高层酒店式公寓调研

高层酒店式公寓建筑综合体调研
实习概要：
实习地点：青岛、北京
实习时间：2012 年 1 月 2 日—2012 年 3 月 2 日
实习目的：结合毕业设计的题目类型，观摩当前中国经济发展进程的不同地区的新建筑，为本次设计进行定位，并在亲身体验中加深对城市设计问题的思考。

实习任务：行前查阅相关资料，在现场观察建筑的形象、结构、感受内部空间、拍摄照片，思考存在的问题，返回后撰写实习报告。

正文
本次毕业设计的内容是商业建筑综合，主要为酒店商业综合体。

针对这种性质的建筑，
在青岛、北京的实习中，着重对这两类建筑进行了考察。

酒店式公寓的调研分析
1、酒店式公寓的发展
酒店式服务公寓的概念，始于1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场
定位很高。

最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店
管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

这些物业就成了酒
店式服务公寓的雏形。

不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大
消费者的好评。

随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。

我国的酒店式公寓最早出现在深圳。

当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就
最早的吸收了外来的信息。

之后在上海、北京等地均有发展。

由此可见该类物业一般都出现
在比较发达的大城市或是一些旅游区。

我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“ 自用”和” 投资”两大功效。

与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家
庭化。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外
籍商务人士的青睐。

2、酒店式公寓的特点
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没
有任何酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商
务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，
在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。

对于不同户型也有不同的格调，在服
务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它
项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客
户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒
店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供
高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店
式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。

一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住
者的身份和气派也可彰显。

随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。

酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

3、与公寓式酒店的区别
现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。

简单地说，就是设于酒店内部
的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应
俱全。

其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单
更换以及一些商业服务等。

它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗
理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒
店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转
售，所以它是拥有私家产权的酒店。

而公寓式酒店却没有产权。

4、与传统酒店的区别
酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房
者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，
它是拥有私家产权的酒店。

5、酒店式公寓的市场诱惑力
“商住”之所以能吸引客户主要原因是：
第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。

第二、“住”得舒服。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人
士欢迎。

第三、产权问题。

拥有产权可以让业主居住得安心、放心。

必要时还可以出让自己的产权，
回收投资，无疑降低了投资的风险。

6、如何吸引市场投资酒店式公寓
酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：
一看：地段，是否具备可持续发展潜力；是否是商业中心；是否在市政规划蓝图中。

二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；
三看：物业管理。

客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客
户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。

四看：完整计划。

每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；
五看：推广。

持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；
六看：整体经济的发展态势。

在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京
等地。

自1999 年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在
8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。

酒店式公寓实例调研
1-1 、北京酒店式公寓概括（案例）
北京的酒店式公寓是目前地产市场继旅游地产和商业地产后的又一地产开发热点，多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心或者写字楼密集区。

酒店户型
名称（属
性）
酒店概况配套设施室内配套服务（特色）
单身公北京
寓西单
一房一美爵
厅酒
两房两店
厅
全装修：宽
带上网，独
立厨卫；
厨房：
高级橱柜、
大森抽油烟
机、美的燃
气灶、普林
西斯消毒
柜；洗脸盆
及水龙头。

（铝质吊顶
天花及欧普
节能灯、地、
墙高级面砖
及低砖）
浴室
洗脸盆、座
厕、防雾面
镜、水龙头
及花洒、沐
浴房玻璃隔
断、厕所纸
架、毛巾架、
换气扇、电
视、电话、
网络插座、
报警器按
钮；家具、
空调、热水
器；
大堂礼宾
服务：
接送亲友；安排
组织各类庆典
（生日、纪念
日、婚庆）；收
寄邮件、包裹；
汽车服务（租
车、泊车、美容
清洗）；尊贵礼
仪服务及培训；
大堂答疑、公共
信息查询；
洗衣及家
政服务
洗衣—联系洗
衣店、代为收取
衣物、推车上门
服务
家政—钟点工
服务、保姆服
务、家宴安排、
市内大酒肆、餐
厅订位；房屋代
管、租赁；住家
打理；大理石抛
光、打蜡等
园林、泳池、会所、按摩池
北京
诺富
特三
元酒
店
商务中心
（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务）
各种会议厅、餐厅、多功能房
室内恒温游泳池/健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室
商场
中餐厅西餐厅茶座酒吧、酒廊以及红酒雪茄屋
一房一
厅
两房一
厅
北商务套
京伯房
豪瑞豪华套
廷酒房
店行政套
房A
行政套房B 独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统、商务中心、旅游柜
台餐厅、会议室、健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、
卡拉OK 包房/KTV 。

独立厨房卫
生间及配套
卫具、厨具
日常家用电
器
沙发茶几/ 餐
桌椅/ 书桌书
柜/
小型保险柜
宽频上网、
国际直拨电
话、
有线电视、
电影频道、
鲜花安排
服务
送矿泉水/
送报纸/ 送
鲜果
当日洗烫
服务
擦鞋服务
托儿及保
姆服务
24 小时中西式
客房送餐服务
标间：
高级/ DDD 电话商务中心服务
豪华客/IDD 电话宽/ 秘书服务：房带上网打字、复印、装大使/ 部分带独立订、速记、翻译、总统套厨房（橱柜、快递、电脑磁房冰箱、燃气碟、录音机磁单身公灶、咖啡炉带；
寓微波炉，完电话传真、影印一房一整配套的餐赴物、设备租赁厅具）服务等
1-2 、北京酒店式公寓特点
A、户型结构及设计要素
酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，每个公寓房间基本都具备独立的厨卫，并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。

户型设计中通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足 2.2 米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。

B、功能配套方面
酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。

这是因为多数酒店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。

此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。

2、青岛酒店式公寓概括（案例）
酒
户型
店
（属酒店概况配套设施室内配套服务（特色）名
性）
称
厨
房：
吊顶、顶
单房
一房两
厅
青
两房两
岛
厅
香
商务套
格
房
里
豪华套
拉
房
大
行政套饭
房A 店
行政套
房 B
宴会厅、送餐服务、游泳、酒店内餐厅、洗衣服务、停车
场、咖啡厅、叫醒服务、酒吧/酒廊、礼宾司服务、医疗支
持、商务中心、儿童看护、前台贵重物品保险柜、擦鞋服
务、提供泊车位、夜总会、健身、大巴或轿车租赁服务、
桑拿、外币兑换、会讲英语的服务员、蒸气浴等。

灯；洗脸
盆及龙
头、橱柜、
抽油烟
机、炉灶；
（防滑地
砖、高级
面专）
卫生
间
吊顶、顶
灯；洗脸
盆及龙
头、龙头
及花洒；
排气扇、
热水器；
但体空调
厅房
复合地
板、墙纸。

餐宴服务
（中西餐饮、代购
及速递食物服务、
代办豪华家庭宴
会服务、市内大酒
楼、餐厅订位服
务）；
商务服务
（小型商务会议
室、商务秘书、会
议及宴会策划安
排、文件翻译、传
译服务、鲜花服
务）；
礼宾服务
（城市资源咨询
服务、保险箱服
务）
一房一
厅
两房一
厅
总统套
房
青高级套
岛房
颐商务套
中房
皇女士商
冠务套房
假行政商
日务套房
酒豪华套
店房
行政豪
华套房
行政套
房（大）
总统套
房
餐饮：中餐厅、西餐厅、酒吧
服务：票务服务、商场、出租车、全部房间有宽带上网
会议：会议厅标准套房（含早）(1,113 元起) 标准套房（含早）(1,113 元起)
服务设施：出租车、商场、票务服务
餐饮休闲：中餐厅、西餐厅、酒吧、交谊舞厅、迪斯科舞厅、
卡拉OK厅、游泳池、保龄球场、网球场、健身房。

保险箱/ 小
冰箱
/ 自
控空
调
沙发茶几/
餐桌
椅/
书桌
书柜
/ 酒
柜/
衣柜
独立厨房/
卫生
间
微波炉/ 双
头煮
食炉
/ 烟
气
罩；
可提供餐
具
宽频上
网、
国际直拨
电
话、
有线电
视、
电影频道
有三层女士楼层：
护肤装扮用
品
卫生护理套
装
奉送水果
提供纯净水
免费游泳
池、健身室
赠送当日报
纸（6 份选
一）
微型图书馆
借阅、dvd
借阅
咖啡、商务廊8`9
折
青岛汇泉王朝大酒店
中餐厅、西餐厅、
日餐厅、咖
啡厅、酒吧、
限时送餐服
务、迪斯科
舞厅、桌球
室、健身室、
保龄球场、
网球场、模
拟高尔夫球
场、室内游
泳池、桑拿
浴室
室）
餐厅、商务中心、KTV 包房
长途电话服务
厨房冰
箱、
豪华单
保
箱
险
、
人房电
豪华双视、
人房
行政套
按
浴
摩
缸房歌舞
高级度
假套房
厅
恒
、
温
豪华度游泳
假套房池
功
多
能
会议
2-2 、青岛酒店式公寓特点
A、房型突破平面结构
个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构，立体空间设计，利用5.4 米左右的层高分割成上下两层，扩大了居住空间，功能分区和私密性更佳。

此类跃层式房型的项
目有青年汇、静安自由自宅。

B、一梯数户，走道过长
大多是几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。

同时大回廊式高密度的平
面布局，不仅造成得房率低于常规住宅，同时也使物业的识别性、私密性差。

C、小户型的主力面积为35-65 平方米
物业面积总体紧凑，主流房型面积为35-65 平方米。

诸如公寓的这类立体空间小房型的底层建筑面积为37-52 平方米之间，由于进行了上下分割，实际使用面积扩大了 1.5 —2 倍，为诸多购房人士所欢迎。

参考文献：
[1] 彼得·柯林斯《现代建筑设计思想的演变》中国建工出版社，2003
[2] 吴良镛《广义建筑学》清华大学出版社，1989
[3] 张珊珊《高层建筑造型艺术》黑龙江科学技术出版社，2005
[4] 姚时章《高城建筑设计图集》中国建筑工业出版社，2000
[5] 刘建荣《高层建筑设计与技术》中国建筑工业出版社，2005
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