俊城国际产品设计建议书

烟台俊城国际工程产品
设计建议书
2021年1月
名目
一、市场调研情况初步分析
通过对周边工程的调研，我们对本区域市场特点有如下几点总结：
〔1〕、“南部新城〞区域市场销售价格在均价4000-5000元/平米不等；
〔2〕、区域市场主力户型集中在70-90平米左右，以二居室为主；
〔3〕、市场主流总价在35-50万元左右；
〔4〕、区域内户型设计较为单一，户型创新较少；
〔5〕、区域内工程品质多较为平凡，未出现具有引领区域市场能力的工程；
二、客群定位
工程整体形象定位于综合品质高的学院派人文社区。

考虑到工程的开发周期有可能相对较长，应通过区分不同物业类型、物业品质、总价范围，以满足不同档次的客户需求。

因此工程的客群定位不是一成不变的，应该结合开发方案进行合理调整，逐步走高。

工程要紧客群定位为：
●原当地居民；〔工程前期及后期的要紧构成人群〕
●中高学历青年；〔工程热销期核心客群〕
●投资客户；〔工程热销期核心客群〕
●IT及娱乐从业者；〔中后期随商业的衍生客群〕
●教师及二次置业；〔本区高端产品的购置者，中期要紧客群〕
〔客群集中于烟台地区，外地客户购置量视今后烟台开放程度决定〕
而在进进成熟期后，工程的吸引力将辐射更大范围，工程所针对的目标客户也将从南城逐渐向芝罘区甚至整个烟台市扩展。

三、工程整体设计建议
1、各分区整体定位
1.1工程整体分区：
如以如下面图，工程要紧由A、B、C三区及局部公建组成
1.2、各地块优劣势分析
A地块：
优势：
地块相比照拟完整，临主干路局部较少，拥有较好的自然条件，有做高品质工程的可能性；而在该区域商业的面积较少，同时拥有大面积的多层、低层住宅，轻易形成良好的居住气氛。

劣势：
地块外形较为狭长，同时由于地势整体过低，轻易对造成一定的碍事。

B地块：
优势：
地块相比照拟完整，有做组团景瞧的可能性，关于提升工程价值有特别大关怀，同时该地块位于交叉路口处，商业价值较高。

劣势：
由于位于路口，对居住品质会造成一定的碍事。

C地块
优势：
临青年南路局部较长，有特别好的商业价值。

劣势：
地块狭长，同时有道路穿过，特别大程度上碍事了工程的整体性；同时，东侧的现状楼对工程的品质将造成一定碍事。

1.3、分区定位
单纯从居住品质方面瞧，通过以上分析，我们对三个分区能够得出如下结论：
A>B>C
因此在住宅局部，建议三个分区定位如下：
A：中高档住宅区
B：中高档住宅区
C：中档住宅区〔考虑安置局部回迁户〕
2、整体设计建议
今日的房地产理念差不多不是十几年前的陈旧瞧念，越来越多的引领客户需求的设计新瞧念成为优秀工程的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的要害，因此在设计中我们应强调理念的营造。

〔1〕、强调“均好性〞理念
在设计上以“均享〞为原那么，让每个住户都能尽可能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。

要到达“均享〞的目的，就要“分散〞到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。

也就确定了在社区的框架中要布置出多个景瞧“亮点〞，实施均享理念。

a、强调景瞧的均享，强化窗前的视觉效果。

b、人车尽可能分流，以停车不破坏景瞧为主。

c、强调日照、朝向均好。

本工程既要照顾烟台地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户瞧景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景瞧设计。

〔2〕、“价值定位〞理念
a、在的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域；
b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比；
c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利；
〔3〕、重视谷地、草坪、树林、硬质景瞧的价值
对本工程建议加强具有特色的绿化景瞧设计，尤其是能够巧妙针对A区自然落差形成的山谷进行产品设计。

而B、C区域尽管同样拥有地址自然落差，然而由于拆迁等不确定因素的碍事，目前难以做出特别强的针对性。

3、各分区产品搭配建议
依据对A、B、C三个地块的价值判定，我们得出了如下理解：
关于价值最高的A地块，应以价值的培育作为今后操盘的重点。

因此，在此地块应尽可能多的保证低层、多层产品的出现，以提升工程整体档次，同时，在对该地块高层建筑的处理上，也应适当的采取组团化设计，以保证其中心景瞧区的形成。

关于居住价值相对较低的C地块，应要紧用于解决资金的快速回收和还迁咨询题，因此产品应严格操纵面积，以保证销售速度。

关于B地块，那么应以市场主流产品作为产品定位，保证工程品质和销售速度的平衡。

基于以上理解，我们对工程各分区产品搭配做出了如下方向性建议：
住宅局部：
〔1〕、产品建筑形式为“低层+多层+高层〞，其中低层及多层局部要紧出现在A区，即A 区为“低层+多层+高层〞的组合，而B、C区均为纯粹高层产品。

〔2〕、户型面积搭配应整体满足“70/90〞政策要求，依据各区定位不同，设计时应将超过90平米的大户型多配置在A区低层及多层局部内，B区以市场主流的80-90平米左右产品为主，而C区那么考虑以市场主流的80-90平米产品与满足还迁要求的50-60平米产品的结合。

由于拆迁等客瞧因素的碍事，目前B、C区设计仅处于初级时期，今后应结合市场的实际情况与拆迁进展情况及拆迁实际要求另行设计。

商业局部：
依据对A、B、C三区居住及商业价值的分析，我们建议尽可能的减少A区内的商业面积，同时将商业要紧集中在A、B、C三区临青年南路或红旗路的局部。

4、立面风格建议
●立面建议采纳简约的现代风格，可考虑在A区塑造欧州小镇的风格。

材料运用注重质感
表达，反映了俊城国际明显的风格。

●利用简洁的现代建筑语言，加上色彩、材质的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体
上下有序，同时产生丰富的天际轮廓线。

●单体设计除考虑其本身的精巧，亦兼顾到整个群体的风格。

在墙身屋顶色彩及端部造型
都从整体效果把握做相应处理，使各期建筑风格统一富有变化。

●建议利用窗户及阳台做适当的处理以提供趣味性的立面元素。

四、A地块设计建议
1、产品配比
A区住宅产品建筑形式应为“低层+多层+高层〞的组合，以下将分不对这三类产品的面积配比进行建议讲明。

在低层类产品中，建议考虑采纳叠拼不墅形式的类不墅产品。

由于大面积户型在市场今后应属于稀缺产品，因此，低层的产品不宜设计的过分保守，建议此局部产品面积操纵在180-240平米左右。

多层作为拉升俊城国际工程档次的重要支持，在设计时应更多的针对中高端客户。

建议以面积较为适中的三居室〔120-140平米左右〕作为此局部的主力户型。

此局部产品应多为花园洋房类产品。

多层面积配比方下：
二居室：80-90平米15%-20%
三居室：120-140平米70%-75%
跃层：160-200平米5%-15%
在高层产品中，由因此作为工程初期面市的产品，建议对高层产品的户型面积进行一定的操纵，此局部产品应以功能较为全面的二居室为主，同时考虑局部个性化的二居跃层。

高层面积配比方下：
一居室：40-60平米5%-10%
二居室：70-90平米60%-65%
三居室：90-120平米15%-20%
二居跃层：90-100平米10%-15%
2、户型设计建议
●考虑到烟台的气候及居住特点，朝向尽可能以正南向为主，最大限度地满足日照的需要。

●注重把握房间尺度，适合功能的需要。

●注重娱乐会客区和生活休憩区的不离，在功能上互不干扰，保证了卧房的私密性。

●户型布置动静分区，户内交通顺畅面积紧凑。

●强调室内外空间的互动。

●强调户型设计中引进新理念。

●强调各个空间的舒适度，尤其应注重“大主卧空间〞的设计。

●室内考虑局部采纳共享空间的处理形式。

●能够考虑除客厅之外再单独设立一个家庭厅。

●卧房不宜过多，应在增加卧房面积的同时给予卧房更多的功能性。

●尽可能通过增加面宽来增加室内空间的采光。

●强调主卧空间的舒适度。

●能够考虑局部“反烟台常规〞式的户型设计，防止“三卧房均朝南等〞落后设计。

●建议尽可能增加面宽。

●能够考虑除“横厅〞的设计，在此情况下能够同意三个卧房中只有主卧朝南。

●能够考虑错层式设计。

考虑复原洋房退台式设计。

●以操纵面积为要紧动身点，强调户型的功能性，对局部空间能够在保证功能性完整的同
时对面积进行合理压缩。

●尽可能防止两居室“客厅朝北，双卧房朝南〞式的传统设计。

●能够考虑小户型两居跃层式设计。

3、细节处理
A、外檐
低层及多层外檐应考虑使用局部贴砖处理，表达品质感。

高层及小高层外檐应考虑以涂料处理为主。

在外檐的处理中，还应富有变化性，以窗户、阳台、露台等空间的变化处理来丰富建筑的外型，同时增加户型的变化。

B、飘窗
建议多采纳飘窗设计，以增加户内有用空间。

C、花园、露台等室外空间
在多层中，应尽可能实现首层带花园，其它各层有露台。

D、阳台
建议采纳双阳台设计，即在封闭阳台不处设置景瞧阳台，即可满足瞧景需要，也可遮挡烟台
的风沙天气。

阳台设计新奇的造型，增加楼体的立面效果。

增加灵活、生动的局部效果，表达以人为本、时尚、悠闲社区的定位。

4、A区配套
A、商业配套：
为了保证工程一期能有较好的高档住宅气氛，建议将商业配套设施要紧集中在后期开发的地块内。

减少A区商业配套面积，并将商业配套集中配置在临青年南路一侧。

B、会所配套：
由于该地块定位于中高端，建议针对中高端客户配置一个中等规模的会所〔2000平米左右〕，考虑到与其它各期的共用咨询题，建议将会所设置在青年南路一侧〔可作为售楼处使用，不要求必须为独立建筑〕。