江门市直冲物业发展有限公司与杨晓玲商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书

江门市直冲物业发展有限公司与杨晓玲商品房预售合同纠纷
一案民事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省江门市中级人民法院
【审理法院】广东省江门市中级人民法院
【审结日期】2020.08.24
【案件字号】（2020）粤07民终3104号
【审理程序】二审
【审理法官】肖文文梅晓凌甄锦源
【审理法官】肖文文梅晓凌甄锦源
【文书类型】判决书
【当事人】江门市直冲物业发展有限公司;杨晓玲
【当事人】江门市直冲物业发展有限公司杨晓玲
【当事人-个人】杨晓玲
【当事人-公司】江门市直冲物业发展有限公司
【代理律师/律所】余新全广东广能律师事务所;罗纯钢广东广能律师事务所;梁月梅广东法匠律师事务所;余惠雯广东法匠律师事务所
【代理律师/律所】余新全广东广能律师事务所罗纯钢广东广能律师事务所梁月梅广东法匠律师事务所余惠雯广东法匠律师事务所
【代理律师】余新全罗纯钢梁月梅余惠雯
【代理律所】广东广能律师事务所广东法匠律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】江门市直冲物业发展有限公司
【被告】杨晓玲
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。

【权责关键词】代理变卖诉讼请求反诉维持原判合同约定社会公共利益无效新证据违约金【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对直冲物业公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。

本案二审争议焦点为：1.逾期交房违约金应以何标准计算；2.直冲物业公司请求杨晓玲支付逾期接收房屋违约金是否应予支持。

关于第一个焦点。

双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，而《商品房买卖合同（预售）》系直冲物业公司提供的格式合同，其作为专业的房地产开发企业，在制定逾期交房违约金的计算标准时，应当对该标准的合理性进行评估，并预见到可能产生的法律责任及其对该责任的承受能力，其本案提交的证据亦不足以证明上述约定的违约金计算标准明显过高，故其主张对该违约金计算标准予以调整，依据不足。

一审法院按合同约定的违约金计算标准，判决直冲物业公司向杨晓玲支付逾期交房违约金72702.43元，并无明显不当，本院予以维持。

关于第二个焦点。

双方签订的《补充协议》第四条约定，商品房交付标志是商品房验收合格后出卖人向买受人移交锁匙当天或合同约定的最后交付时
间，或发出《交楼通知书》十日起视为交付，以较前日期为准，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。

直冲物业公司于2019年9月20日发出《收楼通知书》，根据上述约定，2019年9月30日视为实际交楼。

涉案房屋既已交付，该房屋的风险亦自交付之日起已转移给杨晓玲，与直冲物业公司无关，则不存在交付之后的逾期接收房屋的事实，故直冲物业公司请求杨晓玲支付逾期接收房屋违约金缺乏事实基础，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。

综上所述，直冲物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1770.58元，由江门市直冲物业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-27 08:20:55
江门市直冲物业发展有限公司与杨晓玲商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
广东省江门市中级人民法院
民事判决书
（2020）粤07民终3104号上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市直冲物业发展有限公司。

法定代表人：郭卫强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：余新全，广东广能律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗纯钢，广东广能律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告）:杨晓玲。

公民身份号码：440某某某某某某某
某某某某某240。

委托诉讼代理人：梁月梅，广东法匠律师事务所律师。

委托诉讼代理人：余惠雯，广东法匠律师事务所实习律师。

上诉人江门市直冲物业发展有限公司(以下简称直冲物业公司)因与被上诉人杨晓玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020)粤0704民初78号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

直冲物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判支持直冲物业公司一审反诉请求、驳回杨晓玲一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费由杨晓玲承担。

事实与理由：一审判决对逾期违约金按日万分之三计算认定错误。

根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，直冲物业公司一审提交的涉案房屋所在地租金指导价，一个月的租金水平应为2000元左右，也就是说杨晓玲逾期实际所造成的损失为32466元（2000元÷30天×487天），合同约定的日万分之三计算所得为72702.43元，约定违约金明显超过实际损失的100%，符合法律规定的超过30%应当调整违约金的法律规定，应当按万分之一计算较为适合杨晓玲的实际损失。

二、一审法院驳回直冲物业公司的反诉请求理由不成立。

事实上视为交付与交接是两个不同概念，双方签订的《补充协议》第四点约定交付的法律责任和第五点约定交接的法律责任，交付针对的是出售方直冲物业公司已完成交付的责任，而交接是杨晓玲作为购买方在直冲物业公司达到交付条件时主动向直冲物业公司接收房屋，未及时与直冲物业公司办理房屋交接手续的就应当向直冲物业公司承担违约责任，所以双方才在《补充协议》约定逾期办理交接手续应当每逾期一天按100元计算违约金，以约束杨晓玲积极与直冲物业公司办理房屋的交接手续，签收房屋相关文件材料。

杨晓玲辩称，一、直冲物业公司已认可日万分之三的违约金计算标准。

1.直冲物业公司对部分案件没有上诉，该部分案件已经生效，直冲物业公司实际上已认可上述违约金计算标准。

2.《商品房买卖合同》是直冲物业公司提供的格式合同，其在制定合同时已预见到可能产生的法律责任及可以承受的违约责任范围，对于违约金应当严格按照合同约定的标准计算，且该标准没有超过银行贷款利率的四倍，不存在过高。

3.涉案房屋的均价为每平方米1.3万元，所在地段的商品房均价为每平方米1.1万元，直冲物业公司通过收取的购房款取得了很好的经济收益。

相反，直冲物业公司逾期交付房屋，严重影响杨晓玲将来变卖房产的时间及价格。

二、杨晓玲已实际接收商品房，直冲物业公司要求杨晓玲支付逾期办理交接手续违约金没有依据。

1.直冲物业公司发出《交楼通知书》十日起，涉案房屋就已经交付。

2.直冲物业公司从2019年l0月1日起开始收取物业管理费，且房屋的风险已经转移给杨晓玲，应当视为杨晓玲已经接收房屋。

3.《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系直冲物业公司提供的格式合同，逾期接收房屋的违约责任属于不合理的加重买受人责任的条款，直冲物业公司在未能提供证据证明其履行提示和说明义务的情况下，属于无效条款。

杨晓玲向一审法院起诉请求：1.判令直冲物业公司向杨晓玲支付逾期交付符合合同标准商品房的违约金(从2018年5月31日起按日万分之三计至直冲物业公司符合交楼条件并实际交楼之日止)；2.判令直冲物业公司承担一审诉讼费用。

直冲物业公司反诉请求：1.杨晓玲向直冲物业公司支付逾期收楼违约金(从2019年10月1日起按日100元计至实际收楼时止)；2.杨晓玲承担一审诉讼费用。

一审法院判决：一、江门市直冲物业发展有限公司应自判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交付商品房违约金72702.43元给杨晓玲；二、驳回杨晓玲的其他诉讼请求；三、驳回江门市直冲物业发展有限公司的反诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费885.29元，由杨晓玲负担68.29元，江门市直冲物业发展有限公司负担817元。

反诉受理费38.80元，由江门市直冲物业发展有限公司负担。

二审期间，双方当事人均没有提交新证据。

一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对直冲物业公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。

本案二审争议焦点为：1.逾期交房违约金应以何标准计算；2.直冲物业公司请求杨晓玲支付逾期接收房屋违约金是否应予支持。

关于第一个焦点。

双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，而《商品房买卖合同（预售）》系直冲物业公司提供的格式合同，其作为专业的房地产开发企业，在制定逾期交房违约金的计算标准时，应当对该标准的合理性进行评估，并预见到可能产生的法律责任及其对该责任的承受能力，其本案提交的证据亦不足以证明上述约定的违约金计算标准明显过高，故其主张对该违约金计算标准予以调整，依据不足。

一审法院按合同约定的违约金计算标准，判决直冲物业公司向杨晓玲支付逾期交房违约金72702.43元，并无明显不当，本院予以维持。

关于第二个焦点。

双方签订的《补充协议》第四条约定，商品房交付标志是商品房验收合格后出卖人向买受人移交锁匙当天或合同约定的最后交付时间，或发出《交楼通知书》十日起视为交付，以较前日期为准，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。

直冲物业公司于2019年9月20日发出《收楼通知书》，根据上述约定，2019年9
月30日视为实际交楼。

涉案房屋既已交付，该房屋的风险亦自交付之日起已转移给杨晓玲，与直冲物业公司无关，则不存在交付之后的逾期接收房屋的事实，故直冲物业公司请求杨晓玲支付逾期接收房屋违约金缺乏事实基础，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。

综上所述，直冲物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1770.58元，由江门市直冲物业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长肖文文
审判员梅晓凌
审判员甄锦源
二〇二〇年八月二十四日
法官助理欧阳群星
书记员梁启洪
李静雯
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