12月10日
工作重点
DM派发、外地巡展、本地巡展、住交会、结合媒体举办项目推介会
【海上海LOFT项目营销执行报告】
第一波
11月6日起由销售人员针对虹口、杨浦区域内的办公楼及广告行 业进行DM派发
【海上海LOFT项目营销执行报告】
第二波
主动出击，通过巡展进行更针对性的信息传播， 增强信息传播有效性 外地巡展：11月3日、11月20日进行义乌、温州的巡展 本地巡展：11月25日至12月3日以梅龙镇（视具体情况）为第一
【海上海LOFT项目营销执行报告】
NO.1
营销渠道建设策略
关键词：全方位、新立体传播
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推广主力线
方式：NP稿、户外广告、房展会、RD
软文造势线
方式：以商房联为平台的媒体俱乐部
辅助媒体线
方式：各创意产业行业类、时尚杂志、网站等
主力促销线
方式：DM直邮 拜访
【海上海LOFT项目营销执行报告】
对象：选取6-7楼3套不同面积的户型单位（平 层、LOFT、跃层、大套型），建议为错层房型A、 B，平层房型B，21-22楼跃层H。
【海上海LOFT项目营销执行报告】
准备工作 3
6-7楼
错层A 错层B 平层B
特征：发展创意型公司 办公人数：15-20人
办公兼居住 特征：精英工作室 办公人数：10-15人